گزارش «دنیای اقتصاد» از توقف شتاب خرید ملک در «شمال» پساز ۲ شوک قیمتها؛ جهت آتی سرمایههای ملکی چگونه خواهد بود؟
«دستبهماشه» در بازار ویلا
شاخص نسبت قیمت «آپارتمان در تهران» به «ویلا در شمال» به سطح نرمال ۲ رسیده؛ ۴ پیشبینی از آینده این شاخص
راضیه احقاقی: ترمز رشد قیمت در بازار ویلاهای شمال پس از آتشبس کشیده شد. با وجود این از آغاز جنگ اسفند تا به امروز ویلا در شهرهای شمالی حدود 30 تا 40درصد گران شده که عمده این افزایش قیمت طی اسفند و فروردین رقم خورده است. در شرایط کنونی متقاضیان احتمالی خرید و فروش ویلا در شمال در حال رصد مستمر عوامل اثرگذار بر قیمت از جمله آینده توافق و جنگ هستند تا از آخرین قیمتها مطلع باشند و برای معاملات تصمیم درستی اخذ کنند. نسبت قیمت «آپارتمان در تهران» به «ویلا در شمال» به سطح نرمال 2 رسیده؛ اما استمرار حفظ این نسبت دشوار به نظر میرسد. در این گزارش آینده بازا ویلاهای شمال در سناریوهای مختلف ارائه شده است.
سرعت رشد قیمت ویلا در شهرهای شمالی کشور در 3ماه اخیر پس از آتشبس جنگ 40 روزه کاهش محسوسی را تجربه کرد؛ بهنحویکه برخی فعالان بازار ملک در شهرهای شمالی از کشیده شدن ترمز رشد قیمت در این بازار در دوره آتشبس و مذاکره خبر میدهند؛ اما با توجه به جهش هزینه مصالح ساختمانی طی یکسال اخیر و بهخصوص پس از جنگ اسفند، احتمال عقبگرد قیمتی در این بازار به شدت محدود شده است. بازار «ویلا» در شهرهای شمال طی سال1404 دومرتبه با جهش قیمت مواجه شد. این در حالی بود که این بازار در سالهای 1402 و 1403 با کاهش محسوس تقاضا و حتی عقبگرد قیمتی مواجه شده بود؛ اما حمله رژیم صهیونیستی به کشور در ساعات ابتدایی روز 23 خرداد 1403 و جنگ 12 روزه باعث شد تا ویلا در شهرهای شمالی به سبب امنیت بالاتر سکونت در این منطقه مجدد رونق بگیرد و این افزایش تعداد خریداران، اولین جهش قیمتی در بازار املاک شمالی در سال گذشته را رقم زد.
در زمستان سال گذشته شوک دوم قیمتی به بازار ویلا در شهرهای شمالی کشور وارد شد؛ جهش قیمت مسکن در تهران که از آذر و دی ماه و با حمایت جهش نرخ طلا و ارز آغاز شد و در ادامه افزایش گمانهزنی از بروز جنگی دیگر در کشور باعث شد تا بازار ویلا در شهرهای شمالی مجدد رونق بگیرد؛ بهنحویکه در ماههای پایانی سال مجدد قیمت ویلا در شهرهای شمالی گران شد. بررسیهای میدانی «دنیایاقتصاد» از افزایش 70درصدی قیمت ویلا در شهرهای شمالی طی سال1404 حکایت داشت. در ادامه درحالیکه جنگ اسفند به توقف نسبی در معاملات ملک در تهران طی اسفند پارسال و فروردینماه امسال انجامید، بازار ویلا در شهرهای شمالی در این دوره با رونق مواجه بود؛ بهنحویکه بررسیها از رشد قیمتی 30درصدی در این بازار حکایت دارد.
اما دادههای جمعآوریشده توسط گروه مسکن روزنامه «دنیایاقتصاد» از سکوهای فروش اینترنتی و گفتوگو با معاملهگران ملکی در شهرهای شمالی بیانگر آن است که پس از آتشبس و برقراری آتشبس 40روزه از تب خرید ویلا در شهرهای شمالی کاسته شده و به این ترتیب طی 4ماه اخیر از اردیبهشت تا 20تیر ماه، قیمت پیشنهادی فروش ویلا در شهرهای شمالی تجربه رشد 5 تا 20درصدی قیمت را پشت سر گذاشته است، از این وضعیت میتوان با عنوان کشیده شدن ترمز رشد قیمت در بازار ویلاهای شمال یاد کرد. در حال حاضر متوسط قیمت یک ویلای متعارف، نه کوچک و نه بزرگ، دارای زمین حدود 300مترمربعی در یک جای توریستی مازندران با مساحت حدود 160مترمربع و «کلیدنخورده» رقمی معادل «20میلیارد تومان» برآورد میشود. متوسط قیمت ویلا در شهرهای توریستی استان مازندران نیز 17میلیارد تومان است.
