دلیل واکنش منفی به تسهیلات جدید ساخت چیست؟
ظاهر و باطن وام مسکن ۹۹
گره استقبال‌کننده از وام ملکی؛ خریدار یا سازنده؟
فهرست ۳۶ دسته تسهیلات ساخت قابل پرداخت در شبکه بانکی بر اساس سقف و نرخ سودهای مختلف تشریح شد. بررسی ویژگی‌های هر یک از انواع این تسهیلات پرده از معمای واکنش منفی سازنده‌ها به تسهیلات جدید ساخت و کم‌رغبتی آنها به دریافت این وام از شبکه بانکی بر می‌دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، با ابلاغ سیاست‌های اعتباری جدید در شبکه بانکی کشور، تکلیف سقف تسهیلات ساخت مسکن قابل پرداخت در کشور بر اساس چهار دسته انواع وام و سه دسته مکانی شامل تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر و سایر نقاط شهری (شهرهای کوچک)، مشخص شده است. همچنین سقف و سود این تسهیلات بر اساس «نوع سازنده» متغیر بوده و هر یک از سه گروه سازنده‌ها شامل سازنده‌های حرفه‌ای که از فناوری‌های نوین در ساخت استفاده می‌کنند، سازنده‌های حرفه‌ای که از این فناوری‌ها استفاده نمی‌کنند و سازنده‌های غیرحرفه‌ای از سقف و سود متفاوتی نسبت به یکدیگر برخوردار می‌شوند. به این ترتیب در مجموع با توجه به چهار نوع وام، سه نوع سازنده و سه گروه شهری، ۳۶ وضعیت مختلف برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در سال جاری وجود دارد.
جزئیات شرایط پرداخت انواع این تسهیلات هفته گذشته در برنامه «متراژ» شبکه اینترنتی «اکو ایران» که از طریق اینترنت در دسترس علاقمندان است، با حضور یک مقام مسوول از شبکه بانکی بررسی و تشریح شد. برنامه «متراژ» که روزهای سه‌شنبه از شبکه اینترنتی اکوایران پخش می‌شود، آخرین تحولات بازار مسکن، رخدادهای مهم بخش مسکن، ارائه دیدگاه‌های کارشناسی درباره راه برون‌رفت از مشکلات بخش مسکن و نیز پیش‌بینی روند آتی این بازار را پوشش می‌دهد. آرشیو تمام برنامه‌های پخش شده از زمان آغاز به کار شبکه اکوایران تاکنون در دسترس عموم مخاطبان قرار دارد که برای دسترسی به آن لازم است علاقه‌مندان به نشانی اینترنتی این شبکه، www.ecoiran.com مراجعه کرده و از منوی سمت راست بالای صفحه وارد گزینه «متراژ» شوند تا به تمام آرشیو برنامه‌های ضبط شده دسترسی داشته باشند. جزئیات آخرین برنامه متراژ با عنوان «لیست وام‌های جدید ساخت» نیز که در حال حاضر از طریق این آرشیو قابل مشاهده است، در این گزارش آمده و از کم و کیف و ظاهر و باطن انواع وام‌های ساخت مسکن پرده برداشته است.
نوع اول وام ساخت که در شبکه بانکی تعریف شده، وام از محل خرید اوراق است. اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن که در حال حاضر به‌طور میانگین هر فقره از آنها حدود ۴۵ هزار تومان قیمت دارد، پشتوانه پرداخت وام خرید و ساخت مسکن توسط شبکه بانکی به شمار می‌آید که خرید هر فقره از آن، امتیاز ۵۰۰ هزار تومان وام را عاید خریدار اوراق اعم از سازنده یا خریدار مسکن می‌کند.
سقف تسهیلات وام ساخت از محل اوراق به سازنده‌های گروه اول شامل سازنده‌های حرفه‌ای که از فناوری‌های نوین در ساخت استفاده می‌کنند، در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ ۸۰ میلیون و در سایر نقاط شهری ۶۰ میلیون تومان تعریف شده است. در عین حال سقف‌های مذکور در مورد این نوع از وام که در ازای خرید اوراق پرداخت می‌شود، در مورد گروه دوم سازنده‌ها یعنی حرفه‌ای‌هایی که از فناوری‌های نوین در پروژه ساختمانی خود استفاده نمی‌کنند و گروه سوم یعنی سازنده‌های غیرحرفه‌ای نیز برابر با حالت اول است. نرخ سود این وام‌ها همچون اغلب انواع وام اوراق قابل پرداخت در شبکه بانکی ۵/ ۱۷درصد است.
