رویای «یک میلیون مسکن»
اینکه نیاز واقعی جامعه ایران چه تعداد مسکن است خود بحث دیگری است؛ ولی با فرض اینکه چنین تقاضایی وجود دارد، بحث این است که آیا امکان تولید ۴ میلیون مسکن در ۴ سال دوره ریاست‌جمهوری آقای رئیسی وجود دارد یا خیر؟ در این مقاله سعی می‌شود به این سوال پاسخ داده شود و نتیجه‌گیری می‌شود که اگر روش ورود دولت به این مساله به‌کارگیری روش‌های تجربه‌شده، علمی و متکی به مردم باشد، امکان عرضه یک‌میلیون مسکن در سال وجود دارد؛ ولی اگر از روش‌هایی مثل مسکن مهر یا مسکن ملی استفاده شود، امکان تحقق این رویا بسیار ضعیف است.
بخش اول- مروری بر وضعیت بخش مسکن در ایران
۱- شاخص دسترسی به مسکن:
در اقتصاد مسکن شاخصی تحت عنوان شاخص دسترسی به مسکن یا طول سال‌های انتظار برای خرید یک واحد مسکونی این‌طور تعریف می‌شود که اگر یک خانوار کل درآمد خود را کنار بگذارد، بعد از چند سال می‌تواند یک خانه بخرد؟ فرض کنید یک نفر ماهی ۱۰ میلیون تومان درآمد دارد، در این صورت درآمد سالانه او ۱۲۰میلیون تومان می‌شود. حال اگر فرض کنیم قیمت یک آپارتمان ۴/ ۲ میلیارد تومان باشد، در این صورت این خانوار برای دسترسی به مسکن باید ۲۰ سال درآمد خود را کنار بگذارد. براساس مطالعات صورت‌گرفته در حال حاضر متوسط طول دوره انتظار برای خرید مسکن حدود ۷۵متری برای کل جامعه ایران بالای ۳۴ سال است. اگر بخواهیم وضعیت دوره انتظار را برای دهک‌های مختلف درآمدی حساب کنیم، در این‌صورت دهک اول (فقیرترین) باید ۱۴۳ سال درآمد خود را کنار بگذارد تا بتواند یک آپارتمان ۷۵مترمربعی را خریداری کند. این شاخص برای دهک دهم (ثروتمندترین) فقط ۱۱ سال است. در مورد دهک چهارم طول دوره انتظار ۵۲ سال است. در مجموع وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در ایران بسیار نگران‌کننده است و باید در جهت کوتاه کردن دوره انتظار قدم برداشت.
۲- سهم اجاره‌نشینی در ایران:
در اوایل انقلاب اسلامی حدود ۷۵ درصد از مسکن‌های ایران ملکی و ۱۵ درصد نیز اجاری بود. در حال حاضر سهم مسکن ملکی به حدود ۵۵درصد و سهم مسکن اجاری به حدود ۳۵درصد رسیده است. در شهر تهران که شاهد بالاترین سهم اجاره‌نشینی در ایران هستیم، حدود ۵/ ۴۷درصد خانه‌ها اجاری هستند؛ سهم اجاره‌نشینی در کشورهای صنعتی به بالای ۷۰درصد نیز می‌رسد.
به‌طور کلی در کشورهایی که سهم اجاره‌نشینی بالاست، امکان حل مشکل مسکن آسان‌تر است؛ به‌طور مثال زوج‌های جوان برای تشکیل خانواده اگر قرار باشد از طریق تملک به مسکن دسترسی پیدا کنند، ممکن است از ازدواج منصرف شوند؛ درحالی‌که اگر پرداخت اجاره برای آنان میسر باشد به راحتی می‌توانند به مسکن دسترسی پیدا کنند.
