تولیدکنندگان مسکن درباره «ضوابط ضدرونق» در رکود سنگین بازار هشدار دادند
شرکت‌های ساختمانی زیر آوار مالیاتی
انبوهسازان و فعالان ساختمانی در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد»: دولت به جای مسکنسازی، موانع مسکنسازی را از مسیر بخشخصوصی بردارد
از ابتدایی‌‌‌ترین طرح‌‌‌هایی که در این زمینه نیز مطرح شد طرح نهضت ملی مسکن با هدف خانه‌‌‌دار کردن اقشار ضعیف و مستاجران جامعه بود. بر این اساس قرار شد در چهار سال ریاست جمهوری رئیسی سالی۴ میلیون مسکن در کشور ساخته شود. این در حالی است که تیراژ شروع به ساخت، تاکنون کمتر از یک میلیون واحد بوده است.
خروج سازندگان حرفهای با سیاست‌‌‌های مالیاتی
در همین راستا یک فعال ساختمانی در پاسخ به اینکه چرا دولت سیزدهم در تولید مسکن و اجرای طرح نهضت ملی مسکن موفق عمل نکرده است، گفت: اولین مشکلی که دولت در خصوص عدم‌توانایی برای تعهدات خود در خصوص مسکن ملی با آن مواجه شده، این است که خود دولت از ابعاد تعهدی که به مردم اعلام کرده است، مطلع نبود. به عبارتی دولت نمی‌‌‌دانست که تعریف یک میلیون واحد مسکن در سال چه مفهومی دارد.
سعید آسویار با بیان این مطلب افزود: دومین مشکل این بوده که دولت ابزار لازم برای احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال را نداشته است. مساله سوم این است که دولت با مقوله قوانین این حوزه به هیچ وجه آشنایی نداشته است.
وی ادامه داد: موضوع چهارم این است که هیچ‌کدام از دستگاه‌‌‌های دست‌‌‌اندرکار دولتی با این تصمیم دولت درجهت ساخت مسکن ملی به خط نیستند. مساله پنجم این است که هر کدام به صورت جزیره‌‌‌ای برای خودشان تصمیم‌گیری و اقدام می‌کنند. مساله ششم، گزارش‌‌‌های غلطی است که همه این سازمان‌ها و ارگان‌‌‌ها به بالادستی‌‌‌های خود می‌دهند. مدیران صرفا برای اینکه روزمه‌‌‌ای برای خود ایجاد کنند، عمل می‌کنند و گزارشی که بعد از آن پاسخگو باشند، در سیستم وجود ندارد. به عنوان مثال یک سازمان اعلام می‌کند که کلیه املاک خود را در اختیار طرح نهضت ملی مسکن قرار می‌دهد، سپس در جلسه مشترک، در قبال این ادعا تعهد می‌دهد و حتی صورت‌جلسه می‌کند، اما وقتی که خواسته‌‌‌های آنها اجابت می‌شود، فراموش می‌کنند که چه تعهداتی در قبال آن صورت‌جلسه داده‌‌‌اند.
این فعال ساختمانی در عین حال با انتقاد از رویه دولت در بخش سیاست‌‌‌های مالیاتی افزود: مساله مهم که به سازندگان بر‌می‌‌‌گردد، سیاست‌‌‌های غلط اقتصادی، خصوصا «سیاست‌‌‌های غلط مالیاتی» است. سیاست‌‌‌های غلط مالیاتی باعث شده که بخش حرفهای سازندگان مسکن کم‌کم از این بازار خارج شوند. یعنی همه سازندگان عملا به دنبال نقدکردن سرمایه، تجهیزات، وسایل و زمین‌‌‌های خود هستند تا از حوزه ساخت‌وساز خارج شوند و به حوزه دلالی مسکن، دلالی تجاری، مهاجرت یا ساخت‌وساز در کشورهای هدف همسایه روی آورده‌‌‌اند. این اتفاق باعث می‌شود که ۵۰ سال دیگر طول بکشد تا دولت و مردم به تجربیاتی که طی چند سال اخیر در این بخش برای این حوزه ایجاد شده، بتوانند دوباره دسترسی پیدا کنند.