در حال حاضر با توجه به اینکه قیمت اوراق تقریبا در پایین‌ترین محدوده دست‌کم سه سال اخیر قرار دارد، بهترین موقعیت برای استفاده از انواع وام اوراق به لحاظ پرداخت کمترین هزینه بابت دریافت وام حاکم است. به‌عنوان مثال برای دریافت بالاترین سقف قابل پرداخت این وام که مختص شهر تهران بوده و ۱۰۰ میلیون تومان است، باید ۲۰۰ فقره اوراق خریداری شود که هزینه‌ای بالغ بر ۹ میلیون تومان دارد و در نتیجه خالص وام دریافتی بدون احتساب هزینه اوراق، حدود ۹۱ میلیون تومان است.
نوع دوم وام ساخت قابل پرداخت در سال جاری به «وام بدون سپرده» شهرت دارد. این گروه از وام‌ها در ظاهر بدون سپرده است اما در باطن هم نیازمند رسوب سپرده نزد بانک بوده و هم به خرید اوراق نیاز دارد. در واقع وام‌های بدون سپرده به شکل مشروط پرداخت می‌شود. شرط اول این است که باید سازنده نزد بانک رسوب حداقل یکساله به میزان مشخص داشته باشد و شرط دوم نیز این است که معادل بخشی از سقف این تسهیلات باید اوراق خریداری شود. یک تفاوت مهم این نوع وام با وام‌های گروه اول نیز در نرخ سود آن است که معادل ۱۸ درصد بوده و نیم درصد از وام اوراق بیشتر است. سقف این وام برای سازنده‌های گروه اول یعنی حرفه‌ای‌هایی که در پروژه خود از فناوری‌های نوین استفاده می‌کنند، در تهران ۲۵۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها ۲۲۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۱۸۰ میلیون تومان است. این سقف برای سازنده‌های گروه دوم یعنی حرفه‌ای‌هایی که از فناوری‌های جدید ساخت بی‌بهره هستند، در تهران ۲۰۰ میلیون تومان در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها ۱۷۰ میلیون تومان و در سایر نقاط شهری ۱۴۰ میلیون تومان است. سازنده‌های غیرحرفه‌ای نیز در تهران تا سقف ۷۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ تا سقف ۶۰ میلیون و در سایر شهرها تا سقف ۵۰ میلیون تومان می‌توانند از این نوع وام‌ها استفاده کنند.
برای دریافت این وام لازم است متقاضی تا سقف ۲۰ درصد از کل وام را اوراق بخرد و معادل ۱۵ درصد از باقی‌مانده وام قابل پرداخت نیز رسوب یکساله سپرده نزد بانک عامل پرداخت‌کننده تسهیلات داشته باشد.
سومین گروه از انواع وام‌های ساخت که اکنون در شبکه بانکی قابل پرداخت است، مختص «بافت‌های فرسوده شهری» تعریف شده است. ظاهر این وام به لحاظ سقف‌های پرداخت کاملا مشابه وام نوع دوم یعنی وام بدون سپرده است و علاوه بر رعایت دو شرط مذکور، مزایایی نسبت به نوع قبلی دارد. ویژگی این نوع از وام‌ها این است که بخشی از آن مشمول سود تک رقمی مختص بافت‌های فرسوده می‌شود. در واقع ۵۰ میلیون تومان از وام پرداخت شده در تهران، ۴۰ میلیون تومان از وام مختص شهرهای بزرگ و ۳۰ میلیون تومان از وام شهرهای کوچک با نرخ سود ۹ درصد محاسبه خواهد شد. از الباقی سقف باقی‌مانده این وام‌ها نیز در تهران ۱۰۰، در شهرهای بزرگ ۸۰ و در سایر نقاط شهری ۶۰ میلیون تومان در ازای خرید اوراق پرداخت و با نرخ سود ۱۶ درصد محاسبه می‌شود. در نهایت الباقی سقف وام به هر میزان که باشد با تبعیت از نرخ سود ۱۷ درصدی پرداخت می‌شود. به این ترتیب وام‌های قابل پرداخت در بافت‌های فرسوده از سه جزء با سه نرخ سود متفاوت ۹، ۱۶ و ۱۷ درصدی تشکیل شده است.
