چرا برنامه هفتم در بخش مسکن نیازمند بازنگری است؟ پیشنهاد نسخه اصلاحی
مسکن اقتصادی با کدام برنامه؟
گفتوگوی «دنیایاقتصاد» با عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان درباره «میانبر مخاطرهانگیز برنامه هفتم برای مسکنسازی در حومه شهرهای بزرگ»
سرنوشت «خانوارهای خانه‌‌‌‌‌‌ندار در دهک‌‌‌های نیازمند حمایت» به دو فاکتور گره خورده است؛ «برنامه هفتم» و «نحوه برخورد دولت چهاردهم با برنامه هفتم». برنامه ۵ ساله هفتم توسعه، دولت را مکلف کرده است برای تامین مسکن حمایتی برای اقشار هدف، محدوده شهرها را افزایش دهد. این مجوز دست دولت‌‌‌ها طی ۵ سال آینده را باز گذاشته است «معادل یک تهران»، در شهرهای مختلف ایران، «اراضی خام بیرون از شهرهای اصلی» را به محل ساخت مسکن تبدیل کنند تا به نوعی، «حومه‌‌‌های جدید» شکل بگیرد یا حومه‌‌‌های موجود، گسترش فیزیکی پیدا کند.
رئیس جمهور منتخب در روزهای پیش از شروع به کار دولت چهاردهم، بر اجرای برنامه هفتم به عنوان نقشه‌‌‌راه اجرایی دولت تاکید کرده بود. اکنون کارشناسان بخش مسکن و ساختمان نگران آن هستند که «اشکالات و مخاطرات برنامه هفتم در بخش مسکن» به واسطه اجرای برنامه، اهداف اولیه برنامه‌‌‌نویسان که همان «تامین مسکن مناسب و ارزان» است را محقق نکند. علت این نگرانی به «طراحی وارونه نظام تامین مسکن حمایتی روی زمین‌‌‌های دولتی» برمی‌‌‌گردد. در این زمینه، سیامک پیربابایی عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان معتقد است، شیوه‌‌‌ای که در برنامه هفتم برای تامین مسکن در نظر گرفته شده است، اولا سیاستهای متنوع و ممکن برای این منظور را نادیده گرفته است و دوما اراضی فاقد خدمات شهری و سکونتی را می‌‌‌خواهد به محل زندگی تبدیل کند، اقدامی که تجربه جهانی نشان داده، غیرممکن است. سیامک پیربابایی در گفت و گو با «دنیایاقتصاد»، نقد اصلی خود به برنامه هفتم را «غفلت از سیاستهای شهرسازی ویژه حومه‌‌‌های شهری» میداند.
حومه‌‌‌های شهرهای بزرگ در جهان قبل از آنکه پذیرای ساختمان‌‌‌سازها شود، ابتدا با سیاستهای دولت‌‌‌ها در حوزه سرمایه‌‌‌گذاری زیرساختی، به «شبکه حمل و نقل عمومی و سریع و ارزان برای اتصال به شهر مادر» مجهز میشود. دولت همزمان سایر خدمات شهری و سکونتی و حتی رفاهی را در شهرهای حومه‌‌‌ای با مکانیزم‌‌‌های انگیزشی جذب سرمایه‌‌‌گذار بخش خصوصی تامین می‌‌‌کند. در مرحله بعد، بارگذاری ساختمانی و مسکونی صورت می‌‌‌گیرد.
اما تجربه «تامین مسکن در حومه» طی دو دهه گذشته در کشورمان نشان داده است، دولت‌‌‌ها انتظار دارند خانه‌‌‌ندارها در مناطقی که فقط ساختمان مسکونی است، ساکن شوند. در برنامه هفتم نیز چنین مدلی در نظر گرفته شده است. سیامک پیربابایی در این گفتوگو، خواستار اصلاح برنامه هفتم توسط دولت و سپس اجرای آن است. او همچنین برنامه مختص مسکن اقتصادی را با سیاستهای متنوع شامل توسعه حومه‌‌‌ها، توجه به بلندمرتبه‌‌‌سازی در شهرهای مادر و تامین مالی مسکن انتهای زنجیره ساختمان، تشریح کرده است.