بررسیهای میدانی از آن حکایت دارد که عمده خریداران ویلا در شهرهای شمالی به دنبال واحدهای متوسط با قیمتی در محدوده 8 تا 15میلیارد تومان هستند. در این شرایط جهش قیمت مصالح محرک رشد قیمت ویلا است؛ اما عدم پذیرش قیمت بیشتر از سوی متقاضیان باعث شده تا رشد قیمت زمین در شمال متوقف شود. در عین حال جنگ باعث شده تا متقاضی خرید ویلا بیش از زمین شود؛ چراکه افراد به دنبال خرید ویلا هستند تا علاوه بر کارکرد سرمایهگذاری بتوانند در صورت لزوم و بحران در آن ساکن شوند.
پیام نسبت قیمت ویلا در شمال به پایتخت
نسبت قیمت ویلا در شهرهای شمالی به خانه در شهر تهران میتواند معیاری برای سنجش وضعیت بازار مسکن دوم بهشمار میرود. در سال1400 قیمت ویلا در شهرهای شمالی جهش داشت، در این دوره با قیمت فروش یک آپارتمان نوساز متوسط متراژ در یکی از محلات متوسط روبه بالا در تهران امکان خرید ویلایی نوساز در یکی از شهرهای مسافرپذیر استان مازندران وجود داشت و بنابراین نسبت قیمت آپارتمان متوسط در تهران به ویلای متوسط در شمال یک به یک بود. در سالهای قبلتر این نسبت 3 به یک نیز بود؛ به این مفهوم که با فروش یک آپارتمان در پایتخت امکان خرید 3 ویلا در شهرهای شمالی وجود داشت. طی سال 1400 چند عامل دست به دست دادند تا با جهش قیمت ویلا در شهرهای شمالی این نسبت تغییر کند. اولین عامل شیوع کرونا بود، این بیماری و تمایل به قرنطینه و همزمان دورکاری بخشی از مشاغل تمایل به سکونت در شهرهای شمالی را افزایش داد.
عامل بعدی تغییر این نسبت به جهشهای قبلی قیمتی در بازار مسکن تهران و ایجاد فاز استراحت در بازار مسکن پایتخت باز میگشت، در عین حال با توجه به جهشهای قیمتی در بازار مسکن تهران، قدرت خرید بخشی از متقاضیان به خرید خانه در تهران نرسید و این موضوع بخشی از این افراد را به سرمایهگذاری در شهرهای شمالی سوق داد، همزمان موضوعات اقلیمی نیز مزید بر علت شد تا تقاضا برای مسکن در شمال افزایش یابد؛ بهنحویکه در نهایت در سال 1400 نسبت قیمت ویلا در شهرهای شمالی معادل قیمت خرید آپارتمان نوساز در یکی از محلات خوب متوسط پایتخت شد. در شرایط کنونی یعنی در روزهای پایانی تیر ماه این نسبت به عدد 2 رسیده است؛ به این مفهوم که با مبلغ فروش یک آپارتمان نوساز در محلهای متوسط در پایتخت میتوان دو ویلای متوسط در شمال خریداری کرد. در بهمن سال گذشته این نسبت 1.9 بود و پس از جهش قیمت ویلا در شمال ظرف اسفند و فروردین این نسبت به 1.8 رسید.
آینده در 4 سناریو
در شرایط کنونی قیمت ویلا در شهرهای شمالی نسبت به قیمت آپارتمان در پایتخت در وضعیت نرمال قرار دارد، در عین حال ترمز رشد قیمت و معاملات هیجانی در بازار ویلاهای شمال کشیده شده است. اما بررسیها نشان از آن دارد که متقاضیان خرید و فروش ویلا در شمال به شکل مستمری درحال سنجش وضعیت هستند؛ وضعیتی که میتوان از آن با عنوان «دست به ماشه» بودن یاد کرد. این متقاضیان خرید و فروش ویلا در شمال وضعیت اتفاقات سیاسی و چگونگی پیشبرد تفاهم را به شکل مستمری پایش میکنند تا از آخرین قیمتها مطلع باشند و برای معاملات تصمیم درستی اخذ کنند.
سناریوی اول در بازار ویلاهای شمال مربوط به احتمال «از میان رفتن تفاهم و آغاز دوباره جنگ» است؛ در چنین شرایطی احتمالا در کوتاهمدت قیمت ویلا در شمال افزایش محسوسی بیابد و نسبت قیمت آپارتمان در تهران به ویلا در شمال به عدد یک نزدیک شود.
سناریوی دوم مربوط به زمانی است که جنگ جدیدی رقم نخورد، صلح پایدار نیز ایجاد نشود و وضعیت فعلی ادامه یابد؛ در چنین وضعیتی جهش قیمت مصالح ساختمانی احتمالا مانع ثبات قیمتی در بازار ویلاهای شمال شود و رشد محدود قیمتی در این بخش محتمل خواهد بود.
سناریوی سوم مربوط به زمانی است که شرایط «هم جنگ، هم صلح» رخ دهد، در چنین شرایطی احتمال رشد بیشتر قیمت آپارتمان در تهران نسبت به شمال وجود دارد و در چنین وضعیتی نسبت قیمت در تهران به شمال از 2 بیشتر میشود.
در سناریوی چهارم نیز احتمال تحرک نسبی خرید در بازار ویلاهای شمال وجود دارد.
