آفت نگاه صفر و یک به برج‌سازی در شهرها بررسی شد
ستون‌های بلندمرتبهسازی
تشریح چالشها و مسائل شرکت‌های ساختمانی برای احداث بلندمرتبهها در میزگرد انجمن صنعت ساختمان
از راست به چپ: امید غلامپور، پژمان جوزی و محمدرضا اسلامی
در بخش دوم میزگرد مشترک «دنیای‌اقتصاد» و انجمن صنعت ساختمان که با حضور مهندس امید غلامپور، عضو رسمی انجمن صنعت ساختمان و مهندس معمار در کنار دکتر محمدرضا اسلامی از اعضای انجمن صنعت ساختمان، استاد دانشگاه ایالتی پلی‌تکنیک کالیفرنیا و پژوهشگر میهمان در مرکز تحقیقات مهندسی زلزله دانشگاه برکلی همراه با مهندس پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان و طراح و مجری مجموعه‌‌‌های شهرسازی برگزار شد، ضمن تشریح چهار‌ستون بلندمرتبهسازی مطلوب، مسائل و مشکلات فعالان این حوزه ساختمانی مورد بررسی قرار گرفت.
در خصوص ساختمانهای بلندمرتبه یکی از مشکلاتی که همواره مطرح می‌شود بحث ایمنی به‌خصوص مساله آتشسوزی و اطفای حریق است. در همین مورد آنچه سازندگان به عنوان یک دغدغه از آن سخن می‌گویند تغییر قوانین مشرف بر این بحث و البته مدت زمان طولانی شدن ساختوساز است. به نظر شما آیا در حال حاضر استانداردهای تدوین‌شده در خصوص آتشسوزی آنچنان که باید پاسخگوی نیازهای کشور هست و قوانین موجود در این زمینه کارآیی لازم را دارند یا اینکه صرفا شاهد ایجاد بوروکراسی بر سر راه توسعه‌گران این بخش هستیم؟
پژمان جوزی: یک بحث مهم در خصوص رعایت استانداردها به رسمیت شناختن نقش توسعه‌‌‌گرها (Developer) و نقش آنها در این خصوص است. اگر این مفهوم در فضای اقتصادی ایران تثبیت شود و دولت‌ها امر ساختمان‌سازی را به توسعه‌‌‌گرها بسپارند و ساختمان‌سازی را یک صنعت ببینند نه یک حرفه، توجه به منافع حرفهای از سوی توسعهگر مانع از آن می‌شود تا ساختمان با کیفیت پایین عرضه شود. در واقع، توسعهگر برای اعتبار و منافع خودش همیشه سقف استاندارد را می‌‌‌بیند. به نظر می‌‌‌آید آیین‌‌‌نامه‌‌‌های مورد استفاده در کشور در کف استاندارد هستند. ما در خیلی مواقع در پروژهها به دوستان و مشاوران توصیه کردیم که برای بهبود استاندارد و اطمینان از پروژه مواردی بیش از آنچه در قانون آمده را مورد توجه قرار دهند. به همین منظور ما از آییننامه آمریکا برای ساخت یکی از پروژهها استفاده کردیم. آییننامه ۲۸۰۰ برای کل ایران است. در صورتی که هدف ما ساخت پروژه‌‌‌ای بود که فوق‌‌‌العاده ارزش شهری و ملی داشته باشد و به ثروت ملی تبدیل شود. ما باید یک مقدار از حد استاندارد فراتر برویم و حتی سطح بالای آن را در کار خود لحاظ کنیم. این مساله هم در خصوص قوانین مربوط به آتشنشانی و هم مسائل دیگر صادق است.
