نسخه جهانی مسکن ارزان

تامین مسکن ارزان و مناسب، به یکی از نگرانی‌های اقتصادی و اجتماعی در اتحادیه اروپا تبدیل شده است. از آنجا که در سال‌های اخیر افزایش قیمت مسکن در مناطق شهری از رشد دستمزدها پیشی گرفته، این وضعیت در حال وخیم‌تر شدن است. در سراسر اروپا، مردم نگران توانایی خود برای یافتن و تامین هزینه مسکن هستند. در ۲۶ پایتخت اتحادیه اروپا (از مجموع ۲۸ کشور عضو این اتحادیه)، عمده مردم معتقدند یافتن مسکن خوب در قیمت‌های معقول آسان نیست. در این خصوص، جمعیت جوان و گروه تازه‌وارد به شهرها بیش از همه در معرض آسیب هستند؛ در حالی که نسل قدیمی‌تری که در مناطق برتر مالک خانه هستند، از افزایش ارزش دارایی‌های خود منتفع می‌شوند. به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه «دنیای اقتصاد»، در این رابطه «بانک جهانی» در گزارشی به بررسی وضعیت مسکن کشورهای اروپایی پرداخته است. بر اساس این گزارش، «مسکن» در قلب تفاوت‌های اقتصادی اروپا است. این به آن خاطر است که رشد بهره‌وری – که نتیجه دستمزدهای بالاتر و مشاغل بهتر است – عمدتا در شهرها و مناطق صنعتی رخ می‌دهد. با این حال در این شهرها، قیمت‌های مسکن بسیار بالا است. در واقع زمین و دارایی‌های منقول یکی از اصلی‌ترین عوامل نابرابری‌های ثروتی هستند، اثرات گسترده‌ای بر نابرابری‌های جغرافیایی دارند و می‌توانند در جابه‌جایی نسل‌ها درون جوامع تعیین‌کننده باشند.

تحقیقات نشان می‌دهد در برخی شهرهای آلمان طی ۵ سال گذشته قیمت مسکن تا سه برابر افزایش پیدا کرده است. در مناطق شهری این کشور وضعیت اجاره‌بها نیز نامناسب برای زوج‌های جوان ارزیابی می‌شود.

به گزارش «بانک جهانی»، مسکن در مناطق شهری گران و خارج از توان بسیاری از خانوارهاست؛ به این خاطر که ساخت‌وسازهای جدید به اندازه‌ای نیست که جوابگوی تقاضا باشد. کمبود مسکن و افزایش فراگیر قیمت‌ خانه در بسیاری از شهرهای اروپایی حکایت از عملکرد ناکارآمد بازارهای مسکن دارد. در حالی که از دهه ۱۹۷۰، عمده مشوق‌های سیاستی (همچون تخفیف‌های مالیاتی و تسهیل شرایط مالی) به نفع مالکان بوده، اما توجه و منابع کمتری صرف برداشتن موانع و محدودیت‌هایی شده است که عامل ایجاد عرضه کافی برای تقاضای رو به افزایش مسکن می‌شود. بنابراین در کشورهای عضو اتحادیه اروپا، سیاست‌گذاران باید بر این موضوع متمرکز شوند که مقررات مربوط به اجاره، استفاده از زمین و سایر‌ بخش‌های مسکن سازگار با انگیزه‌های ساخت‌وسازهای مسکونی هستند. در واقع سیاست‌گذاران حوزه مسکن اتحادیه اروپا به‌منظور معکوس کردن بحران‌های مسکن مناطق شهری باید در ابزارها و اهداف خود تجدیدنظر کنند. در این رابطه بانک جهانی توصیه کرده است که باید به سه حوزه سیاستی توجه ویژه داشت.

اصلاح مقررات طرف عرضه

تصمیم‌گیران ملی، منطقه‌ای و محلی باید به فکر کاهش موانع عرضه مسکن باشند؛ موانعی که در سطوح مختلف دولت‌ها ایجاد شده‌اند. مقررات محدودکننده استفاده از زمین و ساخت‌وساز موجب اخلال در رشد مسکن و افزایش قیمت‌ها می‌شوند. در این باره می‌توان ساخت‌وسازهای جدید و توسعه مسکن‌های موجود را از طریق افزایش نسبت طبقه-به-زمین، حذف محدودیت‌های ارتفاع و اجازه تراکم‌های بالاتر در مناطق به خصوص، تشویق کرد. تراکم پایین و سیاست‌های محدویت ارتفاع ساخت‌وساز، مورد حمایت مالکان فعلی است. این‌گونه سیاست‌ها اما چالش‌هایی را برای دستیابی به مسکن ارزان ایجاد می‌کنند و با محروم ساختن مستاجران، جمعیت جوان، تازه‌واردان به شهر و خانوار کم‌درآمد برای زندگی در فاصله‌ای معقول از مراکز اشتغال، فرصت‌های اقتصادی را از آنها سلب می‌کند. به‌علاوه تا حدی این سیاست‌ها مانع از جابه‌جایی نیروی‌کار به جاهایی که بهره‌وری بالاتری دارند، می‌شوند؛ امری که نتیجه آن محدودیت رشد اقتصادی است.

