سهم ملتهب‌ترین بازار در وعده‌های انتخاباتی چیست؟
مسابقه شارژ رکود مسکن
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اشتباه بزرگ و نقص اساسی «صحبت» کاندیداهای ریاست‌جمهوری درباره بازار مسکن
دیدگاه‌های هفت کاندیدای ریاست‌جمهوری درباره چگونگی تنظیم بازار مسکن در چهار سال پیش رو بررسی شد. نامزدهای انتخابات 28 خرداد اگرچه تاکنون برنامه مکتوب و سیاست مشخص و مدونی برای اقتصاد منتشر نکرده و مواضع خود در این حوزه را به صورت شفاهی اعلام کرده‌اند، اما «دنیای‌اقتصاد» از لابه‌لای صحبت‌های پراکنده این هفت نفر و مشاوران منتسب به هر یک از نامزدها، برنامه‌های بخش مسکن آنها را گردآوری و دسته‌بندی کرده است. محتوای همه صحبت‌ها و اظهارنظرهایی که تاکنون درباره بخش مسکن از سوی نامزدها منتشر شده نشان می‌دهد مشاوران اقتصادی آنها درباره راه‌حل بازگشت رونق به بازار مسکن و مهار تورم در این بخش، آدرس غلط داده‌اند. فصل مشترک دیدگاه‌های مطرح شده از سوی همه نامزدها که اتفاقا بزرگ‌ترین بخش صحبت‌های آنها در این بخش را شامل می‌شود، حاوی تکرار طرح «مسکن مهر» با ادبیات متفاوت است. همه نامزدهای انتخابات آتی به دنبال خانه‌سازی با تیراژ میلیونی از طریق دخالت دولت هستند. آنها از یکسو اعلام می‌کنند خانه‌ها را بدون آورده اولیه به واجدان شرایط واگذار می‌کنند و از طرفی بحث واگذاری زمین رایگان را مطرح می‌کنند که هر دو نشانه‌های آشکار برنامه برای دخالت مستقیم دولت در بازار مسکن است.
به این ترتیب نقص در تشخیص ریشه مشکلات فعلی بخش مسکن سبب شده نگاهی در همه نامزدهای فعلی متکثر شود که نشان‌دهنده مسابقه آنها بر سر شارژ رکود مسکن و تشدید وضعیت سال 99 است و گویا هیچ‌یک از هفت نامزد برنامه درستی برای رونق غیرتورمی بازار ملک ندارند یا تاکنون اظهار نکرده‌اند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اگرچه ممکن است دیدگاه‌هایی که تاکنون درباره برنامه‌های بهبود وضعیت بازار مسکن مطرح شده ظاهر مناسبی داشته باشد، اما بررسی ابعاد پنهان این برنامه نشان‌دهنده نقاط تاریک و نگران‌کننده‌ای است که باید مورد توجه نامزدها قرار گیرد. مهم‌ترین خط کشی که دیدگاه «خانه‌سازی دولتی با تیراژ میلیونی» را زیر سوال می‌برد و نشان می‌دهد این برنامه نمی‌تواند نسخه بازار مسکن باشد، بلکه سم بازار خواهد بود و ابرچالش فعلی بخش مسکن را تشدید می‌کند این است که تشخیص اغلب نامزدها درباره اصل و ریشه مشکل بازار مسکن نادرست است. اگرچه نامزدهای انتخابات تصور می‌کنند ابرچالش بازار مسکن، کمبود است و به همین خاطر برنامه ساخت‌وساز در تیراژ میلیونی آن هم با دخالت دولت را مطرح کرده‌اند، اما آنها از چالش به مراتب عمیق‌تر بازار یعنی «انجماد مسکن» غفلت کرده‌اند. واقعیت این است که کشور با کمبود واحد مسکونی روبه‌رو است اما ریشه این کم‌سازی باید شناسایی و برای علاج آن نسخه‌ای توسط رئیس‌جمهور آینده صادر شود. واقعیت کنونی بازار مسکن این است که واحدهای موجود و قابل عرضه نیز احتکار شده‌اند و با توجه به اینکه ریسک سفته‌بازی در بازار مسکن صفر است، محتکران با خیال آسوده از عرضه خودداری می‌کنند و با وجود رکود معاملات، زمینه‌ساز استمرار تورم در ماه‌های اخیر شده‌اند. این احتکار که عملا سبب جهش قیمت مسکن شده، قدرت خرید تقاضای مصرفی مسکن را از بین برده و از بین رفتن قدرت خرید مهم‌ترین بخش متقاضیان مسکن یعنی متقاضیان مصرفی سبب شده سازنده‌ها نتوانند به ساخت‌وساز ادامه دهند.
