سهم «املاک سوپر لاکچری غیرمصرفی» در هزینههای نگهداری کلانشهر نیویورک
«خانه دوم» زیر تیغ مالیات ممدانی
هدف شهردار از افزایش نرخ «مالیات سالانه ملکی» برای خانههای ۵میلیون دلاری چیست؟
در همین راستا، «دانیل لوب»، از چهرههای سرشناس بازار سرمایه و از دارندگان ثروتهای کلان، با انتشار پیامی در فضای مجازی، شهردار را به «دمیدن در آتش پیکار طبقاتی» متهم کرد. وی بر این باور است که ممدانی با پخش فیلم تبلیغاتی رونمایی از این طرح مالیاتی که در آن عمارت باشکوه و چندصدمیلیون دلاری «کن گریفین» بر فراز برجهای منهتن به تصویر کشیده شده در واقع به شکلی هدفمند، پرده از اسرار و حریم خصوصی این سرمایهگذار برداشته است. بر اساس گزارشی از فایننشالتایمز، «دانیل لوب» که برای جلوگیری از پیروزی ممدانی در انتخابات سال ۲۰۲۵ شهرداری، هزینههای سنگینی را متحمل شده است، اظهار کرد: «نمیتوان با تکیه بر ابزار مالیات، شهری را به بالندگی و شکوفایی رساند، همانگونه که با بدنام کردن چهرههای نیکوکار، نمیتوان امیدی به جذب سرمایهها داشت.» در سوی دیگر، ممدانی، شهردار متمایل به آرمانهای سوسیالیستی که از آغاز سال جاری میلادی زمام امور را به دست گرفته است، تاکید کرد که هدف این طرح، «ثروتمندترین لایههای جامعه» هستند.
او خاطرنشان کرد این مالیات که بر اقامتگاههای غیردائمی با ارزش بیش از ۵میلیون دلار وضع میشود متوجه کسانی است که املاک نیویورک را تنها مامنی برای انباشت و ذخیره دارایی خود میبینند، بیآنکه به راستی در این شهر زندگی کنند و از این املاک استفاده کنند. براساس گزارشی از انبیسی، تا این لحظه، جزئیات دقیق نرخ و نحوه محاسبه این مالیات اعلام نشده است و مشخص نیست مالکان دقیقا چه درصدی از ارزش ملک را باید سالانه پرداخت کنند. با این حال، گزارشها نشان میدهد که این طرح قرار است بهصورت «surcharge» یا «هزینه اضافی» اجرا شود؛ یعنی یک هزینه اضافی که روی مالیات معمول ملک قرار میگیرد. به بیان ساده، مالک ابتدا مالیات عادی ملک خود را میپردازد و سپس یک مبلغ اضافه مخصوص این نوع املاک (خانههای لوکس و غیردائمی) به آن افزوده میشود. بنابراین صاحبان این املاک باید هر سال علاوه بر مالیات سالانه، یک هزینه اضافی نیز پرداخت کنند.
همچنین براساس گزارش دیگری از رویترز، این طرح از این جهت مهم است که برای نخستینبار در ایالت نیویورک بهطور جدی در مسیر تبدیل شدن به قانون قرار گرفته است. هرچند در سالهای گذشته نیز پیشنهادهای مشابهی مطرح شده بودند، اما هیچیک به مرحله اجرا نرسیدند. در سطح جهانی، شهرهایی مانند پاریس و تورنتو و برخی مناطق کانادا نمونههایی از این نوع مالیات را اجرا یا بررسی کردهاند؛ اما در ایالات متحده چنین مالیاتی تاکنون عملی نشده است.