شهرها همچنین می‌توانند با تسهیل و تسریع فرآیند دریافت‌های مجوز، فرآیندهای قابل پیش‌بینی و با هزینه‌های کمتر ایجاد کنند. در برخی از دولت‌های عضو اتحادیه اروپا «بهبود حقوق مالکیت» و «نظام اداره زمین» از دیگر اولویت‌های سیاست‌گذاری است. این اولویت‌ها به‌خصوص در کشورهای مرکزی و شرقی اروپا که در آن حقوق مالکیت ضعیف و کیفیت ادارات بخش املاک پایین است، اهمیت می‌یابد (در کشورهایی همچون بلغارستان، کرواسی و رومانی). گرچه اصلاحات در این حوزه‌ها پیچیده است، اما به جابه‌جایی برخی مالکان کمک خواهد کرد، افرادی که در غیر این صورت ممکن است در مناطقی که مزایای اقتصادی پایینی دارند، لنگر بیندازند. اصلاح قوانین حقوق مالکیت همچنین پیش‌شرطی برای پیشرفت فرآیندهای برخی از حوزه‌های بازار مسکن (همچون دسترسی به اعتبارات) است. این امر می‌تواند در تقویت رشد اقتصادهای عقب‌مانده کمک‌کننده باشد و اثرات مثبتی برای سایر بخش‌ها ایجاد کند.

دولت‌ها همچنین باید تاکید بیشتری بر ساخت مسکن باکیفیت برای قشر کم‌درآمد، به‌عنوان بخش مرکزی استراتژی‌های سرمایه‌گذاری‌شان داشته باشند. در این زمینه توجه به حمل‌ونقل برای تسهیل ارتباط به مراکز فعالیت‌های اقتصادی نیز اهمیت می‌یابد. اختصاص زمین‌های بلااستفاده دولتی برای ساخت‌وساز‌های مسکونی و توسعه مسکن‌های موجود، از دیگر اقدامات در این زمینه است. حذف موانع عرضه مسکن همچنین مستلزم اصلاح ساختارهای دولتی است. به عبارتی استراتژی‌های بخش مسکن باید در تعامل با سیاست‌های مربوط به تامین مالی، برنامه‌ریزی شهری، توسعه زیرساخت‌ها، مقررات استفاده از زمین، کدهای ساختمانی و روش‌های انعقاد قرارداد و تحویل باشد.

عدم تبعیض میان مالکان و مستاجران

تغییر در آن دسته از مشوق‌های دولتی که به نفع مالکان است به سمت مشوق‌های مالی تدریجی، قابل انتقال و مساوی برای مالکان و مستاجران می‌تواند موجب بهبود بازتوزیع و کارآیی در بازار مسکن شود. عمده تخفیف‌های مالیاتی نصیب طبقات در‌آمدی بالا می‌شود؛ امری که هدف از این سیاست را که ارزان‌سازی مسکن برای قشر کم‌درآمد است، با چالش مواجه ساخته است. بر اساس بررسی‌ها، همچنین تخفیف‌های مربوط به نرخ‌های بهره وام‌های رهنی که هدف آنها اقشار کم‌درآمد جامعه نیستند، تاثیری بر نرخ مالکیت ندارند، بلکه کمکی است برای ثروتمندان در خرید خانه‌های بزرگ‌ و گران‌تر. در این رابطه حرکت از سیاست‌هایی که با هدف تشویق مالکیت خانه اجرایی می‌شوند به سمت کمک‌های مالی قابل انتقال و بر مبنای درآمد خانوار می‌تواند در رسیدن به مسکن ارزان تعیین‌کننده باشد.

مزیت بازار شفاف

اطلاعات فروش که در ادارات شهری ثبت می‌شوند نیاز به شفافیت بیشتری دارند. ثبت آنلاین قیمت مسکن به همراه آدرس، قیمت‌های فروش و شاخص‌های کیفی خانه که قابل مقایسه با سایر اقتصادهای پیشرفته است و انتشار آنلاین آنها برای عموم یکی از راهکارهای ضدتورمی در بازار ملک است؛ چون ریسک پیشنهاد قیمت‌های نامتعارف از سوی فروشندگان املاک مشابه را تا حد بازدارندگی بالا می‌برد. به‌علاوه انتشار شاخص‌های هزینه خرید خانه به منظور مقایسه در سطوح محلی، شهری و ملی در این زمینه ضروری است. این سطح از شفافیت منجر به رقابت بالاتر خواهد شد که نتیجه آن بازارهای مسکن کارآ و برابرتر است.