در واقع ظاهر قضیه، کمبود مسکن است و از روی این ظاهر، هفت کاندیدای ریاست‌جمهوری صحبت از برنامه خانه‌سازی میلیونی به میان آورده‌اند، اما اشتباه بزرگ نامزدها این است که بدون بررسی ابعاد مختلف کمبود عرضه، صرفا برنامه خانه‌سازی دولتی را مطرح و دنبال کنند. البته یکی، دو نامزد در جمع هفت نفره فعلی به مشکلات ریشه‌ای بازار مسکن اشاره کرده‌اند اما آنها نیز در بیان راه‌حل مساله لکنت دارند. سید ابراهیم رئیسی و عبدالناصر همتی دو نامزدی هستند که جسته گریخته به مساله «سفته‌بازی» و «سوداگری» در بازار مسکن و عواقبی که به دنبال داشته اشاره کرده‌اند اما این صورت مساله نیز برای همه مردم و کسانی که به نحوی با بازار مسکن در ارتباط هستند، بدیهی است. انتظار این است که نامزدهای ریاست‌جمهوری یک گام جلوتر از مردم حرکت کنند و اولا فرآیندی را که باعث ریشه‌دوانی تقاضای سفته بازی در بازار مسکن شده را تشریح کنند و دوم اینکه برنامه دقیقی برای مهار سوداگران مسکن روی میز بگذارند. اما حتی این نامزدها نیز صرفا از مشکلات بازار مسکن «روایت خوانی» می‌کنند و در ریشه‌یابی مشکلات دچار نقص فنی هستند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سید ابراهیم رئیسی یکی از نامزدهایی است که برنامه‌های بخش مسکن که تاکنون به صورت مستقیم یا غیرمستقیم از ناحیه او یا افراد نزدیک به او مطرح شده شامل راه‌اندازی «نهضت مسکن‌سازی» برای تقویت عرضه در قالب «ساخت 4 میلیون واحد مسکونی ظرف مدت 4 سال» است. گفته شده این واحدها با آورده «صفر» از سوی متقاضیان مسکن و از طریق اعطای تسهیلات ساخت به آنها واگذار می‌شود. برنامه وی همچنین شامل اعطای زمین رایگان دولتی برای خانه‌سازی است. وی اشاره صریحی به اینکه تقاضای سفته‌بازی باید به نفع تقاضای مصرفی محدود شود داشته اما راه این محدودسازی را تشریح نکرده است. البته بحث اخذ مالیات‌های محدودکننده از تقاضای غیرمصرفی مسکن که در چند سال اخیر مطرح است، در زمره برنامه‌هایی است که رئیسی وعده داده دنبال می‌کند. در صحبت‌های او از پیش‌بینی بسته مخصوص برای مستاجران نیز سخن به میان آمده اما جزئیات آن تشریح نشده است.
نکته قابل‌توجه این است که بحث «آورده صفر» در دهه 80 نیز توسط دولت وقت مطرح شد اما این طرح عملا هیچ‌گاه اجرایی نشد. گروه اول ثبت‌نام‌کنندگان در طرح مسکن مهر آورده‌ای معادل 30 درصد هزینه ساخت تزریق کردند تا واحدهای در حال ساخت را از آن خود کنند و چون ابعاد این طرح بسیار فراتر از بضاعت دولت بود، عملا اجرای آن 15 سال به درازا کشید و دولت‌های متعدد درگیر اجرای تعهدات این طرح شدند تا جایی که بخشی از این تعهدات عملا باید توسط رئیس‌جمهور آتی ایفا شود و دولت سیزدهم پس از انقلاب اسلامی نیز باید بخشی از انرژی و منابع خود را صرف تکمیل مسکن مهر کند. همچنین در سال‌های اخیر میزان آورده متقاضیان مسکن مهر معادل رقم تسهیلات بانکی این واحدها و حتی بعضا بیشتر از این ارقام بوده است. به این ترتیب باید مشخص شود بحث «آورده صفر» به چه شکل و با چه منابعی قرار است در طرح خانه‌سازی دولتی مدنظر رئیسی عملیاتی شود.
