واکنش مثبت بازار مسکن به مذاکرات آذر؛ دو مساله فعالان ساختمانی چیست؟
چرخش انتظارات در بازار مسکن
چرخش برجامی انتظارات ملکی
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نتایج نظرسنجی «شامخ» مسکن
بهبود قابل توجه شاخص انتظارات سازنده‌‌‌ها درباره میزان فعالیت ساختمانی طی ماه جاری، یکی از نتایج ملموس از سرگیری مذاکرات برجامی در آذرماه است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تازه‌‌‌ترین گزارش رسمی «شامخ ساختمان» که در آذرماه انجام شده و نتایج آن اخیرا منتشر شده است، نشان می‌دهد انتظار افزایش فعالیت ساختمانی در دی‌‌‌ماه یکی از مواردی است که اغلب شرکت‌های ساختمانی روی آن اتفاق‌نظر دارند. گزارش شامخ حاصل یک نظرسنجی دوره‌‌‌ای منظم از جمعی از فعالان معتبر حوزه ساخت‌وساز است که نتایج آن دیدگاه این گروه نسبت به فعالیت ساختمانی در همان مقطع زمانی و انتظارات آنها را برای ماه بعد منعکس می‌کند.
در نظرسنجی شامخ 12 پرسش از سازنده‌‌‌ها درباره وضعیت بازار ساخت‌وساز مطرح می‌شود. در نهایت در صورتی که عدد شامخ در هر یک از پارامترها معادل 50 باشد، نشان‌‌‌دهنده عدد متغیر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشان‌‌‌دهنده بهبود وضعیت و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.
در میان این پرسش‌‌‌های دوازده‌‌‌گانه، مهم‌ترین پرسش درباره «سرعت رشد کار و فعالیت» شرکت‌های ساختمانی است که عدد آن به عنوان «شامخ کل» بیان می‌شود. عدد شامخ کل آذرماه که به تازگی منتشر شده نشان می‌دهد این شاخص هنوز وضعیت کلی بازار مسکن را رکودی توصیف می‌کند، اما یک بهبود بسیار جزئی در مقدار آن حاصل شده و شامخ کل از 8/ 42 در آبان به 98/ 43 رسیده است. از آنجا که این مقدار همچنان زیر 50 است، بازار ساخت‌وساز همچنان رکودی است اما به مقدار بسیار جزئی از شدت رکود در آذرماه نسبت به آبان کاسته شده است.
اما دومین شاخص کلیدی در گزارش شامخ ساختمان مربوط به «انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده» است. در این نظرسنجی فعالان ساخت‌وساز در آذرماه برآورد به مراتب امیدوارکننده‌‌‌تری نسبت به میزان کار و فعالیت خود در دی ماه داشته‌‌‌اند. این بهبود در حدی بوده که شامخ انتظارات از 39 در آبان به 52 در آذرماه افزایش پیدا کرده و از مرز «50» عبور کرده است. عبور از این مرز یعنی غلبه انتظارات مثبت در آذرماه که نشان می‌دهد در مجموع نگاه سازنده‌‌‌ها در آخرین ماه پاییز نسبت به وضعیت ادامه فعالیت خود در اولین ماه زمستان بهبود قابل‌توجهی پیدا کرده است.
چرخش انتظارات سازنده‌‌‌ها در خصوص کار و فعالیت در دی ماه، یکی از اولین نتایج از سرگیری مذاکرات رفع تحریم‌ها در آذرماه است که در نظرسنجی شامخ این ماه منتشر شده است. در واقع با از سرگیری مذاکرات احیای برجام از هشتم آذرماه، فعالان ساختمانی حس مثبتی نسبت به آتیه فعالیت خود پیدا کردند و شاخص انتظارات در نظرسنجی شامخ از مرز 50 عبور کرد. بهبود معنادار شاخص انتظارات نشان می‌دهد همچنان مانند سه سال اخیر یکی از مهم‌ترین متغیرهای بیرونی اثرگذار بر رفتار عرضه و تقاضا، قیمت و فعالیت ساختمانی در بازار مسکن، مذاکرات رفع تحریم‌هاست. اگرچه جنس این متغیر، غیراقتصادی است اما حساسیت بازار مسکن به این متغیر ظرف بیش از سه سال اخیر به شدت افزایش پیدا کرده و هر نوع نوسان نرخ ارز به دنبال بالا و پایین مذاکرات بلافاصله بر وضعیت قیمت، عرضه و تقاضای مسکن اثر می‌‌‌گذارد.