بنابراین سوالی که مطرح است این است که با فرض وجود واحدهای مسکونی استیجاری به اندازه کافی آیا اجاره‌‌نشینان به راحتی از عهده پرداخت اجاره برمی‌آیند؟ در یک مطالعه که در سال ۱۳۹۵ در این رابطه صورت گرفت مشخص شد از تعداد ۲/ ۱۸میلیون خانوار شهری تعداد ۶/ ۶میلیون نفر اجاره‌نشین هستند که از این تعداد حدود ۳/ ۲میلیون نفر برای پرداخت اجاره نیازمند حمایت هستند (۳۵ درصد). درصد خانوارهای اجاره‌نشین نیازمند حمایت در تهران حدود ۴۳درصد است؛ زیرا در تهران هزینه اجاره بالاتر است. بنابراین خانوارها باید بخش بیشتری از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره مسکن کنند.
۳- سهم هزینه اجاره مسکن در کل هزینه خانوارهای شهری:
در مطالعه‌ای که در سال ۱۳۹۷ صورت گرفت سهم هزینه اجاره مسکن نسبت به کل هزینه‌های خانوارهای شهری برای دهک اول جامعه (فقیرترین) نزدیک به ۴۹درصد، دهک پنجم (متوسط درآمدها) حدود ۳۲درصد و دهک دهم (ثروتمندان) حدود ۳۳درصد بوده است.
حالت ایده‌آل برای یک خانوار این است که بیش از ۳۰درصد درآمد خود را صرف پرداخت اجاره نکند. در غیر این صورت باید از سهم هزینه‌های دیگر مثل خوراک، پوشاک و... بکاهد که عواقب بدتری مثل سوءتغذیه را به همراه می‌آورد.
۴- تحولات قیمتی مربوط به یک مترمربع آپارتمان در تهران:
در مرداد ۱۳۹۵، قیمت متوسط یک مترمربع آپارتمان در تهران ۲/ ۴میلیون تومان بود. در مرداد ۱۴۰۰ قیمت متوسط یک مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۱/ ۳۱میلیون تومان رسیده است.
اگر بخواهیم قیمت دلاری یک مترمربع آپارتمان در تهران بین مرداد ۱۳۹۵ و مرداد ۱۴۰۰را مقایسه کنیم به یک نتیجه عجیب می‌رسیم؛ در طول این چند سال تقریبا قیمت مسکن (هر مترمربع) حول و حوش میانگین ۱۲۰۰دلار ثابت بوده است.
این پدیده بیانگر این است که مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در جامعه نگریسته می‌شود و در این دوره با کاهش ارزش پول ملی، قیمت مسکن به ریال خود را با افزایش قیمت ارز، بازتنظیم کرده است.
این پدیده در کلیه شهرهای ایران نیز مشاهده می‌شود.
۵- بررسی شاخص حباب قیمتی مسکن:
در اقتصاد مسکن، یکی از شاخص‌های مهم بازار مسکن، نسبت میانگین قیمت مسکن به اجاره بهای سالانه آن است.
این نسبت در شهر تهران بین مرداد ۱۳۹۵ تا مرداد ۱۴۰۰ از مقدار ۱۸ به ۳۴ افزایش یافته است. به عبارت دیگر میزان رشد قیمت مسکن نسبت به میزان رشد اجاره آن بیشتر بوده است.
در اینجا نیز مشاهده می‌شود به‌دلیل اینکه مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است، بسیاری از سرمایه‌گذاران در مواجهه با کاهش ارزش پول ملی در این دوره، برای حفظ ارزش پول خود روی مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند. به عبارتی در کنار عده‌ای که برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید ارز و طلا مبادرت کرده‌اند، عده‌ای نیز مبادرت به خرید مسکن و ذخیره‌سازی آن کرده‌اند.
تحلیل دقیق این پدیده در سیاستگذاری مناسب برای مسکن فوق‌العاده اهمیت دارد. به عبارت دیگر ممکن است سیاستگذار افزایش قیمت مسکن (و اجاره) را ناشی از کاهش عرضه مسکن بداند و به دنبال ساخت‌وساز جدید برآید؛ درحالی‌که در خود تهران هم‌اکنون بیش از ۴۵۰ هزار مسکن خالی وجود دارد، در چنین شرایطی درمان کاهش ارزش پول ملی، بسیار موثرتر از افزایش عرضه مسکن عمل می‌کند. ثابت بودن ارزش یک مترمربع مسکن به دلار این نظریه را تقویت می‌کند.
