«دنیای‌اقتصاد» از قطع ارتباط ساختوسازهای تهران با تسهیلات بانکی گزارش می‌دهد
الگوی احیای وام ساخت
درس تامین مالی سازنده‌ها در ۳کشور
رتبه کمترین استفاده از وام ساخت مسکن در بین استان‌های مختلف به لحاظ «نسبت دریافت وام به تیراژ آپارتمان‌سازی»، به تهران تعلق دارد در حالی که بیشترین حجم ساختوسازهای مسکونی در کل کشور، در پایتخت و مناطق شهری اطراف آن متمرکز است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این باره مشخص می‌کند: کمتر از ۲درصد تعداد وام‌هایی که طی دو ماه اول امسال برای ساخت مسکن پرداخت شده، ازسوی بساز و بفروش‌ها و سازنده‌های تهرانی دریافت شده و در مقابل، میزان استقبال سازنده‌ها در برخی استان‌ها از این تسهیلات، دست‌کم ۵/ ۱ برابر تهران بوده است. به این ترتیب، اطلاعات تامین مالی مسکن، از قطع ارتباط ساختوسازهای تهران با وام بانکی حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره عدم استقبال سازنده‌ها در تهران از وام ساخت نشان می‌دهد فعالان ساختمانی در پایتخت تحت‌تاثیر ۵ علت که مهم‌ترین آن، «تعلق نگرفتن تسهیلات به خرید زمین» است، انگیزه‌ای برای دریافت وام ندارند و ترجیح می‌دهند پروژه‌های ساختمانی را از مسیری غیر از اخذ تسهیلات بانکی، تامین مالی کنند. بیش از ۶۰درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن را بهای زمین تشکیل می‌دهد که سازنده در ابتدای پروژه بدون اجازه استفاده از تسهیلات برای پوشش هزینه تامین این جزء اصلی، باید آن را خریداری کند.
در این میان، تجربه سه کشور آمریکا، فرانسه و چین در حوزه تامین مالی ساخت مسکن، به‌عنوان «درس تحریک عرضه مسکن» می‌تواند در ایران – به‌خصوص برای تهران که کمبود عرضه مناسب، یکی از عوامل تورم ملکی به‌حساب می‌آید- مبنای بازنگری در ضوابط پرداخت تسهیلات بانکی قرار بگیرد. در این سه کشور، بخشی از وام ساخت برای خرید زمین، به سازنده تعلق می‌گیرد به‌طوری که متقاضی دریافت وام ساخت، نیازی به احراز مالکیت روی زمین پروژه ندارد، بلکه صرفا لازم است جواز ساخت دریافت کرده باشد. تسهیلات خرید زمین در صورتی که برای ساخت انبوه واحدهای مسکونی ارزان قیمت باشد –تجربه فرانسه- با طول بازگشت بیش از ۱۰ سال، برای سرمایه‌گذار تقسیط می‌شود. همچنین سقف تسهیلات، ۸۰درصد هزینه ساخت را پوشش می‌دهد ضمن آنکه با هدف جلوگیری از توقف یا کندسازی در پروژه ساختمانی، نرخ سود تسهیلات به‌صورت شناور و متناسب با تغییرات نرخ بهره تعیین می‌شود. در چین، حلقه‌های اتصال موسسه وام دهنده به سازنده‌های مسکن وجود دارد که در سه مرحله، شرایط دریافت وام را برای سازنده‌ها تسهیل می‌کند.