شما اخیرا در نشستی در انجمن صنعت ساختمان، برنامه هفتم را نقد کردید. آیا اشکالات این برنامه فقط محدود به سیاستهای مسکن است یا فراتر از آن هم نقد دارید؟
معمولاً برنامه‌‌‌های توسعه ۵ ساله، در یک دولت نوشته میشود و در دولت بعد به اجرا در می‌‌‌آید. البته منظور از دولت‌‌‌های متفاوت، دیدگاه‌‌‌های سیاسی و فکری دولت‌‌‌ها در دوره‌‌‌های مختلف گذشته است که با تجربه برگزاری انتخابات ریاست‌‌‌جمهوری، این تغییر نگاه دولت‌‌‌ها در فاصله «زمان تدوین برنامه» و «زمان اجرای برنامه» همواره در دوره‌‌‌های گذشته تاکنون رخ داده است. طی دهه‌‌‌های گذشته، معمولا یک دولت از جریان فکری اصولگرا و یک دولت از جریان فکری اصلاحات به شکل سینوسی، قوه مجریه را به دست گرفته است و این تفاوت نگاه‌‌‌ها روی «نگاه دولت‌‌‌ها به اجرای برنامه‌‌‌های ۵ ساله» اثر معنادار داشته است.
اما در این مقطع و در شروع به کار دولت چهاردهم که مصادف است با آغاز سال اجرای برنامه هفتم توسعه، یک تفاوت وجود دارد. رئیس دولت جدید برای اولین بار اعلام کرده است، برنامه‌‌‌ای ندارد به غیر از برنامه هفتم. این در حالی است که دولت‌‌‌های قبل معمولا به محض شروع کار، برنامه ۵ ساله را قبول نداشتند و خودشان دنبال ساخت برنامه در دولت‌‌‌شان بودند. مثلا برنامه توسعه چهارم اجرا نشد، بعضی دولت‌‌‌ها هم «اجرا نکردن برنامه‌‌‌ای که در دولت قبل نوشته شده» را به زبان نمی‌‌‌آوردند اما در واقعیت اجرا نمی‌‌‌کردند چون طرز فکر نویسندگان برنامه در دولت قبل را قبول نداشتند.
اگر به مفاد برنامه هفتم در بخش مسکن نگاه کنیم، مشخص میشود نویسندگان بخش مسکن برنامه هفتم، با دید «باز کردن کمربند سبز شهرها»، سیاستهای برنامه را نوشتند. اما ممکن است در دولت جدید، این نگاه مورد قبول مسوولان بخش مسکن نباشد. ضمن آنکه ما در انجمن، در خصوص بازکردن کمربند سبز شهرها نگران این هستم که این عنصر حیاتی شهرها از بین برود و جایگزین خوبی برای آن ایجاد نشود. لذا اولین پیشنهاد ما براساس صحبت‌‌‌های رئیس جمهور منتخب که قائل به برنامه هفتم است، این است که ایشان با دریافت یک حکم حکومتی، «امکان بازنگری و اصلاحات و تجدیدنظر در متن برنامه» را برای دولت فراهم کند. چرا که این برنامه دست‌‌‌کم در بخش مسکن و ساختمان و البته سایر بخش‌‌‌های اقتصادی از همین الان غیرقابل اجرا است.
سال ۱۴۰۳ رسما سال اول اجرای برنامه هفتم است در حالی که نزدیک به ۶ ماه از سال گذشته و علائمی از اجرای این برنامه دیده نمی‌‌‌شود، ضمن آنکه اگر همه اتفاقات مثبت اقتصادی در نیمه دوم سال جاری رخ دهد، احتمال یکسری عدم قطعیت‌‌‌ها وجود دارد که اثر منفی بر روند فعالیت‌‌‌های اقتصادی می‌‌‌گذارد. لذا انتظار ما این است که رئیس‌جمهور منتخب که تا الان، با زبان صمیمی مردم با آنها سخن گفته است، نسبت به برنامه هفتم «واقع‌‌‌بینانه» باشد و از همین الان، دنبال «اصلاح» آن البته از مسیر قانونی باشد. در غیر این‌صورت، احتمال خیلی زیاد این برنامه به مقصد نخواهد رسید.