در حال حاضر ما خیلی از پروژه‌‌‌هایمان را بر اساس مقررات و ضوابط AFTA آمریکا تعریف می‌‌‌کنیم (البته بدیهی است ما در اینجا بحث سیاسی نداریم و درباره میزان و حدود استانداردها صحبت می‌‌‌کنیم). چرا که به حداقل رساندن ریسک آتشسوزی در ساختمان‌ها برای ما مهم است. اما درباره سوال شما و اینکه استاندارد ایران تکافوی این داستان را می‌دهد و کفایت می‌کند، باید پاسخ مثبت بدهم. اتفاقا سازمان آتشنشانی یکی از اداراتی است که من از سیاست‌های آن رضایت نسبی دارم. در این بخش هم رانت به مراتب کمتر است و هم افراد بسیار حرفهای حضور دارند. در سطح مشاوره نیز اکنون وضعیت خوبی داریم اما تجهیزات در ارتباط با اطفای حریق شهری کم است که اخیرا شنیده‌‌‌ام اتفاقا با اعتماد و کمک بخش‌‌‌خصوصی جرثقیل‌‌‌ها و نردبان‌‌‌های خیلی بلند وارد کرده‌ا‌‌‌ند. هر شهر بزرگی در ایران برای مقابله با خطر آتشسوزی باید تجهیز شود.
امید غلامپور: البته به نظر من امکانات و زیرساخت‌های این حوزه آنچنان که باید متناسب، به‌روز و با قدرت نیست. برای مثال سازمان آتشنشانی حتی در کلان‌شهری مانند تهران هلیکوپتر به تعداد موردنیاز موجود ندارد. تجهیزات کنونی در بیشتر از ۱۱ طبقه امکان اطفای حریق ندارد، یعنی پله‌‌‌هایشان نمی‌‌‌رسد. زیرساخت‌ها برای اعلام و اطفای حریق باید به‌‌‌روزرسانی شود. ما در این زمینه به یک دید بلندمدت نیازمندیم. قوانین دائما در حال تغییر هستند و این خود در مسیر فعالیت سازندگان ساختمان مشکل‌ساز است. خداپسندانه ساختن به نظر من یک مفهوم مهم است. اگر یک سازنده و Developer این موضوع را مدنظر داشته باشد، به نظر مسائل بسیاری در این مفهوم مستتر خواهد شد. یعنی قطعا یک سازه خوب کار خواهد کرد. قطعا با‌کیفیت خواهد بود و قطعا سازنده به دنبال آن است که یک طرح برجسته داشته باشد بنابراین از یک معمار خوب دعوت می‌کند. در مجموع به نظر من امکانات موجود در مقایسه با وسعت شهر و جمعیت بالای ساکن در تهران آنچنان که باید به منظور بلندمرتبهسازی کافی نیست.
از منظر شهرسازی اگر بخواهیم نگاه کنیم بسیاری از مسائل معماری رعایت نمی‌شود. اجازه بدهید چند نکته خدمت شما عرض کنم. ما بلواری داریم به نام اندرزگو، به نظر من یکی از نامناسب‌ترین نقاطی است که این اواخر راه‌‌‌اندازی شده؛ البته با یک تفکری راه افتاد ولی متاسفانه کار نکرد. در بسیاری از موارد مسائل شهرسازی و ترافیکی در نظر گرفته نشده است. من فکر می‌کنم یکی از مهم‌ترین مسائل سازنده برای حل بخشی از مشکلات عرصه ساختمان بلندمرتبهسازی است، اما باید این را هم در نظر گرفت که همه نقاط تهران این آمادگی و ظرفیت احداث را ندارد. متاسفانه ما از موقعیت‌‌‌هایمان درست استفاده نمی‌‌‌کنیم. منطقه ۲۲ یک جایی تعریف شد به این منظور که اجازه داشته باشید هرچقدر دل‌‌‌تان می‌‌‌خواهد بلندپروازی کنید. متاسفانه هم اکنون در آنجا با نازل‌‌‌ترین کیفیت ساختمان ساخته شده و می‌شود. ساختمانهای کم‌‌‌ارزش و به نظر من نازیبا، چشم‌انداز شهرسازی بسیار نامرغوب، در صورتی که آنجا می‌توانست با توجه به دریاچه‌ای که داشت یکی از بهترین مناطق نه‌تنها در تهران، بلکه در ایران شود.
پژمان جوزی: نکته‌‌‌ای در مورد بلندمرتبهسازی در آن منطقه وجود دارد اینکه عمدتا به دست توسعهگر ساخته نشده است. بلکه به شیوههای تعاونی‌سازی یا پیمانکاری احداث شده است. در صورتی که یک سازنده بخش خصوصی برای اعتبار خود و شرکتش به صورت خیلی حرفهای نسبت به احداث بلندمرتبه اقدام می‌کند.