وی تاکید کرد: شرکت‌های ساختمانی می‌‌‌دانند مشارکت در ساخت این پروژه‌‌‌ها به جز دردسر و مشکلات متعدد، حاصلی برای شرکت‌های ساخت‌وساز به همراه نخواهد داشت.
آسویار همچنین در خصوص راهکار پیشنهادی برای کمک به تولید مسکن و تقویت بخش عرضه مسکن در کشور اظهار کرد: اولین درخواست ما این است که دولت و مسوولان دولتی هر چه کمتر می‌توانند مصاحبه کنند. یعنی کاری را که نباید بکنند، انجام ندهند. سابق بر این به یکسری از افراد خدمات می‌‌‌دادند تا این افراد کار نشد را انجام دهند. بعدها تبدیل به این شد که یکسری خدمات و هزینه‌‌‌ها باید صرف می‌‌‌شد تا کاری را که باید انجام دهند؛ انجام دهند. اکنون سیستم دولت و توابع آن به حالتی درآمده که باید خدماتی را بدهیم تا کاری را که نباید انجام دهند، انجام ندهند.
وی تصریح کرد: حرف ما این است که در بخش مسکن ۹۵درصد اراضی و زمین‌‌‌های شهری در اختیار مالکان خصوصی یعنی مردم، روستاییان، شهرنشینان و آحاد بخش خصوصی است و تنها ۵درصد از این املاک در دست دولت و نهادهای وابسته به دولت است. بنابراین این بخش‌‌‌های دولتی نمی‌توانند با ۵درصد سهم خود، بازار مسکن را کنترل کنند. ضمن اینکه کنترل هر بازاری به همان نسبت، پاسخ معکوس می‌دهد.
آسویار تصریح کرد: این تصور که بازار مسکن توسط سیاستگذاری دولت قابل کنترل است، خارج از دسترس است. فقط کافی است که دولت موانع را از راه تولید مسکن کم کند؛ از جمله اینکه زمان صدور پروانه را کاهش دهد، نرخ عوارض شهرداری، هزینه آب و برق و گاز را کاهش دهد و همه پول‌‌‌هایی را که می‌‌‌خواهد از بابت عوارض و فیش‌‌‌ها دریافت کند، در مرحله پایان کار و پس از بهره‌‌‌برداری به صورت اقساطی از خریداران دریافت کند.
وی با انتقاد شدید از رشد قابل‌توجه هزینه عوارض ساختمانی افزود: دولت شعار می‌دهد که می‌‌‌خواهد مسکن را ارزان کند، از آن طرف می‌‌‌بینیم که عوارض شهرداری را تا ۶۰درصد افزایش می‌دهند که این افزایش قیمت در بازه زمانی اسفند پارسال تا اردیبهشت ماه امسال غیرمنطقی است. سوال این است که این پول‌‌‌ها در کجا هزینه می‌شود. ما که خدمات اضافه‌ای مثل ساخت پارکینگ و خیابان را در شهر نمی‌‌‌بینیم. هم اکنون شهرداری تهران مبلغ کلانی را بابت پارکینگ دریافت می‌کند. طبق قانون باید از محل این درآمد پارکینگ بسازند، اما این پول را در یک سرفصل دیگری فرضا با عنوان فضای سبز یا برای مجالس خاص و امور فرهنگی هزینه می‌کنند. هزینه‌کرد این پول‌‌‌ها در چنین مواردی مورد قبول هیچ کسی نیست. مردم این پول‌‌‌ها را می‌‌‌پردازند تا از خدمات آنها در سطح شهر بهره‌‌‌مند شوند. وی درخصوص انتظارات از دولت برای افزایش تولید مسکن در کشور گفت: خواهش ما این است که در جهت تسریع تولید مسکن در کشور، نرخ مالیات، قوانین و عوارض به نفع سازنده کاهش پیدا کند که درنهایت سود آن به بهره‌‌‌برداران و مردم خواهد رسید. دولت قیمت همه کالاهای ساختمانی را به دلیل افزایش نرخ مالیات گران کرده است. قیمت پروفیل امسال در مقایسه با سال قبل ۳۰درصد افزایش یافته، در حالی که قیمت آهن در بازار جهانی رو به پایین بوده است.
