چرا «تورم پنهان» ملک در تهران افت کرد؟
ایست نبض معاملات مسکن
۲۰ روز اول آذر در بازار املاك تهران چه گذشت؟
تورم پنهان مسکن در شهر تهران در سراشیبی قرار گرفت. آمارهای اولیه درباره وضعیت بازار معاملات مسکن تهران در 20 روز اول آذرماه نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن، در مقایسه با تورم پنهان مسکن در آبان ماه کاهش یافته است. این در حالی است که طی 20روز اول آذرماه تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌‌ای خرید مسکن نیز به‌شدت کاهش یافت.
تورم پنهان مسکن (سرعت رشد قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن) در 20 روز اول آذرماه در مقایسه با تورم پنهان ملک در آبان ماه، در حالی به 5/ 1 درصد رسید که این میزان در ماه گذشته برابر با 3/ 2 درصد بود. این موضوع نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد قیمت پیشنهادی در فایلهای عرضه شده به بازار مسکن در 20 روز ابتدای آذرماه امسال است.
پیام تحولات آذر
روند کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در فایلهای عرضه شده به بازار معاملات املاک مسکونی شهر تهران در 20 روز اول آذرماه برگرفته از اطلاعات بازار نیازمندی‌‌های آنلاین «دیوار»، نشان‌دهنده یک پیام مهم است که هماکنون از سمت بازار به متقاضیان و فعالان مسکن مخابره می‌شود. این پیام بروز علائم مربوط به واکنش بازار مسکن به انتشار اخبار برجامی است. بخشی از فعالان بازار معاملات مسکن در 20 روز اول آذرماه تحت تاثیر انتشار اخبار مربوط به مذاکرات برجام، با دنبال کردن این اخبار، رفتار خود را در بازار مسکن تنظیم کردند. در واقع این گروه از فعالان و متقاضیان بازار مسکن اعم از فروشنده یا خریدار، با نگاهی به روند مذاکرات و اخبار منتشر شده در ارتباط با آن، اقدام به تنظیم رفتار خود در بازار کردند.
در واقع بخشی از هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در آذرماه، متناسب با اخباری که از روند مذاکرات و از هفته دوم آذرماه - همزمان با از سرگیری مذاکرات برجامی- منتشر شد، اقدام به فعالیت یا عدم فعالیت در این بازار و تنظیم روابط خود در ارتباط با نحوه عمل در بازار ملک کردند.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در عین حال نشان‌دهنده ایست نبض معاملات مسکن در هفته جاری است.
تغییر روند در پاییز
آمارهای مربوط به سطح تورم پنهان و سطح تورم قطعی ماهانه مسکن شهر تهران در سال 1400 نشان‌دهنده یک رویداد مهم مبنی بر تغییر روند و تغییر وضعیت این دو پارامتر (تورم پنهان و تورم قطعی مسکن) در پاییز امسال در مقایسه با وضعیت بهار و تابستان سال جاری است.
میزان تورم پنهان مسکن (نرخ رشد قیمت پیشنهادی مسکن در آگهی‌‌های فروش واحدهای مسکونی) در حالی در پاییز امسال نسبت به سطح تورم قطعی در معاملات فروش مسکن بیشتر شده است که این وضعیت در بهار و تابستان امسال حالت عکس داشت.
یعنی در بهار و تابستان (از ابتدای خرداد تا انتهای شهریور 1400) همواره تورم قطعی واحدهای مسکونی نسبت به تورم پنهان (سرعت رشد قیمت‌‌های پیشنهادی) بیشتر بود. اما در پاییز، تورم پنهان (نرخ رشد قیمت پیشنهادی) از تورم قطعی پیشی گرفت. این موضوع نیز یک پیام مهم به بازار مسکن مخابره می‌کند. مبنی بر اینکه به دنبال کاهش خریدهای سرمایه‌‌ای در بازار معاملات مسکن در پاییز امسال، فروشنده‌ها ناچار به تعدیل قیمت‌‌های خود در بسیاری از معاملات شده‌‌اند. در حالی که در بهار و تابستان به دلیل وجود انتظارات تورمی (از خرداد تا انتهای شهریور)، تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار حضور پررنگ داشت و همین موضوع منجر به عدم تعدیل سطح قیمت‌‌های پیشنهادی از سوی فروشنده‌ها شده بود. در واقع سطح تورم مسکن در معاملات از تورم ماهانه قیمت‌‌های پیشنهادی بیشتر بود.اما از ابتدای پاییز، خریداران اقدام به دیده‌‌بانی بازار کردند و از میانه پاییز این دیده‌‌بانی تقویت شد.
