اعضای کمیسیون عمران مجلس فصل جدید مسکن حمایتی را فرصت ورود توسعهگرها اعلام کردند
حریم ساختمانی طرح مسکن اجارهای
دولت در ساخت مسکن اجارهای فقط تا مرحله تامین زمین پیش میرود
اگر این طرح مطابق مدل تعریفشده، یعنی تامین زمین از سوی دولت و پیشبرد پروژه توسط توسعهگر و انبوهساز پیش برود و واحدهای ساختهشده مطابق قرارداد دولت و سازنده در دوره زمانی مشخص توسط بخش خصوصی در قالب اجارهداری به جامعه هدف دولت داده شود و بعد از اتمام دوره مدنظر، مالکیت واحدها به بخش خصوصی منتقل شود، میتوان به موفقیت این طرح و تحقق خواستهها از آن امیدوار بود. تعدادی از نمایندگان عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز با اجرای طرح مسکن استیجاری با محوریت بخش خصوصی همراه شدهاند؛ اگر این همراهی به اصلاح قوانین مورد نیاز بینجامد، موفقیت اجرای چنین طرحی را دوچندان میکند.
عبور مسکن اجارهای از دولتیسازی
در این شرایط دولت چهاردهم درصدد اجرای طرح مسکن استیجاری برآمده است. در مدل تعریفشده آمده است که دولت زمین را در اختیار توسعهگر و انبوهساز بگذارد، واحدهای ساختهشده برای یک دوره زمانی مشخص توسط بخش خصوصی در قالب اجارهداری به جامعه هدف دولت داده شود و بعد از آن پایان این دوره، مالکیت به بخش خصوصی منتقل شود. این روش تمام معایب مسکن استیجاری نظیر فرسوده شدن بنا در بازه زمانی کوتاهمدت را مرتفع میکند. توسعهگر اجازه فرسوده شدن را نمیدهد، چرا که میداند پس از یک دوره زمانی مشخص ملک به او تعلق دارد و قرار است به بازار عرضه یا فروش عرضه کند. به این ترتیب این طرح علاوه بر رفع چالش مستاجران کمدرآمد، به رونق ساختوساز و عرضه مسکن انجامیده و از این محل رونق صنعت ساختمان را نیز رقم میزند.
پای بخش خصوصی به مسکن حمایتی باز میشود؟
دو دهه اجرای طرحهای مسکن حمایتی روی زمینهای ۹۹ساله در کشور درحالیکه منابع مالی گسترده کشور را بلعید، نتوانست بحران فقر مسکن در کشور را مرتفع کند. این طرحها عمدتا روی زمینهای رایگان دولتی احداث شدهاند تا به این ترتیب هزینه ساخت با حذف هزینه زمین کاهش یابد، اما آمادهسازی زمین با تامین زیرساخت هزینههای گزافی را به دولت تحمیل کرد. در عین حال پیشبرد طرحهای مسکن حمایتی طی دو دهه اخیر با انحراف تسهیلات بانکی از پروژههای بخش خصوصی به پروژههای مسکن حمایتی به کاهش ساختوساز خصوصی در کشور انجامید و با افول ساخت مسکن، گرانی خانه در کشور را رقم زد. این در حالی است که اگر دولت در این زمان بر ساخت مسکن استیجاری با مشارکت بخش خصوصی متمرکز شده بود، از سویی چالش مسکن کمدرآمدها با سرعت بهتری بهبود مییافت و از سوی دیگر منابع محدود دولت فرصت ورود به سایر حوزهها نظیر بافت فرسوده را پیدا میکرد.
یکی از ایرادات وارد به طرحهای مسکن حمایتی اجراشده در کشور طی دو دهه اخیر، ساخت مسکن توسط دولت و توسط پیمانکارانی است که برای دولت کار میکنند. ساخت مسکن حمایتی توسط دولت معایب متعددی دارد که از مهمترین آنها میتوان به طولانی شدن زمان ساخت و تاثیر این موضوع بر جهش هزینه تولید بهخصوص در اقتصاد تورمی ایران اشاره کرد.
