۵ ابزار مالی از امکان اجرایی‌شدن در حوزه املاک برخوردار هستند
اهرمهای حمایتی بورس‌کالا از حوزه مسکن
تجمیع معاملات مصالح ساختمانی در بورس‌کالا واقعیتی است که نقش این بازار رسمی را در فرآیند احداث و توسعه حوزه مسکن به‌شدت برجسته کرده است؛ تا جایی که نمی‌توان واقعیت‌‌‌های این حوزه اقتصادی را بدون در نظر گرفتن نقش بورس‌کالا و نتیجه معاملات آن رهگیری کرد. این مطلب به این معنی است که مزیت‌های بسیاری در این بازار وجود دارد که حمایت از احداث واحدهای جدید را تسهیل می‌کند. پنج‌ابزار بورس‌کالا در مسیر معاملات مسکن با محوریت تامین مالی از جمله مواردی است که در این گزارش به آن اشاره خواهد شد.
تاریخچه معاملات مسکن در بورس‌کالا به سال ۹۴ و حتی پیش از آن بازمی‌گردد؛ زمانی که این بازار خود را برای عرضه اموال غیرمنقول دولت و بانک‌ها آماده کرده بود. از سوی دیگر عدم‌جذابیت عرضه املاک و مستغلات در بورس‌کالا مطلبی بود که در عملکرد عرضه‌کنندگان که اغلب در بخش‌‌‌های دولتی و شبه‌دولتی بودند مشاهده شد؛ تا جایی که امکان موفقیت این شیوه در دسترس قرار نگرفت. به عبارت سادهتر، عرضه‌کنندگان تمایلی به عرضه دارایی‌‌‌های غیرمنقول خود در بورس‌کالا نشان ندادند تا شاهد آغاز به کار قدرتمند این شیوه معاملاتی نباشیم. املاک مازاد بانک‌ها در کنار اموال فراتر از نیاز بخش دولتی، از جمله دارایی‌هایی بودند که با ورود به بورس‌کالا از امکان معاملات شفاف و گسترده برخوردار می‌شدند؛ اما تا مدت‌ها مزایده در مسیر سنتی بر استفاده از سازوکار شفاف بورس‌کالا ترجیح داده شد.
زیرساخت اصلی تامین مالی بخش مسکن
یکی از نکات مهم این است که تامین مالی بخش مسکن در فاز احداث و حتی نگهداری آن یا تعریف اوراق بر پایه دارایی غیرمنقول باز هم با رویکرد تامین مالی مهم‌ترین نیاز بخش مسکن به شمار می‌رود که اگر از مسیر بورس‌کالا تامین شود، مزیت برجسته‌ای خواهد بود. این در حالی است که هرگونه تعریف اوراق یا ابزارهای مالی بر مبنای معاملات واقعی آغاز خواهد شد؛ زیرا نیاز دارد کالای بازارپسندی با استمرار معاملات در دسترس باشد. از سوی دیگر، ویژگیهای ذاتی املاک غیرمنقول تشابه چندانی با کالاهای رایج معاملاتی در بورس‌کالا ندارد؛ بنابراین باید به ویژگیهای بنیادین آن توجه کرد. مشاهده آغاز به کار و ادامه معاملات املاک در بازار غیرمنقول بورس‌کالا به این معنی است که زیرساخت قدرتمندی در جهت تقویت این حوزه ایجاد شده است. به عبارت سادهتر، هرگونه استفاده از مزیت‌‌‌ها و جذابیت‌‌‌های بورس‌کالا در حوزه تامین مالی ابتدا به استمرار معاملات در بازار فیزیکی نیاز دارد؛ بنابراین بهتر است ارگان‌های دولتی و نهادهای نیمه‌دولتی و حتی بخش خصوصی و شرکت‌های بورسی به این سازوکار توجه جدی داشته باشند. تامین مالی از بستر بورس‌کالا می‌طلبد که شاهد آغاز به کار معاملات باشیم؛ بنابراین مسیر اصلی از همین فرآیند آغاز خواهد شد.
کاربرد پنج‌ابزار بورس‌کالا در حوزه املاک و مستغلات
رئیس اداره مطالعات اقتصادی بورس‌کالای ایران گفت: در خصوص ابزارهای بورس‌کالای ایران در حوزه املاک به پنج ابزار میتوان اشاره کرد. اصلی‌ترین این ابزارها شامل عرضه فیزیکی املاک و مستغلات در بورس‌کالا، صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، قراردادهای سلف استاندارد (موازی) مسکن و قراردادهای آتی بر پایه مصالح ساختمانی است.به گزارش مسیر اقتصاد، نشست «ارزیابی الگوهای تامین مالی ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه» با حضور جمعی از اساتید و صاحب‌‌‌نظران و فعالان این حوزه در وزارت امور اقتصادی و دارایی برگزار شد و در آن ابعاد، الزامات و مهم‌ترین مسائل مربوط به تامین مالی پروژه‌‌‌های ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه مورد بررسی قرار گرفت.