در تهران، پرداخت وام ساخت مسکن می‌تواند با الگوی این سه کشور به اضافه یک بند خاص، در اختیار سازنده‌ها قرار بگیرد. بند خاص به تعیین اولویت برای «ساختوسازهای کمتر از ۸۰ متر مربع» مربوط است که در صورت اعمال مجموعه این شرایط، وام ساخت در پایتخت احیا می‌شود و در نقش موتور عرضه مسکن باعث جبران کمبود عرضه خواهد شد. نمای آماری تسهیلات بانکی پرداخت شده به حوزه ساختوسازهای مسکونی، از استقبال ناچیز سازندگان پایتخت از وام ساخت مسکن در دو ماه اول سال جاری حکایت دارد؛ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در خصوص تعداد وامهای پرداخت شده به سازندگان آپارتمان‌های مسکونی پایتخت نشان می‌دهد تنها برای کمتر از ۱۰۰ واحد مسکونی طی دو ماه اول امسال برای شروع عملیات ساختمانی در شهر تهران وام ساخت دریافت شده است. اردیبهشت و فروردین امسال بیش از ۵هزار فقره وام ساخت مسکن به سازندگان کل کشور پرداخت شد که بیشترین میزان استقبال از این تسهیلات از سوی سازندگان سایر شهرها به استثنای سازندگان پایتخت، صورت گرفته است؛در بازه زمانی گفته شده-فروردین و اردیبهشت امسال-در حالی تنها کمتر از ۱۰۰ فقره تسهیلات ساخت مسکن به سازندگان پایتخت پرداخت شده که در ماههای اخیر در شهر تهران،دست‌کم در هر ماه ۴ تا ۵ هزار واحد مسکونی جدید مجوز ساخت دریافت کرده‌اند.
ناچیز بودن سهم استفاده از تسهیلات بانکی در ساختوسازهای مسکونی تهران، عمدتا به دلیل عدم استقبال سازنده‌ها از این تسهیلات در مقایسه با تیراژ ساختمان‌هایی است که طی دو ماه گذشته عملیات ساخت آنها در تهران آغاز شده است؛ طی دو ماه اول سال ۹۷ به رغم برقراری مجدد مسیر پرداخت وام بدون سپرده ساخت مسکن و فراهم بودن امکان دسترسی سازنده‌ها به سایر تسهیلات(وام ساخت با خرید اوراق و...) تنها کمتر از ۲درصد وامهای پرداخت شده به سازندگان، مختص ساختوسازهای تهران بوده است؛این در حالی است که حداقل ۲۰درصد از ساختوسازهای کشور در شهر تهران انجام می‌شود.هم‌اکنون سازندگان شهر تهران به واسطه وجود امکان دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن و همچنین دریافت وام با استفاده از اوراق،به مبلغی در حدود ۱۰۰ میلیون تومان برای ساخت هر واحد مسکونی دسترسی دارند. بنابراین مبلغ تسهیلات با توجه به هزینه‌های ساخت هر واحد مسکونی رقم کوچکی نیست که بتوان آن را علت اصلی و تنها دلیل عدم استقبال سازنده‌های تهرانی عنوان کرد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از وجود دست‌کم ۵ دلیل عمده و موثر در عدم استقبال سازنده‌ها از وام ساخت مسکن در تهران حکایت دارد که در این میان دو دلیل بیش از سایر دلایل مطرح و قابل بررسی است.«بالا بودن هزینه تامین زمین در تهران و عدم امکان استفاده از تسهیلات ساختوساز برای تامین هزینه خرید زمین» مهم‌ترین دلیل عدم استقبال سازندگان شهر تهران از تسهیلات بانکی است؛ هم‌اکنون وام ساخت تنها برای کمک به تامین هزینه‌های ساختوساز به سازندگان پرداخت می‌شود و خرید زمین و دریافت مجوز ساخت مشمول تسهیلات بانکی نمی‌شود؛ این در حالی است که در شرایط فعلی هزینه تامین زمین در شهر تهران به طور متوسط بیش از ۶۰درصد هزینه کل ساختوسازهای مسکونی را به خود اختصاص می‌دهد. همچنین دست کم حدود ۱۰ تا ۱۵درصد از هزینه‌های ساخت مسکن مربوط به مبالغی است که سازندگان باید بابت عوارض ساختمانی و اخذ پروانه ساخت پرداخت کنند.
