ارایه گزارش ۲ سوءبرداشت «پرهزینه» درباره «طرح مسکن دولتی» به رئیسجمهور؛
مسکن فقرا برای ثروتمندان
آیا شورای عالی مسکن در جلسه دوشنبه «سیاست درست» برای تامین مسکن «اقشار هدف» را تعیین می‌کند؟
حقایق ضدحمایتی مسکن حمایتی
فرید قدیری: شورای عالی مسکن به ریاست رئیسجمهور این هفته تشکیل می‌شود و بر اساس گزارشی که متولی طرح «مسکن دولتی» در دولت –وزارتخانه مربوطه- تهیه کرده، قرار است «جزئیات حقایق ضدحمایتی در کارنامه مسکن حمایتی» برای مسعود پزشکیان قرائت شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شورای عالی مسکن برای اولین بار در دولت محمود احمدی‌‌‌نژاد، با هدف «تسهیل جاده ساخت مسکن‌‌‌مهر» تشکیل شد. این شورا در آن زمان، «دو وظیفه اصلی» داشت؛ اول «فشار اداری به متولی تامین آب و برق و گاز برای زمین‌‌‌هایی که هیچ خدماتی برای خانه‌‌‌سازی نداشتند (اراضی 99ساله)» و دوم «پیگیری ماهانه تکالیف بانک‌های مکلف‌‌‌شده به پرداخت وام ساخت». روال جلسات و تصمیمات شورای عالی مسکن در همه سال‌های اخیر برای طرح‌‌‌های «ساخت مسکن دولتی» با فراز و فرودهای مقطعی ادامه داشته و اکنون، اولین جلسه رسمی این شورا در دولت چهاردهم قرار است فردا برگزار شود.
ثبتنام پردرآمدها در «مسکن کم‌‌‌درآمدها»
خبرنگار گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد»، مطلع شده متولی بخش مسکن در دولت برای جلسه پیش‌‌‌روی شورای عالی مسکن، گزارشی را تهیه کرده که شامل «دو سوءبرداشت پرهزینه از تعریف مسکن حمایتی» و در عین حال «یک راهکار مشخص و تضمین‌‌‌شده برای اصابت به هدف» است. یکی از سوءبرداشتها مربوط است به «مشمولان طرح مسکن دولتی‌‌‌ساز»؛ طرحی که به اسم مسکن حمایتی در حال اجراست.
تصور آن است که همه افرادی که از فیلتر «شروط اصلی طرح مسکن حمایتی» از جمله شرط «دارا بودن فرم جیم سبزرنگ (عدم‌استفاده از مسکن‌‌‌مهر و... در سال‌های گذشته)» و همچنین شرط «نداشتن خانه ملکی» عبور کرده‌‌‌اند، «واقعا کمدرآمد و نیازمند حمایت برای صاحب‌‌‌خانه شدن هستند». اما بررسی‌‌‌هایی که متولی مسکن با «استعلام یک جامعه آماری مشمولان قطعی مسکن حمایتی از سامانه پایگاه اطلاعات رفاه ایرانیان» انجام داده است، مشخص شده «نزدیک به 40درصد نمونه‌‌‌های استعلام‌شده، در دهکهای 8 به بالا هستند».
این نتیجه «استعلام اوضاع درآمدی ثبت‌‌‌نام‌کنندگان قطعی مسکن دولتی» مشخص می‌کند، «پردرآمدها به اسم کم‌‌‌درآمدها برای مسکن دولتی‌‌‌ساز اسم‌‌‌نویسی کرده‌‌‌اند» و دولت متعهد است «منابع و یارانههای محدود برای تامین مسکن نیازمندان را به افرادی اختصاص دهد که جزو فقرا نیستند». ماجرای این ناخالصی احتمالا آن است که «برخی افراد پردرآمد به هر دلیل اقتصادی یا شخصی از خرید ملک و مالک‌‌‌شدن در طول دوره‌‌‌ای از زندگی پرهیز می‌کنند» و در این میان، چون شرط اصلی دولت برای «تایید متقاضیان مسکن حمایتی به عنوان مشمولان قطعی»، نداشتن خانه ملکی است، در نتیجه این گروه به‌راحتی از فیلتر طرح مسکن حمایتی به سلامت عبور می‌کنند. این اتفاق با هر وزنی در کل 2 میلیون مشمول قطعی مسکن دولتی، «بار اضافه و پرهزینه» برای دولت محسوب می‌شود؛ آن هم در شرایطی که «تامین زمین، تامین وام و تامین آب و برق و گاز و خدمات شهری» برای این خانهها، «ابرهزینه هم برای دولت و هم برای کم‌‌‌درآمدهای واقعی نیازمند مسکن» به حساب می‌‌‌آید.
