خلأ «ابزار اصلی تنظیم ملک» تایید شد
باگ مالیاتی در بازار مسکن
آدرس قفلهای ذهنی سیاستگذار مسکن در گفت‌وگو با محمدرضا پورابراهیمی
عكس: خانه ملت- پیام عمادی
داستان «بن‌‌‌بست دولت و مجلس در ماجرای حداقل ۶ساله قانون مالیات بر خانه خالی» به‌رغم آنکه در هفته‌‌‌های اخیر برای عموم مردم قابل‌‌‌توجه شده اما سیاستگذار مدام بر «اجرای این قانون بیراهه» و «غفلت از مالیات اصلی» اصرار میکند.
این اصرار در شرایطی است که «همه شواهد و حتی کارنامه یکسال رهگیری خانههای خالی» از سوی دولت بیانگر «انتخاب راه انحرافی» به جای «راه کوتاه و بدون دست‌‌‌انداز» است.
افرادی (مالکانی) که در هفته‌‌‌های اخیر «پیامک‌‌‌های مبهم و اشتباهی» با مضمون «خانه‌‌‌شما به عنوان خانه خالی تشخیص داده شده است» برایشان ارسال شده در تعجب اند که سیاستگذار چطور سراغ سیاستی رفته که نتوانسته به «هدف» اصابت کند. به جای آنکه «صاحبان خانههای خالی» رهگیری شوند، «ساکنان خانه‌‌‌ها» و خانوارهایی که «فقط یک واحد مسکونی در حال استفاده دارند» در لیست مشمولان قرار گرفته‌‌‌اند.
این مدل سیاستگذاری دو فرضیه را در ذهن متبادر میکند؛ ضعف آگاهی سیاستگذار نسبت به «سیاست درست» یا «اشتباهات معنادار در سیاستگذاری».
«دنیای‌اقتصاد» که همواره بر «اجرای مالیات اصلی» برای مقابله موثر با ملاکی در بازار مسکن تاکید دارد، گفت‌وگویی با محمدرضا پورابراهیمی رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس- جایی که مالیاتها در آن مورد بررسی و تصویب قرار می‌گیرد- انجام داده است تا ریشه «انحراف در مسیر تنظیم بازار مسکن» را مورد واکاوی قرار دهد. چکیده این گفت‌وگو بر «باگ سیاستی در بازار مسکن» مهر تایید میزند.
پورابراهیمی وجود «خلأ مالیات سالانه بر ملک» را تایید میکند اما در مقابل، «موقعیت خانههای خالی» را مناطقی از شهر عنوان میکند که با واقعیت منطبق نیست.
متن این گفت‌وگو را بخوانید:
بی‌توجهی به بحث تنظیم‌‌‌گری عرضه و تقاضا و قطع ارتباط عرضه مسکن با تقاضای مصرفی به عنوان حلقه مفقوده در زنجیره بازار مسکن محسوب می‌شود. با آنکه واحدهای مصرفی کوچک نیاز بازار است اما بزرگ‌سازی رواج دارد. بنا به اعلام کارشناسان موجودی مسکن ۱۰درصد بیشتر از تقاضاست اما در بازار ملک کسری شدید وجود دارد زیرا آپارتمان‌ها درحصر ملاکان است. چطور می‌توان این مساله را متناسب کرد؟
عرضه مسکن بیشتر از تقاضاست؟
حدود۴میلیون مسکن در تهران وجود دارد. اما موضوع اصلی این است که چون هزینه‌های ملاکی، سفته‌بازی و مالیات این بخش صفر است بخش زیادی از این آپارتمان‌ها خالی و بلا استفاده هستند.
چند نوع تقاضا در بخش مسکن وجود دارد. یک تقاضا در بخش مسکن، تقاضای متعارف است که به صورت معقول طبق شرایط وجود دارد. تا حدی در مرکز استان‌ها و در شهرهای کوچک و متوسط کشور تقاضای متعارف شکل می‌گیرد. یک تقاضای دیگرهم هست که برای افراد تحت پوشش دستگاه‌های حمایتی مانند بهزیستی و کمیته امداد است و طبیعتا مدل و روش آنها با رویکرد متعارف فرق میکند. یک بخش سومی هم وجود دارد و آن هم تقاضای خاص و ویژه است. تقسیم‌بندی تقاضاها در این چارچوب قرار می‌گیرد. آنچه که شما به عنوان خانه خالی می‌گویید عمدتا در حوزه واحدهای مسکونی لاکچری و لوکس است.