بررسی رفتار سازندگان شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون سازندگان به دو روش اقدام به تامین زمین برای ساختوساز می‌کنند که در هر کدام از این روش‌ها عدم تعلق تسهیلات بانکی برای تامین هزینه زمین و پرداخت عوارض ساختمانی باعث بی‌اثر شدن نقش وام ساخت در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی شهر تهران شده است. اولین روش «پرداخت پول نقد برای خرید زمین» و سپس آغاز عملیات ساختوساز است؛ به دلیل هزینه بالای تامین زمین و عدم تعلق تسهیلات بانکی ساخت برای خرید زمین،تنها آن دسته از سازندگانی اقدام به ورود به حوزه ساخت وساز می‌کنند که از بنیه مالی قوی برخوردار باشند؛ به همین دلیل این گروه از سازندگان که قادر به تامین هزینه خرید زمین بدون نیاز به کمک مالی و تسهیلات هستند به طور قطع از توانایی مالی کافی برای تامین هزینه ساخت (جزء کوچک قیمت تمام شده ساخت مسکن در برابر جزء بزرگ قیمت خرید زمین) هم برخوردارند؛ بنابراین اساسا نیازی به دریافت وام احساس نمیکنند.
از سوی دیگر،گروه دوم سازندگان که بخش عمده‌ای از ساختوسازهای شهر تهران را انجام می‌دهند عمدتا به دلیل بالا بودن هزینه‌ای خرید زمین اقدام به «مشارکت با مالکان املاک کلنگی» برای ساخت واحدهای مسکونی می‌کنند؛ این گروه از سازندگان نیز اگرچه به واسطه مشارکت با مالکان به صورت مستقیم مبلغی بابت خرید زمین پرداخت نمیکنند اما از آنجا که ناچار به پرداخت مبلغ قابل توجهی به مالکان بابت تامین هزینه رهن مسکن تا پایان عملیات ساختمانی هستند،بخش قابل توجهی از بنیه مالی خود را صرف پرداخت این مبالغ می‌کنند که در اصطلاح قراردادهای مشارکت به آن مبلغ بلاعوض گفته می‌شود؛ همچنین، اگرچه بخش قابل‌توجهی از این گروه از سازندگان ممکن است برای تامین هزینه ساخت تمایل به دریافت تسهیلات بانکی داشته باشند اما برای دریافت وام ساخت با یک مانع بانکی و حقوقی مواجهند که عملا مسیر دسترسی آنها به وام ساخت مسکن را مسدود کرده است.
نظام بانکی برای پرداخت وام ساخت،باید مالکیت متقاضی (سازنده) نسبت به زمین را احراز کند؛ بنابراین از آنجا که مالکیت زمین در اختیار سازندگان قرار ندارد و ساختوساز به‌صورت مشارکتی انجام می‌شود عملا امکان پرداخت تسهیلات ساخت وجود ندارد؛ بنابراین سازندگان برای ارائه درخواست به منظور دریافت وام ساخت لازم است در وهله اول مالکیت خود بر زمین محل ساخت را اثبات کنند؛ این در حالی است که از سوی دیگر مالکان املاک کلنگی نیز به هیچ وجه حاضر به انتقال مالکیت زمین به نام سازنده و اقدام وی برای بهره‌مندی از وام ساخت مسکن نمی‌شوند؛ چرا که علاوه بر عدم تمایل مالکان برای انتقال مالکیت زمین به نام سازنده، در صورت دریافت وام تا زمان بازپرداخت تسهیلات، سند ملک در رهن بانک باقی می‌ماند. بنا بر اذعان سازندگان فعال در شهر تهران مالکان در مقطع زمانی فعلی با دریافت وام از سوی سازندگان موافقت نمیکنند و حتی این موضوع به‌عنوان یکی از شروط مشارکت، در عمده قراردادهای مابین مالکان املاک کلنگی و سازندگان مورد تاکید قرار می‌گیرد. چالش مالکیت زمین برای دریافت وام ساخت دومین علت اصلی قطع ارتباط این وام با ساخت وسازهای تهران است.