سه وضعیت متفاوت در 20 روز
به گزارش «دنیای اقتصاد»، از هفته اول آذرماه تحت تاثیر انتشار اخبار مربوط به از سرگیری مذاکرات، بازار معاملات مسکن، سه مقطع زمانی با سه رفتار متفاوت از سمت خریداران و فروشنده‌های واحدهای مسکونی تجربه کرد. در واقع بازار معاملات مسکن در آذرماه را می‌توان به سه مقطع زمانی به لحاظ تغییرات رفتار فروشنده‌ها و خریداران مسکن تقسیم کرد که مهم‌ترین عامل در این دسته‌بندی، از سرگیری مذاکرات برجامی و انتشار اخبار ناامیدکننده و همچنین امیدبخش در ارتباط با نتایج این مذاکرات است.
در واقع در 20 روز اول آذرماه در بازار معاملات مسکن تحت تاثیر انتشار اخبار مربوط به مذاکرات وضعیت و رفتار متفاوت در بازار ملک، تجربه شد.
نخستین وضعیت مربوط به هفته اول آذرماه است. هفته اول آذرماه تحت تاثیر اعلام زمان از سرگیری مذاکرات، برخی از متقاضیان اعم از خریدار یا فروشنده رفتار خود را با نگاه به این رویداد در بازار ملک تنظیم کردند.
همزمان با اعلام خبر و تعیین زمان از سرگیری مذاکرات برجامی در هفته اول آذرماه، بازار با نوعی نگاه امیدوارکننده به وضعیت پیش‌‌رو فعالیت خود را آغاز کرد. برخی از متقاضیان خرید مسکن به ویژه متقاضیان سرمایه‌‌ای به‌طور موقت از ورود به بازار خودداری کرده و در حاشیه بازار مشغول دیده‌‌بانی شدند. این گروه از متقاضیان امیدوار شدند که در صورت کسب نتیجه در روند مذاکرات، سطح قیمت‌‌ها در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن تعدیل شود. از این رو و در شرایطی که چشمانداز رشد محسوس قیمت از دیدگاه آنها در ابهام قرار گرفت، از ورود به بازار خودداری کردند.
همزمان در هفته اول آذرماه، بخش زیادی از فروشنده‌ها نیز اقدام به افزایش عرضه فایل فروش مسکن به بازار کردند.
اما در هفته دوم آذرماه به دنبال انتشار اخبار ناامیدکننده در ارتباط با برگزاری مذاکرات و نتیجه نگرفتن تیم مذاکره‌کننده در نخستین نشست، بازار نیز تغییر رفتار داد.
بررسی‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در هفته دوم آذرماه تحت تاثیر انتشار اخبار ناامیدکننده از نتایج مذاکرات برجامی در نخستین نشست، گروهی از خریداران سرمایه‌‌ای و مصرفی در مناطق مختلف تهران وارد بازار شده و اقدام به خرید مسکن کردند. در این هفته، خرید از بازار معاملات مسکن مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی تهران همچون منطقه 5 غالبا از سمت متقاضیان سرمایه‌‌ای انجام شد اما در مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران و مناطق واقع در مرز دو نیمه شمال و جنوب، عمده تقاضا برای خرید مسکن مربوط به متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی بود. این افراد با هدف افزایش مساحت، کاهش سن بنا، افزایش امکانات واحد مسکونی محل سکونت خود یا کاهش سن بنای آپارتمان اقدام به فروش واحدهای مسکونی خود و خرید واحد جدید کردند.