در کنار این بحث، لازم به ذکر است که براساس اطلاعات شهرداری نیویورک، نرخ موثر «مالیات سالانه املاک»در این کلانشهر به ۱.۴۵درصد رسیده است؛ عددی که شاید در نگاه نخست کوچک به نظر برسد، اما در واقعیت به معنای آن است که بابت هر صد هزار دلار از ارزش ملک، مالک ملزم به پرداخت ۱۴۵۰دلار مالیات سالانه است. در صورت اجرای طرح ممدانی و هوکول، مالیاتهای فعلی املاک همچنان برقرار میماند و یک هزینه اضافی یا همان سورشارج نیز فقط بر املاک بسیار گرانقیمت بالای ۵میلیون دلار که محل سکونت اصلی مالک نیستند، افزوده میشود. براساس گزارش دیگری از نیویورکپست، مالیات جدیدی که شهردار و فرماندار نیویورک پیشنهاد دادهاند، برخلاف مالیاتهای معمولی که فقط یکبار در زمان خرید خانه پرداخت میشوند، یک هزینه سالانه و همیشگی است. این قانون که هدفش خانههای دوم و اعیانی است، به زبان ساده به این معناست که مالکان این خانههای لوکس باید هر سال مبلغی اضافه بر مالیات معمول ملک خود را به دولت بپردازند؛ مبلغی که بهعنوان جریمهای برای خالی ماندن این خانههای گرانقیمت در نظر گرفته شده است. این طرح که حمایت ۹۳درصدی شهروندان نیویورک را پشت سر خود دارد، بر تمامی واحدهای مسکونی، از عمارتهای مستقل گرفته تا آپارتمانهای اشتراکی و برجهای لوکس با ارزش بیش از ۵میلیون دلار اعمال خواهد شد؛ مشروط بر آنکه مالکان آنها، اقامتگاه اصلی و دائمی خود را در خارج از کلانشهر نیویورک ثبت کرده باشند. هدف اصلی این پیکار مالیاتی، آن دسته از مالکانی هستند که املاک نیویورک را نه بهعنوان «خانه»، بلکه تنها ابزاری برای «سرمایهگذاری» میبینند.
زهران ممدانی در اینباره میگوید: با همراهی فرماندار، اکنون یک گام به تراز کردن بودجه شهر نزدیکتر شدهایم. ما با وضع این مالیات بیسابقه بر نخبگان جهانی، عدالت را برقرار خواهیم کرد. دولت ما هر روز در تلاش است تا اطمینان یابد کسری بودجه شهر به عادلانهترین شکل ممکن جبران میشود؛ به گونهای که ثروتمندان سهم واقعی خود را بپردازند و بودجه ما بازتابدهنده تعهد به طبقه کارگری باشد که بهدلیل گرانیهای سرسامآور، در حال رانده شدن از شهر خویش هستند. کتی هوکول، نیز در اینباره افزود: «نیویورک برترین شهر جهان است و کسانی که اینجا را خانه خود میدانند، نباید بار تمام مشکلات را به تنهایی بر دوش بکشند. من بهعنوان فرماندار، بر ضرورت ثبات مالی شهر، بدون آسیب زدن به خدمات بنیادینی که مردم به آن وابستهاند، تاکید دارم. حقیقت ساده است: اگر توان مالی خرید یک خانه دوم به ارزش ۵میلیون دلار را دارید که بیشتر ایام سال هم خالی میماند، پس بیشک توانایی آن را هم دارید که مانند هر شهروند دیگر نیویورکی، سهم خود را در آبادانی این شهر ادا کنید.»
این در حالی است که دونالد ترامپ، رئیسجمهور آمریکا نیز در پلتفرم «تروثسوشال» به این اقدام واکنش نشان داد و نوشت: «شهردار ممدانی در حال نابودی نیویورک است... سیاستهای مالیات، مالیات و باز هم مالیات، کاملا اشتباه هستند.» این پیشنهاد که به گفته فرماندار نیویورک در بودجه بهاری ایالت گنجانده خواهد شد، نخستین مالیات جدید و قابلتوجه بر ساکنان متمول شهر از زمان انتخاب ممدانی در ماه نوامبر محسوب میشود؛ انتخاباتی که او با وعده افزایش مالیات بر ثروتمندان در آن پیروز شد. فرماندار دموکرات نیویورک میگوید این مالیات بر «اقامتگاههای غیردائمی» دستکم سالانه ۵۰۰میلیون دلار درآمد برای نیویورک به همراه خواهد داشت؛ شهری که اکنون با کسری بودجه چندمیلیارد دلاری دستوپنجه نرم میکند.
