چرا مناطق میانی پایتخت در معاملات مسکن متفاوت ظاهر شدند؟
پناهگاه جدید خانه‌اولی‌ها
رشد غیرتورمی فروش آپارتمان در ۱۰ منطقه
شرایط متفاوت ۱۰ منطقه میانی شهر تهران در معاملات مسکن آذرماه منجر به شناسایی پناهگاه‌های جدید خانه‌اولی‌های پایتخت برای خرید واحدهای مسکونی شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران و اظهارات واسطه‌های ملکی پایتخت نشان می‌دهد بخشی از خانه‌اولی‌ها در آخرین ماه از فصل پاییز با مهاجرت به ۱۰ مقصد جدید ملکی، منجر به شکل‌گیری شرایطی متفاوت در این مناطق به لحاظ «حجم معاملات» و همچنین «تورم» مسکن نسبت به سایر مناطق تهران شدند. میانه پایتخت در حالی آذرماه امسال به پناهگاه جدید خانه‌اولی‌ها تبدیل شد که به رغم آنکه حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق بیش از سایر مناطق شهر تهران اعم از مناطق شمالی و جنوبی بود اما تورم ماهانه مسکن در آن به مراتب کمتر از دو گروه دیگر از مناطق ذکر شده به ثبت رسید. به این معنا که اگرچه حجم معاملات خرید مسکن در ۱۰ منطقه ۶ تا ۸، مناطق ۱۰ تا ۱۳ و مناطق ۱۷،۲۱ و ۲۲ نسبت به سایر مناطق شهر تهران با افزایش بیشتری در آذرماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن - آبان ماه - همراه شد اما میانگین قیمت مسکن در این مناطق با رشد محسوس مواجه نشد؛ قیمت مسکن در عمده این مناطق در شرایط ثبات قیمت قرار داشت و حتی در برخی از آنها روند ریزش قیمت مسکن ادامه یافت. این در حالی است که در برخی مناطق شهر تهران به‌رغم رشد کمتر حجم معاملات خرید مسکن، تورم ماهانه دورقمی به ثبت رسید و میانگین قیمت مسکن در کل مناطق شهر تهران نیز در آذرماه در مقایسه با آبان ۷/ ۶ درصد رشد کرد. با این حال بررسی بازار مسکن در ۱۰ منطقه میانی پایتخت نشان می‌دهد تورم ماهانه این مناطق به‌طور متوسط در آذرماه برابر با ۳۷/ ۱درصد بوده است؛ این در حالی است که حجم معاملات خرید مسکن در میانه تهران، به‌طور میانگین رشد ۱۵۵ درصدی داشته است. تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی تهران (۵ منطقه اول پایتخت) معادل ۹ درصد در آذرماه بوده است. در حالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق به‌طور متوسط ۱۴۵ درصد رشد داشته است.
در مناطق جنوبی شهر تهران نیز تورم ماهانه ۶ درصدی و رشد ماهانه ۱۶۳ درصدی در حجم معاملات خرید آپارتمان در آذرماه رقم خورد. در کل مناطق شهر تهران، آذرماه امسال میانگین قیمت مسکن در مقایسه با آبان ماه ۷/ ۶ درصد رشد کرد و حجم معاملات خرید آپارتمان نیز در همه مناطق پایتخت به‌طور میانگین با افزایش ۱۴۶ درصدی روبه‌رو شد. آمارها نشان می‌دهد به رغم آنکه حجم معاملات خرید مسکن در ۱۰ منطقه میانی شهر تهران بیش از سایر مناطق و میانگین رشد حجم معاملات خرید مسکن در کل تهران افزایش داشته است اما تورم ماهانه مسکن در این مناطق از سایر مناطق و همچنین تورم ماهانه مسکن در پایتخت کمتر بوده است. مقایسه سطح تورم ماهانه مسکن در این ۱۰ منطقه نشان می‌دهد شرایط قیمتی آذرماه میانه پایتخت را به نوعی می‌توان به ثبات قیمت تعبیر کرد به خصوص آنکه در برخی از این مناطق تورم ماهانه منفی نیز تجربه شد. این موضوع موجب شد میانه پایتخت در مقایسه با سایر مناطق شهر تهران-مناطق شمالی و جنوبی- به خصوص به لحاظ تحولات قیمتی مسکن متفاوت از سایر مناطق ظاهر شود. تورم ماهانه مسکن در منطقه ۶ شهر تهران در آذرماه منفی یک درصد، در منطقه ۷ برابر با ۸/ ۳درصد،در منطقه ۸ معادل ۳ درصد،در منطقه ۱۰ برابر با ۳ درصد، در منطقه ۱۱ معادل ۸/ ۴ درصد، در منطقه ۱۲ معادل ۴ درصد و در منطقه ۱۳ معادل منفی ۲ درصد به ثبت رسید. همچنین میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۷ شهر تهران در آذرماه در مقایسه با آبان ماه تنها ۶/ ۳ درصد،در منطقه ۲۱ معادل ۵/ ۰ درصد و در منطقه ۲۲ حدود ۲ درصد رشد کرد. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» برای پاسخ به دلیل ایجاد شرایط متفاوت در بازار مسکن میانه شهر تهران درمقایسه با سایر مناطق تهران در آذرماه نشان می‌دهد دست‌کم بنا بر چهار دلیل عمده،به رغم آنکه حجم معاملات خرید مسکن در ۱۰ منطقه میانی شهر تهران در مقایسه با میانگین کل پایتخت و همچنین سایر مناطق با رشد بیشتری مواجه شده است اما تورم ماهانه مسکن در این مناطق به مراتب کمتر از سایر مناطق بوده است. به‌طوری‌که می‌توان شرایط قیمتی در این مناطق را به‌طور کلی به‌عنوان شرایط ثبات قیمتی تعبیر کرد. چرا که در این مناطق به رغم رشد قابل توجه قیمت مسکن در سایر مناطق شهر تهران، میانگین قیمت مسکن با رشد محسوس مواجه نشد. ۱۰ منطقه میانی شهر تهران در حالی آذرماه امسال به پناهگاه جدید خانه‌اولی‌ها تبدیل شد که بخش قابل توجهی از خانه‌اولی‌های متقاضی مسکن در این مناطق از مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران(به خصوص مناطق ۴ و ۵) و حتی مناطق جنوبی به این مناطق مهاجرت کردند.
