وام مسکن در دقیقه ۹۰

گروهی در بازار مسکن هنوز به اثرگذاری «افزایش وام خرید مسکن» امیدوارند هر چند گروه دیگر معتقدند تقاضای پرتاب شده به بیرون بازار به قدری از جهش‌های مکرر قیمت مسکن طی یک‌سال اخیر ضربه خورده و از بازار معاملات ملک فاصله گرفته که افزایش وام در دقیقه ۹۰ قادر به بازگرداندن آنها نیست.

در شکل جدید افزایش وام خرید مسکن، قدرت خرید تسهیلات به حدود ۱۰ تا ۱۱ مترمربع افزایش پیدا می‌کند. این یعنی پوشش ۲۰ درصد از بهای خرید یک واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی در شهر تهران. تازه این قدرت یک قدرت اسمی برای وام مسکن محسوب می‌شود، به‌طوری‌که قدرت واقعی این تسهیلات به مراتب کمتر است. از آنجا که استفاده‌کنندگان از وام اوراق مسکن باید بهای خرید اوراق را پرداخت کنند، قدرت واقعی این تسهیلات در واقع مابه التفاوت سقف اسمی و بهای خرید اوراق است. در سه ماه گذشته قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن حدود ۳۷ تا ۴۰ هزار تومان بود که بسیار ارزان به حساب می‌آمد. این ارزانی البته علت مشخص و روشن داشت و آن، بی‌مشتری ماندن اوراق در بازار ناشی از بی‌اثر بودن تسهیلات در خرید مسکن بود. اما شکل جدید تسهیلات در صورتی که عرضه اوراق از سوی ناشر افزایش پیدا نکند باعث تغییر جهت قیمت اوراق خواهد شد.

حکایت بازار وام خرید مسکن را می‌توان شبیه حکایت بازار ارز دانست. در بازار ارز، سیاست گذار برای مدتی امکان تنظیم واقعی نرخ دلار متناسب با تغییر تورم و تحولات مرتبط را نمی‌دهد و در نتیجه در یک مقطع، بازار با جهش قیمت ارز و فشارهای ثانویه روبه‌رو می‌ شود. در بازار وام مسکن نیز اگر سالانه سقف تسهیلات متناسب با میزان افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی یا ضریبی از آنها افزایش پیدا کند، قدرت تسهیلات ناگهان و در اثر تکمیل فرآیند جهش قیمت، دچار سقوط نمی‌شود. از آن بدتر، شکل ترمیم قدرت از دست رفته است که در حال حاضر دولت و شبکه بانکی حاضر به احیای اساسی آن نیستند و امکان نجات قدرت وام مسکن از دره را ندارند. اما در صورتی که سالانه یا حداقل دو سال یک بار، سقف تسهیلات متناسب با تحولات قیمتی، تعدیل شود در همان زمان تعدیل این امکان وجود دارد که قدرت از دست‌رفته به‌طور کامل ترمیم و تقویت شود. در حال حاضر برای آنکه سقف تسهیلات وام خرید مسکن به شکل اساسی و مناسب و موثر تقویت شود لازم است سقف تسهیلات سه برابر شود. در تهران برای آنکه خریداران مصرفی بتوانند حداقل نیمی از بهای خرید یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی را با وام برای خود تامین کنند لازم است تسهیلات ۳۰۰ میلیون تومانی در اختیارشان قرار بگیرد. با امکاناتی همچون تسهیلات لیزینگ امکان تامین اعتبار لازم برای چنین تسهیلاتی وجود دارد. سهم مسکن از تسهیلات بانکی به پایین‌ترین میزان رسیده که علت آن، بی‌اثر بودن سقف تسهیلات طی دو سال گذشته بوده است.