آسویار همچنین درباره صحت اخبار مسکن ملی در خصوص تامین زمین و وضعیت ساخت‌وساز این واحدها بیان کرد: واقعیت مسکن ملی این است که پروژه‌‌‌های این طرح در حد چند استان و در چند پروژه خلاصه شده که جمع آنها به ۱۰۰هزار واحد نمی‌‌‌رسد. این اخبار درست است، اما ۱۰۰هزار واحد مسکونی که طی دو تا سه سال گذشته شروع شده، هیچ‌کدام به بهره‌‌‌برداری نرسیده است. وقتی صحبت از ساخت یک میلیون مسکن در سال می‌شود، پس ماهانه حداقل باید ۵۰هزار واحد افتتاح شود. دوستان حتی ماهانه هزار واحد مسکن هم نتوانسته‌اند افتتاح کنند.
زیرساخت‌‌‌های تولید انبوه صنعتی لازم را نداریم
رئیس انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان هم در این رابطه گفت: طبیعی است که دولت سیزدهم به هدف‌‌‌گذاری انجام‌شده دست پیدا نکرده است.
عبدالرضا فرید‌نایینی، مدیرعامل شرکت ساختمانی دبله درخصوص عملکرد دولت با گذشت دو سال از عمر آن در بخش تولید مسکن گفت: درواقع در برنامه تولید مسکن از جمله نهضت ملی مسکن، دولت شکست خورده است.
وی افزود: یک وجه از مسکن ملی این است که در طرح نهضت ملی مسکن دولت از صنعتیسازی مسکن حمایت می‌کند و وام تخصیص‌یافته به واحدهای مسکونی را هم برای صنعتی‌‌‌سازی‌‌‌ها افزایش داده است و حمایت خود را هم به این ترتیب اعلام کرده است. اما در واقع ما زیرساخت‌‌‌های لازم را برای صنعتی شدن در اختیار نداریم و تا وقتی که این زیرساخت‌‌‌ها آماده نشوند، نمی‌توانیم یک توسعه صنعتی پایدار داشته باشیم.
فرید‌نایینی تاکید کرد: ما بارها این کمبودها را مطرح کرده‌‌‌ایم، اما متاسفانه دولت برنامه‌‌‌های میان‌مدت و بلندمدت را ضمن استقبال از آنها، هیچ گاه پیگیری نکرده است. دولت همه امور را در قالب اقدامات اضطراری و برنامه‌‌‌های کوتاه‌مدت تعقیب می‌کند. در این رابطه نیازمند طرح جامع توسعه صنعتی هستیم. طی دو دهه گذشته ما در این مورد با دولت صحبت و مذاکره می‌‌‌کنیم، اما هنوز این امر انجام نشده است.
وی با انتقاد از اینکه نظام فنی و اجرایی ما یک نظام سنتی است، افزود: این نظام باید با تولید صنعتی ساختمان سازگار شود که نشده است. مبحثی به نام مبحث ۱۱ مقررات ملی ساختمان داریم که مربوط به تولید صنعتی ساختمان است و این مبحث هم عملا کارآمد نیست و مملو از اصطلاحات و تحلیل‌‌‌های نابجاست و کمکی به توسعه صنعتی ساختمان نمی‌‌‌کند.