پنج‌ابزار بورس‌کالا در حوزه املاک
معین محمدی‌پور در این نشست اظهار کرد: در خصوص ابزارهای بورس‌کالای ایران در حوزه املاک به پنج ابزار میتوان اشاره کرد. اصلی‌ترین این ابزارها شامل عرضه فیزیکی املاک و مستغلات در بورس‌کالا، صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، قراردادهای سلف استاندارد مسکن و قراردادهای آتی بر پایه مصالح ساختمانی است.
تجهیز سپرده‌‌‌های خرد برای ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه
رئیس اداره مطالعات اقتصادی بورس‌کالای ایران با اشاره به اینکه ظرفیت بازار سرمایه به دلیل اینکه کاملا جدا از سایر بخش‌‌‌های اقتصادی و بدون سقف و بی‌نهایت است، گفت: اگر ابزار جذاب تعریف شود، می‌‌‌تواند پول‌‌‌های خرد مردم را به طرف خودش بکشد. هر ابزاری ریسک خودش را دارد و افراد متفاوتی را جذب می‌کند. در حال حاضر در بورس‌کالا اوراق سلف استاندارد مسکن ابزار مناسبی است. اوراقی که ابتدا عرضه می‌شوند، مانند شرایط پیش‌فروش، ولی به صورت یکباره هستند. در این اوراق گفتیم به هر کسی که متراژ اولیه فروخته شود، در ادامه برای تامین مالی مجددا اوراق منتشر می‌شود و با نرخ جدید می‌فروشد؛ در نتیجه نیمی از ملک با یک نرخ و نیمی دیگر با نرخ دیگری خریداری می‌شود و در هر لحظه پول مساوی با متراژ خواهد بود.
تامین مالی ساخت مسکن از بازار سرمایه برای انبوه‌سازان راحت‌تر است
محمدی‌پور بیان کرد: به سازنده اجازه داده نمی‌شود که همه پروژه را به صورت سلف بفروشد؛ چرا که ریسک سازنده هم باید وارد شود تا این انگیزه را داشته باشد که تا انتها پروژه را اجرا کند. سازندگان بزرگ و انبوه‌سازان از آن استقبال می‌کنند؛ اما ایرادی که در این اوراق وجود دارد، این است که با عدم‌استقبال سازندگان خرد مواجه می‌شود؛ چرا که تمام افراد باید قبل از عرضه اولیه به اندازه تعهدات پروژه، ضمانت‌نامه نقدشونده ارائه دهند. به عبارت دیگر بازار ملک ما به چنین چیزی عادت ندارد و بازار سرمایه نیز بدون ضمانت امکان تامین مالی ندارد.
رئیس اداره مطالعات اقتصادی بورس‌کالای ایران افزود: در نهضت ملی مسکن که از طرف دولت پشتیبانی و حمایت می‌شود، شرایط برای تهیه وثیقه و ضمانت از طرف سازندگان فراهم‌تر است و از این جهت آنها می‌‌‌توانند از ظرفیت بازار سرمایه برای تامین مالی پروژه‌‌‌ها استفاده کنند.
وی ضمن اشاره به اینکه کمبود سازندگان بزرگ مسکن در کشور چالش مهمی است، گفت: اگر بخواهیم از اوراق سلف مسکن استفاده کنیم، باید چنین شرکت‌هایی داشته باشیم که پروژه‌‌‌های بزرگ را تعریف کنند و به عرضه اوراق رونق دهند. بنابراین سرمایه مخاطب جذب اوراق می‌شود و حتی اگر نخواهد خود خانه را بگیرد می‌‌‌تواند تسویه نقد کند، اما در سمت عرضه‌کننده اوراق چالش داریم که یکی از دلایل آن سخت‌گیری در قسمت تضامین است.
در پایان میتوان این‌گونه عنوان کرد که بورس‌کالا توانمندی‌‌‌های بسیاری در حوزه حمایت از بخش مسکن کشور دارد و در آینده میتوان بیش از پیش بر این مزیت‌‌‌ها تمرکز کرد.