به این ترتیب در حالی‌که در عمده شهرهای کشور ساختوساز عموما بر روی زمین تحت‌مالکیت سازندگان انجام می‌شود در شهر تهران ساخت‌وسازها عمدتا مشارکتی و بر روی زمین مالکان املاک کلنگی صورت می‌گیرد؛ از این رو در حالی‌که سازندگان سایر شهرها با مانع بانکی و حقوقی از بابت مالکیت زمین برای دریافت وام مواجه نیستند این موضوع در شهر تهران برای سازندگان متفاوت است؛از طرف دیگر،سهم هزینه خرید زمین از هزینه تمام شده ساخت،در سایر شهرها نسبت به هزینه تامین زمین برای سازندگان شهر تهران بسیار کمتر است؛به این معنا که اگر چه در ساختوسازهای شهر تهران هزینه تامین زمین دست‌کم نیمی از نقدینگی سازندگان برای اجرای پروژه‌های ساختمانی را می‌بلعد اما در سایر شهرها سهم کمتری از هزینه ساخت را به خود اختصاص می‌دهد؛ بنابراین دریافت وام ساخت به واسطه ارزان‌تر بودن بهای زمین و عدم نیاز به نقدینگی قابل توجه برای خرید آن، در سایر شهرها، به مراتب به صرفه‌تر و موثر از دریافت وام ساخت در شهر تهران است. به دلیل ارزان‌تر بودن زمین در سایر شهرها نسبت به شهر تهران عمده سازنده‌ها قادر به خرید زمین و ساختوساز بر روی ملک شخصی هستند از این رو این گروه از سازندگان با موانع حقوقی و بانکی برای دریافت وام ساخت نیز مواجه نیستند و به راحتی به این تسهیلات دسترسی دارند.
کارشناسان مسکن معتقدند همان گونه که در سایر کشورها بخشی از تسهیلات بانکی حوزه ساختوساز برای خرید زمین اختصاص می‌یابد سیستم بانکی نیز می‌تواند با وضع مقررات و الزامات ویژه برای سازندگان،برای خرید زمین نیز به سازنده‌ها تسهیلات بدهد و به واسطه وضع برخی محدودیت‌ها علاوه بر کمک به تامین مالی برای خرید زمین، از بروز سفته‌بازی در بازار زمین نیز جلوگیری کند. فعالان ساختمانی شهر تهران می‌گویند اگرچه سقف تسهیلات ساخت در شهر تهران بالاتر از سایر شهرهاست اما هزینه‌های ساختوساز در پایتخت به مراتب بیش از سایر شهرها است؛ طوری‌که سقف تسهیلات در پایتخت در مقایسه با تسهیلات پرداختی به سازندگان سایر شهرها پوشش کمتری از هزینه‌های ساخت را دربرمی‌گیرد؛ بنابراین در حالی‌که تسهیلات ساخت در سایر شهرها‌درصد بیشتری از هزینه‌های ساختمانی را تامین می‌کند این پوشش در شهر تهران کمتر است.
تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد، چهارمین علت قطع ارتباط بازار ساختوساز با وام ساخت مسکن به «مسیر بوروکراتیک دریافت وام ساخت» برمی‌گردد؛ بنا بر اعلام سازندگان فعال در شهر تهران دریافت وام ساخت نیازمند طی پروسه اداری پیچیده‌ای است؛ طوری‌که تا زمانی‌که سازنده‌ای ناچار به دریافت وام نشود به هیچ وجه تمایلی برای دریافت وام ساخت وجود ندارد. با توجه به عدم تعلق تسهیلات ساخت برای تامین هزینه خرید زمین و پرداخت عوارض ساختمانی و همچنین سهم ناچیز تسهیلات از کل هزینه تمام شده ساخت مسکن، سازنده‌های فعال در شهر تهران از درگیر شدن در پروسه دریافت وام ساخت به دلیل بوروکراسی‌های موجود در مسیر دسترسی به این تسهیلات، امتناع می‌کنند و تا زمانی‌که راه‌حل دیگری غیر از دریافت وام نداشته باشند به این شیوه تامین مالی فکر نمیکنند.
بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد در برخی موارد سازندگان به دلیل ایجاد نظم زمانی برای اتمام پروژه در صورت دریافت تسهیلات ساخت، تمایلی به دریافت وام ندارند؛ در صورت دریافت وام ساخت، سازندگان متعهد می‌شوند ظرف مدت دو سال پروژه را تکمیل کرده و نسبت به بازپرداخت تسهیلات به صورت تسویه نقدی با بانک یا فروش اقساطی واحدها به خریداران اقدام کنند؛ در غیر این‌صورت متحمل پرداخت جریمه خواهند شد؛ این در حالی است که در برخی موارد و در صورت عدم نیاز مبرم سازنده‌ها به دریافت وام، سمت عرضه ترجیح می‌دهد از وام بانکی برای ساختوساز استفاده نکند تا در صورت نیاز بتواند زمان تکمیل پروژه را به تاخیر بیندازد. کارشناسان و فعالان بازار ساختوساز همچنین از تاثیر «بروز رونق در بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان» و«فروش رفتن بخش قابل‌توجهی از واحدهای نوساز و آماده عرضه سازنده‌ها» طی ماههای گذشته در تامین نقدینگی مورد نیاز سازنده‌ها برای ساخت وساز خبر می‌دهند؛ به گفته آنها رونق ایجاد شده در بازار مسکن منجر به فروش بخش عمده واحدهای آماده عرضه سازنده‌ها در بازار مسکن شده و از این طریق بخش قابل‌توجهی از نیاز مالی سازنده‌ها برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید برطرف شده است؛ این موضوع نیز یکی دیگر از دلایل عدم استقبال سازندگان تهرانی از وام ساخت در دو ماه اول سال جاری بوده است؛ به ویژه آنکه قیمت واحدهای نوساز و کلیدنخورده نیز با رشد قابل توجهی همراه شد، بنابراین بودجه نقدی مناسبی برای برخی سازنده‌ها به همراه داشت؛ بنابراین نیاز به وام ساخت برای شروع پروژه‌های ساختمانی نسبت به دوره رکود به میزان زیادی کاهش یافت.
وام ساخت به سبک آمریکا، چین و فرانسه
وام ساخت مسکن در آمریکا برای هر دو نوع ساخت مسکن شخصی و انبوه‌سازی اعطا می‌شود. درخواست‌کننده وام ساخت برای حالت شخصی‌سازی باید تمامی نقشه‌ها و برنامه پیشبرد پروژه را به بانک ارائه کند و در صورتی که ارزیابان بانک ارزش اقتصادی پروژه را تایید کنند و درخواست‌کننده سابقه بدحسابی نداشته باشد، قرارداد منعقد می‌شود. تملک زمین پیش از عقد قرارداد الزامی نیست، اما در صورتی که خرید زمین انجام شده باشد، احتمال موافقت بانک با پرداخت وام افزایش می‌یابد. وام ساخت مسکن از دو وام جداگانه تشکیل شده: وام نخست کوتاه‌مدت (یک سال یا کمی بیشتر) است که برای ساخت پرداخت می‌شود. پس از ساخت مسکن و صدور اجازه سکونت، همان وام به وام مسکن تبدیل می‌شود یا وام مسکن جداگانه‌ای برای بازپرداخت وام قبلی داده می‌شود. نرخ سود این دو وام متفاوت است و عموما وام ساخت نرخ بهره ثابت ندارد، بنابراین اشخاص ترجیح می‌دهند هرچه سریع‌تر وام ساخت را به وام مسکن تبدیل کنند و همین موضوع سرعت ساختوساز را زیاد می‌کند. نرخ بهره وام ساخت تابع قانون روز است و با افزایش یا کاهش نرخ بهره تغییر می‌کند و نرخ بهره وام مسکن معمولا کمتر است. در این حالت افراد برای دریافت وام مسکن باید حدود ۲۰ تا ۲۵درصد کل مبلغ وام را سپرده‌گذاری کنند. پرداخت مبلغ وام در چند مرحله و طبق توافق بانک با درخواست‌کننده انجام می‌شود. معمولا ۱۰درصد مبلغ در ابتدای عقد قرارداد (قبل از خرید زمین)، ۱۰درصد در زمان پی‌ریزی و مابقی در ۲ تا ۳ مرحله براساس روند پیشرفت پروژه پرداخت می‌شود.