خیر این طور نیست. بخش زیادی از این خانههای منجمد شده در سال‌های اخیر متراژ زیر ۱۰۰ مترمربع دارند و اتفاقا در مناطق مصرفی است.
نمی‌گویم همه واحدها، بلکه منظور این است که بیشترآنها در این گروه قرار می‌گیرند. من عدد مطلق را نمی‌گویم. بیشتر در این حوزه‌هاست که عرضه و تقاضا با هم همخوانی ندارد.
حتما آن واحدهایی که خالی از سکنه هستند بیشتر در شمال شهر هستند تا درجنوب شهر. بنابراین جنس رفتاری لاکچری بودن را نشان می‌دهد، نه اینکه متراژشان چقدر است بلکه موضوع این است که قیمتش چقدر است .
بحث این است که ما هزینه‌های ملاکی را برای افراد صفر کردیم. خانه بالای شهر و پایین شهر ندارد، املاک در مناطق مختلف منجمد شده است. یعنی خانههای خالی و نگهداری خانه‌اش هزینه‌ای ندارد.
منظورشما چیست؟
یعنی اینکه نگهداری بدون استفاده خانه برای افراد هزینه‌ای ندارد. موضوع هزینه صفر ملاکی است.
این یک بحث دیگر است و البته درست است. ولی من اصل ماجرا را می‌گویم. قاعده این است که در ناهمخوانی عرضه و تقاضا ابتدا موضوع اصلی را پیدا کنیم.
در همین بخش خانههای زیر ۱۰۰ مترمربع و به‌ویژه زیر ۸۰ مترمربع و واحدهای کوچک موضوع نگهداری بلااستفاده ملک بسیار جدی و بحران‌ساز شده است.
به نظر می‌رسد این موضوع درخانه‌هایی که برای آن تقاضای حمایتی وجود دارد، مطرح نیست. اما در آن بخش تقاضای متعارف کشور که ممکن است تا حدی واحدهای مازاد هم وجود داشته باشد و اتفاقا ریشه آن هم در نپرداختن هزینه‌های سفته‌بازی باشد، برای آن قانونی تعریف نشده است. آن زمینه تا یک حدی وجود دارد و مشهود است. البته ملاکی واژه شماست نه ما.
تا حدی یعنی چقدر؟
خیلی زیاد است.
در بخش اول در نظر من هیچ عدد قابل‌توجهی نیست و در بخش دوم تا حدی مثل ۱۰درصد و ۲۰درصد وجود دارد و در بخش سوم یعنی خانههای لوکس خیلی زیاد است.
صحبت شما را باید از اینجا تایید کنم که می‌دانم چه اتفاقی افتاده است. باگی دراقتصاد داریم و یکی از چالش‌های اقتصادی ما در بحث املاک این باگ است. درکشور ما مسکن یک کالای مصرفی محسوب نمی‌شود و به کالای سرمایه‌گذاری تبدیل شده است و دلیل آن این است که قوانین و مقررات مرتبط با بخش مسکن که بتوان مصرف را مبنای کالای مصرفی قرار داد، نداریم. پس ملک وسیله‌ای برای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری شده و همزمان به وسیله مصرفی هم تبدیل شده است. پس یکی از اصلی‌ترین دلایلی که ما امروز در بخشی از گروه‌ها و طبقات مسکن را دسته‌بندی کردیم این است که ملک، ابزار مصرف نیست. درکشورهای توسعه یافته کالای مصرفی است و برای سرمایه‌گذاری استفاده نمی‌شود و حتی اگر برای سرمایه‌گذاری باشد آنقدر مالیات بر آن می‌بندند که افراد نمی‌توانند برای سرمایه‌گذاری ملک بخرند.