ستون فقرات سیاستهای مسکن برنامه هفتم، «زمین‌‌‌های دولتی و خام بیرون از شهرها» است. موضوعی که از نگاه شما، مملو از اشکال و مخاطره است. چرا این برنامه در بحث تامین زمین مناسب برای ساخت مسکن اقتصادی قابل اجرا نیست؟
ما در انجمن صنعت ساختمان با چشم بسته نسبت به یک برنامه یا سیاست، نقد مثبت یا منفی ارائه نمی‌‌‌کنیم. بلکه برحسب واقعیت اقتصاد و بخش مسکن و ساختمان و همچنین تجربیات گذشته، موضوعات را مورد بررسی قرار می‌‌‌دهیم. برای مفاد بخش مسکن در برنامه هفتم، علت اینکه به آن نقد وارد است، موضوع «تامین منابع» برای آمادهسازی زمین‌‌‌های خام خارج از محدوده شهری است. اگر فرضیه هزینه ۵ میلیون تومانی آمادهسازی هر مترمربع زمین خام را بپذیریم، در این صورت منابع قابل توجهی برای این منظور نیاز است که باید قبل از اقدام به ساخت و ساز و تخصیص پروژه و متعهدشدن دولت به مردم، تکلیف «بودن یا نبودن منابع مالی» مشخص شود. مطالعه ما نشان می‌‌‌دهد در کشورهای مختلف جهان برای هزینه آمادهسازی زمین و تامین زیرساخت در شهرک‌‌‌های اقماری مترمربعی در حدود حداقل ۱۰۰ تا ۱۲۰ دلار هزینه صورت می‌‌‌گیرد. این رقم، میانگین هزینه‌‌‌کرد برای کشورهای آمریکا، مکزیک و ترکیه است که در سطوح مختلف توسعه‌‌‌یافتگی و شرایط متفاوت اقتصادی قرار دارند. هزینه ساخت مسکن اقتصادی در کشورها نیز رقمی بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ دلار در مترمربع بدون احتساب قیمت زمین است که معادل ۲۰ تا ۲۵ درصد این رقم، هزینه آمادهسازی است.
بیان این ارقام به معنای آن است که باید از «تامین مسکن در حومه» گذشت؟
خیر، هرگز نباید صورت مساله تامین مسکن در حومه به بهانه نبود اعتبار پاک شود. بلکه «جواب درست» باید به آن داد. جواب درست را کشورهای مختلف با الگوهای موفق، داده‌‌‌اند و باید آنها را دید و اجرایی کرد. شهرک‌‌‌های اقماری در اطراف شهرهای بزرگ دنیا، برای جذب جمعیت و تامین‌مسکن، جواب داده است و مشکلی برای آمادهسازی زیرساخت‌‌‌ها در آنجا وجود ندارد. بنابراین اصل مساله که برای تامین مسکن شهرهای بزرگ در ایران باید از ظرفیت شهرک‌‌‌های اقماری استفاده کرد، درست و غیرقابل انکار است. خصلت یک متروپل همین است که جمعیت شب در حومه و اطراف آن مستقر است و صبح‌‌‌ها برای فعالیت و شغل وارد شهر اصلی میشود.
اما اسکان جمعیت سرریز شهرهای بزرگ در حومه، الزامات و اسباب و لوازمی را می‌‌‌طلبد که بدون فراهم کردن آنها، نمی‌‌‌توان انتظار داشت حومه‌‌‌ها به معنای واقعی شکل بگیرد. مهم ترین پیش‌‌‌نیاز اسکان جمعیت در حومه و تامین مسکن در آنجا، «شبکه حمل و نقل عمومی سریع، ارزان و انبوه‌‌‌بر» است. در حال حاضر روزانه ۵۰۰ هزار تردد با خودروی شخصی از مبادی شهرهای حومه‌‌‌ای غربی تهران به پایتخت صورت می‌‌‌گیرد که حجم بالایی است در حالی که آزادراه‌‌‌های اتصالی، تحمل این ظرفیت را ندارند و مترو نیز قادر به پاسخ‌‌‌دهی به این تقاضای سفر نبوده است. خطوط مترو، مسیرهای آزادراهی و از این قبیل موارد، از جمله نقاط ضعف در اتصال شهر اصلی به نقاط شهری حومه‌‌‌ای و اقماری است. بنابراین اگر می‌‌‌خواهیم مردم در نقاط شهری اطراف شهر مادر زندگی کنند، علاوه بر تامین شبکه حمل و نقل راحت و مناسب بین حومه و شهرهای بزرگ، باید پیش‌‌‌نیازهای رفاه، بهداشت و خدمات شهری نیز در آنجا فراهم باشد.
لذا شیوه درست بارگذاری ساختمانی و جمعیتی در شهرهای حومه‌‌‌ای آن است که قبل از اینکه مجوز ساخت صادر شود، باید اول شهرک اقماری ساخته شود و مسیرهای ارتباطی آن با شهر اصلی تامین شود و پس‌‌‌از آن بارگذاری ساختمانی و جمعیتی صورت بگیرد.
