هشدار رئیس انجمن صنعت ساختمان؛ نسخه بخش خصوصی برای «اصلاحات بخش مسکن» در بایگانی سیاستگذار مانده است
توسعهگر ساختمان در تنگنای مقررات
دو بحران در مسیر عرضه مسکن توسط کدام دسته از بازیگران صنعت ساختمان میتواند حل شود؟
گروه شرکتهای ساختمانی: اواخر سال 1403، انجمن صنعت ساختمان با هدف «قفلگشایی از بازار سرمایهگذاری و تولید مسکن» پیشنهاد کرد دولت با انجام بازنگری در مقررات و ضوابط قدیمی نحوه بهکارگیری سازندهها در طرحها و پروژههای عرضه مسکن در کشور، «ورود توسعهگران صنعت ساختمان» به بخش تولید و ساختوساز را تسهیل و فراهم کند. این ایده در نهایت تحویل نمایندگان مجلس در دو کمیسیون تخصصی شد. در کنار نسخه بخش خصوصی برای تسهیل تولید مسکن و ساختمان، انجمن صنعت ساختمان همچنین خواستار شکلگیری «کمیته ملی مسکن» در هیات دولت با حضور 5 وزیر به منظور رفع مزاحمتهای هزینهای دستگاهها از بازار سرمایهگذاریهای ساختمانی شد. آن درخواست در شرایطی مطرح شد که سهم هزینههای حاشیهای تولید مسکن که عمدتا هنگام دریافت انواع مجوزهای تولید و سرمایهگذاری از بخش خصوصی دریافت میشود، نسبت به دهه 90، حدودا 3 برابر شده است. اکنون شواهد نشان میدهد این درخواست نیز از سمت سیاستگذار بیپاسخ مانده است. رئیس انجمن صنعت ساختمان درباره «توقف اصلاحات در ضوابط و مقررات بخش ساختمان» در همان فاز اول درخواست، هشدار داد.
بررسیهای «دنیای اقتصاد» نشان میدهد، بخش مسکن و ساختمان بهویژه با توجه به طرحهای دولتی مسکنسازی مربوط به دو دهه گذشته، برای به سرانجام رسیدن با دو بحران بزرگ روبهرو هستند. بحران اول که دامنه اثرگذاری آن از این طرحها به کل بازار ساختوسازهای مسکونی رسیده، «خشکسالی تسهیلات ساخت» است. مقایسه مسکن ملی با مسکن مهر در شاخص «میزان پرداخت وام ساخت» نشان میدهد به قیمتهای امروز آنچه طی 8 سال گذشته به پروژههای طرح مسکن ملی پرداخت شده، یکچهارم مبلغی است که اوایل دهه 90 برای ساخت مسکن مهر توسط شبکه بانکی تامین شد.
از طرفی سهم کل بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی در حال حاضر حدود 3درصد است درحالیکه دو دهه پیش، این سهم دستکم 20 تا 25درصد بود. توسعهگران صنعت ساختمان بهواسطه «ساختار و مدل کارشان»، قادرند منابع مالی لازم و مناسب با ابزارهای نوین تامین مالی را برای «ساخت و عرضه مسکن» فراهم کنند. میزان وابستگی این گروه از فعالان ساختمانی به «مدلهای سنتی تامین مالی»، بهمراتب کمتر از سایر بازیگران این صنعت است. توسعهگران ساختمانی در عین حال، «قدرت و مهارت» تامین زیرساختهای شهری در ابرپروژههایی همچون ساخت یا توسعه شهرهایجدید و شهرکهای مسکونی را نیز دارند. این در حالی است که هنوز محلههایی از مسکن مهر در شهرهای حومهای وجود دارد که «لنگ زیرساختهای شهری» هستند.
دولت جای توسعهگر را گرفته است
مهندس پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، با تاکید بر ضرورت احیای مفهوم «توسعهگری» در صنعت ساختمان گفت: توسعهگر با سازنده و پیمانکار تفاوت دارد و باید جایگاه این بخش در قوانین کشور بهصورت مشخص به رسمیت شناخته شود. ایران از ظرفیتهای گستردهای برای توسعه برخوردار است و در حوزههای مختلف از جمله شهرسازی، گردشگری، تجارت و خدمات، ظرفیتهای قابلتوجهی دارد؛ اما برای فعالکردن این ظرفیتها، نیازمند یک نگاه صحیح به مفهوم توسعهگری هستیم.
