افزایش دوباره قیمت مسکن در پایتخت چگونه رقم خورد؟
قمار سفته‌بازها در بازار ملک
گزارش «دنیایاقتصاد» از نبض معاملات مسکن در دی ماه
بازار معاملات مسکن پایتخت در اولین ماه از فصل زمستان بعد از حدود یک فصل خروج محسوس سفته‌بازان ملکی شاهد بازگشت مجدد این گروه از متقاضیان غیرمصرفی شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه جدیدترین آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن که روز گذشته از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد نشان می‌دهد در حالی که سفته‌بازان ملکی بعد از مشاهده کاهش قیمت اسمی مسکن در شهریور ماه، از ابتدای پاییز به‌صورت تدریجی از بازار مسکن خارج شدند اما با مشاهده رشد محسوس قیمت فروش آپارتمان در آذرماه و ثبت تورم ماهانه ۷ درصدی که تورمی خیره‌کننده و قابل‌توجه محسوب می‌شود مجدد به بازار مسکن بازگشتند.نتیجه بازگشت سفته‌بازان به بازار مسکن در اولین ماه از فصل زمستان منجر به ادامه رشد قیمت و حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه برای دومین ماه پیاپی شد. هر چند شواهد نشان می‌دهد بازگشت سفته‌بازها در شرایط فعلی به بازار مسکن اگر چه منجر به ثبت تورم ماهانه ۳ درصدی و افزایش ۱۳ درصدی حجم معاملات مسکن در دی ماه در مقایسه با آذر شده است اما حضور این افراد در بازار مسکن به دلیل بالا بودن ریسک این معاملات برای آنها بیشتر نوعی قمار تلقی می‌شود.
در واقع سفته‌بازان ملکی که پس از مشاهده تورم ماهانه خیره‌کننده ۷ درصدی به امید ادامه این سطح از افزایش قیمت در ماه‌های آتی در اولین ماه از فصل زمستان وارد بازار شده و اقدام به خرید آپارتمان کردند هم‌اکنون بازاری پرریسک را در پیش رو دارند. چرا که شواهد نشان می‌دهد احتمال کاهش قیمت‌ها یا ثبات قیمت در ماه‌های پیش‌رو بیش از احتمال رشد محسوس قیمت‌ها است.دی ماه امسال، ۹ هزار و ۶۶۴ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل-آذر ۹۸-با رشد ۱۳ درصدی و در مقایسه با دی‌ماه سال گذشته-مدت مشابه سال قبل-با رشد ۶۷ درصدی مواجه شده است.آذرماه امسال در حالی حجم معاملات خرید مسکن بعد از چند ماه پیاپی ابررکود معاملاتی در بازار مسکن به سطح ۸ هزار و ۵۳۵ فقره معامله رسید که در آبان‌ماه تنها حدود ۳ هزار و ۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن انجام شده بود. آمارها نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در اولین ماه از فصل زمستان به شکل محسوس از کف رکود بالاتر آمده و همین موضوع منجر به ادامه روند بلند شدن معاملات مسکن از کف رکود برای دومین ماه پیاپی شده است.
در واقع در آذرماه با رشد نزدیک به ۱۵۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن نسبت به آبان ماه معاملات خرید مسکن پایتخت از کف حداقلی رکود بالاتر رفت و در دی ماه با ثبت دومین ماه پیاپی افزایش حجم معاملات، این فاصله به شکل محسوسی افزایش یافت.به این ترتیب و تحت تاثیر افزایش حجم معاملات خرید مسکن در دو ماه متوالی آذر و دی، در اولین ماه از فصل زمستان تعداد معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به مرز ۱۰ هزار واحد مسکونی رسید. در واقع هم‌اکنون تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران بعد از آنکه برای چند ماه پی در پی در وضعیت ابررکود قرار داشت، در مرز پنج رقمی شدن قرار گرفته است.مرز ۱۰ هزار فقره‌ای معاملات خرید مسکن در واقع به نوعی مرز خروج از رکود به پیش‌رونق معاملاتی یا برعکس محسوب می‌شود. به این معنا که با افزایش تعداد معاملات مسکن ورسیدن آن به مرز ۱۰ هزار فقره در ماه به شرط ثبات این وضعیت برای چند ماه متوالی(حداقل یک تا یک و نیم فصل)، بازار از فاز رکود به سمت پیش‌رونق حرکت می‌کند. در حالت برعکس نیز در صورتی که حجم معاملات خرید مسکن در هر ماه از مرز ۱۰ هزار فقره سقوط کند و شرایط برای دست‌کم یک فصل تا یک ونیم فصل ادامه داشته باشد، بازار به سمت ورود به فاز رکود حرکت کرده است.
