«ابزار دست» دولتها در ۶ کشور برای تامین سرپناه کمدرآمدها چیست؛
مسکنحمایتی بدون حمایت
در کنار همه برنامههای ساخت و تامین مسکن ارزان در کشورهای مورد بررسی، یک «صندوق حمایتی» برای وام مسکن کمبهره، پرقدرت و بلندمدت فعال است که «ابزار حیاتی» تامین مالی محسوب می‌شود
سیاست‌‌‌های تامین مسکن حمایتی در ایران با نماد «مسکن ملی» در حال حاضر فاقد سه ویژگی جهانی «حمایت اعتباری» است
جای خالی «حمایت مالی» در طرح‌‌‌های مسکنحمایتی در ایران با استناد به یک پایش جهانی در این حوزه، اثبات شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پیش‌تر کارنامه مردود «مسکن‌‌‌سازی دولتی» مشخص کرده بود، از حدود 6 میلیون خانه‌‌‌اولی مشمول مسکن‌‌‌ملی طی سال‌‌‌های اخیر، کمتر از 2 میلیون خانوار توانستند «آورده نقدی» لازم برای پیش‌‌‌خرید مسکن حمایتی دولتی‌‌‌ساز را تامین کنند و سوار قطار طرح مسکن ارزان شوند. هر چند همین «اقلیت دارای توان پرداخت اولیه برای صاحب‌‌‌خانه شدن» نیز توان پرداخت قسط ماهانه تنها برای 300 میلیون تومان وام ساخت را دارند در حالی که وام مسکن‌‌‌ملی نزدیک به دو برابر این میزان توان است.
به این ترتیب، «ضعف مالی و اعتباری» خانه‌‌‌اولی‌‌‌های نیازمند مسکن حمایتی مانع دسترسی آنها به مسکن حمایتی است. امروز نتایج یک مطالعه از سیاست‌‌‌های مسکنحمایتی 6 کشور جهان با درجههای مختلف توسعهیافتگی و رفاه –از آمریکا تا اتیوپی- یک علت اصلی «ریزش مشمولان مسکن دولتی در کشورمان» از مرحله ثبت‌‌‌نام اولیه تا مرحله ورود به طرح را مشخص و در عین حال، راهکار «رفع مانع» در این مسیر را معرفی کرده است. این مطالعه که توسط مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس، با عنوان تجارب جهانی در حوزه صندوق‌های حمایتی مسکن انجام شده است، پازل مسکن حمایتی را شامل دو تکه اصلی «عرضه» و «وام» معرفی می‌‌‌کند که هر کدام بدون دیگری، یعنی عدم‌دسترسی به مسکنحمایتی و عدم‌توفیق دولتها در این ماموریت ملی.
وام ویژه مسکنحمایتی در کشورهای آمریکا، سنگاپور، برزیل، فنلاند، سوئد و اتیوپی، از طریق «صندوق‌های اعتباری» در اختیار خانه‌‌‌اولی‌‌‌های متوسط و کم‌‌‌درآمد قرار می‌گیرد تا «واحدهای مسکونی در حال تدارک» برای این گروه چه برای اجاره و چه برای خرید، از طریق تسهیلات این صندوق‌ها در «استطاعت» آنها قرار بگیرد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نتایج این بررسی حاکی است، صندوق حمایتی برای تامین مسکن حمایتی در کشورها، سه مشخصه کاملا متفاوت از سایر تسهیلات مسکن دارد. این صندوق‌ها، وام خرید مسکن را با «نرخ سود پایین‌‌‌تر»، «مدت زمان بیشتر بازپرداخت» و از این دو مهم‌تر، با «قدرت پوششی بالاتر» در اختیار مشمولان مسکن حمایتی قرار می‌‌‌دهند. وام مسکن حمایتی دارای نرخ سود تک‌‌‌رقمی و پوشش‌‌‌دهنده حداقل 90درصد هزینه خرید مسکن ساخته‌‌‌شده است؛ ضمن آنکه فرد کم‌‌‌درآمد اجازه دارد اقساط این تسهیلات را در حداقل 25 سال پرداخت کند.