احسنت بر شما. از همین جا می‌خواهم شروع کنم. به نکته بسیار خوبی اشاره کردید. پس شما با ما هم نظر هستیدکه مسکن به یک کالای سرمایه‌ای در کشورتبدیل شده است. به دلیل خلأ سیاست مالیاتی ضد ملاکی ما از ابزارهای دست چندم مالیاتی، مانند همین اخذ مالیات ازخانه‌های خالی استفاده کرده‌ایم. نیامده‌ایم برای کل املاک «مالیات سالانه» بگذاریم. در آمریکا با نرخ شناور میانگین یک‌درصد از کلیه املاک مالیات سالانه می‌گیرند و امارات، ترکیه، فرانسه و اخیرا چین هم از همه املاک مالیات سالانه توسط دولت مرکزی یا دولت محلی اخذ می‌شود. به نظر شما چقدراین زمینه وجود دارد که در کنار طرح‌های موجود، قانون مالیات سالانه بر املاک را اجرا کنیم و چرا نسخه ناقص وکاریکاتوری این مالیات را با عنوان « مالیات بر خانههای لوکس » تصویب کردید؛چرا نرخ بسیار پایین به اندازه یک دوازدهم شارژ سالانه یک خانه گران‌قیمت وضع شده است ؟
درارتباط با خانههای خالی سال گذشته قانون آن تصویب شد تازه یک سال شده است. درست در آبان سال گذشته راه‌اندازی شد.
اما از سال ۹۴ قانون آن تصویب شده بود ولی هنوز یک خانه هم مشمول این مالیات نشده است.
در سامانه املاک و اسکان که برای شناسایی خانههای خالی است هم، اعلام کردیم که اگر کسی خود اظهاری نکند جرایم مالیاتی دارد.
این مالیات بر خانههای خالی، ابزار دست چهارم مالیاتی در بازار مسکن کشور‌های مختلف است. چرا سراغ ابزار اصلی یعنی «مالیات سالانه » نرفتید؟
در دو سال گذشته، دو حکم جدید آوردیم. یکی برای منازل لوکس و دیگری برای خودرو‌های لوکس. قرار شد آیین‌نامه آن را بنویسند. دولت قبل در سال ۱۳۹۹ هیچ اقدامی در این زمینه انجام نداد و خلاف قانون عمل کرد و گزارش عملکرد سالانه در خصوص خانههای لوکس صفر است.
علت را چه گفتند؟
هیچ. اراده نداشتند و اجرا نکردند. امسال به این دولت جدید فشار آوردیم و تازه آیین‌نامه‌اش را نوشته‌ایم و ابلاغ شده است. البته با فشار مجلس و پیگیری‌های ما بود که مالیات ازخودروها و منازل لوکس را اجرا کنیم.
البته قبول دارم سال‌ها تاخیر داریم و دیر در این زمینه اقدام کردیم. آیین‌نامه مالیاتی که برای خانههای لوکس گذاشتیم در دنیا برای غیر‌لوکس هم گذاشته‌اند. این حرف شما کاملا درست است. بنابراین ما در این زمینه خلأ داریم و باید قبول کنیم و اینها را اصلاح کنیم. پس ما با تاخیر شروع کردیم و تاخیر هم در لوکس بوده است و در لوکس هم اصلا اجرا نکردیم.
درباره اینکه با چه ابزار‌هایی سراغ مالیات بخش مسکن برویم هم نکاتی وجود دارد. یک ابزار مالیاتی برای مقابله با احتکار مسکن است و ابزار دیگر هم برای تغییرجنس و نوع رفتار از سرمایه‌گذاری به مصرفی است. ما در حال تصویب طرحی با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه هستیم. عایدی سرمایه، یعنی اینکه اگر کسی خانه‌ای خرید و بعد فروخت ما‌به‌التفاوت کلانی که به دست آورد و رفتار غیر‌مصرفی داشت، از او مالیات بگیریم نه ازکسی که خانه‌اش را می‌فروشد تا خانه بهتری بخرد. او در هیچ جای دنیا مشمول مالیات نیست. مالیات به عایدی سرمایه مشمول شرایط خاص می‌شود. یعنی شما در سال می‌توانید خانه‌تان را جابه جا کنید.