امید غلامپور: به نظر من برخی مناطق به طور خودجوش مورد توجه قرار می‌گیرد و در مقابل برخی مناطق آن هویت اصلی را که استحقاقش را دارند به دست نمی‌‌‌آورند. ممکن است شما بخواهید در منطقه یک، ساختوساز انجام دهید و نیاز به افزایش ارتفاع سازه داشته باشید، اما بستر برای این کار مهیا نباشد. مثلا در کوچه‌‌‌های کم‌‌‌عرض این امکان وجود ندارد. شاید یک قطعه زمین مناسب در این منطقه وجود داشته باشد که باید در این رابطه مسائل مقتضی در نظر گرفته شود؛ مسائل ترافیکی، دسترسی، عقب‌‌‌نشینی‌‌‌ها، مسائل پارکینگ میهمان، پارکینگ مالک، رفت‌‌‌وآمد به پارکینگ و... باید دیده شود که مسائل مهمی است. در کنار این مسائل، نکته مهم‌تر که شما اشاره کردید مسائل آتشنشانی است و باید بتوانند در مواقع بروز حادثه (حریق) به خودروهای امدادی، دسترسی داشته باشند.
محمدرضا اسلامی: این مساله‌ای که گفتید خیلی نکته مهمی است. در بحثی که پیش‌تر با هم داشتیم نکاتی در خصوص تجربه انگلستان و برج گرنفل در لندن مطرح شد که ابتدا مایلم به آن ادامه دهم. این سازه‌‌‌ای که آتش گرفت به عنوان یک سازه بلند در واقع یک اتفاق نادر بود که در یک مسکن اجتماعی رخ داد. این ساختمان ۲۴ طبقه در سال ۱۹۷۴ ساخته شد. در بررسی این مورد باید چهار نکته را لحاظ کنیم: نکته اول ضوابط معماری تاسیسات است. همان‌طور که همکاران مطرح کردند، ما الان آیین‌‌‌نامه‌‌‌های خوبی در بحث ضوابط مثلا ابعاد راه‌‌‌پله، خروجی‌‌‌ها، راه‌‌‌هایی که زمان آتش ساکنان می‌توانند از طریق آن نجات پیدا کنند، داریم. نکته دوم بحث مصالح نماست که هم تجربه این ساختمان و بعد از آن وقوع دو آتشسوزی در دبی نشان داد مصالح نما بسیار مهم است که نباید قابل اشتعال باشد. نکته سومی که شما سوال دارید دسترسی شهری است و امکانات آتشنشانی.
آیا ما ساختمان بلندمرتبه را در جایی احداث می‌‌‌کنیم که خیلی متراکم است و ساختمان‌‌‌هایی که ماشینهای آتشنشانی نمی‌تواند به آن برسد؟ و آیا ما امکانات شهری برای نردبان‌‌‌ها، هلیکوپتر و... داریم یا خیر؟ در سفری در مرکز شهر اوساکا (در ژاپن) در بازار کیزو که خیلی هم متراکم است، شاهد وقوع آتشسوزی بودم. آتشی که ایجاد شده بود، توسط ۵۴ ماشین آتشنشانی در فاصله چند دقیقه مهار شد. در آن منطقه متراکم مسیر دسترسی به گونه‌‌‌ای بود که امکان حضور به موقع خودروها برای اطفای حریق فراهم بود. واقعیت این است که در متراکم‌‌‌ترین نقاط شهری هم دسترسی ماشینهای آتشنشانی باید پیش‌بینی شود، در کشورهایی مثل ژاپن، ترکیه و آمریکا شهرهای بسیار متراکمی داریم که به این موضوع اندیشیده شده است. نکته آخری که خیلی مهم و جدید است این است که علاوه بر این سه نکته، خود سازه طوری طراحی شود که اگر دچار حریق جدی شد حداقل به اندازه زمانی که ساکنان بتوانند از آنجا خارج شوند از استقامت لازم برخوردار باشد و دچار فروریزی نشود.
