رکود در بخش مسکن را می‌توان از چند زاویه مورد بررسی قرار داد. در ابتدای امر باید گفت با توجه به شرایط فعلی کشور و با در نظر گرفتن تحریم‌های خارجی و حاکم شدن شرایط رکود تورمی در بیشتر بازارها از جمله مسکن، قیمت تمام شده، بسیار بالاتر از توان خرید مردم است.

در این میان خروج از شرایط رکود، تنها مربوط به عملکرد یک وزارتخانه یا دستگاه دولتی نیست بلکه مجموعه‌ای از ارگان‌ها و نهاد‌ها باید در کنار هم و به صورت هماهنگ عمل کنند.

مورد نخست برای خروج از رکود‌‌‌‌، کاهش بهای تمام شده مسکن است و این مهم با گذر بخش مسکن از سنتی‌سازی به سمت صنعتی‌‌‌‌سازی ساختمان ممکن است که علاوه بر قیمت تمام شده کمتر، سرعت ساخت‌‌‌‌و‌‌‌‌ساز را افزایش می‌دهد. متاسفانه به‌‌‌‌رغم منافع گسترده صنعتی‌‌‌‌سازی این موضوع همواره مورد غفلت واقع شده و اهمیت چندانی به آن داده نمی‌شود.

دومین مورد، اصلاح ساختار سیاست‌های پولی و بانکی کشور است. در صورتی‌‌‌‌که نرخ سود واقعی سپرده‌ها و تسهیلات بانکی به میزان قابل‌توجهی مثبت باشد انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش‌‌‌‌های مختلف اقتصادی کاهش می‌‌‌‌یابد و اشخاص نقدینگی خود را در بانک‌ها و موسسات اعتباری سپرده‌‌‌‌گذاری می‌کنند و در صورتی که نرخ سود واقعی به دلیل تورم عمومی بالا و تعیین دستوری نرخ سود بانکی، کاهش یافته یا منفی شود میزان سپرده‌‌‌‌های مدت‌‌‌‌دار در سیستم بانکی کاهش و بخشی از نقدینگی به بازارهای رقیب از جمله بازار مسکن سوق پیدا می‌کند به هر روی می‌توان گفت نبود برنامه برای هدایت نقدینگی ناشی از خروج پول از بانک‌ها به دلیل کاهش نرخ سود به سمت تولید از عمده این مشکلات است.

همچنین سیاست‌های پولی در حوزه مسکن از انعطاف لازم برخوردار نیست و امکان تغییر سریع این سیاست‌ها متناسب با شرایط اقتصادی بخش مسکن وجود ندارد.

البته باید توجه داشت که اصلاح نظام پولی و بانکی نیز به تنهایی راهگشا نیست بلکه فقدان دخالت بانک‌ها به عنوان دارندگان منابع مالی در امر ساخت‌‌‌‌و‌‌‌‌ساز و بنگاه‌داری اصل دیگری است که باید به آن توجه ویژه‌ا‌ی داشت.

در حال حاضر اکثر بانک‌ها به جای پرداختن به وظیفه اصلی که عمده آن تامین منابع مالی برای تجار و تولید‌‌‌‌کنندگان است تبدیل به رقیبی سرسخت در عرصه تولید و مسکن شده‌اند. اهمیت این موضوع را می‌توان در سخنرانی شهریور ماه ۱۳۹۷ مقام معظم رهبری به وضوح دید که به صراحت بانک‌ها را از امر بنگاه‌داری منع فرمودند.

وجود انگیزه‌‌‌‌های سوداگرانه یکی دیگر از عوامل رکود است. سرمایه‌‌‌‌دارانی که نقدینگی خود را با هدف سودآوری کلان وارد بخش مسکن می‌کنند و از این موضوع غافل هستند که «رزق و روزی در عرضه و تقاضا است» و این مورد با احتکار و انباشت سرمایه حاصل نمی‌شود بنابراین به هر میزان که قیمت مسکن افزایش یابد به همان میزان نیز توان خرید کاهش می‌یابد. چرا که همواره این دو مورد رابطه معکوسی دارند. از آنجا که عمده سرمایه‌گذاری و ساخت‌‌‌‌و‌‌‌‌سازهای بخش مسکن در ایران توسط بخش خصوصی صورت می‌پذیرد، با شروع نشانه‌‌‌‌های رکود در بخش مسکن، عموما بخش‌‌‌‌خصوصی، سطح فعالیت‌های جدید را در این بخش کاهش می‌دهد و با ظهور نشانه‌‌‌‌های رونق در بخش مسکن، کمتر اقدام به سرمایه‌گذاری جدید می‌کند و ساختمانی را که از قبل و با بهای تمام شده کمتر آماده شده است به قیمت روز عرضه می‌کنند.

بر اساس همین دغدغه در سال ۱۴۰۰ دولت به منظور جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن اقدام به دریافت مالیات مسکن کرد که این موضوع نیز جای بحث بسیاری دارد که بدون شک اقدامی اشتباه و فقط به منظور تامین درآمد برای دولت است.

چرا که بر اساس قانون، مالیات، پرداخت بخشی از سود ناشی از فعالیت اقتصادی به دولت است. حال سوال اصلی این است که آیا شخصی که منزل مسکونی خود را ۲۰ سال پیش به مبلغ ۱۰۰‌میلیون تومان خریداری کرده و اکنون آن خانه ارزشی معادل ۳۰‌میلیارد تومان دارد فعالیت اقتصادی انجام داده که مشمول مالیات می‌شود؟

قطعا پاسخ منفی است.پس این راهکار دولت منجر به کاهش قیمت مسکن نخواهد شد خصوصا که پرداخت مالیات منوط به ارزش ملک بالای ۲۰‌میلیارد تومان بوده و این ارزش در اکثر مناطق کشور دست نیافتنی است.

در اقدامی دیگر دولت به منظور عرضه بیشتر مسکن شروع به شناسایی و اخذ مالیات از خانه‌‌‌‌های خالی کرد که نتیجه این اقدام نیز به دلیل نبود زیرساخت‌های شناسایی و عدم‌همکاری ارگان‌‌‌‌های مختلف در ابتدای اجرا ابتر ماند. البته به نظر می‌رسد مهم‌ترین دلیل عمده شکست این طرح این است که مالکان اصلی کلونی خانه‌های خالی، بانک‌ها، ارگان‌‌‌‌های دولتی و اشخاصی هستند که به منظور عدم‌شناسایی برای پرداخت مالیات‌های سنگین اقدام به انباشت این املاک کردند. البته تا حدودی نیز می‌توان بخشی از این افزایش قیمت مسکن را ناشی از وضع همین قانون مالیاتی دانست. چرا که به دلیل ضعف ساختار سیستم مالیاتی و عدم‌شفاف‌سازی در هزینه کرد مالیات‌‌‌‌ها، مالکان بهای مالیات را روی خانه‌‌‌‌ها اضافه کرده و قیمت بالاتری را در بازار طلب می‌کنند. با تمامی این اوصاف به وضوح دیده می‌شود که در اغلب جاهایی که دولت راهکاری ارائه کرده آن راهکار به شکست منتهی شده است. به قول میلتون فریدمن کارشناس اقتصادی «اگر مدیریت یک صحرای شن را به دولت واگذار کنید، بعد از پنج سال با کمبود شن مواجه می‌شوید.» شاید اگر دولت از وضع قوانین دستوری دست بکشد و اجازه بدهد که عرضه و تقاضای واقعی قیمت بازار را تعیین کند، شرایط به گونه‌ای دیگر رقم بخورد.

اخبار مرتبط