عدم شفافیت سیاست شهرداری در نحوه توزیع تراکم ساختمانی در برنامه «خانه اول» بررسی شد
بلندمرتبه‌سازی در کدام پهنه‌های شهر؟
مهندس پژمان جوزی،رئیس انجمن صنعت ساختمان،توسعه‌گر و صاحب‌نظر بخش مسکن: «بلندمرتبه‌سازی» فرمولی برای تولید مسکن است که باید براساس شرایط برای برخی مناطق ساخت‌وساز بلندمرتبه،برای برخی مناطق ساخت میان‌مرتبه و در برخی نقاط نیز کوتاه‌‌مرتبه‌سازی را انتخاب کرد
بازار مسکن کشور در شرایط کنونی دچار قفل‌شدگی به دلیل عدم تطابق قیمت و پس‌انداز خانوارها قرار دارد. در چنین شرایطی کاهش هزینه ساخت‌وساز می‌تواند به تعادل‌بخشی به این بازار کمک کند. تحقق این موضوع از سویی به رفع قفل‌شدگی معاملات مسکن می‌انجامد و درحالی‌که امکان خانه‌دار شدن را برای بخش بیشتری از خانوارها فراهم می‌کند، با افزایش تقاضا، رونق صنعت ساختمان را به همراه دارد که این موضوع به مفهوم به حرکت درآمدن زنجیره متعددی از صنایع وابسته به بخش ساختمان است.
کاهش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن به مفهوم کاهش کیفیت خانه‌ها نیست؛ بلکه این موضوع از طریق اصلاح مقررات موجود که مانع کوچک‌سازی هستند تا حد زیادی قابل تحقق است. در شرایط کنونی الزام تمامی خانه‌ها به تامین ۱۰۰درصدی پارکینگ، قوانین مربوط به کف و بر زمین باعث شده سازندگان نتوانند آپارتمان‌های کوچک‌متراژ بسازند و در چنین شرایطی واحدهای نقلی کیمیا شده‌اند. این موضوع از مهم‌ترین دلایل افزایش حداقل بودجه مورد نیاز برای خرید یک آپارتمان در کلان‌شهرهای کشور و به‌خصوص تهران است. درحالی مقررات شهرسازی فعلی در شهری همانند تهران تمامی واحدها را ملزم به تامین ۱۰۰درصدی پارکینگ کرده است که این موضوع از سویی با مفهوم توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی (TOD) در مغایرت است و از سوی دیگر با توجه به کاهش بعد خانوارها از خانواده‌های ۴ یا ۵نفره در دهه‌های قبل به خانواده‌های تک‌نفره، ۲نفره و حداکثر ۳نفره، تقاضا برای واحدهای کوچک مقیاس روزبه‌‌روز افزایش می‌یابد. افزایش تراکم ساختمانی از دیگر دلایل افزایش قیمت مسکن در کلان‌شهری همانند تهران است؛ پس از جنگ ۱۲روزه مدیریت شهری تهران مصوبه‌ای را برای اعطای تراکم بالاتر از طرح جامع و تفصیلی به ساختمان‌های «آسیب‌دیده از جنگ» با هدف «تامین خسارات» به تصویب رساند.
در ادامه این مصوبه به بخش‌های دیگر شهر نیز تسری یافت. این تراکم‌فروشی فارغ از اثر منفی بر کیفیت زندگی محلات و کل شهر تهران به دلیل افزایش جمعیت‌پذیری شهر، تاثیر مستقیمی بر افزایش قیمت بر جای می‌گذارد. درواقع با تراکم‌فروشی، اگرچه بر تعداد خانه‌های شهر افزوده می‌شود و درواقع عرضه خانه افزایش می‌یابد، اما هزینه‌ای که مدیریت شهری به‌ازای این تراکم‌فروشی دریافت می‌کند، به نحوی تعریف شده که به‌شدت قیمت مسکن را بالا می‌برد. این افزایش هزینه ساخت خانه با تراکم‌فروشی به شکل دومینویی بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد.
مهندس پژمان جوزی رئیس انجمن صنعت ساختمان، توسعه‌گر ساختمانی و صاحب‌نظر بخش مسکن و ساختمان در برنامه «خانه‌اول» چگونگی اثرگذاری «تراکم‌فروشی» بر بازار مسکن و صنعت ساختمان و مقایسه این مفهوم با «بلندمرتبه‌سازی» را بررسی کرده و راهکارهای موجود برای کاهش قیمت تمام‌شده خانه را بیان می‌کند. این کارشناس بخش مسکن و ساختمان درخصوص «تراکم‌فروشی» می‌گوید: واژه «تراکم‌فروشی» ذاتا بار منفی دارد و مفهوم سوداگری را به ذهن می‌آورد، اما می‌توان به موضوع از زاویه دیگری نگاه نگریست؛ ضوابط توسعه کلان‌شهرها باید با ضوابط توسعه سایر شهرها متفاوت بوده و مطابق با استاندارد بین‌المللی باشد.
