رئیس انجمن صنعت ساختمان در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تشریح کرد
بایدها و نبایدهای مسکن در برنامه هفتم
پژمان جوزی،رئیس انجمن صنعت ساختمان / علی محمدی/ دنیای اقتصاد
برنامه هفتم توسعه چندماهی است که لازم‌الاجرا شده و تقریبا تمامی زوایای مختلف اقتصاد کشور را در بر می‌گیرد. به نظر شما بخش‌‌‌هایی از این برنامه که در رابطه با صنعت ساختمان است، به‌‌‌‌‌‌اندازه کافی به این بخش از نیازهای موجود توجه کرده است؟
برنامه هفتم توسعه به عنوان یک برنامه و سند فرادستی، برنامه‌ای قابل احترام است و مزایای بسیار زیادی برای کشور دارد؛ البته انتقاداتی نیز به آن وارد است. در دو فصل از این برنامه، یعنی فصل‌‌‌های ۱۱ و ۱۷ که جداگانه در مورد توسعه مسکن و گردشگری است، برخی از نکات در خصوص آنها وجود دارد که در ادامه توضیح می‌‌‌دهم. در مورد مسکن اجتماعی تاکنون طرح‌‌‌های متنوعی ارائه شده که برخی از آنها نیز از سوی دولتمردان در ادوار مختلف به مرحله اجرا رسیده است. تمرکز چنین برنامه‌‌‌هایی نیز عمدتا برای اقشار کمتر برخوردار جامعه و دهک‌‌‌های پایین اقتصادی بود. از آن جمله می‌توان به مسکن مهر، مسکن اجتماعی، طرح ملی مسکن و در آخر نیز نهضت ملی مسکن اشاره کرد.
برداشت من از مطالب مندرج در برنامه هفتم توسعه آن است که در این برنامه نیز مانند برنامه‌‌‌های قبلی بحث مهمی مغفول مانده است. در فصل یازدهم این برنامه که مربوط به توسعه مسکن است، همچنان شاهد آن هستیم که ایراد اصلی پا‌برجا مانده؛ یعنی در برنامه مذکور نقش توسعهگر یا Developer به رسمیت شناخته نشده است. این در حالی است که در تمامی دنیا توسعهگران ساختمان با قرار گرفتن میان پیمانکاران و دولت، با پذیرفتن نقش اصلی و مادر در فعالیت‌‌‌های اقتصادی بخش مسکن در عمل یک الگوی موفق جهانی را برای رونق عرضه و بهبود تقاضا ایفا کرده‌‌‌‌‌‌اند.
توسعهگرها چه نقشی در بهبود فضای ساخت‌وساز و پیشبرد طرح‌‌‌های ساختمانی دارند و تفاوت کار آنها با شرایط کنونی و مثلا الگوی ساخت یک سازنده یا بساز و بفروش یا انبوه‌‌‌ساز چیست؟
به اعتقاد من همواره باید بین دولت و پیمانکاران، رابط تخصصی وجود داشته باشد که ضمن انجام رسالت اصلی و تخصصی خود مشکلات فرادستی دولت را نیز حل کند. توسعهگری در حوزه ساختمان نیازمند فعالان اقتصادی تخصصی است که هم طرح و اجرای کار را انجام می‌‌‌دهند و هم با نظارت پیوسته بر کیفیت کار، نظارت می‌‌‌کند. توسعهگران ساختمان یا Developerها در واقع به این سبب که تجربه‌ای چنددهه‌‌‌ای در حوزه پیشبرد طرح‌‌‌های بزرگ ساختمانی دارند با توجه به لزوم حفظ حسن شهرت خود و همچنین لزوم رشد و توسعه روز‌افزون برند تحت مالکیت خود، همواره به دنبال آن هستند تا با ارائه کیفیت و کنترل هزینه‌‌‌ها ضمن به ثمر رساندن یک پروژه به حفظ و حتی بهبود تصویر شرکت خود در آینده نیز اقدام کنند. پس یکی از وظایف مهم توسعه‌گرهای ساختمان، گارانتی کیفیت ساختمان ساخته‌شده است.
