افرادی که قصد تبدیل واحد مسکونی تحت‌مالکیت خود به آپارتمان بهتر – به لحاظ متراژ، سن بنا یا موقعیت محله- را دارند، در شرایط فعلی بازار، بیش از هر زمان دیگری، در معرض یک ریسک قرار دارند. ریسک معامله ملکی برای این گروه، آن است که اگر فروش آپارتمان فعلی و خرید آپارتمان جدید، همزمان انجام نشود، نوسانات صعودی قیمت مسکن می‌تواند «فروشنده در نوبت خرید» را با زیان ناشی از کاهش ارزش واقعی نقدینگی در دست، مواجه کند.

متقاضیان تبدیل به احسن واحد مسکونی معمولا ابتدا نسبت به فروش آپارتمانی که در آن ساکن هستند اقدام می‌کنند و سپس دست به خرید بهتر می‌زنند. این افراد برای آنکه ابتدا بودجه خرید واحد مسکونی را در اختیار بگیرند، بر فروش واحد مسکونی متمرکز می‌شوند. ترس «بدعهدی فروشنده واحد مسکونی بهتر در صورت ناکامی از فروش واحد مسکونی مستقر در آن» باعث این رفتار سنتی این گروه از متقاضیان است. این دسته از متقاضیان مصرفی تصور می‌کنند اگر همزمان به فروش و خرید آپارتمان دست بزنند ممکن است در زمان انجام معامله خرید، نتوانسته باشند واحد قبلی را به پول نقد تبدیل کنند و در نتیجه مجبور هستند طبق قرارداد ملکی، به‌خاطر تاخیر در پرداخت بهای معامله خرید، زیان بپردازند. اما وضعیت موجود بازار مسکن به‌گونه‌ای است که متقاضیان تبدیل به احسن باید دو معامله را همزمان انجام دهند. فروش و خرید همزمان واحد مسکونی توسط این گروه از متقاضیان به معنی انجام دو معامله در یک روز نیست؛ بلکه به این مفهوم است که انتخاب واحد جدید و قطعی کردن معامله فروش واحد قبلی باید ظرف حداکثر کمتر از یک ماه انجام شود.

این گروه از خریداران، بخشی از بهای خرید را متناسب با متراژ واحد قبلی، می‌توانند تامین کنند و هر چقدر قیمت مسکن دچار افزایش شود، به‌دلیل تبدیل متر به متر، برای این بخش از بهای خرید، چندان مشکلی پیدا نمی‌کنند. با این حال از آنجا که متقاضیان تبدیل به احسن، اغلب به‌دنبال بزرگ‌تر کردن متراژ هستند، در ازای مساحت اضافه شده، ریسک تاخیر در انجام دو معامله فروش و خرید، برای این افراد افزایش پیدا می‌کند. ریسک این نوع معاملات ملکی به‌خصوص در مقاطع زمانی جهش قیمت مسکن و تغییر روزانه قیمت‌های پیشنهادی فروش، به اوج می‌رسد. ماه گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران ۸ درصد نسبت به ماه قبل از آن، افزایش پیدا کرد. این دامنه نوسانی، در ازای هر روز تاخیر در خرید برای متقاضیان تبدیل به احسن، قدرت خرید را به میزان قابل‌توجه کاهش می‌دهد.

اخبار مرتبط