مصوبه مشکل‌دار برای بازار مسکن برگشت خورد
ایست ۴ ساله به خرید خانه؟
«دنیای‌اقتصاد» از سه اشکال و سه مخاطره در طرح نمایندگان گزارش می‌دهد
طرح نماینده‌ها برای جهش تولید و تامین مسکن که به تازگی در صحن مجلس به تصویب رسیده در حالی از سوی شورای نگهبان برگشت خورده است که محتوای این طرح حاوی سه اشکال و سه مخاطره قابل‌توجه است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درخصوص آخرین وضعیت طرح جهش تولید و تامین مسکن که سال گذشته از سوی گروهی از نماینده‌های مجلس تهیه و در کمیسیون‌های مرتبط و صحن مجلس به تصویب رسید حاکی است این طرح که در روزهای اخیر پس از بررسی از سوی شورای نگهبان برگشت خورده است هر چند با نیت و با قصد اولیه رونق‌بخشی به بازار مسکن حوزه ساخت‌وساز تهیه شده است، اما محتوای آن نشان می‌دهد عملا این طرح نمی‌تواند اهداف تعیین شده را محقق سازد. هر چند اشکالاتی که شورای نگهبان با استناد به آنها این طرح را به مجلس برگشت داده هنوز به طور رسمی منتشر نشده است، اما نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد این طرح عملا به معنای ایست 4 ساله به خرید مسکن مصرفی با اتکا به وام بانکی است.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد سه اشکال اساسی در این مصوبه قابل شناسایی است. اولین اشکال به کانالیزه کردن وام بانکی مسکن و محدودسازی آن به وام ساخت آپارتمان مربوط می‌شود. در حالی که فضای کارشناسی بازار مسکن همواره بر پرداخت همزمان دو وام ساخت و خرید مسکن به عنوان دو بال رونق مسکن تاکید می‌کنند و مهم‌ترین سوخت موتور رونق مسکن را وام بانکی می‌دانند، این مصوبه عملا با محدودسازی پرداخت تسهیلات بانکی به وام ساخت مسکن، به معنای فرمان ایست به پرداخت وام بانکی خرید مسکن است.در این مصوبه تاکید شده است که دولت باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور احداث کند و برای این منظور نیز لازم است معادل 160 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی اختصاص دهد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در 5 سال اخیر، کل تسهیلاتی که شبکه بانکی کشور سالانه به بخش مسکن اختصاص داده است رقمی معادل 70 تا 80 هزار میلیارد تومان بوده است که حدود نیمی از میزانی است که در این مصوبه مجلس برای پرداخت وام بانکی به منظور ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در نظر گرفته شده است. این موضوع نشان می‌دهد با تعیین این تکلیف، بانک‌ها حتی در صورت استفاده از تمام توان خود برای پرداخت 160 هزار میلیارد تومان وام ساخت مسکن موضوع این مصوبه، عملا توان و منابع خود را برای پرداخت وام خرید مسکن دست‌کم به مدت چهار سال-بازه زمانی اجرای این مصوبه- از دست خواهند داد.
در حالی که در همین مصوبه اعلام شده است که ساخت واحدهای مسکونی براساس این مصوبه نیازمند نیازسنجی است، اما در همین مصوبه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تکلیف شده است که این موضوع را می‌توان به عنوان یک تناقض مورد توجه قرار داد. از سوی دیگر برآوردهای اخیر «دنیای‌اقتصاد» از نیاز سالانه به ساخت مسکن با توجه به تغییرات مختصات جمعیتی نشان می‌دهد که سالانه به ساخت 500 تا 600 هزار واحد مسکونی نیاز است. الزام به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در این مصوبه فاصله قابل‌توجهی با این برآورد دارد.
در این مصوبه همچنین اعلام شده است بانک‌ها موظف به اختصاص 40 درصد سهم تسهیلات بانکی، به بخش مسکن هستند. این سهم در سال گذشته حدود 6 درصد بود. در حالی که در سال‌های قبل این سهم معادل 20 درصد بود. حال مجلس و نماینده‌ها بدون آنکه درخصوص دلایل کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی ریشه‌یابی کنند بانک‌ها را مکلف کرده‌اند به یکباره سهم تسهیلات بخش مسکن را به 40 درصد کل تسهیلات افزایش دهند که فاصله بسیار زیادی با واقعیت موجود دارد. در این مصوبه همچنین جریمه‌ای مالیاتی معادل 20 درصد میزان تعهد برای پرداخت این تسهیلات برای بانک‌هایی که به تعهد خود در این زمینه عمل نکنند، تعیین شده است و این موضوع بانک‌ها را با دشواری‌هایی مواجه خواهد کرد.