نکته قابل تامل دیگر در لزوم به رسمیت شناختن نقش توسعهگران ساختمانی این است که بار سنگین تامین مالی در حوزه ساخت پروژه‌‌‌ها از دولت به خود شرکت‌ها و اشخاص حقوقی که توسعهگر هستند انتقال پیدا می‌‌‌کند. همین عامل خود یکی از مهم‌ترین چالش‌‌‌هایی است که در بحث پیشبرد پروژه‌‌‌های ساختمانی روی دوش دولت‌‌‌ها قرار داشته است.
توسعهگران ساختمان طی دهه‌‌‌های اخیر چه جایگاهی در صنعت مذکور داشته‌‌‌‌‌‌اند؟
در ایران چه قبل از انقلاب و چه بعد از انقلاب تجربیات خوبی در این زمینه داریم. سعی من به عنوان نماینده صنعت ساختمان این است که از این فرصت استفاده کنم تا به سیاستگذاران بگویم که در برنامه هفتم جایگاه توسعهگران در صنعت ساختمان به خوبی دیده نشده است.
برای اینکه جایگاه توسعهگری ساختمان را بهتر بشناسیم لازم است که به تجربه اروپای شرقی پس از جنگ جهانی اول و دوم اشاره کنم. در آن زمان این بخش از قاره اروپا که با تبعات جنگ دست به گریبان بود، پس از پایان درگیری‌‌‌ها ویرانه‌‌‌های وسیعی را در خود جای داد و همین امر باعث شد تا نظر سیاستگذاران به این چالش مهم و تبعاتی که در سال‌‌‌های بعد دامن آنها را می‌‌‌گرفت جلب شود. مسائلی نظیر وسعت این ویرانی‌‌‌ها، جمعیت رو به رشد و نیاز به داشتن مجتمع‌‌‌های مستحکمی که بتواند برای سالیان سال قابل بهره‌‌‌برداری باشند، تصمیم‌گیرندگان را به این سمت سوق داد تا با اتخاذ سیاست‌‌‌های بلندمدت و با استفاده از ظرفیت توسعهگران کار را به پیش ببرند. همین امر سبب شد تا به کارگیری توسعهگران مجرب در این زمینه همراه با استفاده از توانایی معماران توانمند به ساخت پروژه‌‌‌هایی بینجامد که به دلیل صرفه در مقیاس بالا قابلیت اجرا با قیمت تمام‌شده معقول داشتند.
فرمول درستی که برای انجام چنین پروژه‌‌‌هایی در نظر گرفته شد منجر به این شد تا پس از جنگ جهانی دوم شاهد ایجاد ساختمان‌‌‌های با‌کیفیتی باشیم که بیشتر آنها در طول این چند دهه قریب به ۸۰ تا ۹۰ سال به خوبی توانسته‌‌‌‌‌‌اند به فعالیت خود ادامه دهند. در طول این مدت ساخت مسکن‌‌‌های اجتماعی و حمایتی همواره مورد توجه سیاستگذاران در کشورهای پیشرفته بوده و همین امر سبب شده تا پیگیری مداوم آن بر بهبود این فرمول تاثیر بگذارد. اما آنچه همیشه ثابت بوده، وجود توسعهگران ساختمان در انجام پروژه‌‌‌های بزرگ ساختمانی است. بنا بر این تجربه جهانی باید گفت که توسعهگران در داخل ایران نیز می‌توانند مانند آنچه گفته شد بار بزرگی را از روی دوش دولت‌‌‌ها بردارند و آنها را در ساخت مسکن در مقیاس وسیع یاری کنند.