به این ترتیب و در حالی که در هفته دوم آبان ماه، به دنبال انتشار برخی اخبار ناامیدکننده از مذاکرات، وضعیت در بازار معاملات مسکن تغییر کرده بود و بخشی از تقاضای غیرمصرفی حضور خود را در بازار افزایش داده بود اما در هفته سوم، مجددا تغییر رفتار در بازار معاملات مسکن مشاهده شد.این تغییر رفتار خود را در شکل کاهش نبض معاملات خرید مسکن از سوی خریداران به‌ویژه تقاضای سرمایه‌‌ای نشان داد. هماکنون و بنا بر اعلام واسطه‌های معاملات مسکن مهم‌ترین فاکتور در تنظیم رفتار خریداران و فروشنده‌های مسکن به‌ویژه خریداران سرمایه‌‌ای، جهت اخبار مربوط به مذاکرات است.
ایست معاملاتی در هفته سوم
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در هفته سوم اما با ادامه روند مذاکرات و انتشار اخبار خوش‌‌بینانه مبنی بر احتمال حصول نتیجه و توافق، بار دیگر بازار ملک و رفتار خریداران و فروشندگان این بازار تحت تاثیر قرار گرفت. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد، در هفته سوم آذرماه به دنبال انتشار اخبار امیدوارکننده نوعی ایست معاملاتی در بازار معاملات مسکن برخی از مناطق شهر تهران مشاهده شد. برخی از متقاضیان مسکن به‌ویژه متقاضیان سرمایه‌‌ای با این دیدگاه که در صورت حصول نتیجه و به دست آمدن توافق، سطح قیمت‌‌ها در بازارهای مختلف تحت تاثیر قرار گرفته و احتمال کاهش قیمت مسکن نیز زیاد است از ورود به بازار و انجام معاملات خودداری کردند.
از این رو می‌توان گفت بازار معاملات مسکن در 20 روز اول آذرماه به میزان محسوسی تحت تاثیر اخبار انتشار یافته درباره مذاکرات برجامی قرار داشت. یافته‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به نتایج تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن همچنان در وضعیت انتظار برای مشخص شدن نتایج مذاکرات قرار دارد. هماکنون نگاه خوش‌‌بینانه نسبت به احتمال حصول نتیجه و توافق پررنگ‌‌تر از هفته‌های قبل است. همین موضوع باعث شده است به ویژه متقاضیان سرمایه‌‌ای حضور و فعالیت خود را به طور موقت و تا زمان مشخص شدن نتایج این دور از مذاکرات کمرنگ کنند.
واسطه‌های بازار معاملات مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار معاملات مسکن در هفته سوم آذرماه به میزان قابل توجهی کاهش یافته و حتی در برخی از محلات به صفر رسیده است. این در حالی است که هماکنون معدود معاملات مسکن که در مناطق مصرفی انجام می‌شود مربوط به متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان است که قصد دارند هر چه سریع‌تر محل سکونت خود را تغییر دهند.
متوسط قیمت مسکن، چند؟
نکته جالب توجهی که از آمارهای مربوط به فایلهای عرضه شده به بازار معاملات مسکن قابل استناد و برآورد است مربوط به میانگین قیمت هر مترمربع از آپارتمان‌‌هایی است که در آذرماه برای فروش به متقاضیان معرفی شدند. در 20 روز اول آذرماه، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در فایل‌‌هایی که به بازار فروش مسکن شهر تهران عرضه شدند به 31 میلیون و900 هزار تومان رسید. این میزان در مقایسه با میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار فروش ملک در آبان ماه 5/ 1 درصد رشد کرده است. در حالی که تورم پنهان ماهانه مسکن در آبان ماه 3/ 2 درصد بود.
انتظار می‌‌رود همان‌گونه که سرعت رشد قیمت پیشنهادی مسکن در فایلهای فروش آپارتمان‌‌های شهر تهران در 20 روز اول آذرماه کاهش یافته است، این موضوع در تورم قطعی قیمت مسکن در این ماه نیز منعکس شود. به این معنا که سرعت رشد قیمت مسکن در معاملات قطعی نیز در آذرماه در مقایسه با تورم مسکن آبان ماه کمتر شود.
رشد 6 درصدی عرضه
به گزارش «دنیای اقتصاد»، تورم پنهان مسکن در 20 روز اول آذرماه در حالی در سراشیبی قرار گرفته است که در همین بازه زمانی، حجم عرضه فایل از سوی فروشنده‌ها به بازار معاملات مسکن شهر تهران نسبت به عرضه فایل به بازار مسکن آبان ماه پایتخت افزایش داشته است.