جوزی با اشاره به وضعیت صنعت ساختمان افزود: در سالهای گذشته مفهوم توسعهگری در کشور بهتدریج کمرنگ و از ساختار صنعت ساختمان حذف شد و در نتیجه، صنعت ساختمان بیشتر به سمت ساختوسازهای کوچک و فعالیت سازندگان منفرد حرکت کرد؛ درحالیکه توسعهگری میتواند زمینهساز اجرای پروژههای بزرگمقیاس و ایجاد زیرساختهای جدید در کشور باشد. توسعهگر با پیمانکار تفاوت اساسی دارد. پیمانکار برای اجرای یک پروژه مشخص وارد عمل میشود، اما توسعهگر از مرحله خلق ایده و شناسایی نیاز آغاز میکند، برای ایجاد زیرساخت و توسعه پروژه برنامهریزی میکند، سرمایه و منابع را به پروژه وارد میکند و ریسک پروژه را میپذیرد و در نهایت میتواند برای دولت و مدیریت شهری نیز درآمد پایدار ایجاد کند.
رئیس انجمن صنعت ساختمان با تاکید بر اینکه توسعهگر باید بهعنوان یک حلقه مستقل در زنجیره صنعت ساختمان شناخته شود، گفت: در بسیاری از کشورهای دنیا، دولت و حاکمیت نقش سیاستگذار و تسهیلگر را ایفا میکنند و بخش خصوصی و توسعهگران، مسوولیت اصلی اجرای پروژههای توسعهای را بر عهده دارند. این الگو میتواند در ایران نیز مورد توجه قرار گیرد. وی افزود: یکی از مشکلات اساسی ما این است که در قوانین کشور، تعریف مشخص و جامعی از توسعهگر وجود ندارد و همین مساله باعث شده این صنعت نتواند جایگاه واقعی خود را در صنعت ساختمان پیدا کند. جوزی ادامه داد: اگر توسعهگر واقعی در کشور شکل بگیرد، نقش دولت و شهرداری نیز باید از تصدیگری به سیاستگذاری، تنظیمگری و تسهیلگری تغییر کند. در این صورت، بخش خصوصی میتواند با پذیرش ریسک، پروژههای بزرگمقیاس را ایجاد کند و در کنار توسعه شهر، برای مدیریت شهری نیز درآمد پایدار ایجاد شود.
وی با اشاره به اقدامات انجمن صنعت ساختمان برای تدوین چارچوب قانونی توسعهگری گفت: ما در انجمن صنعت ساختمان با استفاده از مطالعات انجامشده در کشورهای مختلف و بهرهگیری از ظرفیتهای کارشناسی، پیشنهادهای قانونی مربوط به توسعهگری را تدوین و برای مجلس ارسال کردهایم. جوزی افزود: این موضوع حدود یک سال است که در کمیسیونهای مجلس در حال بررسی است و امیدواریم با تعیین تکلیف آن، زمینه برای به رسمیت شناختهشدن توسعهگر و ورود جدیتر بخش خصوصی به پروژههای توسعهای کشور فراهم شود.
شرط خروج بخش مسکن از وضعیت فعلی
مهندس جوزی تاکید کرد: اگر قرار است صنعت ساختمان از وضعیت فعلی خارج شود، باید توسعهگری را بهعنوان یکی از ارکان اصلی این صنعت به رسمیت بشناسیم. توسعهگر میتواند میان سرمایه، زمین، زیرساخت، ایده و نیاز بازار ارتباط ایجاد کند و موتور محرک پروژههای بزرگ ساختمانی و شهری باشد.بخش خصوصی در تمام دنیا بخش اصلی اجرای پروژههاست و دولت باید از تصدیگری فاصله بگیرد و به جای آن، نقش رگولاتور و تسهیلگر را ایفا کند. در ایران اما همچنان بخش قابلتوجهی از امور در اختیار دولت است و همین موضوع باعث بزرگتر شدن بدنه دولت شده است. باید به تعریف جهانی دولت بازگردیم؛ دولتی که وظیفه آن تنظیمگری و تسهیلگری است و اجرای امور را به بخش خصوصی واگذار میکند.
بخش خصوصی در شرایط مختلف کشور نشان داده که پای کار است، در چنین شرایطی بخش خصوصی از دولت انتظار تسهیلگری دارد. یکی از مهمترین اقداماتی که دولت میتواند برای تسهیل فعالیت در صنعت ساختمان انجام دهد، اصلاح قوانین و به رسمیت شناختن جایگاه «توسعهگر» است. در حال حاضر قانون جهش تولید مسکن وجود دارد، اما در این قانون بهطور مشخص معلوم نیست فاعل و مجری اصلی توسعه چه کسی است. به همین دلیل، شناخت و تعریف جایگاه توسعهگر میتواند یکی از مهمترین گامها برای آینده صنعت ساختمان باشد.