«کن گریفین» پهنه گستردهای از املاک و مستغلات را در خاک آمریکا و لندن در تملک دارد؛ از جمله در فلوریدا، جایی که در سال ۲۰۲۲ میلادی، مرکز فرماندهی نهاد مالی خود، «سیتادل»، را از شیکاگو به آنجا کوچ داد. با این وصف، سیتادل هماکنون در حال افراشتن آسمانخراشی نوین برای دفاتر خود در نیویورک است؛ بنایی که میزبانی از بیش از ۱۸۰۰ تن از کارکنان او را بر عهده خواهد داشت. در این میان، گروهی از با نفوذترین چهرههای شهر به حمایت از گریفین قد علم کردهاند. «بیل اکمن»، از سرمایهداران بزرگ بازار سرمایه که برای ممانعت از پیروزی ممدانی در انتخابات یکمیلیون دلار هزینه کرده بود، در فضای مجازی نوشت: «ما باید «کن» را برای صرف ۲۳۸میلیون دلار در نیویورک ستایش کنیم، نه اینکه او را آماج حملات قرار دهیم.» وی افزود هرچند ممدانی شیفته شعار «مالیات بر توانگران» است، اما فرجام نقشههای او، آسیب به همان اقشاری است که وی به ظاهر ردای حمایت از آنان را بر تن کرده است. ممدانی پیشتر در گفتوگو با رسانههای اقتصادی تاکید کرده بود: «من ستیز غریزی و بیدلیلی با هیچ پیشه، فرد یا لایهای از صاحبان سرمایه ندارم.»
دلهره در بازار مستغلات
از منظر فایننشالتایمز، پیروزی این سیاستمدار ۳۴ساله پیشرو در کارزاری که با شعارهای تودهپسند درآمیخته بود، هراسی جدی در دل کانونهای مالی آمریکا افکنده است. هرچند وعده او برای افزایش مالیات بر درآمد ثروتمندان، تاکنون با سد فرماندار میانهرو برخورد کرده و نافرجام مانده است. «نوبل بلک»، از کارگزاران املاک تراز اول، میگوید از زمان انتشار خبر مالیات بر اقامتگاههای غیردائمی، زنگ تلفن او پیاپی به صدا درآمده است: «این افراد پابند ما نیستند؛ ثروتمندانی که قصد خرید در اینجا را دارند، هیچ اجبار و زنجیری برای ماندن ندارند.» بلک هشدار داد که خریداران احتمالی ممکن است به جای تملک خانه، به سکونت در میهمانسراهای مجلل روی آورند؛ رخدادی که معیشت «شهروندان عادی نیویورک» از کارگران ساختمانی و خدمه گرفته تا طراحان را که روزی آنان در گرو حضور و هزینهکرد متمولان است، به مخاطره میاندازد. با این همه، شماری از فعالان کهنهکار بازار مسکن، چندان نگران نیستند. «متیو لسر»، از مدیران ارشد یک بنگاه ملکی در نیویورک، معتقد است: «ما بارها توفانهایی از این دست را دیدهایم؛ از مالیات بر عمارتهای بزرگ گرفته تا فاجعه ۱۱سپتامبر. هر بار که کسی در بزرگی و تابآوری نیویورک تردید کرده است، تاریخ نادرستی گمانش را به اثبات رسانده است.» وی بر این باور است که این طرح مالیاتی، تاثیر چندانی بر چرخه معاملات ملک در این کلانشهر نخواهد داشت.