«مازاد عرضه» در بازار مسکن
صدای «درست» بخش مسکن را سرانجام «دولت» شنید. «دنیای‌اقتصاد» در طول این سال‌ها که «سیاست نادرست تامین مسکن حمایتی» جای «سیاست درست» را گرفته بود، دست‌‌‌کم دو بار به ترتیب در 16 آبان سال 1400 با تیتر «دو سناریوی حل معضل مسکن» در صفحه یک و سپس در 24 اسفند همان سال با تیتر «کروکی رونق مسکن 1401» باز هم در صفحه یک، بر اساس بررسی‌‌‌هایی که انجام داده بود، نوشت: «در بخش مسکن برخلاف تصور برخی مسوولان، کمبود عرضه کل وجود ندارد؛بلکه بازار واحدهای مسکونی در کشور با «مازاد عرضه کل» روبه‌رو است. اما مشکل «عدم‌دسترسی فقرای مسکن به مسکن مناسب ملکی» جایی است که برخی سیاستگذاران نمی‌‌‌بینند. مشکل به اوضاع اقتصادی و ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و عدم‌تنظیم‌‌‌گری درست در بخش مسکن مربوط است که باعث شده حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی موجود در کل بازار مسکن کشور، جنبه سرمایه‌گذاری با هدف حفظ ارزش واقعی دارایی افراد در مقابل تورم عمومی فزاینده را پیدا کند.»
«دنیای‌اقتصاد» در آن دو گزارش با عدد و رقم مستند آماری نوشت: «موجودی کل مسکن در کشور از کل خانوارها، 14درصد بیشتر است اما «تعداد خانه‌‌‌های در حال استفاده کمتر از خانوارها» است. این معادله دوگانه حکایت از آن دارد که تقاضای مصرفی مسکن تاوان سیاست‌‌‌های نادرست را پرداخت می‌کند و گروهی تحت‌تاثیر این شرایط از دسترسی مناسب به مسکن محروم هستند.» امروز این صدای «درست» از درون بازار مسکن سرانجام به گوش سیاستگذار رسید. مسوولان بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی در گزارشی که احتمالا دوشنبه در جلسه شورای عالی مسکن به رئیسجمهور ارائه می‌کنند، از «مازاد عرضه در بازار مسکن ایران» خواهند گفت تا اثبات کنند «مشکل تشدید فقر مسکن و عدم‌دسترسی مناسب کم‌‌‌درآمدها به مسکن مناسب» ریشه در موضوع دیگری غیر از «کمبود عرضه کل» دارد. «دنیای‌اقتصاد»، امروز و به مناسبت آستانه تشکیل جلسه شورای عالی مسکن، بار دیگر به آمارهای رسمی مراجعه کرده تا «برآورد جدیدی از کل خانوارها و کل موجودی مسکن» ارائه کند و به این پرسش پاسخ دهد که آیا «هنوز هم بعد از 3سال از آخرین برآورد درباره مازاد عرضه مسکن، مازاد وجود دارد؟»
بررسی‌‌‌های جدید «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حال حاضر نیز بر اساس برآورد از تعداد خانوارها و تعداد کل واحدهای مسکونی، 27میلیون و 200هزار خانوار در کشور وجود دارد که در مقابل آنها، حدود 30 میلیون واحد مسکونی در کل بازار موجود است.
اما چنانچه «آخرین آمار رسمی از تعداد خانه‌‌‌های بدون سکنه و تعداد خانه‌‌‌های دوم افراد» که مربوط به سرشماری سال 95 است را ملاک بررسی «واحدهای غیرقابل استفاده» در نظر بگیریم، در این صورت 4میلیون و 700هزار واحد از کل موجودی، «در حال استفاده خانوارها» نیست. به این ترتیب، در حال حاضر یک «مازاد عرضه حدود 10 درصدی» در بازار مسکن وجود دارد، اما به دلیل «عدم‌استفاده از تعدادی از کل واحدهای مسکونی»، کمبود واحد مقابل خانوارها احساس می‌شود. پیش‌تر مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نیز در گزارشی مفصل درباره «سیاست‌‌‌های انحرافی و نادرست در بخش مسکن» اعلام کرده بود، در فاصله سال‌های 90 تا 95، به‌رغم آنکه بیش از 3 میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته و تولید شد، اما «مالک‌‌‌ها، مالک‌‌‌تر» شدند و «جمعیت مستاجرها به جای کاهش، افزایش یافت». در آن فاصله زمانی، سهم مالکان از کل خانوارها از حدود 57درصد به حدود 55درصد کاهش یافت و در مقابل، سهم مستاجرها از 33درصد به 37درصد رشد کرد. این به معنای آن است که دارندگان یک واحد مسکونی، تحت‌تاثیر ساختوسازها و افزایش عرضه مسکن، صاحب بیش از یک واحد مسکونی شدند. همین مرکز در یکی دیگر از گزارش‌‌‌های سیاستی در بخش مسکن، به «تخصیص مسکن‌‌‌مهر به افرادی که صاحب مسکن بودند» اشاره کرده بود. این گزارش‌‌‌ها و ارقام رسمی از «واقعیت بازار مسکن» مشخص می‌کند، «مساله کم‌‌‌درآمدهای خانهندار» حتما با «ساخت مسکن دولتی» حل نمی‌شود و در مقابل، «مسکن دولتی با این شیوه، به جای آنکه به هدف اصابت کند، خطا می‌رود.»