در انجمن صنعت ساختمان، قانون توسعهگری در قالب ۴۸ ماده تدوین شده و حدود یک سال پیش برای بررسی به مجلس، از جمله کمیسیون عمران و کمیسیون حقوقی و قضایی، ارائه شده است. در تدوین این قانون نیز مطالعات تطبیقی متعددی با قوانین کشورهای مختلف انجام شده است. با این حال، تاکنون بازخورد و اقدام عملی مشخصی در این زمینه صورت نگرفته است. اگر قرار است دولت از تصدیگری خارج شود و به سمت رگولاتوری و تسهیلگری حرکت کند، بهطور طبیعی باید جایگاه توسعهگر نیز در اقتصاد و بهویژه صنعت ساختمان به رسمیت شناخته شود. جامعه پیمانکاران نیز باید در چارچوب این الگو با توسعهگران همکاری کند و بخش عمده امور اجرایی پروژهها از سوی توسعهگران سازماندهی و مدیریت شود. اگرچه هنوز اقدام عملی مشخصی برای اجرای این رویکرد صورت نگرفته، اما نشانههایی از توجه سیاستگذار به موضوع توسعهگری دیده میشود.
این موضوع با وزیر راه و شهرسازی نیز مطرح شده و به نظر میرسد نگاه مثبتی نسبت به نقش توسعهگر در حال شکلگیری است، هرچند این رویکرد هنوز به اقدام عملی تبدیل نشده است. مهندس پژمان جوزی ادامه داد: یکی دیگر از چالشهای اصلی صنعت ساختمان، تامین منابع مالی است. در همین راستا، انجمن صنعت ساختمان در نامهای سرگشاده به رئیسجمهور پیشنهاد کرده است که با توجه به اینکه مسکن به عنوان یک معضل ملی مطرح میشود، برای حل آن یک اقدام و عزم ملی شکل بگیرد. بر این اساس، پیشنهاد تشکیل «کمیته ملی مسکن» با حضور پنج وزیر یا نمایندگان تامالاختیار آنها مطرح شده است؛ چرا که مشکلات صنعت ساختمان به حوزههای مختلف و چندین وزارتخانه مرتبط است. مسائل مربوط به تامین اجتماعی و روابط کار به وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی مربوط میشود، مشکلات واردات در حوزه وزارت صنعت، معدن و تجارت قرار میگیرد، تامین منابع مالی و مسائل مالیاتی به وزارت امور اقتصادی و دارایی مرتبط است و موضوعات شهرسازی، نظام مهندسی و بخش عمده مسائل حوزه ساختوساز در ارتباط با وزارت راه و شهرسازی است. همچنین موضوع انشعابات و تامین خدمات به وزارت نیرو مربوط میشود.
بر این اساس، پیشنهاد شده است در کمیته ملی مسکن، نمایندگان پنج وزارتخانه در کنار ذینفعان اصلی صنعت ساختمان، از جمله انجمن صنعت ساختمان و انجمن انبوهسازان، حضور داشته باشند تا مشکلات این صنعت به صورت متمرکز بررسی و برای آنها راهکار اجرایی ارائه شود. این پیشنهاد با واکنش مثبت رئیسجمهور مواجه شده و موضوع برای پیگیری به معاون اول رئیسجمهور ارجاع شده است. معاون اول نیز این موضوع را به معاون خود، حمید پاداش، ارجاع داده و جلسهای در این زمینه برگزار شده است. بااینحال، این پیشنهاد هنوز وارد مرحله اجرایی نشده است. در شرایطی که دستگاههای مختلف برای حل مشکلات صنعت ساختمان، کمبود منابع را مطرح میکنند، باید توجه داشت که محدودیت منابع دولتی الزاما نباید مانع اجرای پروژههای ساختمانی شود. یکی از راهکارهای عبور از این محدودیت، به رسمیت شناختن جایگاه توسعهگر است؛ چرا که توسعهگر میتواند بدون اتکا به منابع مستقیم دولت، سرمایه و ظرفیت بخش خصوصی را وارد فرآیند ساختوساز کند. به این ترتیب، «شناخت توسعهگر» میتواند یکی از حلقههای مفقوده در ساختار صنعت ساختمان و یکی از ابزارهای مهم برای خروج دولت از تصدیگری و حرکت به سمت تنظیمگری و تسهیلگری باشد.