در شرایط فعلی و در حالی‌که تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران در اولین ماه از فصل زمستان در مرز ۱۰ هزار فقره قرار گرفته است می‌توان گفت بازار به‌طور مقطعی در حال خروج از رکود است. هر چند برای اعلام تغییر فاز بازار مسکن از رکود به پیش‌رونق یا برعکس، شرایط ایجاد شده باید حداقل یک تا یک و نیم فصل در بازار تداوم داشته باشد. یعنی دست‌کم به مدت یک تا یک و نیم فصل باید هم روند رشد معاملات ادامه داشته باشد و هم سطح معاملات از مرز ۱۰ هزار فقره سقوط نکند.اطلاعات مربوط به تازه‌ترین تحولات بازار مسکن شهر تهران همچنین نشان می‌دهد در دی ماه امسال نیز قیمت واحدهای مسکونی برای دومین ماه پیاپی پس از ریزش قیمت اسمی واحدها افزایش یافت. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران دی ماه امسال به ۱۳ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل یعنی آذر ۹۸ معادل ۳ درصد افزایش یافته است.تورم ماهانه ۳ درصدی مسکن در دی ماه اگرچه قابل توجه است اما در مقایسه با تورم ماهانه ۷ درصدی آذرماه نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در دومین ماه شروع افزایش قیمت بعد از دوره ابررکود معاملاتی است. میانگین قیمت مسکن شهر تهران همچنین در دی ماه امسال در مقایسه با دی ماه سال گذشته ۴۲ درصد افزایش یافت.
رصد تغییرات قیمت مسکن شهر تهران نشان می‌دهد تورم ماهانه ۳ درصدی در دی‌ماه اتفاقی قابل تامل است. این موضوع به خصوص با مقایسه روند تورم ملکی و روند تورم عمومی از اهمیت بیشتری برخوردار می‌شود. سیر حرکت تورم نقطه‌ای مسکن و تورم نقطه‌ای عمومی که تا قبل از آذرماه امسال در حال ایجاد تقاطع بود و انتظار می‌رفت بعد از ماه‌ها که تورم ملکی همواره با سرعتی بیش از تورم عمومی حرکت کرده است به کمترین فاصله با تورم عمومی رسیده و پس از ایجاد تقاطع به زیر منحنی تورم عمومی سقوط کند، به‌صورت مجدد به حالت سابق بازگشت.در حالی‌که سرعت بالای تورم مسکن در مسیر کاهش قرار گرفته و انتظار می‌رفت سرعت تورم ملکی از سرعت تورم عمومی کمتر شود، روند سرعت تورم ملکی در آذرماه مجددا به حالت سابق بازگشت.به این معنا که در حال حاضر برای دومین ماه پیاپی فاصله موجود بین سرعت تورم ملکی با سرعت تورم عمومی بیشتر شده است. در حالی‌که تحت تاثیر کاهش قیمت مسکن و ثبات قیمت در شهریور،مهر و آبان ماه فاصله تورم ملکی و تورم عمومی به کمترین حد خود از ابتدای ۹۷ رسیده بود اما با خیز قابل توجه قیمت مسکن در آذرماه و ادامه روند افزایش قیمت در دی ماه، فاصله کاهش یافته تورم ملکی و تورم عمومی به‌صورت مجدد افزایش یافت.