به‌عنوان مثال وام ۲۵۰ میلیون تومانی بافت فرسوده که در تهران به سازنده‌های حرفه‌ای که از فناوری‌های نوین در ساخت و ساز بهره می‌برند، پرداخت می‌شوند، شامل ۵۰ میلیون تومان تسهیلات ۹ درصدی، ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات ۱۶ درصدی در ازای خرید اوراق و ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده با نرخ ۱۷ درصد در ازای رسوب سپرده نزد بانک است. در واقع مزیت این نوع وام نسبت به وام‌های بدون سپرده مربوط به نرخ سود آن است. نرخ سود این تسهیلات با توجه به اینکه ویژه نوسازی بافت‌های فرسوده پرداخت می‌شود، در الباقی تسهیلات نیز یک واحد درصد از نرخ سود تسهیلات عادی بدون سپرده کمتر و معادل ۱۷ درصد است. به این ترتیب اگرچه سقف‌های این تسهیلات و تسهیلات بدون‌سپرده یکسان است، اما مزیت پنهان وام‌های بافت فرسوده در نرخ پایین‌تر سود آنهاست.
چهارمین نوع وام ساخت قابل پرداخت در سال ۹۹ مختص تعاونی‌های مسکن تعریف شده است. سود این وام‌ها نیز ۱۸ درصد تعریف شده و شرایط دوگانه پرداخت نوع دوم وام (تسهیلات بدون سپرده) شامل خرید اوراق و رسوب سپرده باید در این گروه نیز رعایت شود. سقف وام ویژه تعاونی‌ها برای سازنده‌های گروه اول در تهران ۱۵۰ میلیون، در شهرهای بزرگ ۱۳۰ میلیون و در سایر نقاط شهری ۱۰۰میلیون تومان است. این سقف برای سازنده‌های گروه دوم در تهران ۱۳۰، در شهرهای بزرگ ۱۱۰ و در سایر شهرها ۸۰میلیون تومان تعیین شده است. سازنده‌های غیرحرفه‌ای نیز در تهران می‌توانند حداکثر ۷۰میلیون، در شهرهای بزرگ ۶۰ میلیون و در سایر شهرها از ۵۰ میلیون تومان از این نوع وام استفاده کنند.
هریک از انواع چهارگانه وام ساخت مسکن که اکنون در شبکه بانکی قابل پرداخت است، پس از پیشرفت ۲۰ درصدی پروژه‌های ساختمانی به متقاضیان پرداخت می‌شود. میزان پوشش این وام از ساخت و سازها بر اساس موقعیت مکانی و متراژ واحدها متفاوت است، اما اگر نیاز به واحدهای نقلی و میان‌متراژ به ویژه در شهرهای بزرگ را مبنا قرار دهیم، این وام‌ها می‌تواند بین ۷۰ تا ۸۰ درصد از هزینه‌های ساخت هر واحد مسکونی را پوشش دهد.
سبد تسهیلات خرید مسکن ۹۹
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، امسال سبد تسهیلات خرید مسکن شامل وام اوراق و خانه اولی‌ها بدون تغییر نسبت به سال گذشته اعمال خواهد شد، چراکه آخرین نوبت تغییرات این تسهیلات در دی ماه سال گذشته پیاده شد.
به این ترتیب در حال‌حاضر سقف تسهیلات انفرادی خانه‌اولی‌ها با نرخ سود ۸ درصد (در بافت‌های فرسوده ۶ درصد) که در ازای رسوب حداقل یکساله سپرده پرداخت می‌شود، در تهران ۸۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ ۶۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان است. در نوع زوجین این تسهیلات نیز سقف آن در هر یک از دسته‌بندی نقاط شهری همچون گذشته دوبرابر ارقام انفرادی است.
وام‌های اوراق خرید مسکن نیز که از دی ماه با افزایش سقف همراه شده، در حال‌حاضر در حالت انفرادی در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ ۸۰ و در سایر نقاط شهری ۶۰ میلیون تومان به متقاضیان پرداخت می‌شود. نرخ این تسهیلات نیز در حال عادی ۵/ ۱۷ درصد و در بافت‌های فرسوده ۱۶ درصد پیش‌بینی شده است. سقف وام زوجین اوراق نیز در تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها به ترتیب ۲۰۰، ۱۶۰ و ۱۲۰ میلیون تومان است. البته به انواع تسهیلات زوجین و انفرادی از محل اوراق یا سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) ۴۰ میلیون تومان جعاله نیز در صورت درخواست متقاضی قابل‌افزودن است.
اما سوال اینجاست که در میان انواع وام‌های ملکی ۹۹، کدام گروه از این تسهیلات با سقف‌های فعلی استقبال خواهند کرد؟ آیا سازنده‌ها تمایل بیشتری به استفاده از این تسهیلات نشان می‌دهند یا اینکه خریداران مسکن از وام‌های ملکی استقبال بیشتری خواهند داشت؟ به نظر می‌رسد هر دو گروه خریدار و سازنده با مشکلاتی در اخذ تسهیلات روبه‌رو هستند که در صدر این مشکلات نرخ سود بالای تسهیلات مذکور از سوی دو طرف عنوان می‌شود.