تهران شهری است که در اقلیم خاصی بنا شده است، این اقلیم خاص باعث شده نتوان برای کل شهر برنامه توسعه یکسان «کوتاه‌مرتبه» یا «بلندمرتبه» در نظر گرفت. در چنین شرایطی این شهر نیاز به طرحی جامع دارد که در آن مشخص شده باشد که کدام مناطق آن، ظرفیت بلندمرتبه‌سازی دارند، کدام مناطق برای ساختمان‌های میان‌مرتبه مناسب‌اند و در کدام مناطق باید ساخت‌وساز کوتاه‌مرتبه انجام داد.
جوزی در ادامه تاکید کرد: بلندمرتبه‌سازی لزوما به معنای تجمل و لوکس‌گرایی نیست؛ متاسفانه در کشور ما «بلندمرتبه‌سازی» با «لوکس‌گرایی» مترادف تعریف شده، این درحالی است که «بلندمرتبه‌سازی» فرمولی برای تولید مسکن است که باید براساس شرایط برای برخی مناطق ساخت‌وساز بلندمرتبه، برای برخی مناطق ساخت میان‌مرتبه و در برخی نقاط نیز کوتاه‌‌مرتبه‌سازی را انتخاب کرد.
نوسازی بافت فرسوده از مسیر مشارکت توسعه‌گران
پژمان جوزی در ادامه تاکید کرد: روند تصمیم‌گیری برای توسعه شهری همانند تهران درست نبوده، اگر تصمیمات درست بود، امروز شهر به لحاظ «سرانه‌های خدماتی»، «سرانه زیرساختی»، «بافت فرسوده» و... وضعیت بهتری داشت. با این وجود همچنان برای تصمیم‌گیری برای شهر از همان تصمیم‌گیران قبلی استفاده می‌شود و توجهی به نظر کارشناسان خبره نمی‌شود. بسیاری از شهرهای دنیا که در جنگ جهانی دوم تخریب شدند، با استفاده از الگوهای درست و نظر کارشناسان دوباره ساخته شدند و امروز به شهرهای موفق دنیا تبدیل شده‌اند.
رئیس انجمن صنعت ساختمان در ادامه تاکید کرد: شهرهای مختلف کشور ازجمله تهران با بافت فرسوده قابل‌توجهی مواجه هستند، سال‌هاست که از توانمندسازی محلات واقع در بافت فرسوده و لزوم نوسازی آنها صحبت می‌شود، اما در این راستا اقدامی عملیاتی انجام نشده است. این در حالی است که توسعه‌گران امکان نوسازی بافت فرسوده با حفظ سکونت ساکنان را دارند، طرح‌هایی که فراتر از نوسازی پلاک به پلاک بوده و می‌توانند نوسازی بلوک‌های شهری را با تامین تمامی پیوست‌های مورد نظر نظیر مدرسه، آتش‌نشانی، مسجد و سایر زیرساخت‌ها تامین کنند.
وی ادامه داد: کاهش هزینه ساخت مسکن، نوسازی بافت فرسوده، نوسازی محلات و... از مسیر مشارکت «توسعه‌گران در بخش مسکن» ممکن می‌شود؛ موضوعی که هنوز در قانون به‌درستی تعریف نشده است. امروز «توسعه‌گر» امکان پیشبرد توسعه مسکن در کشور را دارد، اما جایگاه او در قانون مشخص نیست. البته توسعه‌گران درصدد برآمده‌اند تا خود قوانین لازم را به مجلس شورای اسلامی پیشنهاد داده و پیش‌نویس قانون موردنیاز پس از تدوین کارشناسی به مجلس شورای اسلامی ارسال شده است. اگر قوانین مورد نیاز در مجلس یا کارگروه ملی مسکن به تصویب برسد، توسعه‌گران می‌توانند نوسازی «بافت فرسوده» را با کمترین تکیه بر «منابع مالی دولت» محقق کنند. درواقع دولت می‌تواند با چند اقدام کوچک و کم‌هزینه، زمینه فعالیت توسعه‌گر را فراهم کند و در درآمدهای پایدار نیز شریک شود.
رئیس انجمن صنعت ساختمان تاکید کرد: با اصلاحات کوچک و استفاده از تجربه‌های جهانی، می‌توان کلان‌شهرهای بهتری ساخت و حتی در ایجاد شهرهای جدید، از تکرار خطاهای گذشته جلوگیری کرد. به هر ترتیب بر این باور هستم که ما باید باشیم و به آینده بهتر کشور امید داشته باشیم. ایران کشوری ثروتمند است، با تغییر سیاست‌ها، رویکردها و نگاه‌ها، می‌توان شرایط کشور را بهتر کرد و زمینه را برای ارتقای جایگاه کشور در سطح جهانی فراهم کرد.
با اسکن کیوآرکد ویدئوی این گفت‌وگو را در «دنیای‌اقتصاد» ببینید