جمع‌بندی بخش اول
جامعه ایران از سال ۱۳۵۵ که بیش از ۷۶درصد خانه‌ها از نوع ملکی بوده و فقط ۱۵درصد خانه‌های استیجاری وجود داشته در حال تحول به سمت افزایش سهم خانه‌های استیجاری به بالای ۵۰درصد است (کاهش سهم خانه‌های ملکی به ۴۱درصد و بقیه خانه‌ها که سازمانی و رایگان یا اظهار نشده است). افزایش قیمت مسکن و اجاره در سال‌های اخیر بیش از اینکه ناشی از کاهش عرضه مسکن باشد، ریشه در افزایش تقاضای مسکن با هدف سرمایه‌گذاری (و جلوگیری از کاهش ارزش دارایی) بوده است. اگر برای این پدیده فکری نشود، معلوم نیست برای حل مشکل مسکن بتوان کار موثری انجام داد.
بخش دوم- مروری بر سیاستگذاری مسکن در جهان و ایران
۱- سیاستگذاری مسکن در جهان:
در اقتصادهای غیردولتی (غیرمتمرکز) راه‌حل مشکل مسکن با سه روش دنبال می‌شود:
۱-۱- برای دهک‌های بالای درآمدی (پولدارها): دولت سیاستگذاری خاصی انجام نمی‌دهد. این خانوارها با قدرت خرید بالایی که دارند، هر خانه‌ای را که مناسب ببینند از بازار خریداری می‌کنند. خرید آنها می‌تواند نقدی یا همراه با تسهیلات بانکی باشد؛ ولی در هر دو صورت این خانوار قدرت خرید مسکن را در اختیار دارند.
۲-۱- برای دهک‌های متوسط درآمدی: برای این گروه، سیاستگذاری غالب این است که قدرت خرید این خانوارها از طریق ارائه تسهیلات بانکی تقویت شود.
به‌طور مثال تسهیلات بانکی ممکن است شامل ۸۰ درصد تا ۱۰۰ درصد مبلغ خرید مسکن باشد.
در بعضی از کشورها اگر زوجی برای اولین بار خانه می‌خرند و مسکن خریداری‌شده زیر ۸۰ مترمربع باشد، در این صورت تا ۹۵درصد مبلغ خرید می‌توانند تسهیلات بانکی دریافت کنند؛ ولی اگر مسکن خریداری بزرگ‌تر از ۸۰ مترمربع باشد یا خریدار جزو مسکن اولی‌ها نباشد، ممکن است میزان تسهیلات تا ۷۰درصد کاهش یابد. در ضمن میزان قسط بازپرداخت تسهیلات مسکن در این کشورها به‌گونه‌ای تنظیم می‌شود که میزان قسط ماهانه بیش از ۳۰درصد درآمد خانوار (مجموع درآمد زن و شوهر) نباشد. به عبارت دیگر در این روش ممکن است بازپرداخت تسهیلات مسکن حتی تا ۳۰ سال هم طول بکشد و تا موقعی که اقساط تسهیلات به طور کامل پرداخت نشده باشد، خانه در رهن بانک باقی می‌ماند. در بازدیدی که از آفریقای جنوبی داشتم مشاهده کردم در آنجا بانک‌ها در یک دوره‌ای (قبل از بحران اقتصادی ۲۰۰۸) به میزان ۱۰۵درصد مبلغ خرید خانه تسهیلات می‌دادند که ۵درصد اضافی هم برای مخارج جنبی از قبیل بازرسی فنی و حقوقی و هزینه انتقال بود.
این روش در ایران نیز توسط بانک مسکن طی ۶ دهه گذشته دنبال می‌شده است و این بانک تنها بانک ایرانی بوده که برای خرید مسکن تسهیلات می‌داده است. البته بانک مسکن محدودیت منابع داشته، بنابراین به تعداد کم متقاضیان پاسخ می‌داده و از طرفی درصد کمی از مبلغ خرید (حداکثر ۴۰ درصد) را تامین می‌کرده است.
