تغییر قواعد سیاستی

برای پاسخ به سوال نخست می‌توان نیاز سالانه ساخت مسکن را بررسی کرد. مطابق با آخرین آمار، حدود ۲۰ میلیون بدمسکن در کشور وجود دارد. از سوی دیگر سالانه حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار خانه اولی نیز به عنوان تقاضای بالقوه به بازار مسکن وارد می‌شوند. اگر بنا باشد در قالب یک برنامه ده ساله، سالانه نیاز ۵۰۰ هزار بدمسکن را رفع کنیم و در عین حال به نیاز خانه‌اولی‌ها نیز پاسخ مثبت بدهیم بنابراین به عدد یک میلیون ساخت مسکن در هر سال می‌رسیم.

بنابراین با مثبت بودن پاسخ به سوال نخست با فرض این نیاز، به سوال دوم می‌رسیم. در یک عبارت کلی می‌توان گفت که در حال حاضر شرایط لازم در اقتصاد کلان کشور برای تحقق این وعده وجود ندارد. درواقع اگرچه بخش مسکن می‌تواند نقش موتور محرک برای اقتصاد کشور را بازی کند و در صورت به حرکت درآمدن چرخ‌های این بخش، سایر بخش‌های مرتبط با بخش مسکن که ارتباط پسین و پیشین با آن را دارند به حرکت در خواهند آمد. اما نکته مهم در این میان که به نظر می‌رسد مورد غفلت واقع شده این است که به حرکت درآمدن موتور بخش مسکن مستلزم آن است که برای واحدهای مسکونی ساخته و عرضه شده به بازار مسکن تقاضا وجود داشته باشد. به این معنی که تقاضای بالقوه موجود در بازار مسکن با ساخت و عرضه خانه جدید، به تقاضای بالفعل تبدیل شود. در مقطع کنونی به‌ویژه طی چند سال اخیر کاهش شدید قدرت خرید ناشی از جهش‌های پی‌درپی قیمت، شکاف زیادی میان قدرت خرید خانوار و قیمت‌های موجود در بازار مسکن به وجود آورده است که در نتیجه آن زمینه‌های لازم برای تبدیل تقاضای بالقوه به تقاضای بالفعل وجود ندارد.

شرط لازم برای افزایش قدرت خرید و ورود بخش زیادی از تقاضای انباشت شده به بازار مسکن، افزایش درآمد خانوار است. برای افزایش درآمد خانوار نیز نیاز است سایر بخش‌های اقتصادی به سطح مشخصی از رونق برسد و در پی آن، بیکاری کاهش و درآمد خانوار در یک وضعیت مناسب قرار گیرد. اما هم‌اکنون، تولید ناخالص داخلی کشور در یک وضعیت سکون قرار دارد، به طوری که طی سال‌های اخیر، همزمان با افزایش جمعیت، تولید ناخالص داخلی در یک سطح مشخصی ثابت مانده و حدود یک‌سوم درآمد سرانه کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که برای آنکه تقاضای مصرفی بتواند به بازار مسکن وارد شود و یک واحد مسکونی خریداری کند، به بودجه کافی نیاز دارد و این بودجه از طریق کسب درآمد کافی به دست می‌آید. بنابراین پیش‌زمینه اصلی برای تحقق این وعده، افزایش تولید ناخالص داخلی و رشد اقتصادی است.