فاصله تورم نقطه به نقطه مسکن با تورم عمومی نقطه به نقطه، در آبان ماه در حالی به ۱۰ واحد درصد کاهش یافت که این فاصله کمترین فاصله بین این دو نرخ تورمی از ابتدای ۹۷ تاکنون محسوب می‌شود. در حالی‌که تورم عمومی نقطه به نقطه در آبان ماه معادل ۲۷ درصد بود تورم نقطه به نقطه مسکن در این ماه به ۳۷ درصد رسید. بیشترین میزان تورم ملکی نقطه به نقطه در سال جاری در اردیبهشت ماه امسال معادل ۱۱۲ درصد به ثبت رسید. انتظار می‌رفت در صورت ادامه کاهش قیمت مسکن در آذر و دی ماه، تورم مسکن و تورم عمومی به یکدیگر برسند اما این فاصله با افزایش قیمت مسکن در دو ماه پیاپی، در دی ماه امسال به ۱۶ واحد درصد افزایش یافت.به گزارش «دنیای اقتصاد» در حالی‌که انتظار می‌رفت رکود در بازار معاملات مسکن بعد از ریزش قیمت اسمی مسکن در ابتدای پاییز ادامه‌دار شود و در ماه‌های پایانی سال جاری نیز تداوم یابد، اما آذر و دی ماه امسال شرایط متفاوتی تجربه شد. حجم معاملات خرید و قیمت آپارتمان‌های مسکونی در این دو ماه افزایش یافت. کارشناسان در تشریح علت این موضوع اثر هیجانات مربوط به متغیرهای بیرونی بازار مسکن از جمله افزایش قیمت دلار، تنش‌های سیاسی و انتظارات تورمی ناشی از افزایش قیمت بنزین را عنوان می‌کنند.عاملی که از یک جهت منجر به بازگشت مجدد سفته‌بازان ملکی بعد از خروج آنها از بازار مسکن در دست‌کم یک فصل گذشته شد.خیز تورمی مسکن در آذرماه موجب شد گروهی از سفته‌بازان ملکی در یک اقدام قمارگونه به‌صورت مجدد به این بازار برگردند و بخش قابل توجهی از رشد معاملات مسکن در دی ماه تحت تاثیر بازگشت آنها به بازار رقم خورد.
در حالی که میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در یک سال ۹۷ که بازار مسکن در فاز جهش قیمتی قرار داشت حدود ۷ تا ۸ درصد بود، ثبت تورم ماهانه ۷ درصدی در بازار مسکن آذر ماه گروهی از سفته‌بازان را بر آن داشت که به‌صورت مجدد به این بازار بازگردند به این امید که با ادامه این رشد قیمتی خیره‌کننده بتوانند در ماه‌های آتی از محل معاملات ملکی به سود قابل توجهی دست یابند.اما در شرایط فعلی وضعیت شکننده بازار مسکن نشان می‌دهد محاسبات سفته‌بازان در ورود به بازار زمستانی مسکن بسیار پرریسک و اقدامی مشابه قمار است. چرا که احتمال اینکه رشد محسوس قیمت مسکن مطابق با آنچه در آذرماه تحت تاثیر فضای روانی ایجاد شده و اثرگذار بر بازار ملک بود، ادامه‌دار شود، تقریبا بعید به نظر می‌رسد. مهم‌ترین علتی که در تشریح این موضوع می‌توان عنوان کرد آن است که هم‌اکنون دلیل محکم یا محرکی قوی برای رشد شدید حجم معاملات مسکن و ورود تقاضای هیجانی به گونه‌ای که منجر به خیز قیمت‌ها و تورم محسوس شود وجود ندارد.یکی از مهم‌ترین علائمی که نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار معاملات مسکن در عصر سفته‌بازی قرار ندارد و سفته‌بازان نمی‌توانند سودگیری بالایی از معاملات مسکن داشته باشند آن است که هم‌اکنون نرخ رشد معاملات خرید مسکن از نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر است.
این در حالی است که نرخ رشد تعداد معاملات مسکن در یک سال گذشته کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده است. در یک سال ۹۷ در مقایسه با یک سال ۹۶ حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت ۳۰ درصد افت کرد این در حالی است که در همین بازه زمانی، میانگین قیمت مسکن با رشد ۷۰ درصدی همراه شد. هر چند در نیمه اول سال ۹۷ حجم معاملات خرید مسکن به واسطه قرار گرفتن بازار در فاز رونق قابل توجه بود اما از نیمه دوم سال جاری روند معاملات نزولی شد.جهش شدید قیمت مسکن و خارج شدن سطح قیمت‌ها از دایره توانایی مالی خریداران مصرفی مهم‌ترین علت افت حجم معاملات خرید مسکن در نیمه دوم سال گذشته بود. این در حالی است که حجم معاملات خرید مسکن در نیمه اول امسال نیز مرتبا رشد منفی را تجربه کرد اگر چه شیب رشد قیمت مسکن در ابتدای سال جاری همچنان تند بود.