در فصل هفدهم از برنامه هفتم توسعه به پروژه‌‌‌های ترکیبی اشاره شده است. به نظر شما با توجه به امکانات عظیمی که پروژه‌‌‌های ترکیبی برای ایجاد چرخه‌‌‌های اقتصادی در مناطق مختلف ایجاد کرده‌‌‌‌‌‌اند، آیا تجربه موجود در اقتصاد جهان می‌تواند برای ایران نیز مفید باشد؟
در واقع شاهکار برنامه هفتم استفاده از پروژه‌‌‌های ترکیبی برای به ثمر رساندن پروژه‌‌‌های گردشگری است. یکی از مسائلی که اقتصاد ایران به‌خصوص در حوزه گردشگری با آن رو‌‌‌به‌‌‌رو بوده، فقدان امنیت اقتصادی در انجام برخی از پروژه‌‌‌هاست. برای مثال در بحث هتل‌سازی همیشه این نگاه مطرح بوده که ایران به عنوان کشوری که در زمینه جذب توریست عملکرد چندان موفقی نداشته است، ممکن است مکان جالبی برای اجرای طرح‌‌‌های توریستی از جمله هتل نباشد. همین نگاه سبب می‌شود تا سرمایه‌گذار احتمالی در این زمینه ریسک‌‌‌هایی را برای انجام این فعالیت سرمایه‌گذاری خود متصور شود. طبیعتا این دیدگاه باعث می‌شود تا هم تامین مالی و هم تداوم فعالیت در صنعت هتلداری سخت باشد. از این رو سرمایه‌گذاران به دنبال تامین مالی از شبکه بانکی می‌‌‌رفتند. در انجام این پروژه‌‌‌ها حتی وام‌‌‌های کم‌بهره‌‌‌ای که برای ارتقای صنعت گردشگری در نظر گرفته می‌‌‌شد چندان کارآیی نداشت. همین امر سبب می‌‌‌شد تا هدف چنین پروژه‌‌‌هایی محقق نشود. یکی از مشکلات مهم این پروژه‌‌‌ها این بود که سازنده آنها نمی‌توانست با پیش‌فروش، بخشی از منابع مالی خود را تامین کند.
بنابر آنچه گفته شد تجربه گذشته ایران در این زمینه چندان مطلوب نبوده است اما در همین زمان کشورهای زیادی نظیر دبی و قطر که در جنوب خلیج فارس واقع هستند توانستند با استفاده از پروژه‌‌‌های ترکیبی عملکرد خوبی در بحث توسعه و شهرسازی داشته باشند. پروژه‌‌‌های ترکیبی پروژه‌‌‌هایی هستند که بخشی از آنها هتل، بخش دیگر واحدهای تجاری و بخش دیگری از آنها واحدهای مسکونی است. موفق بودن چنین پروژه‌‌‌هایی ناشی از آن است که سازنده با پیش‌فروش واحدهای تجاری و مسکونی می‌تواند منابع مالی موردنیاز برای توسعه زیرساخت‌‌‌های گردشگری در پروژه خود نظیر هتل را فراهم کند و از این طریق از شبکه بانکی یا سایر روش‌‌‌های تامین مالی تا حد مطلوبی بی‌‌‌نیاز شود.
همان‌طور که می‌‌‌دانید از حیث ظرفیت هتل‌‌‌های موجود کشور ما در حال حاضر وضعیت چندان مطلوبی نداریم. از این روست که می‌‌‌گویم پروژه‌‌‌های ترکیبی شاهکار برنامه هفتم هستند.
از سوی دیگر توجه به این نکته ضروری است که چیزی در حدود ۷۰درصد جمعیت جهان در نوارهای ساحلی زندگی می‌‌‌کند، این در حالی است که با توجه به وجود ساحل‌‌‌های بسیار زیاد در پهنه جغرافیایی ایران بخش اندکی از مردم در سواحل ایران مشغول به زندگی هستند. اگر بخواهیم نسبت یک و نیم میلیون ساکن سواحل جنوبی ایران را به کل جمعیت در نظر بگیریم از دو درصد فراتر نمی‌‌‌رود. به نظر می‌رسد که اجرای پروژه‌‌‌های ترکیبی و ایجاد ظرفیت زیستی مناسب در سواحل ایران می‌تواند عدم‌تناسب موجود میان آمار جهانی و آمار ساحل‌نشینان داخل ایران را تا حدی کاهش دهد.
برای مثال ایجاد ظرفیت‌‌‌های مناسب در شمال ایران می‌تواند از مسائلی نظیر جنگل‌خواری یا تبدیل زمین‌‌‌های قابل کشت به ویلا جلوگیری کند.
