بازار ملک با سیاستگذاری معکوس رونق می‌گیرد؟
افزایش سقف وام مسکن
امكان خرید خانه با تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی در پایتخت
وام خرید و ساخت مسکن از محل اوراق تسهیلات به دو برابر افزایش یافت. با ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق، تسهیلات خرید وساخت آپارتمان در شهر تهران از 100 میلیون تومان به 200 میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی و از 200 میلیون تومان به 400 میلیون تومان برای زوجین متقاضی خرید آپارتمان افزایش یافت. به همین ترتیب سقف‌های وام خرید مسکن از محل اوراق در سایر شهرها نیز به دو برابر افزایش یافت. سقف وام مسکن در حالی بعد از گذشت 20 ماه برای تقویت قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن افزایش یافت که پیش از این در اوایل زمستان 98 سقف تسهیلات مسکن نسبت به ارقام قبلی افزایش یافته بود.
این تصمیم سیاستگذار پولی در بدترین زمان ممکن با توجه به بحران کمبود عرضه واحدهای مسکونی ناشی از انجماد و احتکار ملکی به اجرا درآمده است. کارشناسان در این‌باره معتقدند سقف وام خرید مسکن که پیش از این به بی‌اثرترین حالت خود به لحاظ پوشش‌دهی بخشی از هزینه خرید واحدهای مسکونی درآمده بود اگر چه به عنوان یکی از اقدامات مهم باید مورد توجه قرار می‌گرفت و انجام می‌شد اما قبل از این اقدام لازم بود یک گام مهم‌تر در بازار مسکن برداشته شود.
این گام مهم‌تر که لازم بود در اولویت برنامه‌های سیاستگذار بخش مسکن قبل از هر اقدام دیگری قرار می‌گرفت تعیین تکلیف عرضه‌های منجمد بازار مسکن و رفع احتکار از بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی است که طی سه سال گذشته و همزمان با افزایش تحرکات سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملکی بر تعداد آنها افزوده شده است.
طی سه سال اخیر، به دلیل استمرار جهش قیمت مسکن، تشدید انتظارات تورمی، تاثیرپذیری بازار مسکن از نوسانات سایر بازارها و ... بازار معاملات مسکن به یک پناهگاه امن برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان تبدیل شد. در نبود سیاست‌های مالیاتی موثر برای جلوگیری از احتکار مسکن و مقابله با سفته‌بازی و از آنجا که هیچ گونه ریسک و هزینه‌ای متوجه محتکران واحدهای مسکونی نیست عرضه آپارتمان‌های آماده به بازار مسکن تحت تاثیر قرار گرفته و به‌شدت کاهش یافت. در شرایطی که عرضه آپارتمان‌های جدید به بازار ناشی از افزایش عمق رکود در بازار ساخت‌و‌ساز نیز به‌شدت در سال‌های اخیر کاهش یافت، افزایش سوداگری و احتکار ملکی نیز کمبود عرضه مسکن را تشدید کرد. حال در شرایطی که پیش از این نیز «دنیای اقتصاد» و گروهی از کارشناسان به دفعات در این باره و همچنین درباره پیامدهای تبدیل بازار مسکن به پناهگاه امن سرمایه‌گذاران و سفته‌بازهای ملکی هشدار داده بودند، سیاستگذار قبل از هر اقدامی برای رفع انجماد از واحدهای مسکونی احتکار شده اقدام به افزایش سقف وام خرید مسکن کرده است.
سقف وام جدید در تهران
به گزارش «دنیای اقتصاد»، با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار سقف وام خرید و ساخت مسکن از محل اوراق به دو برابر ارقام قبلی افزایش یافت.
به این ترتیب، در شهر تهران سقف وام آنی خرید مسکن از محل اوراق برای متقاضیان انفرادی به 200 میلیون تومان و برای زوجین به 400 میلیون تومان افزایش یافت. پیش از این سقف وام خرید مسکن برای متقاضیان انفرادی 100 میلیون تومان و برای زوجین متقاضی مسکن 200 میلیون تومان بود. برآوردهای «دنیای اقتصاد» درباره مبالغ اقساط ماهانه این تسهیلات نشان می‌دهد، رقم قسط ماهانه تسهیلات انفرادی 200 میلیون تومانی در خارج از بافت فرسوده 3 میلیون و330 هزار تومان و در بافت فرسوده 2 میلیون و930 هزار است. در تسهیلات زوجین نیز در شهر تهران رقم قسط ماهانه در خارج از بافت فرسوده 6 میلیون و660 هزار تومان و در بافت فرسوده 5 میلیون و 870 هزار تومان است. به طور متوسط وام انفرادی جدیدهزینه خرید حدود9مترمربع و وام زوجین هزینه خرید 5/ 15متر مربع آپارتمان در تهران را پوشش می‌دهد.
سقف وام در شهرهای بزرگ
در شهرهای بزرگ که شامل مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر می‌شود نیز سقف وام مسکن به دو برابر افزایش یافت. به این ترتیب و براساس مصوبه جدید شورای پول و اعتبار سقف وام جدید مسکن از محل اوراق در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ (با جمعیت بیش از 200 هزار نفر) برای متقاضیان انفرادی به 160 میلیون تومان و برای زوجین به 320 میلیون تومان افزایش یافت.
