سیمای نوسان در سه بازار

داده‌‌های اولیه سامانه رهگیری معاملات مسکن از افزایش محسوس سطح قیمت‌ها و حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه امسال خبر می‌دهد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» برپایه این اطلاعات اولیه که از مشخصات ثبت شده مبایعه‌نامه‌های مربوط به معاملات انجام شده در بازار خرید آپارتمان در خردادماه به دست‌ آمده است نشان می‌دهد، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت‌ماه امسال حدود ۱۱ درصد افزایش یافته است که این میزان رشد ماهانه در حجم معاملات مسکن رشدی محسوس و قابل‌توجه به شمار می‌رود. براساس اطلاعات خام سامانه رهگیری در خردادماه حول و حوش ۱۰ هزار معامله خرید مسکن در تهران انجام شده است.

این در حالی است که تورم ماهانه مسکن در خردادماه نیز-تغییرات قیمت آپارتمان‌های مسکونی در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه- حول و حوش تورم ماهانه اردیبهشت ماه-تغییرات قیمت مسکن در اردیبهشت ماه در مقایسه با فروردین ماه ۹۹-رقم خورده است.

داده‌های اولیه سامانه رهگیری مسکن حاکی است تورم ماهانه خردادماه حتی اندکی بالاتر از تورم ماهانه مسکن اردیبهشت‌ماه رقم خورده است. هر چند این اطلاعات داده‌های اولیه محسوب می‌شود و دو مرجع آماری رسمی بازار مسکن یعنی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، به‌زودی (طی امروز یا روزهای آینده)، آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه را اعلام خواهند کرد.

این اطلاعات اولیه، که در واقع داده‌های خام مربوط به تحولات قیمت و حجم معاملات خرید مسکن در خردادماه محسوب می‌شود برگرفته از داده‌های مربوط به ثبت جزئیات مبایعه‌نامه‌های مربوط به فروش واحدهای مسکونی شامل منطقه ملک فروخته شده، متراژ، قیمت هر مترمربع و قیمت کل آن است. با برآوردهای صورت گرفته درخصوص تورم ماهانه مسکن در خردادماه، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در آخرین ماه از فصل بهار در مقایسه با ماه قبل از آن تقریبا به میزان رشد میانگین قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه نسبت به فروردین ۹۹ افزایش یافته است. حجم معاملات خرید آپارتمان نیز در این ماه حول و حوش ابعاد و مقیاس بازار معاملات مسکن (حجم معاملات خرید مسکن) در خرداد سال گذشته بوده است. تعداد معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران براساس داده‌های اولیه سامانه رهگیری معاملات مسکن در خردادماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته حدود نیم تا یک درصد افزایش یافته است.

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی براساس داده‌های خام ثبت شده از جزئیات معاملات خرید و فروش مسکن در خردادماه امسال به حول و حوش ۱۹ میلیون تومان رسیده است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال در مقایسه با فروردین ماه امسال با ۴/ ۹ درصد رشد از حول و حوش ۱۵ میلیون و۸۰۰ هزار تومان به ۱۷ میلیون تومان افزایش یافته بود.

داده‌های اولیه نشان می‌دهد میانگین ۱۷ میلیون تومانی هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت‌ماه با تورم ماهانه‌ای مشابه آنچه در اردیبهشت ماه تجربه شد هم‌اکنون به حدود ۱۹ میلیون رسیده است. حجم معاملات خرید مسکن در اردیبهشت ماه در مقایسه با اردیبهشت ماه سال گذشته ۹ درصد کم شد اما داده‌های اولیه حاکی از رشد حدود یک درصدی تعداد معاملات خرید آپارتمان در خردادماه امسال در مقایسه با خرداد ۹۸ است.

مهم‌ترین پرسشی که هم‌اکنون در این زمینه مطرح است آنکه در شرایطی که بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال در شرایط رکود تورمی قرار داشت چه عاملی منجر به ادامه رشد قیمت‌ها و همچنین افزایش سطح معاملات خرید آپارتمان شد؟

انتظارات قبلی و برآوردهای اولیه از وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران در خرداد در ابتدای این ماه حاکی از انتظار برای توقف رشد قیمت مسکن در معاملات خردادماه بود. در واقع شرایط رکود تورمی در بازار مسکن اردیبهشت ماه این انتظار را برای بازار مسکن خردادماه ایجاد کرده بود که روند رشد قیمت در این ماه متوقف شود. نه‌تنها براساس داده‌های اولیه روند رشد قیمت مسکن متوقف نشد بلکه حجم معاملات خرید مسکن نیز به رغم تورم ماهانه قابل توجه در بازار مسکن پایتخت به‌رغم نبود قدرت خرید در بازار و رشد محسوس قیمت‌ها، فاصله بیشتری از کف رکود گرفت. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد مهم‌ترین دلیل این موضوع به تب قیمت‌ها و التهاب بازار به جهت افزایش خریدهای سرمایه‌ای از بازار مسکن در نتیجه تبدیل دارایی‌ها از سایر بازارها به خصوص بازار سهام و هدایت این دارایی‌ها به بازار مسکن برمی‌گردد.