این صنعتی‌ساز مسکن تاکید کرد: درواقع این بخشی که مربوط به توسعه صنعتی ساختمان است و وقتی ما راجع به تولید ۴ میلیون واحد مسکونی در کشور صحبت می‌‌‌کنیم، روش تولید درواقع روش تولید انبوه صنعتی است. اما زیرساخت‌‌‌های لازم را برای این منظور در اختیار نداریم و دولت هم در این زمینه مسوول هیچ اقدامی نیست. بنابراین از اکنون مشخص است که ما قادر نخواهیم بود در این طرح بزرگ و کلان، صنعتیسازی ساختمان را ریل‌‌‌گذاری کنیم.
وی در پاسخ به اینکه آیا شرط موفقیت نهضت ملی مسکن را می‌توان توسعه صنعتیسازی ساختمان در نظر گرفت، گفت: این یک وجه بسیار مهم است. اما باید گفت پروژه‌‌‌ها اصولا سه رکن دارند که شامل رکن مالی، رکن فنی و رکن حقوقی است. رکن فنی یکی از سه رکن اصلی موفقیت پروژه‌‌‌ها محسوب می‌شود. ما در رکن فنی آمادگی لازم را برای توسعه صنعتی نداریم. بنابراین مباحثی که درباره صنعتی شدن ساختمان‌‌‌ها مطرح می‌شود، مباحث صوری است و به نتیجه نمی‌‌‌رسد؛ همان‌طور که در مسکن مهر هم به نتیجه نرسید.
تولید مسکن با تقویت بخش خصوصی
همچنین جعفر خزاعی‌سرچشمه، فعال ساختمانی درباره میزان موفقیت دولت در ساخت مسکن ملی در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در هیچ کجای دنیا دولت به این شکل عمل نمی‌‌‌کند که خود وارد عمل شود، مسکن بسازد و به مردم تحویل بدهد. ساخت مسکن کار بخش خصوصی است. در تمام دنیا این موضوع بارها امتحان شده است. در کشورهایی که دولت‌‌‌ها مثل کشور ما در بخش اقتصادی اختیار تمام مسائل را برعهده داشته‌‌‌اند، این امر بارها امتحان و درنهایت ثابت شده که دولت‌‌‌ها توانایی ساخت مسکن موردنیاز مردم را ندارند.
وی ادامه داد، این بخش خصوصی است که باید وارد عمل شود؛ البته با یک برنامهریزی که دولت و مجلس تدوین می‌کند و در آن نظارت اعمال می‌شود و تقویت بخش خصوصی هم در آن دیده شده است. اگر به این موارد عمل شود، بخش خصوصی می‌تواند مسکن موردنیاز مردم را بسازد و تحویل دهد.
خزاعی‌سرچشمه تاکید کرد: این همان روندی است که در کشورهای نزدیک و همسایه مثل ترکیه طی شده است. هرچند ایراداتی وجود دارد و نظارت‌‌‌ها در این زمینه ضعیف بوده است، اما به هر حال مسکن موردنیاز مردم به وسیله بخش خصوصی ساخته و تحویل شده است. در دو سال گذشته بارها مطرح کرده‌ام که دولت توان انجام این طرح را ندارد و نخواهد توانست آن را به سرانجام برساند؛ چون نه توان و نه بودجه و نه نیروی انسانی موردنیاز آن را در اختیار ندارد.
این فعال ساختمانی یادآور شد: البته در حال حاضر ساخت و تولید مسکن برای بخش خصوصی هم دشوار و سخت شده است؛ چون بخش خصوصی هم ضعیف شده، هم بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌‌‌ها از کشور خارج شده است و مهم‌تر از همه موارد، این است که ثبات اقتصادی در کشور ما وجود ندارد. در نتیجه سرمایه‌گذاران اطلاعات کافی و پیش‌بینی‌شده‌ای از آینده پیش روی خود ندارد و به همین دلیل نه می‌توانند برنامهریزی کامل داشته باشند و نه اینکه سرمایه‌گذاری انجام دهند.