اظهارنظر عبدالناصر همتی، دیگر نامزد انتخابات ریاست‌جمهوری نیز با توجه به سابقه فعالیت او به‌عنوان سیاستگذار پولی در سال‌های اخیر، بسیار عجیب است. وی با توجه به مسوولیتی که در بانک مرکزی داشته، طبعا می‌داند که قدرت خرید وام مسکن به کلی از بین رفته و اگر رقم تسهیلات بانکی مسکن ترمیم شود، چه تاثیری بر افزایش تقاضای موثر مسکن و در نتیجه خروج بازار از رکود می‌گذارد؛ با این حال سخنی از تسهیلات به میان نیاورده و به جای آن می‌خواهد مسکن‌سازی دولتی با تیراژ بالا که در دولت فعلی با عنوان طرح «مسکن ملی» کلید خورده را ادامه دهد. عجیب‌تر اینکه ابعاد طرح مذکور از ابتدا شامل ساخت 400 هزار واحد مسکونی بود اما وی تعداد مسکن ساخته‌شده در قالب این طرح طی دوره ریاست‌جمهوری خود را 600 هزار واحد اعلام کرده است. البته او به این ارقام هم بسنده نکرده و آن را «حداقل کار دولت» می‌داند و معتقد است دولت باید در چهار سال آتی سه میلیون واحد مسکونی بسازد. همتی اشاره‌ای به اینکه علت افزایش قیمت مسکن «انتظارات تورمی» است داشته اما توضیح نداده که انتظارات تورمی از کجا نشأت می‌گیرد و چگونه باید مهار شود. بنابراین به نظر می‌رسد همتی هم با وجود تحصیلات و سابقه مسوولیت در نهادهایی مثل بانک مرکزی، فقط از فهرست مشکلات کلیدی بخش مسکن روخوانی کرده و راه حلی برای یکایک این مشکلات تبیین نکرده است.
محسن رضایی دیگر نامزد ریاست‌جمهوری نیز در حالی از لزوم اجرای طرح مصوب مجلس مبنی بر تکلیف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی سخن می‌گوید که گویا خبر ندارد این طرح از سوی شورای نگهبان رد شده و چنین تکلیفی اصلا وجود ندارد. این قبیل اظهارنظرها از سوی برخی نامزدها نشان می‌دهد که آنها از بدیهی‌ترین خطوط راهنمای بازار مسکن نیز بی‌اطلاع هستند.
در برنامه‌های عنوان‌شده از سوی سعید جلیلی برای بخش مسکن نیز بحث واگذاری زمین دولتی به تعاونی‌ها و نیز واگذاری خانه به مردم بدون پرداخت اولیه مطرح شده است. این در حالی است که بازخوانی تجربه تلخ فعالیت تعاونی‌ها در پروژه مسکن مهر نشان می‌دهد که اما و اگرهایی درباره احتمال موفقیت این ایده وجود دارد. تعاونی‌ها در مجموع راه‌حل نامطلوبی برای خانه‌سازی نیستند اما تجربه‌های پیشین، به‌ویژه تجربه شش سال اول اجرای طرح مسکن مهر که با تشکیل تعاونی‌ها دنبال شد، نشان می‌دهد اغلب سیاست‌ها و شرایط بازار به شکلی پیش می‌رود که عملا تعاونی‌ها امکان ساخت را از دست می‌دهند.