دراین طرح گفته‌ایم که نهایتا یک خانه به نام فرزند مجرد و یک خانه هم برای سکونت می‌توانند داشته باشند. یک خانه هم در شهر غیرمحل سکونت خود داشته باشند. محدوده همه این موارد تعریف و مشخص شده است. به جز این هرچه داشته باشند مشمول مالیات است.
در بخش دیگری ا زطرح هم اعلام کردیم که اگر فرد در یک شهر دیگرخانه داشت ولی درآن شهر دانشجو داشت، مشمول این مالیات نمی‌شود. هدف ما این نیست که مردم صاحب خانه نشوند و آن کسی که فرزند دانشجو دارد اذیت شود، بلکه هدف ما این است آن فردی که در تهران ۱۰۰ واحد خریده و استفاده نمی‌کند، مالیات بدهد.
کمیته تخصصی مالیات بر عایدی سرمایه تشکیل شده است و ظرف دو یا سه هفته کاری آینده در کمیسیون، جمع‌بندی می‌شود. برای اولین بار مالیات بر عایدی سرمایه که دارایی پایه آن مسکن است و خودرو و ارز را هم در آن لحاظ کرده‌ایم، اخذ می‌شود.
البته مشکل ما در بخش مسکن با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه تمام نمی‌شود . میزان درآمد خانوارها در ایران نسبت به مسکن مخصوصا از سال ۹۰ کوچک شده است. به دلیل شوک ارزی در اقتصاد ایران و تورم مشاهده می‌کنیم که قدرت خرید مردم در زمینه مسکن به شدت پایین آمده است.
باید برای رشد قدرت خرید مردم تصمیم بگیریم و کارکنیم. درحال حاضر اگر زمینی وجود داشته باشد و حتی اگر در روستا هم بخواهید مسکن رایگان بسازید؛هزینه‌ها بالاست. در شهر‌ها هم اگر بخواهید خانه بسازید، هزینه تمام شده کمتر از متری ۷ و ۶میلیون تومان نمی‌شود. برای یک ۸۰ متری حداقل باید ۵۰۰ تا ۶۰۰میلیون پول پرداخت. ما باید قدرت خرید مردم را با تحریک تقاضا افزایش دهیم.
این در شرایطی رخ می‌دهد که دولت ابتدا توانایی مهار تورم مسکن را داشته باشد.
بله صددرصد.
ولی وقتی طرح‌هایی مثل جهش تولید و ساخت سالی یک‌میلیون مسکن را دولت می‌آورد و به تورم و خلق پول دامن میزند، چطور می‌توان قدرت خرید را افزایش داد آن هم درشرایطی که بخش قابل توجهی از عرضه‌های موجود منجمد شده است ؟
گفتم که دولت می‌تواند بایک سیستم عرضه و مالیات بر خانههای خالی، جلوی احتکار را بگیرد. از طرف دیگر مالیات بر عایدی سرمایه را ابلاغ کنیم که جلوی سوداگری را بگیریم و طرف تقاضا تحریک شود تا تولید صورت بگیرد. اینها انجام شدنی است. تحریک طرف تقاضا به افزایش قدرت خرید مردم منجر می‌شود.
آیا فقط همین است؟
بله.
ابزارهای مالیاتی را چطور می‌توانیم متنوع کنیم که هم درآمد افزایش پیدا کند و هم املاک راکد از رکود خارج شود و املاک خالی، از انجماد خارج شود. ؟
در خصوص این می‌گویم که باید زمین رایگان به افراد نیازمند و تحت پوشش بدهیم. الان درباره شرایطی بحث می‌کنیم که زمین رایگان برای ساخت‌وساز موجود باشد. مثلا به افراد تحت پوشش کمیته و بهزیستی یا خارج از آن زمین بدهیم. فقط ۱۰درصد افرادی که برای مسکن ثبت‌نام کرده‌اند و در سامانه هستند می‌توانند تحت پوشش کمیته امداد باشند و بقیه مردم عادی هستند. یکی از معضلات و مشکلات ما برای ثبت‌نامی‌ها این است که حتی اگر ما زمین رایگان به آنها بدهیم باز هم پول ندارند آن را بسازند.