وی بیان کرد: در تهران و اطراف تهران، آنچه در حوزه طرح نهضت ملی مسکن شاهدیم و همکاران ما در این طرح مشارکت کرده‌اند و قراردادهایی با آنها بسته شده که در این قراردادها هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی ۴ میلیون و ۷۵۰هزار تومان قید شده است، اکنون با توجه به تورمی که در حوزه تولید ایجاد شده، پیمانکاران و انبوهسازان توان اجرای این طرح‌‌‌ها را با قیمت مذکور ندارند که درنهایت باعث می‌شود پروژه متوقف شود.
خزاعی‌سرچشمه بیان کرد: از آن طرف دولت به آنها فشار وارد می‌کند که باید به قرارداد خود عمل کنند؛ اما به دلیل اینکه ساخت‌وساز با این رقم توجیه اقتصادی ندارد، پروژه متوقف می‌شود و بعد از مدت‌‌‌ها اگر قیمت قراردادها مشمول تعدیل شود، انبوهساز می‌تواند آن را به اتمام برساند که آن هم به صورت قطعی قابل پیش‌بینی نیست. همه اینها در انجام پروژه‌‌‌هایی که باید ساخت‌وساز آنها به سرعت پیش برود خلل ایجاد می‌کند.
این انبوهساز درباره راهکار پیشنهادی برای تسریع در اجرای نهضت ملی مسکن تصریح کرد: همان‌طور که بارها گفته شده، برنامه مدون و قابل اجرا نیاز است که در آن بتوانند از انبوهسازان و سازندگان نظرخواهی کنند؛ نه اینکه دولتمردان در اتاقی دربسته برنامه‌ای را طراحی کنند که قابلیت اجرایی نداشته باشد.
خزاعی‌سرچشمه در پایان خاطرنشان کرد: باید نظرات بخش خصوصی را اتخاذ کنند و برنامه‌ای توسط مجلس و دولت نوشته شود که در آن برنامه بخش خصوصی تقویت شود، از اختیار عمل برخوردار باشد، همچنین از طرف دولت و مجلس نظارت شود که بخش خصوصی به تدریج تقویت شود و بتواند جوابگوی ساخت و تولید مسکن در کشورمان باشد.
عرضه مسکن به کمترین میزان در سال
احمد محبی تولید‌‌‌کننده مصالح فونداسیون نیز در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد»، با بیان اینکه دولت باید اعلام کند در بخش مسکن شعارگونه رفتار کرده است خاطرنشان کرد: عرضه محصولات ما طی سال‌های اخیر به کمترین میزان خود رسیده و بخش اعظمی از انبوهسازان خرد و کوچک‌مقیاس‌‌‌ها دست نگه داشتند تا ببینند در آینده نزدیک چه اتفاقی رخ خواهد داد.
محبی خاطرنشان کرد: بر اساس اعلام سازمان نظام مهندسی هزینه ساخت ۷ گروه ساختمانی در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال گذشته ۳۸ تا ۴۸درصد افزایش یافته و نسبت به سال ۱۴۰۰ دو برابر شده است.
به گفته وی در سال ۱۴۰۰ هزینه ساخت‌وساز هر مترمربع بنای ساختمان‌‌‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه متری ۳ میلیون تومان و ساختمان ۱۶ طبقه به بالا متری ۵ میلیون تومان بود. در قیمت‌های جدید این ارقام برای سال ۱۴۰۲ بیش از ۱۰ میلیون تومان لحاظ شده است. امروز با گذشت دو سال از عمر دولت سیزدهم، بهای خرید مسکن و اجاره چند برابر شده است و در تهران قیمت خانه‌‌‌های کوچک با عمر بالا در مناطق متوسط به ۵ میلیارد تومان رسیده است.