راهکار به رئیسجمهور
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مسوولان بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی در جلسه روز دوشنبه شورای عالی مسکن احتمالا بعداز «تشریح حقایق ضدحمایتی شیوه فعلی طرح مسکن حمایتی»، طرح کارساز و موثر برای «تامین فوری نیاز فقرای مسکن» را هم روی میز رئیسجمهور قرار می‌دهند. طرح درست می‌تواند «به‌هم زدن مسیر معیوب شناسایی مشمولان واقعی مسکن حمایتی» باشد. با شیوه فعلی که یکسری شروط، ملاک عمل تشخیص «مشمول بودن یا نبودن مسکن دولتی» است، «تیر به هدف اصابت نمی‌‌‌کند». بنابراین تا زمانی که فیلترهای دقیق برای «تشخیص کم‌‌‌درآمدهای واقعی نیازمند مسکن حمایتی» از سوی دولت ایجاد نشده است، لازم است «بانک‌های اطلاعاتی نهادهای حمایتی» یکی از مبانی تشخیص قرار بگیرد. در قالب این راهکار، متولی مسکن از رئیس شورای عالی مسکن باید «پایان تحریم بانکی بافت‌‌‌های فرسوده» را مطالبه جدی کند. در سال‌های اخیر، «سهم منطقه اصلی برای مسکن حمایتی» قربانی «منطقه فرعی» شد. منابع و تصمیمات و حمایت‌‌‌ها و یارانه‌‌‌ها عمدتا به «زمین‌‌‌های بدون آب و خدمات» بیرون از شهرها هدایت (منحرف) شد که سال‌ها توان و وقت دولت و خانه‌‌‌ندارها تلف شد و در مقابل، «بافت‌‌‌های فرسوده» که همه نوع خدمات شهری دارند و به شدت «نیازمند تخریب و نوسازی خانه‌‌‌های فرسوده و در معرض ریزش» هستند، از منابع و امکانات و یارانههای مسکن حمایتی «محروم» ماندند.
یک آمار رسمی وجود دارد که نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر، «تعداد وام‌‌‌هایی که برای ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده» داده شده، زیر یک‌درصد کل وام‌‌‌هایی بوده که به اسم «تسهیلات مسکن حمایتی» به ساختوسازها روی زمین‌‌‌های 99 ساله، خودمالکی و... پرداخت شده است. متولی مسکن احتمالا از رئیسجمهور درخواست خواهد کرد، «اولویت تخصیص هر نوع منابع، اعتبار دولتی، تسهیلات بانکی و یارانههای مسکن، بافتفرسوده باشد.»
طی سال‌های گذشته تاکنون، جمعیت قابل‌توجهی از فقرای مسکن و مستاجرهای کمدرآمد در بافت‌‌‌های فرسوده درون شهرها ساکن بوده و هستند. همچنین هزینه ساخت مسکن در بافتفرسوده به مراتب کمتر از «بیرون شهرها» است. مطلوبیت مکانی متقاضیان مسکن نیز «بافتفرسوده» است تا 30 کیلومتر خارج از شهر اصلی و جایی که بعضا خدمات حداقلی هم در آنجا وجود ندارد. اگر فردا جلسه شورای عالی مسکن برگزار شود و این حقایق به همراه راهکار «تامین مسکن حمایتی برای متقاضیان واقعی» مطرح شود، می‌توان امیدوار بود «مشکل مسکن کمدرآمد» در ریل «برطرف‌‌‌شدن» قرار خواهد گرفت.