چه زمانی می‌توان طرف تقاضا را تحریک کرد؟ وقتی که مردم قدرت خرید داشته باشند. تقویت قدرت خرید مردم کار پایه است. پس باید قدرت خرید مردم را بالا ببریم و بالا بردن قدرت خرید مردم کار یک هفته و دوهفته نیست بلکه جلوگیری از اقداماتی که در دولت قبل وجود داشته است و احیانا در دولت فعلی داریم اثرگذار است. نباید اثر تورمی را بیشتر کنیم. ما باید موتور تورم را در کشور یا خاموش کنیم یا سرعت آن را پایین بیاوریم. اگر این کار را کردیم می‌توانیم امیدوار باشیم که مشکلات را رفع کنیم. رویکرد ما به تحریک تقاضا باید میان‌مدت و بلندمدت باشد. امکان دارد برای کوتاه‌مدت به مالیات بر خانههای خالی فکر کنید اما دربحث قدرت خرید حتما باید به میان‌مدت و بلندمدت نگاه کرد.
چرا برای اخذ مالیات سالانه از املاک به عنوان اقدام فوری و اثرگذار گام برنمی دارید؟
وضعیت و قدرت خرید مردم به گونه‌ای نیست که این مالیاتها را بگیریم. عمدتا مالیات به سراغ اغنیا می‌رود. سراغ همه نمی‌رود. حالا عوارض شهرداری هم نوعی مالیات است و در این زمینه کار میکند اما این راه اصلی نیست. ما می‌گوییم اگر بخواهید از محل عایدی سرمایه مالیات بگیرید به مراتب ارزشش بالاتر است تا اینکه مالیات سالانه از کل املاک بگیرید.
آقای دکترتاکید می‌کنم که ما متوسل شده‌ایم به راهکار‌های مالیاتی و ابزارهای دست چندم. از جمله این مالیات بر عایدی سرمایه. در حالی که گفتید باید تور مالیاتی گذاشت و کاری کرد تا هزینه ملاکی گران بشود.
قبول دارم.
اگرقبول دارید پس چرا برایش کاری نمی‌کنید؟
توضیح دادم. مالیات بر عایدی سرمایه را نوشته‌ایم و قرار است به زودی به صحن علنی بیاوریم.
جدا از مالیات بر عایدی سرمایه، قانون اخذ عوارض شهرداری مصوب سال ۴۷ را می‌توان به‌روز کرد و هزینه‌های مربوط به شهرداری را خود دولت بیاید بگیرد و هزینه شهرداری را هم پرداخت کند. این را به عنوان مثال خدمت شما عرض کردم. اگربرای ملاکی هزینه ایجاد شود وکسی که دو تا سه خانه دارد و به نام‌های دیگران کرده است مالیات سالانه‌اش را پرداخت کند اوضاع بهتر می‌شود.
ماهم همین را می‌گوییم در عایدی سرمایه.
عایدی سرمایه این نیست که من می‌گویم. داشتم به این فکر می‌کردم که بودجه شهرداری سالانه ۴۰هزار میلیارد تومان است و اگر بخواهیم از خانههای دوم و خانههای خالی وکسانی که ملاکی می‌کنند چه خانه و چه آپارتمان، سالانه تعرفه‌های واقعی مالیاتی بگیریم سالانه ۳۰۰هزار میلیارد تومان درآمد در کل کشور کسب می‌کنیم که فقط درتهران حدود ۲۰هزار‌میلیارد تومان می‌شود. پس هزینه‌های شهرداری را می‌توان پرداخت کرد و تراکم فروشی لغو یا کمتر شود.
گزارش یا طرح‌تان را بدهید ببینم چیست. بدهید ما بررسی می‌کنیم وپیشنهاد می‌دهیم.