ریشه اصلی این موضوع نیز به رشد نقدینگی و انتظارات منفی نسبت به آینده اقتصاد مربوط می‌شود. رشد قابل توجه شاخص کل بورس و کسب سود قابل توجه برای سرمایه‌گذاران این بازار که برخی از آنها پیش از این به دلیل عدم کفایت نقدینگی مورد نیاز برای خرید مسکن اقدام به سرمایه‌گذاری در این بازار کرده بودند و هم‌اکنون به دلیل کسب سود قابل توجه به‌صورت مجدد متقاضی بازار مسکن شده‌اند از یکسو و همچنین ورود تازه‌واردها از بازار سهام به بازار مسکن از مهم‌ترین دلایل رشد قیمت و افزایش حجم معاملات آپارتمان در خردادماه است.

از سوی دیگر انتظارات منفی ناشی از وخیم‌تر شدن اوضاع اقتصاد کشور و نگرانی از افزایش سطح قیمت‌ها موجب شد در خرداد بار دیگر بازار مسکن به‌عنوان مقصد امن سرمایه‌ها مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار بگیرد. به خصوص اینکه زمزمه‌های ریزش شاخص کل سهام و احتمال زیان‌دیدگی سرمایه‌گذاران این بازار در خردادماه وجود داشت. از سوی دیگر انصراف از فروش واحدهای مسکونی به دلیل انتظارات تورمی فروشنده‌ها در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه تشدید شد.

از سوی دیگر تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار معاملات مسکن هم در مناطق مصرفی و متوسط شهر تهران همچون مناطق ۴ و ۵ و هم مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران همچون مناطق ۹ تا ۱۱، نشان می‌دهد دو گروه در خردادماه نقش پررنگ‌تری در افزایش تقاضای خرید مسکن و به تبع آن افزایش سطح قیمت‌ها ایفا کردند.

این دو گروه موثر در تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ماه را می‌توان به‌عنوان «گروه هراسان» از یکسو و «گروه تبدیلی» از سوی دیگر نام‌گذاری و معرفی کرد.

گروه هراسان به آن دسته از متقاضیان بازار مسکن گفته می‌شود که به دلیل نگرانی از افزایش قیمت‌ها به میزانی بیش از حد فعلی، وارد بازار شده و اقدام به خرید آپارتمان کردند. برخی از خریداران مسکن که در این گروه قرار می‌گیرند اقلیت تقاضای مصرفی برخوردار از سطح نسبی قدرت خرید برای ورود به بازار مسکن هستند که در خردادماه از ترس التهاب بیشتر قیمت‌ها در ماه‌های پیش‌رو وارد بازار شده واقدام به خرید کردند. برخی از سرمایه‌گذاران نیز که در این گروه قرار می‌گیرند به دلیل انتظارات منفی و نگرانی از رشد مجدد قیمت‌ها، اقدام به خرید آپارتمان کردند.

هر چند وزن خریدهای گروه اقلیت تقاضای مصرفی بازار مسکن که دارای قدرت خرید مسکن هستند نسبت به سایر خریداران آپارتمان (تقاضای غیرمصرفی) در خردادماه کمتر است. از سوی دیگر گروه تبدیلی‌ها در افزایش قیمت و حجم معاملات مسکن خردادماه اثرگذار بودند.

این گروه افرادی هستند که به‌عنوان تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار مسکن شده و اقدام به تبدیل دارایی‌های غیرملکی خود به آپارتمان کردند.

براساس تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» و اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن در برخی مناطق و محلات شهر تهران تعداد قابل توجهی از خریدهای ملکی در خردادماه حاصل تبدیل دارایی‌های بورسی به آپارتمان بوده است. هر چند واسطه‌های معاملات مسکن یک نگاه خوش‌بینانه به نفع مستاجران در این زمینه مطرح می‌کنند. به گفته آنها این خریدهای سرمایه‌ای از بازار مسکن به نفع بازار اجاره و مستاجران خواهد بود. چون عمده واحدهای خریداری شده از متقاضیان تبدیلی به بازار اجاره عرضه خواهد شد و می‌تواند در فصل تابستان منجر به افزایش فایل‌های در دسترس مستاجران برای اجاره شود.