حساسیت بالای بازار مسکن به متغیر غیراقتصادی
فعالان بازار مسکن از قبیل فروشنده‌‌‌ها، واسطه‌‌‌ها و سازنده‌‌‌ها و شاید بیش از همه متقاضیان خرید به یاد دارند که همزمان با آغاز جهش‌‌‌‌‌‌‌‌‌های دلاری از اوایل سال 97، قیمت دلار به عنوان یکی از اصلی‌‌‌ترین متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن در بازار به رسمیت شناخته شد و در وقوع جهش قیمت مسکن نقش اساسی داشت. بازار ارز و تحولات نرخ دلار که به شکل جهش شدید از سال 97 آغاز شد، به انتظارات تورمی در بازار مسکن دامن زد و این موضوع منجر به خروج حجم قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی، به‌‌‌خصوص خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌اولی‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها از بازار معاملات مسکن شد. با وجود اینکه متقاضیان مصرفی در شرایط پرنوسان سال 97 چند ماه بیشتر در بازار مسکن دوام نیاوردند و از اواخر آن سال به کلی بازار را ترک کردند، اما ادامه تغییرات افزایشی نرخ دلار به حضور پررنگ سفته‌‌‌بازان در بازار ملک منجر شد و عملا وضعیت «رکود تورمی» را بر بازار مسکن حاکم کرد.
در سال 99 در کنار نوسان ارزی، هیجان ایجاد شده در بازارها از ناحیه رشد شدید بازدهی در بازار سهام به بازار مسکن نیز سرایت کرد و به این ترتیب پارسال علاوه بر نرخ ارز، بورس نیز یکی از بازیگردانان اصلی بازار مسکن بود. این در حالی است که از اواخر سال 99 و همچنین در نیمه اول سال 1400 به تبع برقراری حدی از آرامش در بازار ارز، ثبات نسبی در بازار معاملات مسکن نیز حاکم شد.
بازار معاملات دلار که از سال 97 تا پایان سال 99 شاهد نوسان شدید افزایشی بود، در نیمه اول 1400 تا حدی به ثبات رسید و بازار سهام نیز از هیجان پارسال فاصله گرفت که به این ترتیب قیمت مسکن نیز از مزیت ثبات نسبی در ماه‌‌‌های سپری شده از ابتدای امسال تاکنون برخوردار شد.
از سوی دیگر در سال‌جاری همزمان با انتشار اخباری مبنی بر از سرگیری مذاکرات احیای برجام، امیدواری نسبی در خصوص حل بحران‌های مربوط به ریسک‌های غیراقتصادی به عنوان مهم‌ترین عامل ایجاد‌‌‌کننده انتظارات تورمی، در میان فعالان بازارهای مختلف شکل گرفت اما با شروع مذاکرات در آذر، این امیدها به مراتب پررنگ‌‌‌تر شده و شامخ ساختمان آذرماه نشان‌‌‌دهنده بسط این امید در میان سازنده‌‌‌هاست. از جنبه دیگر به نظر می‌رسد مذاکرات برجامی آذر، این حس را در بین فعالان بازار مسکن ایجاد کرده که اگر این مذاکرات به حل مساله تحریم‌ها علیه ایران منجر شود، انگیزه خریدهای غیرمصرفی منجر به تورم مسکن از ناحیه سوداگران فروکش می‌کند و فضا برای یک دوره «تخلیه حباب» و «کاهش مستمر قیمت واقعی مسکن» و سپس، شروع «بازگشت تقاضای مصرفی به بازار» فراهم می‌شود.
یکی دیگر از شاخص‌‌‌های مهم گزارش شامخ آذرماه «میزان فروش» است که در این شاخص بر اساس مستندات شرکت‌های ساختمانی، به این پرسش پاسخ داده می‌شود که میزان فروش نسبت به آبان ماه بهبود پیدا کرده یا کمتر شده است. شاخص فروش در آذرماه به حدود 44 رسیده که نسبت به 41 واحد در آبان بهبود خفیف نشان می‌دهد و به منزله افزایش جزئی فروش است اما این بهبود در حدی نبوده که بتواند بازار مسکن را از رکود خلاصی ببخشد و در نتیجه شاخص فروش در آخرین ماه پاییز همچنان زیر 50 باقی مانده است.