وام مسکنحمایتی برای اجاره‌‌‌نشینی نیز حداقل 70درصد و تا 90درصد هزینه اجاره را برای کمدرآمدها پوشش می‌‌‌دهد. این تسهیلات از محل «منابع دولتی» یا «پس‌‌‌اندازهای محلی» تامین می‌شود. در آمریکا، خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و همچنین خانه‌‌‌اولی‌‌‌های دارای درآمد پایین می‌توانند تنها با 3.5 تا 10درصد پیش‌‌‌پرداخت، وام خرید مسکن دریافت کنند. صندوق وام مسکن اداره فدرال، منابع این تسهیلات را تامین می‌‌‌کند. در کشور برزیل، دولت مسوول ساخت مسکن حمایتی نیست بلکه زمین و امکانات را در اختیار شرکت‌های توسعه‌‌‌دهنده قرار می‌‌‌دهد و همزمان از طریق «صندوق ضمانت زمان»، وام مسکن 30 ساله با قدرت پوششی 95درصد بهای خرید خانه را در اختیار گروه‌‌‌های هدف فاقد مسکن قرار می‌‌‌دهد تا آن خانه‌‌‌ها را خریداری کنند.
مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در این بررسی، با اشاره به اینکه در حال حاضر در نظام تامین مالی مسکن حمایتی کشورمان صندوق ملی مسکن وجود دارد، بدون آنکه عملکرد این صندوق را نقد کند، پیشنهاد داده است: نرخ بهره تسهیلات مسکن حمایتی تعدیل شود و تسهیلات نیز به صورت بلندمدت ارائه شود. در این پیشنهادها همچنین با الگو گرفتن از نحوه ساخت مسکن حمایتی در فنلاند، بر توزیع این واحدهای مسکونی در سراسر شهر برای ترکیب طبقات درآمدی پایین و ساکنان مرفه محله‌‌‌ها تاکید شده است.
وضعیت نافرم مسکن حمایتی و تسهیلات مسکن در ایران
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت فعلی مسکن حمایتی و تسهیلات مسکن حمایتی در ایران نشان می‌‌‌دهد، تقریبا هیچ تفاوتی بین وام مسکن «متقاضیان دهک‌‌‌های متوسط رو به بالا» و «خانه‌‌‌اولی‌‌‌های نیازمند حمایت در دهک‌‌‌های پایین» وجود ندارد. و حتی «وام مسکن حمایتی» در حال حاضر 250 میلیون تومان نیز کمتر از وام خرید مسکن برای اقشار متوسط است. وام مسکن حمایتی برای «مسکن دولتی‌‌‌ساز» به میزان 550 میلیون تومان پرداخت می‌شود، آن هم با نرخ سود 18درصد فقط برای خانه‌‌‌هایی که روی زمین 99 ساله بیرون از شهرهای اصلی ساخته می‌شود. بنابراین ساکنان محله‌‌‌های فرسوده شهرها برای دسترسی به تسهیلات مسکن باید وام را با نرخ معمولی و غیرحمایتی دریافت کنند؛ یعنی 23 درصد. مدت زمان بازپرداخت وام مسکن حمایتی نیز حدود 17 سال است که تنها 2 تا 5 سال بیشتر از وام مسکن غیرحمایتی یا همان تسهیلات اوراق مسکن است. پوشش وام مسکن حمایتی با توجه به هزینه ساخت خانه‌‌‌های مسکن ملی که به قیمت امروز حدود 2 میلیارد تومان برآورد می‌شود، 25درصد است.
این در حالی است که تسهیلات مسکن حمایتی در کشورهای مورد بررسی به پشتوانه صندوق‌های اعتباری تامین‌‌‌کننده منابع این تسهیلات، دست‌‌‌کم 90درصد قیمت ساخت و تحویل را پوشش می‌‌‌دهند. تکمیل پازل مسکنحمایتی در ایران به صورت «عرضه مناسب واحد مسکونی» و «تامین مالی مناسب متقاضیان مشمول» نیازمند آن است که اولا مسکن‌‌‌سازی در حوزه حمایتی از تسلط دولت خارج شود و مطابق الگوی جهانی به شرکت‌های توسعه‌‌‌دهنده سپرده شود و همچنین توان مالی بانک‌‌‌ها و خانوارها بهبود پیدا کند. برای این منظور لازم است «تامین مالی مسکن از طریق بانک توسعه‌‌‌ای یا صندوق‌های اعتباری» دنبال شود. بانک توسعه‌‌‌ای در بخش مسکن، تعریف مشخصی دارد که «دنیای‌اقتصاد» در شماره فردای خود به آن خواهد پرداخت.