این شرایط در مقطع زمانی فعلی حالت عکس به خود گرفته است. به این معنا که حتی در دو ماه گذشته که هم حجم معاملات خرید مسکن و هم قیمت فروش واحدهای مسکونی افزایش یافت اما در هر دو ماه نرخ رشد حجم معاملات در مقایسه با نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر بود. درست حالت معکوس شرایطی که در سال گذشته و در زمان رونق معاملات مسکن و حضور فعال سفته‌بازان ملکی در بازار تجربه شد.بنابراین روند دی ماه بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد زمینه برای رشد محسوس قیمت‌ها و تبدیل بازار به بازار سفته‌بازی فراهم نیست و به همین علت اقدام اخیر سفته‌بازان در بازگشت به بازارمسکن حرکتی پرریسک تلقی می‌شود.به گزارش «دنیای اقتصاد» با این حال، در اولین ماه از فصل زمستان چند عامل عمده منجر به افزایش حجم معاملات و همچنین قیمت مسکن شد. اولین عامل به انتظارات تورمی مربوط می‌شود که بیشترین اثر خود را بر افزایش قیمت مسکن در دی ماه برجا گذاشت. متغیرهای بیرونی بازار مسکن چه به لحاظ اقتصادی و چه از نظر سیاسی انتظارات تورمی را در این ماه تشدید کرد و منجر به اثرگذاری بر قیمت مسکن در اولین ماه از فصل زمستان شد.
دومین عامل به قرار گرفتن بازار مسکن در مقطع زمانی شب عید مربوط می‌شود. شب عید بازار مسکن معمولا در هر سال از دی ماه آغاز می‌شود.هر چند بنا بر اعلام واسطه‌های ملکی و اطلاعات به دست آمده به واسطه انجام تحقیقات میدانی نشان می‌دهد شب عید بازار مسکن امسال حداقل یک ماه زودتر از سال‌های گذشته و از آذر ماه آغاز شده است اما در همه سال‌ها حجم معاملات خرید مسکن در فصل زمستان نسبت به پاییز با رشد چشمگیری مواجه می‌شود. چرا که زمستان معمولا به‌عنوان مقطع شب عید بازار مسکن و فصل اوج خرید و فروش واحدهای مسکونی محسوب می‌شود.
از سوی دیگر تحت تاثیر افزایش سقف وام خرید مسکن از محل اوراق(وام بانکی خرید مسکن بدون نیاز به سپرده‌گذاری)، حجم محدودی از خریداران مصرفی که پیش از این در حاشیه بازار منتظر بودند وارد بازار شده و با استفاده از وام جدید اقدام به خرید مسکن کردند. تحولات قیمتی اخیر بازار مسکن از یک منظر به شرایط یک متغیر درونی بازار نیز مربوط می‌شود. در پاییز امسال فاصله قیمت زمین با قیمت واحدهای مسکونی به طرز محسوسی افزایش یافت. پاییز امسال در حالی میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران به حدود ۲۰ میلیون تومان رسید که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان حول و حوش ۱۳ میلیون تومان بود.همین شکاف و فاصله قابل توجه بین قیمت زمین به‌عنوان هزینه‌برترین و گران‌ترین جزء ساختمانی و آپارتمان موجب شده است سازنده‌ها و فروشنده‌های واحدهای مسکونی نوساز نه‌تنها سطح قیمت واحدهای خود را در بازار تنزل ندهند، بلکه همچنان بر افزایش قیمت‌ها پافشاری کنند. این موضوع مهم‌ترین عاملی است که از درون بازار مسکن منجر به کند شدن و ضعیف شدن شرایط بازار برای کاهش قیمت مسکن یا دست‌کم رسیدن به ثبات قیمتی است.در واقع بخشی از انتظارات تورمی بازار مسکن هم‌اکنون ناشی از متغیرهای درونی به خصوص قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی است.