امیرحسین قاضی‌زاده هاشمی، دیگر نامزد انتخابات ریاست‌جمهوری پیش رو است که از برنامه‌ریزی برای بخش مسکن سخن گفته است. آن‌گونه که وی توضیح داده، قصد دارد به سه دهک اول خانه‌هایی با شرایط اجاره به شرط تملیک 30 ساله بدون آورده اولیه واگذار کند. سه دهک میانی نیز با آورده 30 درصدی و با شرایط اجاره به شرط تملیک 20 ساله خانه‌دار می‌شوند و در نهایت چهار دهک بالای درآمدی با آورده 50 درصدی و اجاره به شرط تملیک 15ساله صاحب خانه می‌شوند. البته وی درباره محل تامین مالی این پروژه‌ها توضیحی نداده است. سایر نامزدها نیز جسته و گریخته درباره مسکن و خانه‌دار کردن مردم سخن گفته‌اند اما طرح مشخص و مشروحی ارائه نکرده‌اند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طرفداران طرح مسکن مهر معتقدند این طرح توانست تورم زمین را تا حدی مهار کند و اگر مسکن مهر نبود، قیمت مسکن اوضاعی به‌مراتب بدتر را تجربه می‌کرد. منتقدان مسکن مهر نیز این تعبیر را قبول ندارند و معتقدند این طرح به دلیل اشکالاتی از قبیل نامناسب بودن زمین‌های انتخابی هزینه‌های زیادی به دولت و مردم تحمیل کرد. اینکه کدام فرضیه درباره مسکن مهر به صحت نزدیک‌تر است، برای بسیاری از مردم محل سوال است. برای روشن شدن ابعاد تاثیر طرح مسکن مهر باید توجه داشت که کشور سالانه به ساخت حداقل 900 هزار واحد مسکونی نیاز دارد و این در حالی است که در قالب طرح مسکن مهر طی 15 سال اخیر به طور میانگین سالانه 130 هزار واحد مسکونی توسط دولت ساخته شد که با نیاز کشور فاصله زیادی دارد. از طرفی آمارها نشان می‌دهد که اجرای این طرح به توقف یا کاهش شیب تورم زمین و مسکن منجر نشد. اجرای طرح مسکن مهر از سال 86 کلید خورد. بررسی میزان تورم زمین و مسکن در شهر تهران در بازه زمانی استقرار دولت‌های نهم و دهم یعنی از سال 84 تا 92 نشان می‌دهد در این مدت قیمت مسکن 6 برابر شده است. در دوره دوم اجرای این طرح یعنی بازه زمانی فعالیت دولت‌های یازدهم و دوازدهم نیز قیمت مسکن در تهران به طور متوسط 1/ 6 برابر شد. همچنین تغییرات قیمت زمین در پایتخت در فاصله سال‌های 84 تا 92 حکایت از 7/ 7 برابر شدن قیمت زمین در این مدت دارد. قیمت زمین در بازه سال‌های 1392 تا 1400 نیز 2/ 8 برابر شده است.
به این ترتیب به نظر می‌رسد در طول 15 سال اخیر تغییرات قیمت زمین و مسکن به‌ویژه در ابرشهرهای پیشتاز و در صدر آنها تهران، راه خود را رفته و اجرای طرحی با ابعاد مسکن مهر که طی آن 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی ساخته شده یا در حال تکمیل است، عملا نتوانست از سرعت رشد قیمت مسکن در میان‌مدت جلوگیری کند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بحث محوری مهم دیگری که باید مورد توجه هفت نامزد انتخابات ریاست‌جمهوری در برنامه‌ریزی برای بخش مسکن قرار گیرد، ملاحظه محدودیت‌هاست. رونق ساخت‌وساز و تقویت عرضه مسکن تابعی از رشد اقتصادی است و به همین خاطر زمانی که طرح جامع مسکن تصویب شد، در این طرح سه سناریو بر اساس میزان رشد اقتصادی کشور تعریف شد. در واقع نمی‌توان و نباید رابطه تیراژ ساخت و رشد اقتصادی را نادیده گرفت.
طبعا هر چه رشد اقتصادی بهتر باشد، شرایط اقتصادی برای همه ملت بهبود پیدا می‌کند و به دنبال آن توان مالی و اعتباری برای ساخت مسکن توسط بخش غیردولتی تقویت خواهد شد. در سال‌های اخیر رشد اقتصادی بسیار ناچیز و به طور میانگین زیر 2 درصد بوده است. طبیعی است در چنین شرایطی ظرفیت ساخت مسکن نیز محدود می‌شود و کشور با این مقدار ناچیز رشد اقتصادی ظرفیت ساخت حداکثر 400 هزار واحد مسکونی در سال را دارد.
بر این اساس هر راه حلی برای علاج رکود عمیق بازار مسکن و پیشگیری از جهش افسارگسیخته قیمت در این بازار، باید با در نظر گرفتن محدودیت‌های کلان اقتصادی پیش‌بینی شود. در واقع حل بخشی از مشکلات درون بازار مسکن به اقدامات اقتصادی دولت در بیرون از این بازار بستگی دارد و دولت می‌تواند با بهبود شرایط کلی اقتصاد کشور، به نوعی مانع از شارژ رکود در بازار مسکن شود.