در بحث بلندمرتبهسازی الان چه محدودیت‌هایی از جانب شهرداری وجود دارد که فکر می‌‌‌کنید درست نیست؟
پژمان جوزی: در حال حاضر مرجع تشخیص اینکه یک ساختمان چه میزان تراکم یا طبقه داشته باشد در ابتدا شهرداری، بعد کمیسیون ماده ۵ و فراتر از آن شورای عالی معماری و شهرسازی است. ما در این زمینه نیاز به نگاهی ملی داریم. باید بلندمرتبهسازی را به عنوان طرح جامعی کنار طرح جامع شهر تهران فقط با تمرکز بر بلندمرتبهسازی و با توجه به امکانات موجود مورد بررسی قرار داد، اما نه در اتاق دربسته و بدون حضور صنف‌‌‌های ذی‌ربط؛ بلکه در شرایطی که هم از دولت و هم از خبرگان صنعت برای تدوین کمک گرفته شود. ما باید به یک طرح جامع برای بلندمرتبهسازی دست پیدا کنیم که هم منافع مسکن اجتماعی و هم مسکن برای قشر برخوردار را در نظر بگیرد و هر شخص بتواند تنها بر اساس ضوابط موجود و مطابق با آن اقدام کند. در صورتی که این کار انجام شود هم می‌توان مراحل قانونی را در مدت زمان کوتاه‌‌‌تری طی کرد و هم با توجه به توانایی که در متخصصان داخلی وجود دارد می‌شود پروژه‌‌‌های عظیم و ماندگار ایجاد کرد. در صورتی که ضوابط اصلاح شود دیگر نیازی به پیمانکاران چینی نیست، اگر همان امکاناتی را که به پیمانکار چینی می‌دهند در اختیار توسعه‌گران ایرانی قرار دهند، ما می‌توانیم ساختمان را بسیار با‌کیفیت‌‌‌تر و ارزان‌‌‌تر از آنها بسازیم.
محمدرضا اسلامی: شهرداری‌‌‌ها باید مشخصا نقاطی را در اراضی شهری به عنوان مناطقی که در آنها محدودیت ارتفاع وجود ندارد، مشخص کنند. اگر از تهران بخواهیم فراتر برویم، شهرهایی که در ایران بافت تاریخی دارند مثل شیراز، اصفهان و تبریز لازم است که در آن شهرها به خاطر محدودیت ارتفاع، قوانین ویژه‌‌‌ای وضع شود. مثلا در ژاپن شهر کیوتو یک شهر تاریخی است که قبل از توکیو پایتخت بوده یا در شهر نارا شهرداری (دولت) گفته سازندگان از یک ارتفاع مشخصی نباید بالاتر بروند.
در شهرهای تاریخی ایران هم شهرداری‌‌‌ها می‌توانند مناطقی را لحاظ کنند که این محدودیت نباشد. مثلا در شیراز ضلع شمالی بلوار جمهوری، منطقه‌‌‌ای هست که اجازه ساخت ساختمانهای بلند داده شد و هیچ آسیبی به منظر شهری، بافت کهن و نوار شهری نیز وارد نشد.