در 20 روز اول آذرماه امسال، حجم عرضه فایل به بازار معاملات مسکن شهر تهران برای فروش نسبت به آبان ماه 6 درصد افزایش یافت.
این افزایش حجم عرضه فایل ادامه روندی است که از آبان ماه امسال آغاز شد. آبان امسال بعد از دو ماه کاهش حجم عرضه فایل به بازار فروش مسکن، فروشنده‌ها حجم عرضه فایل به بازار را 18 درصد در مقایسه با مهرماه افزایش دادند. این در حالی است که در مهرماه حجم عرضه فایل در مقایسه با شهریور 18 درصد کاهش یافت و در شهریور ماه نیز حجم عرضه فایل به بازار معاملات مسکن شهر تهران با افت 18 درصدی در مقایسه با مرداد همراه بود. اما در حالی که از آبان ماه روند عرضه فایل به بازار معاملات مسکن شهر تهران با رشد 18 درصدی در مقایسه با مهرماه آغاز شد، در 20 روز اول آذر نیز این روند با رشد 6 درصدی حجم فایلهای عرضه شده به بازار ادامه یافت.
متغیر موثر
بازار معاملات مسکن در آبان و آذر امسال در حالی با افزایش حجم عرضه فایل مواجه شد که مهم‌ترین متغیر اثرگذار بر این رویداد را می‌توان به برگزاری مذاکرات نسبت داد. عدم چشمانداز رشد محسوس قیمت مسکن دست‌‌کم در کوتاه‌مدت از سوی متقاضیان سرمایه‌‌ای و فروشنده‌های مسکن موجب شد در آبان و سه هفته سپری شده از آذرماه، حجم عرضه فایل به بازار افزایش یابد.
آبان ماه امسال مطابق با آمارهای رسمی حجم معاملات مسکن بیش از 33 درصد در مقایسه با مهرماه افزایش یافت در حالی که تورم ماهانه مسکن اندکی بیش از یک درصد به ثبت رسید.
این میزان افزایش حجم معاملات مسکن در کنار تورم ناچیز حدود یک درصدی یک پیام مهم را از بازار مسکن آبان ماه مخابره کرد. مبنی بر اینکه عمده سهم مربوط به افزایش حجم معاملات خرید مسکن آن هم به میزان بیش از 33 درصد در مقایسه با یک‌ماه قبل از آن -مهرماه- مربوط به افزایش عرضه واحدهای مسکونی است.
جدا از اینکه نتایج تحقیقات میدانی و داده‌های مربوط به حجم عرضه فایلهای فروش مسکن در استارت‌آپ‌‌های ملکی این موضوع را نشان می‌دهد، آمار رسمی مربوط به سطح تورم ماهانه آپارتمان‌‌های مسکونی نیز آن را تایید می‌کند.
بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در صورتی که حجم عرضه فایل به بازار معاملات مسکن آبان ماه به میزان قابل توجه افزایش نیافته بود و افزایش بیش از 33 درصدی حجم معاملات مسکن تنها ناشی از افزایش شدید تقاضا برای خرید ملک در این بازار بود، تورم ماهانه مسکن شهر تهران باید بسیار بیشتر از آنچه در قالب افزایش 2/ 1 درصدی قیمت مسکن در آبان ماه در مقایسه با مهر به ثبت رسید، رقم می‌‌خورد. در واقع آنچه در آبان ماه منجر به رشد قابل توجه حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با مهرماه شد بیش از آنکه به افزایش تقاضا برای خرید مسکن نسبت داده شود مربوط به افزایش عرضه فایل به این بازار است.
مهرماه اما فضای بازار حالتی میانه را تجربه کرد و به نوعی در شرایط بیم و امید قرار داشت. در مهرماه، حجم عرضه فایل به بازار در مقایسه با شهریور 18 درصد منفی شد. اما بازگشت امیدواریها و برداشت متفاوت دست‌‌کم گروهی از فعالان بازار مسکن در ارتباط با از سرگیری مذاکرات فضای بازار ملک در آبان و به‌ویژه آذر ماه را تحت تاثیر قرار داد.
افزایش عرضه فایل به بازار معاملات مسکن در دو ماه پی در پی- آبان و آذر- نتیجه بازگشت این امیدواریها به بازار است.