در واقع جنس خریدهای مسکن در آذرماه در این مناطق به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین دلایل رشد حجم معاملات خرید مسکن در آنها به رغم عدم افزایش محسوس سطح قیمت‌ها در این ۱۰ منطقه، قابل شناسایی است.در واقع جنس خریدهای مسکن در این مناطق موجب شد که موج تورم آذرماه به این مناطق اصابت نکند و این مناطق از موج تورم ملکی آذرماه در امان بمانند. علت دیگر این موضوع به پایین بودن سطح نقدینگی متقاضیان و خریداران مسکن این مناطق مربوط می‌شود. میانگین سطح نقدینگی متقاضیان خانه‌اولی در این مناطق بنا بر اعلام واسطه‌های ملکی در بازه ۴۰۰ تا ۷۰۰میلیون تومان قرار دارد. در واقع پایین بودن سطح نقدینگی و ضعف قدرت خرید، منجر به مهاجرت متقاضیان مصرفی به خصوص خانه‌اولی‌ها به میانه پایتخت شده است. عمده این خانه‌اولی‌ها افرادی هستند که ابتدا تصور می‌کردند قادر خواهند بود در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران همچون مناطق ۴ و ۵ اقدام به خرید آپارتمان کنند اما به دلیل کمبود نقدینگی موفق به خرید مسکن در این مناطق نشده وبه پناهگاه‌های جدید مهاجرت کرده‌اند. این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در ۱۰ منطقه میانی شهر تهران به‌طور متوسط حول و حوش ۱۰ میلیون است و در برخی از این مناطق به حدود ۸ میلیون تومان نیز می‌رسد. بنابراین این مناطق میانی را می‌توان به‌عنوان مقاصد جدید خانه‌اولی‌های متقاضی خرید مسکن معرفی کرد که با نقدینگی پایین اقدام به خرید آپارتمان در آذرماه کرده‌اند. سومین دلیل در امان ماندن میانه شهر تهران از تورم ملکی آذرماه به افزایش قابل توجه تعداد فایل‌های فروش مسکن مناسب برای خریدهای خانه‌اولی‌ها در این مناطق در ماه‌های اخیر برمی‌گردد. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در ماه‌های گذشته که بازار معاملات مسکن در حالت رکود قرار داشت و سطح معاملات خرید مسکن به زیر کف رکود سقوط کرده بود تعداد فایل‌های فروش و فروشنده‌های مسکن در بازار مسکن این مناطق که در واقع بورس خرید وفروش آپارتمان‌های ریزمتراژ و کوچک‌متراژ (آپارتمان‌های ارزان قیمت مورد تقاضای خانه‌اولی‌ها) نیز محسوب می‌شود، افزایش یافت.