در آمریکا برای پرداخت وام ساخت مسکن به شرکت‌های انبوه‌ساز حالت متفاوتی اعمال می‌شود. هنگامی که شرکتی برای یک پروژه ساخت مسکن از بانک تقاضای وام می‌کند، سودآوری پروژه و سوابق اجرایی شرکت به دقت مورد بررسی قرار می‌گیرد. نرخ بهره با توجه به مبلغ کل پروژه، زمان تخمینی بهره‌برداری، سود مورد انتظار و شرایط اقتصادی منطقه‌ای که ساختوساز در آن صورت می‌گیرد تعیین می‌شود. شرکت‌های ساختوساز اغلب ناگزیرند ۲۰ تا ۳۰درصد مبلغ پروژه را در اختیار بانک قرار دهند. پرداخت مبلغ وام از سوی بانک طبق توافق و در چند مرحله صورت می‌گیرد. در پایان پس از عرضه تجاری پروژه یا در زمانی که بانک با توافق شرکت ساختوساز تعیین کرده است، بازپرداخت مبلغ وام آغاز می‌شود یا قرارداد وام دیگری برای بازپرداخت وام ساخت منعقد می‌شود. تا ۸۰درصد هزینه ساخت، وام داده می‌شود که البته میزان تسهیلات بستگی به نتایج اعتبارسنجی مشتری (سازنده) دارد. در کشور چین در شهرهای حلقه ۱ و ۲ (که بیشترین جمعیت در آنها وجود دارد و بیشترین درآمدزایی و توسعه اقتصادی در آنها اتفاق می‌افتد) افزایش تقاضا موجب رونق ساختوساز شده است. بانک‌ها در سال‌های اخیر تا ۸۰درصد از هزینه کل پروژه ساخت را به‌عنوان وام در اختیار سازندگان قرار می‌دهند.
اما برای دریافت این وام سازندگان باید تمکن بازپرداخت و سودآوری پروژه را به بانک اثبات کنند. شرکت‌های واسطی در این زمینه فعالیت می‌کنند که با اخذ تاییدیه‌های لازم و ارائه بیمه‌نامه بازپرداخت وام، فرآیند دریافت وام از بانک را مدیریت می‌کنند. به این ترتیب ریسک بازپرداخت برای بانک کاهش می‌یابد و بوروکراسی به حداقل می‌رسد. مراحل مختلف اعطای وام ساخت مسکن ازطریق سه گروه نهاد جداگانه صورت می‌گیرد که هریک به طور جداگانه با درخواست‌کننده مرتبط می‌شوند. به این ترتیب که در وهله نخست پکیج وام مناسب درخواست‌کننده ازسوی مراکزی که بازاریابی وام را برعهده دارند تعیین می‌شود. سپس نهادهایی که تایید تمکن سازنده و ارزش پروژه و سایر خدمات مربوط به مدیریت ریسک پروژه را ارائه می‌کنند، تضمین بازپرداخت وام و بیمه آن را تامین می‌کنند و در نهایت یک پیشخوان، ارائه خدمات پرداخت وام به درخواست‌کننده را مدیریت می‌کند. در چین هم تا ۸۰درصد هزینه ساخت، تسهیلات داده می‌شود. در فرانسه اما برای ساختوسازهای مسکونی ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد، در قالب طرح‌های مسکن اجتماعی، تسهیلات بلندمدت برای خرید زمین و تامین هزینه ساخت پرداخت می‌شود. بخشی از این تسهیلات از محل صندوق‌ها و موسسات پس‌انداز تامین مالی می‌شود.
ارسال نظر