مانع مهم فعالیت‌های ساختمانی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اگرچه انتظارات سازنده‌‌‌ها برای فعالیت ساختمانی بهبود پیدا کرده اما آنها با دو مساله روبه‌رو هستند که در گزارش شامخ نیز ردپای آنها مشاهده می‌شود. مساله اول بالا بودن قیمت تمام شده مسکن است که سبب می‌شود با در نظر گرفتن حاشیه سود مورد انتظار، در نهایت قیمت مسکن بالاتر از استطاعت متقاضیان خرید حاضر در بازار باشد. فقدان استطاعت خرید مسکن از ناحیه متقاضیان مصرفی یکی از موانع مهم پیش روی فعالان ساختمانی است که سبب سلب انگیزه فعالیت میان آنها می‌شود. شاخص «قیمت محصولات و خدمات ارائه شده» در گزارش شامخ آذرماه نسبت به آبان قدری افزایش پیدا کرده و از 63 به 65 واحد رسیده است. دورتر شدن عدد این شاخص از مرز 50 نشان می‌دهد در مجموع قیمت محصولات و خدمات سازنده‌‌‌ها افزایش پیدا کرده است.
افزایش قیمت آپارتمان که در گزارش شامخ به آن اشاره شده، پیش از هر چیز نشات گرفته از وضعیت تورمی حاکم بر بازار مصالح ساختمانی است. در گزارش شامخ آذرماه نیز شاخص مربوط به قیمت مواد اولیه و مصالح همچنان در محدوده تورمی گزارش شده و تورم آن در مقایسه با آبان بر اساس خریدهای صورت گرفته توسط فعالان ساختمانی بالاتر گزارش شده است. شامخ قیمت مصالح در آبان 68 واحد بود که این مقدار در آذر به 75 رسیده است. در مورد شامخ مربوط به قیمت هر قدر عدد نهایی بیشتر از 50 باشد، وضعیت بازار تورمی‌‌‌تر گزارش شده است و در نتیجه اوضاع قیمت نهاده‌‌‌های ساختمانی توسط فعالان ساخت‌وساز در آذر متورم‌‌‌تر از آبان گزارش شده است.
شروع جهش قیمت در بازار مصالح ساختمانی اوایل سال گذشته بود و این روند تا پایان سال 99 به طور مستمر و نیز در مقاطعی از سال‌جاری ادامه پیدا کرد. شامخ ساختمان نشان می‌دهد در اواخر پاییز تب قیمت مصالح همچنان بالا بوده و تورم در این بازار روی قیمت تمام شده محصولات و خدمات صنعت ساختمان نیز اثر گذاشته است.
انتظار بعید از ناحیه مالکان زمین
گزارش شامخ همچنین نشان می‌دهد دومین مساله‌ای که فعالان ساختمانی در مقطع فعلی با آن روبه‌رو هستند، پایین بودن میزان سفارش تخریب و نوسازی از ناحیه مالکان املاک کلنگی است. این شاخص در آذر ماه 36 گزارش شده که نسبت به آبان چهار واحد افت کرده است. در واقع اگرچه در هر دو ماه آبان و آذر میزان تقاضای مشارکت ساختمانی پایین بوده اما در آذر وضعیت بدتر از آبان گزارش شده است.
این موضوع می‌تواند متاثر از مسائل مختلفی باشد که یکی از آنها به انتظارات مالکان زمین بازمی‌گردد. با وجود اینکه انتظارات قیمتی غالب در بازار مسکن طی دوماه اخیر افزایشی نبوده و در نتیجه بازار معاملات آپارتمان از ثبات نسبی قیمتی برخوردار بوده است، اما به نظر می‌رسد تلقی مالکان زمین با مالکان آپارتمان قدری متفاوت است. در واقع با توجه به اینکه ذخیره زمین و کلنگی در شهری مثل تهران به مراتب کمتر از آپارتمان‌‌‌های آماده عرضه به بازار فروش است، تلقی مالکان زمین این است که اگر دست نگه دارند، ممکن است در آینده بتوانند با قیمت بالاتری املاک خود را بفروشند یا از مشارکت در تخریب و نوسازی نفع بیشتری ببرند. البته بر اساس تازه‌‌‌ترین گزارش رسمی مرکز آمار ایران که به تازگی توسط «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد، بهار امسال میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران به 45میلیون و 960هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با فصل قبل یعنی زمستان 99 فقط حدود 3درصد رشد داشته است. این در حالی است که تورم فصلی زمین در زمستان پارسال معادل 8درصد و در فصل‌‌‌‌‌‌های قبل از آن نیز همواره دو رقمی بود.