این در حالی است که بانک‌ها متناسب با شرایط بخش‌های مختلف و منابع و مصارف خود اقدام به پرداخت تسهیلات به بخش‌های مختلف می‌کنند و از آنجا که از سوی دیگر بانک‌ها منابع خود را عمدتا از طریق جذب سپرده کسب می‌کنند و متعهد به پرداخت سود به سپرده‌گذاران هستند معمولا در حوزه‌هایی اقدام به پرداخت تسهیلات می‌کنند که بتوانند به تعهدات خود در قبال سپرده‌گذاران نیز عمل کنند.
درحالی که روندهای اخیر و تجربه‌های قبلی از جمله کاهش سهم تسهیلات مسکن از 20 درصد به 6 درصد کل تسهیلات شبکه بانکی علائمی از عدم توانمندی بانک‌ها برای پرداخت چنین تسهیلاتی را نشان می‌دهد این جرائم عملا کار را برای بانک‌ها دشوار خواهد کرد. همچنین از آنجا که به طور متوسط در 5 سال اخیر سالانه کمتر از 100 هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن پرداخت شده که بخش زیادی از این تسهیلات در حوزه خرید مسکن بوده است الزام شبکه بانکی به پرداخت سالانه 160 هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت مسکن به معنای عقیم‌سازی بانک‌ها برای پرداخت وام خرید مسکن به متقاضیان و ایست به معاملات مصرفی مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی در 4 سال است.
هر چند ممکن است مدافعان این مصوبه اعلام کنند که تسهیلات موضوع این مصوبه 20 ساله و قابل انتقال به خریداران است، اما نکته مهم در این زمینه آن است که عملا با این مدل امیدی از بابت ساخت‌وساز وجود ندارد چرا که مشکلات سازنده‌ها با این میزان تسهیلات برطرف نخواهد شد. تجربه مسکن مهر نشان می‌دهد ساخت‌وساز واحدهای دولتی‌ساز دست‌کم یک دهه زمان می‌برد و بنابراین حتی در صورت ساخت این واحدها، واحدها در دوره زمانی 4 ساله به اتمام نخواهد رسید. از این رو اشکال دوم یا قفل دوم نیز مربوط به قفل ساخت و ساز است. از آنجا که عملا به دلیل جهش قیمت مسکن خریدار در بازار وجود ندارد و سازنده‌ها با مشکل خریدار مواجه هستند، به دلیل تامین نشدن حلقه آخر سرمایه‌گذاری ساختمانی بازار ساخت و ساز در ابررکود ساختمانی قرار گرفته است.
اشکال سوم و مهم این مصوبه به غایب بزرگ در طرح نماینده‌ها یعنی مالیات‌های بخش مسکن و به‌خصوص موثرترین شکل مالیاتی در این بخش یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی مربوط می‌شود. هم‌اکنون یکی از قفل‌های مهم در مسیر رونق بازار مسکن و مناسب‌سازی قیمت‌ها از طریق افزایش عرضه، قفل احتکار در نبود سازوکارهای مالیاتی مناسب برای افزایش هزینه احتکارهای ملکی در بازار زمین و واحدهای مسکونی است.
از سال 84 تاکنون، دولت‌های وقت بارها به استانداران و مسوولان دولتی تاکید کرده‌اند که باید زمین‌های دولتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن قرار بگیرد اما به دلیل نبود سازوکارهای مالیاتی مناسب، چسبندگی دستگاه‌ها به این زمین برطرف نشده و عملا واگذاری مناسبی در این زمینه صورت نگرفته است. این سه مشکل، چند عارضه مهم احتمالی را متوجه بازار مسکن خواهد کرد.
یکی از این عارضه‌های احتمالی، خالی شدن حساب وام خانه‌اولی‌ها از منابع مالی است. در این مصوبه با هدف تقویت و تجمیع تمام منابع و درآمدها در بخش مسکن در صندوقی به نام صندوق ملی مسکن با هدف پرداخت تسهیلات و یارانه‌ها در این بخش، 6 منبع ورودی برای این صندوق تعریف شده است. منابع حاصل از واگذاری زمین‌های دولتی که براساس برآوردهای صورت گرفته معادل 50 هزار میلیارد تومان می‌شود، منابع حاصل از اجاره 99 ساله زمین‌ها به طور متوسط سالانه 500 میلیارد تومان، منابع حاصل از دریافت مالیات‌های بخش مسکن که در حال حاضر تنها مالیات رایج این بخش مالیات بر نقل و انتقالات ملکی معادل حدود سالانه هزار میلیارد تومان است، منابع در نظر گرفته شده در بودجه‌های سالانه دولت برای بخش مسکن که به طور متوسط سالانه حدود هزار تا دو هزار میلیارد تومان است، مانده بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی معادل 25 هزار میلیارد تومان از بابت بازگشت خط اعتباری مسکن مهر و اقساط صندوق پس‌انداز مسکن یکم، ورودی‌های تعریف شده در مصوبه جهش تولید و تامین مسکن به صندوق ملی مسکن است.