بنابراین چالش اصلی تامین مسکن این گروه، فراهم بودن تسهیلات بانکی مورد نیاز است که اگر این مشکل حل شود با استفاده از ظرفیت بخش‌خصوصی می‌توان عرضه مسکن را به هر تعداد که نیاز باشد، افزایش داد. از طرف دیگر خانوارها باید قدرت بازپرداخت تسهیلات را داشته باشند. به‌طور کلی اگر میزان باز پرداخت ماهانه بیش از ۳۰ درصد درآمد خانوار نباشد، آمادگی در خانوارها برای انتخاب این روش بالا خواهد بود.
۳-۱- برای دهک‌های پایین (کم‌درآمدها): در این گروه حتی خانوارها اگر ۵۰ درصد درآمد خود را کنار بگذارند، باز هم نمی‌توانند از عهده بازپرداخت تسهیلات بانکی برآیند و صاحب خانه شوند و باید راهکار دیگری برای آنها پیش‌بینی شود. به‌طور مثال بنیاد مسکن در شهر واوان در نزدیکی تهران با استفاده از کمک‌های حساب ۱۰۰ امام و همچنین خیرین بخش خصوصی، مبادرت به تامین مسکن برای گروهی از کم‌درآمدها کرد. در این پروژه اقساط ناچیزی توسط خریداران پرداخت می‌شد؛ ولی نکته مهم این بود که برای کاهش هزینه مسکن، ساخت واحدهای مسکونی این پروژه حداکثر ۵۴ مترمربع بود (۳۵ مترمربعی هم وجود داشت). برای طراحی مسکن از بهترین معماران کشور استفاده شد تا آپارتمان‌هایی کوچک، زیبا و کارآمد ساخته شود.
راهکار دیگر کمک به گروه‌های کم‌درآمد جامعه این است که اگر تملک امکان‌پذیر نیست به راهکار مسکن استیجاری پرداخته شود. به‌طور مثال در انگلستان و خیلی از کشورهای اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم، شهرداری‌ها مبادرت به تهیه مسکن اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد کردند که توانست مشکل گروه‌های کم‌درآمد را رفع کند.
راهکار دیگر برای این گروه درآمدی این است که از کمک مالی دولت و شهرداری استفاده کنند تا متقاضیان همراه با پولی که خودشان دارند یک مسکن حداقلی را اجاره کنند.
۲- تجربه جمهوری اسلامی ایران:
ایران برای تامین مسکن گروه متوسط درآمدها دو پروژه بزرگ ساخت مسکن را تحت عنوان مسکن مهر به ظرفیت حدود ۲/ ۲ میلیون آپارتمان و مسکن ملی به ظرفیت ۴۰۰ هزار آپارتمان شروع کرد. پروژه مسکن مهر از سال ۱۳۸۹ شروع شد و در سال ۱۳۹۹ خاتمه پیدا کرد. به عبارت دیگر این پروژه حدود ۱۰ سال طول کشید یعنی هر سال به طور متوسط ۲۲۰ هزار مسکن تولید شد.
مشکل مسکن مهر شیوه تامین مالی آن بود که دولت از طریق استقراض از بانک مرکزی توانست تسهیلات دولتی در اختیار پروژه قرار دهد و به‌دلیل افزایش تورم از محل استقراض از بانک مرکزی و عدم قابلیت توسعه این روش برای بار دوم، شیوه مسکن مهر نتوانست ادامه پیدا کند.
مسکن ملی نیز کم و بیش از همان روش مسکن مهر استفاده کرد؛ با این فرق که شیوه تامین مالی آن استقراض مستقیم از بانک مرکزی و استفاده از پول پرقدرت و تورم‌زا نبود، بلکه از منابع بازگشتی اقساط بازپرداخت مسکن مهر استفاده کرد که چون این منابع نیز محدود بودند، بنابراین تعداد محدودی از مسکن ملی در دستور کار قرار گرفت.