تورم نقطه به نقطه در بازار معاملات زمین نیز در بهار امسال در مقایسه با تورم نقطه به نقطه فصول قبل از آن در سال 99 کاهش یافته است. بر این اساس تورم نقطه‌‌‌ای زمین در معاملات بهار امسال 80درصد گزارش شد که این میزان در زمستان 99 حدود 114درصد بود.
این آمارها به روشنی نشان می‌دهد تب تند تورم زمین در حال پایین آمدن است و کاهش سرعت رشد قیمت زمین و کلنگی که از سال گذشته آغاز شده، دست‌‌‌کم در بهار امسال نیز ادامه پیدا کرده است. سطح جدید تورم در بازار معاملات زمین در شهر تهران نشان می‌دهد بازار زمین هم مثل بازار مسکن در سال جدید به سمت آرام شدن قیمت حرکت کرده است. بررسی‌‌‌‌‌‌ها درباره علت نزدیک به صفر شدن شیب تورم زمین بعد از سه سال پیاپی جهش قیمت نشان می‌دهد دو عامل مهم شامل «کاهش تقاضای غیرمصرفی» از یکسو و «رکود ساختمانی و به دنبال آن کاهش تقاضای مصرفی خرید ملک کلنگی» از سوی دیگر در این ماجرا نقش داشته است. همچنین تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار معاملات املاک کلنگی در پایتخت حاکی از این است که این بازار هماکنون در فاز‌گذار از دوره جهش و التهاب قیمتی قرار دارد. بنابراین تلقی آن دسته از مالکان املاک کلنگی که تصور می‌کنند می‌توانند با امتناع از معامله در حال حاضر، در آینده با قیمت‌های به مراتب بالاتری پای معامله بیایند و املاک خود را به فعالان ساختمانی واگذار کنند، دست‌‌‌کم در مقطع فعلی و با توجه به وضعیت کنونی متغیرهای غیراقتصادی موثر بر بازارها چندان صحیح به نظر نمی‌‌‌رسد؛ کمااینکه روند تغییرات تورم زمین در تهران و به دنبال آن در کشور نیز همین گزاره را تایید می‌کند. در عین حال ممکن است بخشی از ماجرای کاهش سفارش کار به سازنده‌‌‌ها نشات گرفته از عدم‌تمایل سازندگان به فعالیت ساختمانی باشد. علت نیز روشن است؛ شرایط رکودی حاکم بر معاملات مسکن سبب می‌شود بسیاری از فعالان ساختمانی با توجه به اینکه حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز یعنی «فروش» در وضعیت فعلی به درستی کار نمی‌‌‌کند، از کار و فعالیت در این شرایط منصرف شوند.
گروهی از سازنده‌‌‌ها معتقدند با توجه به فاصله زیادی که سطوح فعلی قیمت مسکن با استطاعت متقاضیان خرید خانه دارد، آنها در فروش ناکام خواهند ماند. اگرچه این دلالان بودند که اندک حرارت تنور معاملات در سال‌های رکودی 98 و 99 را حفظ کردند اما فعالان ساختمانی می‌‌‌دانند که تقاضای سفته‌‌‌بازی در بازار مسکن یک تقاضای پایدار نیست و فقط در برخی مقاطع دلالان روانه بازار مسکن می‌‌‌شوند و به معاملات مکرر برای کسب سود در کوتاه‌‌‌مدت می‌‌‌پردازند.
این در حالی است که اگر معاملات مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی خرید ملک احیا شود، این وضعیت می‌تواند پایدار باشد و به رونق بلندمدت معاملات بینجامد. در چنین شرایطی انگیزه کار و فعالیت از سوی سازنده‌‌‌ها به مراتب بیشتر خواهد بود. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در ماه‌‌‌های اخیر بسیاری از فعالان ساختمانی انگیزه شروع ساخت‌وساز جدید را از دست داده‌‌‌اند و معتقدند مادامی که نشانه روشنی از بازگشت تقاضای مصرفی به بازار دریافت نکنند و اطمینان حاصل نکنند که عملکرد همه حلقه‌‌‌های زنجیره بازار مسکن کامل است، دلیلی برای شروع پروژه‌‌‌های ساخت‌وساز جدید را نخواهند داشت.
این تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در صورتی که بازار معاملات مسکن از ناحیه بازگشت متقاضیان مصرفی رونق پیدا کند، انتظارات مثبت در میان سازنده‌‌‌ها تقویت خواهد شد و این موضوع می‌تواند به رونق ساخت‌وساز و به دنبال آن رونق پایدار و مانای بازار مسکن بینجامد.