برآورد می‌شود از محل این منابع مبلغی حدود 87 هزار میلیارد تومان به این صندوق وارد شود. هر چند کارشناسان اصل تعریف و راه‌اندازی این صندوق را برای جذب، تخصیص و تامین منابع مورد نیاز برای اجرای طرح‌های مسکن اقدامی مثبت ارزیابی می‌کنند اما از دیدگاه آنها راه‌اندازی صندوقی اینچنینی تحت نظارت 4 وزیر که خارج از قیود نظارتی اختیار تخصیص منابع داشته باشند ایراد دارد.
کارشناسان معتقدند در کشورهای توسعه یافته و موفق در حوزه تامین مالی مسکن در دنیا، با تاسیس بانک‌های توسعه‌ای در بخش مسکن منابع واعتبارات در این بانک‌ها تجمیع شده و متناسب با سیاست‌های بخش مسکن تخصیص می‌یابد. بنابراین از نظر آنها اینکه به جای یک بانک توسعه‌ای، یک صندوق به عنوان ورودی و خروجی منابع بخش مسکن تعریف شود، محل اشکال است.از آنجا که منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم به عنوان صندوق پرداخت کننده وام مسکن به خانه‌اولی‌ها از محل بازگشت اقساط مسکن مهر، سپرده‌های متقاضیان و بازگشت اقساط مسکن یکم تامین می‌شود، خروج این منابع از این صندوق و ورود آن به صندوق ملی مسکن منجر به خالی شدن صندوق وام خانه‌اولی‌ها از منابع می‌شود. هم‌اکنون حدود 260 هزار خانه‌اولی در صندوق یکم حضور دارند که در انتظار افزایش سقف وام خرید مسکن برای خرید آپارتمان هستند. با توجه به اینکه روند سپرده‌گذاری جدید در این صندوق متوقف شده است و منابع صندوق صرفا از محل بازگشت اقساط مسکن مهر و اقساط وام مسکن یکم تامین می‌شود، انتقال این منابع به صندوق ملی مسکن به منزله خالی شدن حساب این صندوق برای پرداخت وام به 260 هزار سپرده‌گذار واجد شرایط این تسهیلات است.
مخاطره احتمالی دیگر در این مصوبه مربوط به صدور اجازه پیشروی شهرها روی زمین‌های کشاورزی است. در این مصوبه به دولت اجازه داده شده تا زمین بخشی از یک میلیون واحد مسکونی تعیین شده برای ساخت را از طریق بزرگ‌سازی شهرها و الحاق به محدوده شهرها و همچنین ساخت و ساز روی زمین‌های کشاورزی با تغییر کاربری بخشی از این زمین‌ها انجام دهد که این موضوع گذشته از مخاطرات شهرسازی، دربردارنده مخاطرات زیست‌محیطی و از بین رفتن زمین‌های کشاورزی است.از سوی دیگر و در قالب یک مخاطره احتمالی، موج واگذاری زمین شکل می‌گیرد آن‌هم در شرایطی که در این مصوبه درخصوص شکل واگذاری زمین ابهامی بزرگ وجود دارد و مشخص نیست واگذاری‌ها به صورت مشارکتی، 99 ساله یا فروش به قیمت روز یا به هر روش دیگر است! این در حالی است که یکی از مهم‌ترین منابع درآمدی صندوق ملی مسکن از محل واگذاری زمین درنظر گرفته شده است.نکته مهم دیگر مربوط به مصارفی است که در این مصوبه برای صندوق ملی مسکن درنظر گرفته شده است. 4 محل مصرف برای این صندوق شامل پرداخت یارانه صدور پروانه و پایان کار، هزینه بزرگ‌سازی شهرها، یارانه وام و انتشار اوراق MBS در نظر گرفته شده است. از آنجا که به دلیل بازارپذیر نبودن نرخ سود اوراق MBS این اوراق در سال‌های گذشته تاکنون منتشر نشد قرار است از منابع این صندوق برای بازارپذیر شدن اوراق و جذاب‌سازی نرخ آن استفاده شود.با این حال، در تعریف مصارف صندوق ملی مسکن، خطر احتمالی توزیع رانت نیز دیده می‌شود. مشخص نیست این یارانه‌ها و منابع برای هزینه‌کرد به منظور روسازی و ساخت مراکز خدماتی یا دریافت تخفیف در فرآیند ساخت به چه افرادی پرداخت خواهد شد؛ چرا که فرآیند ساخت در نهایت به سرمایه‌گذاران و پیمانکاران واگذار می‌شود. همه این مخاطرات می‌تواند منجر به تاخیر در بروز رونق بازار مسکن شود.