در شرایط کنونی بخشی از نمایندگان مجلس شورای اسلامی با محوریت اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز با اجرای طرح مسکن استیجاری بهعنوان یک طرح حمایتی مسکن با تکیه بر توان بخش خصوصی موافقت کرده و بر آن متمرکز شدهاند؛ همچنین این نمایندگان بر لزوم نوسازی بافت فرسوده تاکید دارند. تغییر نگاه نمایندگان مجلس به طرح مسکن حمایتی و بافت فرسوده باعث شده امید به تغییر شیوه پیشبرد اجرای طرحهای مسکن حمایتی از «ملکی» به «استیجاری»، همچنین تغییر از «دولتیسازی» به «خصوصیسازی» و در نهایت تغییر محل اجرای طرح از «زمین ۹۹ ساله حاشیه شهر» به «بافت فرسوده» ایجاد شود.
علیرضا نثاری، عضو کمیسیون عمران مجلس، معتقد است: مشکل مسکن نیازمندان باید با رایزنی با بخش خصوصی حل شود؛ تمام دنیا به این نتیجه رسیده است که دولت باید تامین زمین کند و کار ساخت در بخش مسکن استیجاری یا ملکی حمایتی به بخش خصوصی سپرده شود.
وی معتقد است: اصلیترین فلسفه نوسازی مسکن، از میان بردن بافتهای فرسوده است؛ چرا که اگر زلزله بیاید، بحران جدی در این نقاط شهری رقم میخورد. درواقع بازآفرینی باید توسعه بیشتری پیدا کند. نوسازی بافت فرسوده علاوه بر حل چالش ایمنی پایین بافت فرسوده، میتواند به بهبود سرانه مسکن در شهر نیز بینجامد.
این نماینده مجلس در ادامه بر لزوم انجام یک آسیبشناسی جدی به تفکیک شهرها با هدف یافتن نیازمندان واقعی مسکن در کشور تاکید کرد و گفت: افرادی که در گذشته در سامانه «تم» ثبتنام کردند، مشخص هستند؛ افرادی که ثبتنام نکردند نیز باید بررسی شوند و اگر زمین وجود دارد، سامانه برای آنها باز شود. اگر زمین وجود ندارد، ابتدا در طرح جامع بازنگری شود و بررسی شود که آیا زمین تامین میشود یا خیر.
غفلت از مسکن استیجاری برای ۲ دهه
صدیف بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، اجرای مسکن استیجار را اقدامی ارزنده از سوی وزارت راه و شهرسازی عنوان میکند و ادامه میدهد: اگرچه تامین ۷۵هزار واحد مسکن استیجاری برای مستاجران کشور کافی نیست و رقم بسیار محدودی شمرده میشود، اما بهعنوان شروع اقدامی شایسته شمرده میشود.
وی ادامه میدهد: درک مساله حرکت به سمت مسکن استیجاری موضوع مهمی بود که در این دوره وزارت راه و شهرسازی اتفاق افتاد؛ به نظر میرسد که تصمیمگیران تمامی نکات ضروری برای اجرای طرح را احصا کرده و برای رفع چالشهای آن، پیشبینیهای لازم را انجام دادهاند. در این شرایط مجلس نیز آمادگی دارد برای اصلاح روندها، هر طرح و لایحه و کمکی لازم باشد، ارائه دهد.
همانگونه که نمایندگان مجلس شورای اسلامی تاکید دارند، آغاز طرح مسکن استیجاری در کشور را میتوان سرآغاز فصل جدیدی در زمینه حل بحران مسکن دانست.
قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به منظور تامین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن بهویژه گروههای کمدرآمد به خانه مناسب، ارتقای کیفی و کمی مسکن تولیدی کشور، حمایت از سرمایهگذاری در امر تولید مسکن با استفاده از فناوریهای نوین و تولید صنعتی مسکن، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی و مقاومسازی واحدهای مسکونی موجود، در سال ۱۳۸۷ به تصویب رسید. در تبصره یک از ماده دو این قانون بر «حمایت از تولید و عرضه مسکن اجارهای توسط بخش غیردولتی متناسب با مدت بهرهبرداری از واحد مسکونی به صورت اجارهای» با اهرم «زمینهای تحت تملک دولت و عرضه آن با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهرهبرداری به صورت اجارهای ارزان قیمت» تاکید شده است.
اگر طی ۱۸سال گذشته از زمان تصویب قانون ذکرشده، سالانه تنها ۳۰هزار مسکن استیجاری به بازار عرضه شده بود، امروز بیش از ۵۰۰هزار واحد مسکن استیجاری در کشور وجود داشت؛ رقمی که معادل ۸درصد خانوارهای مستاجر کشور (۶.۵میلیون خانواده مستاجر براساس آخرین سرشماری در سال ۱۳۹۵) بود و دولت میتوانست از طریق این خانههای استیجاری بر روند بازار اجاره اثرگذار شود. یکی از کارکردهای مسکن استیجاری کنترل قیمتها در بازار اجاره است. دولتها برای کنترل بازار اجاره به دنبال قیمتگذاری دستوری هستند. قدرت دولت در تنظیم این اقدامات محدود است. زمانی دولت میتواند در سیاستگذاری نرخ اجاره اثرگذار شود که سهمی ۱۵ تا ۲۰درصدی در مسکن استیجار عمومی داشته باشد.
ظرفیت بازار اجارهداری در ایران
مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، معتقد است که شروع اجرای طرح مسکن استیجاری در دولت چهاردهم موضعی ارزنده است. البته براساس آخرین سرشماری انجامشده در کشور بالغ بر ۶ تا ۶.۵میلیون خانواده مستاجر در کشور وجود دارد که نسبت به ۷۵هزار واحد مسکن استیجاری که فعلا آماده شده، بهمراتب قابلتوجه است و بنابراین انتخاب از میان زوجهای جوان راهکاری مناسب برای تخصیص این واحدها شمرده میشود.
یوسفی معتقد است که اجارهداری حرفهای یکی از ظرفیتهای کشور است که در سالهای گذشته در ایران به کار گرفته نشده بود. در شرایط کنونی حرکت به سمت اجارهداری حرفهای موضوعی ضروری بود. البته تحقق اجارهداری حرفهای در کشور نیاز به تکمیل قوانین دارد بهنحوی که مستاجر نسبت به نگهداشت بهتر خانه متعهد باشد و همچنین قوانین تخلیه واحدها نیز نیاز به اصلاح دارد. این نماینده مجلس ورود دولت به مسکنسازی را نادرست میداند و معتقد است که دولت در چنین طرحهایی باید تامینکننده زمین باشد و با تسهیل صدور پروانه و تخفیف روی آن، کار را با سرعت بهتری پیش ببرد.
در مجموع، مسکن استیجاری میتواند علاوه بر پاسخ به نیاز خانوارهای کمدرآمد، به احیای ساختوساز خصوصی و خروج صنعت ساختمان از رکود نیز کمک کند. در این مدل، دولت به جای ورود مستقیم به ساختوساز، با تامین زمین و فراهم کردن بسترهای لازم، ظرفیت توسعهگران و انبوهسازان را به کار میگیرد؛ رویکردی که میتواند بازار جدیدی برای سازندگان خصوصی ایجاد کرده و به افزایش عرضه مسکن و رونق فعالیتهای وابسته به صنعت ساختمان بینجامد. به این ترتیب، موفقیت مسکن استیجاری تنها به میزان واحدهای حمایتی ساختهشده محدود نمیشود، بلکه میتواند با بازگرداندن بخش خصوصی به ساخت مسکن، به تغییر مسیر سیاستهای حمایتی و تقویت سمت عرضه بازار نیز کمک کند.