رقم قسط ماهانه این تسهیلات براساس برآوردهای «دنیای اقتصاد» برای متقاضیان انفرادی در خارج از بافت فرسوده 2 میلیون و664 هزار تومان و در بافت فرسوده 2 میلیون و350 هزار تومان است. همچنین مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات زوجین از این محل در خارج از بافت فرسوده 5 میلیون و330 هزار تومان و در بافت فرسوده 4 میلیون و700 هزار تومان برآورد می‌شود.
وام جدید برای شهرهای کوچک
در شهرهای کوچک نیز به همین ترتیب وام مسکن مشمول افزایش دو برابری شده است. در شهرهای کوچک مبلغ این وام برای متقاضیان انفرادی به 120 میلیون تومان و برای زوجین به 240 میلیون تومان افزایش یافته است. مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات برای وام‌گیرنده‌های انفرادی در خارج از بافت فرسوده یک میلیون و998 هزار تومان و در بافت فرسوده یک میلیون و760 هزار تومان است.
زوجین وام‌گیرنده در این شهرها نیز باید برای پازپرداخت وام مسکن در خارج از بافت فرسوده ماهانه مبلغ 3 میلیون و996 هزار تومان و در بافت فرسوده 3 میلیون و520 هزار تومان قسط پرداخت کنند. اقساط مربوط به بازپرداخت این وام‌ها در هر سه گروه شهرهایی که سقف وام مسکن در آنها به‌طور متفاوت تعیین شده است بر مبنای بازپرداخت 12 ساله در خارج از بافت‌های فرسوده و بازپرداخت 15 ساله در بافت‌های فرسوده و همچنین نرخ سود 5/ 17 درصدی در خارج از بافت‌های فرسوده و نرخ سود 16 درصدی در بافت‌های فرسوده محاسبه شده است. وام جدید خرید مسکن اگر چه مشمول افزایش سقف شده است اما تغییری در مدت بازپرداخت این وام و همچنین نرخ سود تعیین‌شده برای آن صورت نگرفته است و بنابراین دوره‌های بازپرداخت و نرخ‌های سود قبلی همچنان پابرجا خواهد بود.
وام جعاله 80 میلیون تومان شد
وام جعاله (تعمیرات) مسکن نیز که به تنهایی یا در زمان دریافت وام خرید مسکن از محل اوراق برای متقاضیان واجد شرایط قابل دسترسی است به دنبال مصوبه جدید شورای پول و اعتبار با افزایش دو برابری همراه شد. بر این اساس، تسهیلات جعاله مسکن از 40 میلیون تومان به 80 میلیون تومان افزایش یافت. این تسهیلات در کل مناطق شهری کشور با سقف یکسان (80 میلیون تومان)، پرداخت خواهد شد. نرخ سود تسهیلات جعاله مسکن 5/ 17 درصد و دوره بازپرداخت آن 5 ساله است. برآوردهای «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اقساط ماهانه این تسهیلات معادل 2میلیون تومان خواهد بود.
هزینه خرید اوراق
سقف وام مسکن در حالی بعد از20ماه افزایش یافته است که متقاضیان تسهیلات آنی از این محل باید در زمان اقدام برای دریافت وام، اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات که به منزله امتیاز وام مسکن است، خریداری کنند. به ازای هر یک میلیون تومان مبلغ وام مسکن، متقاضی باید دو فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن تهیه کند. طی هفته‌های گذشته تاکنون متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن حول و حوش 60 هزار تومان بوده است. با این احتساب متقاضیان دریافت وام زوجین در شهر تهران، یعنی وام 480 میلیون تومانی (وام 400 میلیون تومانی زوجین به‌علاوه وام 80 میلیون تومانی جعاله) برای دسترسی به این وام باید اقدام به خرید 960 فقره اوراق کنند که با احتساب متوسط قیمت 60 هزار تومانی برای هر فقره اوراق باید معادل 57 میلیون و600 هزار تومان به عنوان هزینه اوراق پرداخت کنند. در سایر شهرها و برای سایر متقاضیان نیز این هزینه متناسب با سقف تسهیلات درخواستی متفاوت و قابل محاسبه است.
اقدام درست در زمان بد
وام خرید مسکن از محل اوراق در حالی با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار به دو برابر افزایش یافت که در حال حاضر مهم‌ترین سوالی که در این زمینه مطرح می‌شود آن است که آیا افزایش وام مسکن در مقطع زمانی فعلی می‌تواند به بازار مسکن و متقاضیان مصرفی کمکی کند؟«دنیای اقتصاد» با استناد به نظرات کارشناسی پیش از این در گزارش‌های متعدد به کرات اعلام کرده بود اگر چه به دلیل بی‌اثر شدن سقف‌های وام خرید مسکن، تضعیف قدرت خرید متقاضیان و خروج اجباری خانه‌اولی‌ها از بازار تقاضای ملک افزایش سقف وام خرید مسکن و رساندن آن به حدی که بتواند سطح مناسبی از قیمت خرید آپارتمان را پوشش دهد از اقدامات ضروری است اما لازم است سیاستگذار مسکن قبل از هر اقدامی، ابتدا قفل عرضه مسکن را باز کند و سپس سیاست تحریک تقاضا از محل افزایش وام را اجرایی کند.