در کنار روش‌های مسکن مهر و مسکن ملی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از روش‌های پیشرفته‌تری در توسعه مسکن در سال‌های اخیر استفاده کرده است.
روش بنیاد مسکن برای توسعه مسکن روستایی و همین‌طور بازسازی مساکن زلزله‌زده و سیل‌زده این است که به صاحب مسکن تسهیلات ارزان‌قیمت با سود بانکی ۵درصد ارائه می‌کند. بنیاد مسکن مسوولیت سیاستگذاری در مسکن روستایی و همچنین مسکن شهری در شهرهای زیر ۱۰۰هزار نفر را به عهده دارد. در سال گذشته بنیاد مسکن برای هر واحد مسکونی ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات می‌داده که قرار است در سال آتی به ۲۵۰ میلیون تومان افزایش دهد. تسهیلات بانکی متناسب با پیشرفت فیزیکی احداث مسکن پرداخت می‌شود و بنیاد مسکن نظارت بر پیشرفت کار را به عهده دارد. این شیوه توسط بانک‌های تجاری کشور نیز در سال‌های گذشته دنبال می‌شده است.
در سال‌های اخیر بنیاد مسکن حدود ۵/ ۲میلیون در مناطق روستایی، شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر و همچنین مناطق زلزله‌زده و سیل‌زده احداث کرده است که رکورد قابل توجهی است. ظاهرا قرار است از مجموع یک‌میلیون مسکن مورد تعهد دولت، به میزان ۴۰۰ هزار آن توسط بنیاد مسکن (۲۰۰ هزار برای روستاها و ۲۰۰ هزار برای شهرهای زیر صدهزار نفر) دنبال شود و بقیه ۶۰۰ هزار واحد در شهرهای بزرگ با روش‌های مسکن مهر و مسکن ملی انجام شود.
۳- جمع‌بندی
به نظر می‌رسد اگر روش‌های ساخت واحدهای مسکونی مورد تعهد دولت از روش‌های متمرکز دولتی (مسکن مهر) به روش‌های غیرمتمرکز مبتنی بر امکانات بخش‌خصوصی و بانک‌ها (روش بنیاد مسکن) تغییر کند، می‌توان هدف‌گذاری یک‌میلیون مسکن را عملی کرد (با فرض اینکه نیاز باشد- البته در روش غیرمتمرکز امکان هدف‌گذاری اشتباه نیز حذف می‌شود؛ چرا که اگر واحدی متقاضی نداشته باشد، شروع نمی‌شود).
مطالب فوق از دید گلوگاه تامین مالی مسکن بود؛ ولی چالش دیگر تامین یک میلیون مسکن در سال در گلوگاه فنی و تدارکات قرار دارد. واقعیت این است با هدف‌گذاری یک‌میلیون مسکن (با فرض حل مشکل تامین مالی) مشکل تدارکات مصالح ساختمانی به ویژه فولاد و سیمان از اهمیت بالایی برخوردار است. اگر به‌طور مثال میزان فولاد کشور (با توجه صادرات) نتواند نیاز کشور را برای این پروژه حل کند، برای حل آن باید مبادرت به واردات کرد، در غیر این‌صورت قیمت مصالح افزایش می‌یابد.
نکته دیگر تامین زیرساخت‌های لازم برای احداث یک‌میلیون مسکن است. به طور مثال زمین مناسب، تامین آب و برق و... که اگر این قسمت متناسب با هدف‌گذاری یک‌میلیونی جلو نرود، کل هدف با مشکل مواجه می‌شود.
دولت اگر از ظرفیت‌های بخش‌خصوصی استفاده کند و با احداث شهرک‌های اقماری توسعه مسکن را برنامه‌ریزی کند، امکان دستیابی به هدف یک‌میلیون مسکن وجود دارد؛ ولی روش مسکن مهر و مسکن ملی از تحرک کافی برای رسیدن به هدف یک‌میلیون مسکن در سال برخوردار نیست و نه تنها امکان دستیابی به هدف یک میلیون مسکن در سال را غیرعملی می‌کند، بلکه موجب افزایش تورم نیز می‌شود.