افزایش تعداد فایل‌های فروش و انباشت آنها در ماه‌های رکود سنگین معاملات مسکن موجب شد به‌رغم افزایش قابل‌توجه تقاضای خرید مسکن در این مناطق در آذرماه، به دلیل عدم کمبود عرضه و پشتیبانی عرضه از تقاضای حاضر در بازار، سطح قیمت‌ها با رشد محسوس مواجه نشود. دلیل چهارم به سهم بالای معاملات خرید واحدهای مسکونی با عمربنای بالا از کل معاملات مسکن در این ۱۰ منطقه میانی شهر تهران مربوط می‌شود.تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد سهم معاملات خرید آپارتمان‌های با عمر بنای بیش از ۱۰سال در این مناطق در مقایسه با سایر گروه‌های سنی- آپارتمان‌های نوساز و کم سن- در آذرماه قابل‌توجه بوده است.بخشی از این موضوع به بافت سنی واحدهای مسکونی واقع در این مناطق مربوط می‌شود.نسبت واحدهای مسکونی با عمربنای بالا در این مناطق در مقایسه با آپارتمان‌های نوساز و کم سن و سال قابل توجه است.از سوی دیگر به دلیل فاصله قابل توجه قیمت واحدهای نوساز با واحدهای چند ساله و مسن، تمایل خریداران و خانه‌اولی‌ها به خرید آپارتمان‌های با عمر بنای بیشتر در این مناطق بیشتر بوده است. همین عامل موجب شده است به‌رغم افزایش قابل توجه حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق،عملا به‌طور میانگین شرایط ثبات قیمتی درمیانه تهران تجربه شود وتورم ماهانه محسوس در این مناطق بر خلاف سایر مناطق پایتخت رقم نخورد. واسطه‌های معاملات مسکن در این مناطق به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: به‌رغم افت قیمت مسکن در شهر تهران در ماه‌های قبل، تورم مصالح ساختمانی همچنان ادامه داشت و به همین دلیل در حالی‌که سطح میانگین قیمت مسکن کاهش می‌یافت اما عملا این ریزش قیمت به دلیل هزینه بالای ساخت وساز و تورم مصالح ساختمانی در میان واحدهای مسکونی نوساز کمتر مشاهده شد. به همین دلیل اختلاف و فاصله قیمت بین واحدهای مسکونی مسن و نوساز افزایش یافت و عمده متقاضیان خرید مسکن که با محدودیت نقدینگی مواجهند برای خرید مسکن در این مناطق به بازار آپارتمان‌های چندساله ومسن ورود کردند و حجم معاملات خرید این گروه از واحدهای مسکونی نیز افزایش یافت، در عین حال که به دلیل مناسب‌تر بودن سطح قیمت فروش این واحدها تورم ماهانه مسکن در مناطق میانی پایتخت در سطح پایین‌تری نسبت به سایر مناطق رقم خورد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در آذرماه، موج تورم ماهانه ملکی بعد از سه ماه نامتوالی ریزش قیمت و ثبات در مناطق شمالی شهر تهران بیشترین اثرگذاری را داشت.
میانگین قیمت مسکن در منطقه یک شهر تهران در آذرماه در مقایسه با آبان ماه ۵/ ۲۳ درصد افزایش یافت که بیشترین میزان تورم ماهانه مسکن در میان سایر مناطق شهر تهران محسوب می‌شود. تورم ملکی آذرماه که بیشترین سطح اثرگذاری خود را ابتدا در مناطق شمالی تهران و سپس در مناطق جنوبی برجا گذاشت اما دامنه اثرگذاری آن در مناطق میانه پایتخت به میزان قابل‌توجهی کمتر بود، سطح میانگین قیمت مسکن در شهر تهران را به سطح میانگین قیمت مسکن در مقطع زمانی پایان بهار و ابتدای تابستان امسال نزدیک کرد و منجر به بازگشت سطح متوسط قیمت مسکن در آخرین ماه از فصل پاییز به مقطع زمانی خرداد و تیرماه امسال شد. همچنین شرایط متفاوت بازار مسکن شهر تهران در آذرماه به لحاظ رشد حجم معاملات خرید مسکن موجب شد تعداد معاملات خرید مسکن که در ماه‌های گذشته به زیر خط رکود سقوط کرده بود، از کف رکود-حداقل ۷ هزار معامله خرید مسکن در ماه-بالاتر رود. در این ماه بیش از ۸ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید وبازار از ابررکود معاملاتی خارج شد. علاوه بر آنچه به‌عنوان دلایل اصلی افزایش حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در آذرماه امسال عنوان شد واسطه‌های معاملات مسکن در کل مناطق شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند بخشی از این رشد معاملاتی مربوط به ورود زودهنگام بازار معاملات مسکن به مقطع زمانی شب عید است. مقطع زمانی شب عید معاملات مسکن معمولادر هر سال از نیمه زمستان آغاز می‌شود اما بنا بر اعلام واسطه‌ها به دلیل بروز رکود سنگین و انباشته شدن تقاضای خرید مسکن در ماه‌های اخیر، شب عید بازار معاملات مسکن امسال زودتر از سال‌های قبل آغاز شده است.بنابراین بخشی از افزایش حجم معاملات خرید مسکن در آذرماه نیز به جنب وجوش معاملاتی شب عید مربوط می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد بیشترین میزان افزایش حجم معاملات مسکن در آذرماه در مقایسه با آبان ماه مربوط به منطقه ۱۹ شهر تهران با رشد ۲۳۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن است. بعد از منطقه ۱۹، منطقه ۱۳ با رشد ۲۲۰ درصدی،منطقه ۲۲ با رشد ۱۸۵ درصدی و منطقه ۲۰ با رشد ۱۸۱ درصدی در رتبه‌های بعدی بیشترین میزان افزایش حجم معاملات خرید مسکن در آذرماه قرار دارند. بیشترین میزان تورم ماهانه مسکن در میان مناطق شهر تهران نیز مربوط به منطقه یک با رشد ۵/ ۲۳ درصدی،منطقه ۱۶ با تورم ۱۷ درصدی،منطقه ۱۹ با تورم ۱۲ درصدی و منطقه ۵ با تورم ۹ درصدی است.