ما یک طرح جامع و تفصیلی در تهران داریم که برای سال ۱۳۸۶ است و به زودی اعتبار آن به پایان می‌رسد. در این طرح گفته شده تهران در سال ۱۴۰۳ معادل ۱۲ میلیون جمعیت ساکن خواهد داشت؛ به باور مخالفان بلندمرتبهسازی اگر ما بیاییم در شهری مثل تهران که همین الان هم از ظرفیتش بیشتر جمعیت دارد بلندمرتبهسازی کنیم، چند اتفاق می‌افتد. یکی اینکه با شروع بلندمرتبهسازی، این شهر بیش از گذشته با کمبود منابعی نظیر برق، آب و... روبه‌رو می‌شود؛ دوم اینکه وقتی در جایی بلندمرتبهسازی می‌شود، قیمت زمین به حدی بالا می‌رود که اثر سرشکن شدن قیمت زمین در تعداد طبقات تا حد زیادی از بین می‌رود و همین امر قیمت تمام‌شده را افزایش می‌دهد. از سوی دیگر رواج ساخت ساختمانهای بلند می‌تواند از گردش باد به شکل طبیعی جلوگیری کند و به آلودگی هوا دامن بزند، این مسائل را چطور می‌شود تبیین کرد؟
امید غلامپور: به نظر من باید این بستر آماده شود که نگاه ما به بحث بلندمرتبهسازی مطابق با سرعت پیشرفت علم پیشرفت کند. دیگر نمی‌شود مسائل ۲۰ سال پیش را در عصر حاضر به عنوان ایراد مطرح کرد. راه‌حل این مساله، ایجاد شیوههای جدید در مدیریت شهری است، اما آمار مناسبی در این زمینه وجود ندارد. در حال حاضر اگر بخواهیم یک سری آمار راجع به جمعیت تهران جمع کنیم خواهیم دید که هیچ‌کدامشان با همدیگر مطابقت ندارند. پس اگر بخواهیم یک جمع‌بندی مناسب داشته باشیم و اگر کسی واقعا نگران افزایش جمعیت در تهران است، باید ابتدا آمار دقیق و مناسبی را به دست آورد و شرایط را بر اساس واقعیت‌‌‌ها سنجید. باید توجه کنیم که بسیاری از مشکلات شهرسازی به طور عام و بلندمرتبه و انبوه‌سازی به طور خاص این است که مشکلات باید از بیرون حوزه سازندگان و در حوزه مدیریت شهری حل شود.
پژمان جوزی: من باور دارم که اگر از نگاه اقتصاد دستوری بیرون بیاییم می‌توانیم بر شبهه‌های این‌چنینی فائق آییم، بازار خودش را تنطیم می‌کند و اصلا این‌طور نیست که رشد قیمت به شکل پیوسته بر دوش مصرف‌کننده باشد. ما در گذشته سدسازی می‌کردیم. در درس سدسازی به ما می‌گفتند هیچ موقع جلوی آب را نمی‌توانید بگیرید. بلکه تنها می‌توانید مسیر آب را تا زمان اتمام ساخت سد منحرف کنید. حتی بعد از ساخت سد مسیر آب هیچ گاه به شکلی پایدار بسته نمی‌شود. اقتصاد نیز همین است. بنابراین باید شرایط ساخت و نوع و انتخاب آن را به جامعه سپرد و کسی برای آن از پیش تصمیم‌گیری نکند. چطور باد در شهرهای بزرگ دنیا که ده‌‌‌ها برج بیش از ۲۰ و حتی صد طبقه دارند می‌‌‌پیچد، فقط در تهران برج مانع وزش باد می‌شود. اینها حرفهای کهنه شده است و با علم روز مطابق نیست. کشوری که دستورالعمل آن افزایش جمعیت و تشویق به رشد جمعیت است، مدیرانش نمی‌توانند از افزایش جمعیت شهری واهمه داشته باشند بلکه باید برای آن برنامه داشته باشند. روش از بین بردن آلودگی هوا کار کارشناسی می‌‌‌خواهد؛ برج‌سازی دلیل آلودگی هوا نیست و مانع هم نیست.
محمدرضا اسلامی: در خارج از ایران دو تجربه درخور توجه وجود دارد. برای مثال مرکز شهر توکیو ۴۳ ساختمان بالای ۲۰۰ متر را در خود جای داده است و بر اساس تعریف قدیمی ساختمان بلندمرتبه که ۱۵۰ متر بود، ۱۹۰ تا ساختمان بالای ۱۵۰ متر دارد. تمامی این ساختمان‌ها دفاتر شرکت‌هایی مثل پاناسونیک، سونی، توشیبای سابق، تویوتا و هوندا هستند. اگر مکان مناسبی برای این ساختمان‌ها در نظر گرفته نشود آنها باید کجا مستقر شوند. از طرفی افزایش قیمت در آنجا مطرح نمی‌شود، چرا که عامل تعیین‌کننده قیمت‌ها مکانیزم بازار آزاد است. منهتن نیز به شکل متراکم همین تجربه را دارد. اساس وجود چنین مناطقی برای بلندمرتبهسازی لازمه داشتن شرکت‌های بزرگ اقتصادی است و ما باید این هدف را در نظر بگیریم.