علاوه بر آن نکته مهمی که در مسیر تحقق این وعده باید موردنظر سیاستگذار قرار گیرد، برنامه ریزی برای چگونگی تولید یک میلیون واحد مسکونی به صورت سالانه است. این مساله که قرار است ساخت و احداث این میزان واحدمسکونی در کدام نقاط شهری یا روستایی اجرایی شود، از جمله مسائلی است که از ابتدای اجرای این وعده باید مورد توجه باشد. بدیهی است که برنامه‌ریزی در این حوزه در مرحله اولیه به یک برنامه آمایش سرزمین نیاز دارد. موضوعی که طی سال‌های گذشته همواره مورد غفلت واقع شده و از سوی سیاست‌گذاران کنار گذاشته شده است. این در حالی است که در قالب یک برنامه آمایش سرزمین، برنامه‌ریزی به صورت کلان برای توزیع جمعیتی در نقاط مختلف کشور امکان‌پذیر می‌شود، با توزیع مناسب جمعیتی، در مرحله بعد امکان برنامه‌ریزی برای ایجاد اشتغال و درآمدزایی برای ساکنان مناطق مختلف فراهم می‌شود. چنین روندی به‌طور طبیعی به ایجاد درآمد مناسب برای متقاضیان مصرفی بازار مسکن منجر می‌شود و در نتیجه برنامه‌ریزی برای احداث مسکن صورت می‌گیرد.

در کنار این دو موضوع، در جریان تحقق این وعده یک توصیه اصلی و اساسی به دولت سیزدهم وجود دارد و آن اینکه ورود مستقیم دولت به کار اجرایی اقتصادی، سم مهلک است. بررسی تجربه کشورهای دیگر زمانی که دولت‌ها به صورت مستقیم به حوزه کارهای اجرایی همچون ساخت مسکن وارد شده‌اند مشخص می‌کند که نتیجه اجرای این برنامه‌ها قطعا شکست بوده است. به‌ویژه آن که محصول تولید شده در جریان این نوع اقدام، نه تنها به لحاظ اصول و ضوابط فنی مناسب نبوده، بلکه با روح انسان نیز سازگار نیست. مصداق واضح در این حوزه ساخت واحدهای مسکونی در قالب مسکن مهر است که نه‌تنها بدون رعایت اصول شهرسازی ساخته و عرضه شد، بلکه شرایط ساخت آنها نیز به گونه‌ای بود که با روح انسان نیز سازگار نیست. از همین رو آن‌طور که باید مورد استقبال متقاضیان مصرفی حتی افرادی که در این طرح ثبت‌نام کرده و خواهان صاحب‌خانه شدن از این طریق بودند، قرار نگرفت. جالب آنکه در جریان اجرای طرح مسکن مهر، فقط کالبد شهر مورد توجه قرار گرفت و تجهیز شهر به امکانات و زیرساخت‌ها اساسی فراموش شد.

بنابراین ضروری است اجرای چنین طرح‌هایی از طریق جذب و تشویق بخش خصوصی انجام شود تا با هزینه کمتری به دست مصرف‌کننده برسد. در این بخش، قطعا نقش دولت باید در حدود سیاستگذار باقی بماند.

در پایان به نظر می‌رسد دولت سیزدهم برای ساماندهی بخش مسکن و ایجاد تعادل در این بخش ضروری است تا علاوه بر ساخت و عرضه مسکن جدید، به اصلاح یکسری قوانین موجود و همچنین سیاستگذاری صحیح در برخی حوزه‌ها اقدام کند. به عنوان مثال یکی از نیازهای اساسی بازار مسکن، اصلاح ضوابط و مقررات مربوط به قانون پیش‌فروش است که طی سال‌های گذشته چندان به آن توجه نشده است. دومین نیاز ضروری بازار مسکن، سیاستگذاری مناسب برای ساماندهی بازار اجاره از طریق ایجاد شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای است. در حال حاضر در تعداد زیادی از شهرهای دنیا، یکی از اصول اولیه برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از مستاجرین، ایجاد و راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای است؛ مسیری که تاحدود زیادی نتایج مثبتی کسب کرده و یک راهکار مناسب برای پاسخگویی به نیاز مسکن دهک‌های یک، دو و سه است.

طرح این دو نکته نشان می‌دهد دولت سیزدهم برای آنکه بتواند به یک نتیجه ایده‌آل و مطلوب در بخش مسکن برسد، نیاز دارد تا یک نگاه همه‌جانبه و کلی به تمامی بخش‌های این بازار داشته باشد و گرنه سرنوشت این وعده دولت نیز ممکن است به سرنوشت دولت‌های گذشته در بخش مسکن منجر شود.