همچنین در جنوب کشور نیز این طرح می‌تواند کارکردهای مهمی داشته باشد. باید به این نکته توجه داشت که اجرای پروژه‌‌‌های بزرگ به‌خصوص پروژه‌‌‌هایی نظیر ساختمان که نیاز به جذب نیروی کار فراوان دارند، سبب می‌شود تا جمعیت نیز به مکان‌‌‌هایی غیر از مرکز انتقال پیدا کند. انتقال و هدایت جمعیت به جنوب ایران یکی از اصولی‌‌‌ترین مسائلی است که به واسطه اجرای پروژه‌‌‌های ترکیبی محقق می‌شود. در کنار اینها می‌توان امکانات تفریحی-توریستی در سواحل نظیر اتوبوس‌‌‌های دریایی و قایق‌‌‌ها را نیز فراهم کرد که خود این امر در کنار مسائلی که پیش‌تر شرح داده شد چرخه اقتصادی جدیدی ایجاد می‌‌‌کند.
همواره یکی از مباحث مهم در زمینه سرمایه‌گذاری، بحث طولانی شدن روند اجرای پروژه و در نتیجه خواب سرمایه است. با توجه به اینکه یکی از معضلات سرمایه‌گذاری در ایران مربوط به زمان‌بر بودن رویه‌‌‌های اداری است، به نظر شما چگونه می‌توان از مزایای برنامه هفتم به‌خصوص در صنعت ساختمان به شکل مناسبی استفاده کرد؟
در بررسی تاثیرات احتمالی برنامه هفتم بر صنعت ساختمان آنچه حائز اهمیت است این است که به‌رغم تمامی محاسن موجود در فصل‌‌‌های گفته‌شده یک مشکل در زمینه اجرای این برنامه‌‌‌ها وجود دارد و آن زمان‌بر بودن آنهاست. در حال حاضر اگرچه همچنان فرصت کافی برای اجرایی شدن قوانین طبق قانون وجود دارد اما اهمیت این مساله تا جایی است که لازم است مسوولان با جدیت بیشتری برای کسب نتیجه و اجرایی شدن سریع این برنامه اقدام کنند. نهایی شدن دستورالعمل‌‌‌ها و آیین‌نامه‌‌‌های اجرایی این قانون می‌تواند تاثیر بسزایی در اجرای مناسب و سریع آن داشته باشد. از این رو مستلزم آن است که مسوولان در این زمینه اقدامات لازم را به عمل بیاورند. اگر دولت واقعا قصد دارد تا سرمایه‌گذاری را در تمام زمینه‌‌‌ها به‌ویژه صنعت ساختمان تسهیل کند باید این نکته را در نظر بگیرد که یکی از مهم‌ترین عوامل موثر بر یک سرمایه‌گذاری بحث زمان است. در شرایطی که دوره اجرای عملیات یک پروژه تا نهایی شدن آن بیش از حد به طول بینجامد، سرمایه‌گذار برای انجام فعالیت اقتصادی انگیزه‌‌‌های لازم را نخواهد داشت.
در صورت جذب سرمایه‌گذار خارجی نمی‌توان مراحل اداری انجام کار را ۲ تا ۳ سال تداوم داد. اگر قرار باشد سرمایه‌گذار خارجی جذب کنیم نهایتا تمامی مراحل اداری آن باید ظرف پنج تا شش ماه تمام شود. در سایر کشورها نیز فکر نمی‌‌‌کنم که این روند زمانی بیش از سه تا چهار ماه باشد. این بستر، بستر بسیار خوبی است و در حال حاضر ایران ظرفیت‌‌‌های مناسبی برای انجام پروژه‌‌‌های ساختمانی بزرگ‌مقیاس دارد که باید آن را مغتنم بشماریم. ایران ظرفیت‌‌‌های بسیاری نظیر توریسم طبیعت‌‌‌گردی، پزشکی و تفریحی دارد که پرداختن به آنها می‌تواند با جذب مسافرت‌‌‌های داخلی حتی مانع از خروج ارز از کشور شود. هم اکنون در مسافرت‌‌‌های خارج از کشور مقدار قابل‌توجهی ارز هزینه می‌شود که در صورت اجرای پروژه‌‌‌های مناسب می‌توان بخشی از آن را در داخل ایران جذب کرد. برای مثال در شمال کشور به جای آنکه شاهد ایجاد ویلاهای کوچک باشیم می‌توان در یک زمین ۲۰ تا ۳۰هزار متری مجموعه‌‌‌ای بزرگ و بسیار مدرن فراهم کرد که ضمن بهبود کیفیت زندگی، مکان مناسبی برای تفریح ایجاد می‌‌‌کند.