موضوع «مسکن‌‌‌اقتصادی» طیفی از تقاضا و خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها را شامل میشود که به طور قطع مخاطب بخشی از آنها، حومه‌‌‌ها نیستند. دهک‌‌‌های متوسط و متوسط رو به بالا، با یک حمایت اعتباری همچون «وام مسکن کارآمد و در استطاعت»، می‌‌‌توانند بدون نیاز به «حمایت حداکثری دولت از محل زمین»، خانه‌‌‌دار شوند. آیا در اصلاح برنامه هفتم، این هم باید مدنظر قرار بگیرد؟
بله، سیاستهای تامین مسکن، تک‌‌‌بعدی نیست. بخشی از حمایت اقتصادی، به شیوه تامین مالی ارزان می‌‌‌تواند باشد. در این میان قدرت خرید خانوارها کاهش پیدا کرده است و موضوع دسترسی به مسکن مناسب برای خانوارها سخت شده است. آسیب‌‌‌های اجتماعی عدم دسترسی به مسکن مناسب اهمیت دارد. این چالش به زودی به پیرشدن جمعیت ایران به عنوان یک عارضه اجتماعی منجر میشود. ضمن آنکه نرخ باروری نیز به شدت کاهش پیدا کرده است و عمده این موارد ناشی از سختی تامین مسکن است. اشکال کار سیاستگذار طی دوره‌‌‌های گذشته تاکنون، همین نگاه صفر و یک و تک‌‌‌بعدی بوده است. مثلاً در دوره‌‌‌ای بلندمرتبه‌‌‌سازی، ممنوع میشود و حومه‌‌‌نشینی در اولویت قرار می‌‌‌گیرد و دوره‌‌‌ای، برعکس. ما در شهر تهران به عنوان یک متروپل، لازم است مجموعه‌‌‌ای از بلندمرتبه‌‌‌ها را در شهر داشته باشیم. لازم است مرکز اداری و تجاری در پایتخت داشته باشیم. همچنین به شهرک‌‌‌های اقماری هم نیاز داریم.
الان شرکت‌‌‌های بزرگ در بخش‌‌‌های مختلف اقتصادی توانایی خوبی برای قرارداد با شرکت‌‌‌های ساختمانی برای تامین مسکن پرسنل‌‌‌شان را دارند تا با مشوق‌‌‌های مالیاتی که از دولت دریافت می‌‌‌کنند و توان مالی هم دارند، بتوانند با همکاری درست با شرکت‌‌‌های توسعه‌‌‌گر ساختمانی، در مسیر ممکن، ساخت مسکن اقتصادی یا همان مسکن حمایتی را اجرایی کنند. باید از این ظرفیت با تنظیم‌‌‌گیری درست دولت، استفاده کرد تا بخش مسکن و ساختمان از رکود خارج شود و اسباب رشد اقتصادی را فراهم کند. من تاکید دارم، موضوع تامین منابع مالی و اعتباری سیاستهای بخش مسکن باید به شدت مورد توجه دولت و سیاستگذار پولی باشد.
در طرح نهضت ملی مسکن تا الان ۲ میلیون نفر ثبت نام کردند و برای این تعداد متقاضی، تسهیلات ۸۰۰میلیون تومانی به ازای هر واحد مسکونی در نظر گرفته شده است که در این صورت ۱۶۰۰ همت منابع فقط در بخش تسهیلات ساخت لازم است. این در حالی است که در تخصیص تسهیلات، تاکنون ۷۴همت پرداخت شده است.
من در قالب برنامه مسکن اقتصادی، ضمن آنکه بر توجه به شیوه درست تامین مسکن در حومه تاکید دارد، پیشنهاد می‌‌‌کنم، تسهیلات به انتهای زنجیره داده شود نه ابتدای زنجیره، چرا که اگر مصرف‌‌‌کننده (سمت تقاضای مسکن) به شکل مستقیم از تسهیلات بهره‌‌‌مند شود، احیای قدرت خرید او باعث تحریک تولید در طول زنجیره میشود. در نتیجه این مدل تامین مالی و با اثرگذاری مستقیم و سپس غیرمستقیم پرداخت تسهیلات -حرکت تسهیلات در طول زنجیره- در نهایت پویایی عوامل و نهاده‌‌‌های تولید در زنجیره تامین صنایع مرتبط در ابتدای زنجیره را شاهد خواهیم بود. اما وقتی تسهیلات به ابتدای زنجیره داده میشود، چون که قدرت خرید در انتهای زنجیره وجود ندارد، کالاها در انبار جمع میشود و رکود باقی می‌‌‌ماند.