در عین حال احتمالا گروه استقبال‌کننده از وام‌های ملکی، خریداران خواهند بود؛ چراکه سازنده‌ها کمترین ارتباط را با وام‌های جدید برقرار می‌کنند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از سازنده‌ها نشان می‌دهد میانگین هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در حال‌حاضر بین ۴ تا ۵ میلیون تومان است. به این ترتیب بیشترین سقف وام ساخت قابل پرداخت در حال‌حاضر یعنی وام ۲۵۰ میلیون تومانی، هزینه ساخت دست‌کم ۵۰ مترمربع از یک واحد مسکونی را به‌طور کامل پوشش می‌دهد که در مقایسه با میزان پوشش تسهیلات خرید مسکن بسیار بیشتر است چراکه در حال‌حاضر وام‌های خرید مسکن در تهران عموما بیش از ۱۰ مترمربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش نمی‌دهد.
اما وجود دو مانع مهم مقابل سازنده برای گرفتن وام ساخت، زمینه‌ساز استقبال کمتر از این وام نسبت به وام‌های خرید است. سازنده‌ها در مناطقی از تهران مثل منطقه ۲ که اتفاقا عمدتا از نوع مصرفی هستند، حاشیه سود خود را ۲۰ درصد اعلام می‌کنند. حتی اگر محاسبه حاشیه سود ساخت و ساز، کاملا بی‌طرفانه صورت گیرد، به نظر می‌رسد این حاشیه سود حدود ۲۵ درصد خواهد بود. به هر حال از نظر سازنده‌ها این میزان سود با نرخ سود تسهیلات بانکی ساخت تناسبی ندارد و قابل جمع نیست. در واقع اگر آنها از وام برای ساخت و ساز استفاده کنند، باید عمده عایدی خود از ساخت یک پروژه مسکونی را صرف پرداخت سود بانکی کنند. به این ترتیب نرخ سود بالای وام ساخت، مانع اول بر سر راه رونق استفاده از این نوع تسهیلات است.
مانع دوم که قدمت بیشتری هم دارد و در همه سال‌های گذشته مانع رغبت استفاده یک گروه از سازنده‌ها از وام ساخت شده است، مربوط به «مالکیت زمین پروژه‌های ساختمانی» است. در حال‌حاضر بیش از ۹۰ درصد از پروژه‌های ساخت و ساز که توسط سازنده‌های حرفه‌ای کلید می‌خورد، از جنس «تخریب و مشارکت» است. در این پروژه‌ها عموما یا سازنده سهمی از زمین دارد یا اینکه مالک بخشی از زمین نمی‌شود و طی قراردادی سهم وی از ساختمان تکمیل شده مشخص می‌شود. به این ترتیب حتی اگر سازنده با نرخ سود مشکلی نداشته باشد و به نحوی با آن کنار بیاید، مساله قرار گرفتن سند ملک در رهن بانک پیش‌روی سازنده وجود دارد که چه در زمین سهم داشته باشد و چه نداشته باشد، دردسرهای ارائه وثیقه ملکی برای وام ساخت با توجه به مشارکت سازنده با مالک بسیار زیاد است و این موضوع همواره سبب‌شده سازنده‌ها تا حد امکان از اخذ تسهیلات ملکی خودداری کنند.
در یک سال گذشته در کل کشور بالغ بر ۴۰هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن پرداخت شد که این میزان سهم بسیار کمی از کل ساختوسازهای کشور که بالغ بر ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد است را شامل می‌شود. البته سقف تسهیلات ساخت در سال گذشته از ارقام فعلی کمتر بوده و به‌طور مثال تسهیلات ۲۵۰ میلیون تومانی سازنده‌های گروه اول در تهران، پارسال با سقف ۱۷۰ میلیون تومان پرداخت می‌شد. با این حال به همان نسبت و به‌خصوص در نیمه اول سال گذشته هزینه‌های ساخت نیز به مراتب کمتر از سال‌جاری بوده است. بنابراین پاسخ معمای کم‌رغبتی به وام ساخت مسکن ارتباطی با سقف وام و میزان پوشش آن ندارد و علت آن را باید در سود بالای این وام‌ها و نیز شرایط دشوار ارائه وثیقه ملکی در ساختوسازهای مشارکتی جست‌وجو کرد.