نکته قابل تاملی که برای تحقق نیات و اهداف برنامه هفتم به‌خصوص فصول یاد‌شده حائز اهمیت است، این است که دولتمردان باید با داشتن نگاهی کلان به حوزه گردشگری از کارشناسان و دیدگاه‌‌‌هایی استفاده کنند که صنعت گردشگری در ایران را به عنوان یک صنعت واجد شرایط برای سرمایه‌گذاری و نقش‌آفرینی در سطح بین‌المللی در نظر می‌گیرد. این نکته که ایران دارای استعدادهای فراوانی در جذب گردشگر است می‌تواند کشور را به سمتی رهنمون کند که ضمن توسعه بسترهای جذب گردشگر، از این محل درآمد نیز داشته باشد. اما در صورتی که نگاه کلان و بین‌المللی به صنعت گردشگری نداشته باشیم، باید خود را آماده کنیم تا اجرای برنامه‌‌‌ها نیز آن‌طور که باید با سرعت و کیفیت انجام نشود که در این صورت اجرای پروژه‌‌‌ها با دشواری و مدت زمان زیاد محقق خواهد شد.
با توجه به اینکه در برنامه هفتم دولت موظف به افزایش ۳۳۰هزار هکتاری در مساحت شهرهاست و چنین تغییری نیاز به آماده‌سازی زمین‌‌‌های خارج از بافت شهری از جهت ارائه خدمات و توسعه زیرساخت دارد، فکر می‌‌‌کنید که تنها تکیه کردن بر این روش برای تامین نیازهای کشور کافی است؟
مصلحت کشور سال‌‌‌هاست که بر افزایش جمعیت است. در همین راستا مدل‌‌‌های مختلفی برای گسترش شهرها وجود دارد که از آن جمله می‌توان به گسترش افقی یا عمودی شهر اشاره کرد. به اعتقاد من می‌توان برای گسترش شهرهای ما به هر دو مدل عمودی و افقی نظر داشت. در برنامه توسعه هفتم به گسترش افقی شهرها اشاره شده و بر همین اساس دولت در نظر دارد تا ۳۳۰هزار هکتار به مساحت کنونی شهرها بیفزاید. من با چنین امری مخالف نیستم اما نکته‌ای که در این مورد باید به آن توجه داشت، ایجاد زیرساخت و هزینه‌‌‌های بالای آن است. در مواردی شاید حتی نیاز باشد تا مردم برای سکنی گزیدن در برخی مناطق تشویق شوند. البته اینها بخشی از نکات مطرح شده برای گسترش افقی است و نمی‌شود آن را به کلی رد کرد. به نظر من می‌شود با مشخص کردن مناطق و اعطای اختیار به توسعهگرها، برای توسعه افقی نیز فضا فراهم کرد.
البته چنین امری به این معنی نیست که ما برای داخل شهرها برنامه‌ای نداشته باشیم. در داخل شهرها نیز زمین‌‌‌های مختلفی وجود دارد که برخلاف خارج از شهر که نیازمند ایجاد زیرساخت است، می‌توان همین حالا در آنها ساخت‌وساز کرد. با اصلاح طرح جامع کلان‌شهرها می‌شود در مناطقی که فضا فراهم باشد، اقدام به بلندمرتبه‌سازی کرد. متاسفانه در کشور ما این دیدگاه وجود دارد که بلندمرتبه‌سازی تنها مربوط به قشر مرفه است. این در حالی است که این شکل از ساخت‌وساز را باید برای همه اقشار یک جامعه مناسب دانست و با تدوین برنامه‌‌‌های شهرسازی درست آن را به شکلی انجام داد که متناسب با نیازهای شهر و مردم آن باشد. در صورت میسر شدن این مهم می‌توان انتظار داشت که همزیستی مناسبی میان اقشار مختلف جامعه شکل بگیرد و مردم با تمامی تفاوت‌‌‌های موجود کنار یکدیگر زندگی کنند. در پایان ذکر این نکته مهم ضروری است که در خصوص بهبود وضعیت شهرسازی دخیل کردن ذی‌نفعان در جریان تصمیم‌گیری لازم است تا هم برای مسائل موجود راه‌حل‌‌‌هایی با دید بلندمدت ارائه کنند و هم کیفیت تصمیم‌گیری را افزایش دهند.