در واقع اگر چه افزایش سقف وام مسکن از مدت‌ها قبل ضروری بود اما وضع موجو‌د بازار مسکن ایجاب می‌کرد تا قبل از هر اقدامی از جمله اصلاح و افزایش سقف وام خرید مسکن از طریق بازگشایی قفل آپارتمان‌های احتکار شده، ابتدا عرضه را افزایش داده و سپس تقاضا را برای ورود به بازار توانمند کرد. «دنیای اقتصاد» در گزارش‌های قبلی خود ضمن حمایت از سیاست توانمندسازی خانوارها از طریق افزایش سقف وام و تقویت قدرت خرید خانوارهای متقاضی مسکن به‌ویژه خانه‌اولی‌ها در عین حال تاکید کرده و هشدار داده بود اجرای هر سیاستی قبل از تعیین تکلیف اساسی خانه‌های احتکار شده و عرضه آنها به بازار مسکن سیاستی بی‌اثر یا دست کم فاقد اثرگذاری لازم است و باعث می‌شود در نهایت سیاستگذار به هدف خود که خانه‌دار کردن متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی در بازار ملک است نرسد. اما با وجود این هشدارها، افزایش سقف وام خرید مسکن در بدترین زمان برای «تحریک تقاضای ملکی» انتخاب شد. تبعات غفلت مکرر از «انجماد عرضه مسکن» می‌تواند ایجاد التهاب احتمالی در بازار مسکن به دنبال افزایش سقف وام را به دنبال داشته باشد.
در صورتی که اگر ابتدا تکلیف واحدهای منجمد شده در بازار مشخص و این واحدها به بازار عرضه می‌شد و سپس سقف تسهیلات افزایش می‌یافت، این اقدام نه تنها تبعات منفی به دنبال نداشت بلکه آثار مثبتی در مسیر خانه‌دار کردن خانه‌اولی‌ها نیز ایجاد می‌کرد. احتکار و انجماد بخشی از واحدهای مسکونی در اختیار سرمایه‌گذاران و سفته‌بازها که هم‌اکنون به صورت خالی نگهداری می‌شود در کنار کمبود عرضه مسکن به دنبال رکود شدید ساختمانی در سال‌های اخیر، منجر به عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن، ایجاد مشکل برای خریداران مصرفی از محل تحریک تقاضا و افزایش احتمالی قیمت مسکن می‌شود.
پیش از این «دنیای اقتصاد» با تاکید بر این موضوع دو مشکل اساسی بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی را تشریح کرده بود. اولین مشکل به تضعیف قدرت خرید در بازار مسکن به دلیل جهش مکرر قیمت ملک و دومین علت به انجماد عرضه ناشی از افزایش فعالیت سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن برمی‌گردد که اتفاقا عامل دوم در شرایط فعلی مهم‌تر از عامل اول است. دیدگاه‌های کارشناسی در این زمینه حاکی است لازم بود سیاستگذار مسکن ابتدا به انجماد و احتکار مسکن و عرضه واحدهای منجمدشده از طریق اهرم مالیاتی پایان می‌داد سپس اقدام به تحریک تقاضا از محل افزایش سقف وام می‌کرد. این وام نیز می‌توانست به صورت دومنظوره طراحی شده و ابتدا به سازنده‌ها برای ساخت مسکن با قابلیت انتقال به خریدار ارائه می‌شد.
اما سیاستگذار دقیقا تصمیم معکوسی را اتخاذ کرد. یعنی ابتدا سقف وام خرید مسکن را بدون تعیین تکلیف عرضه واحدهای مسکونی منجمد به بازار افزایش داد. آن‌هم در شرایطی که مشخص نیست در چه زمانی قرار است این سیاست مالیاتی موثر که دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی و ایجاد هزینه و ریسک برای احتکار مسکن از سوی سوداگران و سفته‌بازها است، اجرایی شود. یا اینکه آیا اصلا برنامه‌ای برای اجرای این سیاست وجود دارد یا نه؟در دنیا برای ایجاد هزینه و افزایش ریسک ملاکی 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز واحدهای مسکونی به عنوان مالیات سالانه دریافت می‌شود.
این اقدام باعث غیر جذاب شدن بازار مسکن برای سفته‌بازها و عرضه واحدهای مسکونی به بازار فروش یا اجاره و در نتیجه ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن می‌شود. کارشناسان همچنین اعلام کردند با توجه به مبلغ اقساط ماهانه تعیین شده برای وام جدید و سطح درآمد خانوارها، بعید است این وام، وامی در استطاعت برای بخش زیادی از خانوارهای فاقد مسکن و متقاضی وام باشد.
