بورس‌کالا در کنار خریداران و سازندگان واحدهای جدید قرار می‌گیرد
اهرم مالی جدید حمایت از ساخت مسکن
در عین حال، با راه‌‌‌‌اندازی این ابزارهای جدید، سرمایه‌‌‌‌های خرد عموم جامعه نیز راهی برای ورود به بازار ساخت مسکن پیدا می‌کنند و در عین حال که از اثرات تورمی محفوظ می‌‌‌‌مانند، در بخش مولد سرمایه‌گذاری میشوند. موضوع راه‌‌‌‌اندازی این ابزارهای نوین در بورس‌کالای ایران از سال گذشته مطرح شد. به‌منظور مشخص شدن وضعیت تعریف ابزار اوراق سلف استاندارد مسکن، با مدیر توسعه فیزیکی بورس‌کالای ایران گفت‌‌‌‌وگویی انجام دادیم. جواد فلاح می‌‌‌‌گوید: دستورالعمل راه‌‌‌‌اندازی اوراق سلف استاندارد در سازمان بورس و اوراق بهادار به تصویب رسیده و در حال حاضر، منتظر بررسی نهایی کمیته فقهی سازمان بورس است. در صورت تصویب نهایی از سوی این سازمان، باید منتظر راه‌‌‌‌اندازی این ابزار جدید در بورس‌کالای ایران باشیم که مزایای قابل‌توجهی برای بخش مسکن کشور دارد.
تامین مالی پروژه‌‌‌‌های ساخت مسکن با ابزارهای نوین
بازار ساخت مسکن در کشور، ظرف دو سال اخیر در رکود سنگینی فرو رفته است. این رکود از سویی با افت عرضه مسکن نوساز، زمینه افزایش بهای خانه را در کشور فراهم کرده و از سوی دیگر، با افت محسوس تقاضا برای مصالح ساختمانی زمینه رکود بخش قابل‌توجهی از صنایع کشور را فراهم کرده و از این منظر به تضعیف رشد اقتصادی منجر شده است. بخشی از رکود سنگین حاکم بر بخش مسکن کشور به بروز تورم افسارگسیخته ظرف دو سال اخیر و اوج‌‌‌‌گیری هزینه ساخت مسکن برمی‌گردد. افزایش هزینه ساخت مسکن در این مدت به میزانی قابل‌توجه بوده که تامین مالی پروژه‌‌‌‌های ساخت‌‌‌‌وساز دشوار شده است. در این شرایط، پیشفروش ملک یکی از روش‌های تامین مالی پروژه‌‌‌‌های ساخت‌‌‌‌وساز است که در عین تامین مالی، امکان خانه‌‌‌‌دار شدن با هزینه کمتر را برای افراد فراهم می‌کند. با وجود این، پیشفروش ملک به اطمینان خریدار به فروشنده نیاز دارد که متاسفانه در بازار سنتی ساخت و فروش مسکن در کشور این اطمینان به دلایل مختلف به‌شدت کاهش یافته است. در این شرایط، رفتن به سمت استفاده از ابزارهای نوین مالی برای تامین هزینه ساخت مسکن، همچون اوراق سلف استاندار مسکن که به‌‌‌‌نوعی پیشفروش متری مسکن است، زمینه تامین مالی پروژه‌‌‌‌های ساخت‌‌‌‌وساز را در بازاری قابل اطمینان و تضمین‌شده فراهم می‌کند. ایجاد امکانی برای جمع‌‌‌‌آوری سرمایه‌‌‌‌های خرد عموم جامعه، تزریق نقدینگی سرگردان به بازار تولیدی، بهبود اشتغال‌زایی با تحرک صنایع وابسته به بخش مسکن و حفظ سرمایه‌‌‌‌های آحاد مردم مطابق با تورم بهای مسکن، از دیگر مزایای راه‌‌‌‌اندازی این ابزار نسبتا جدید در بورس‌کالای ایران است.
اوراق سلف استاندارد مسکن در یک‌قدمی تصویب
مدیر توسعه فیزیکی بورس‌کالای ایران در خصوص وضعیت پیشنهاد تعریف اوراق سلف استاندارد مسکن در بورس‌کالای ایران به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طبق مقررات بازار سرمایه، پیش از آنکه ابزار جدیدی در این بازار مورد بهره‌‌‌‌برداری قرار گیرد، ضروری است کمیته فقهی سازمان بورس آن ابزار را مورد تایید قرار دهد. به‌‌‌‌تازگی کمیته فقهی سازمان بورس، مصوبه جدیدی صادر کرد که مطابق آن، از این پس دستورالعمل‌‌‌‌هایی که بر مبنای مجوز کمیته فقهی تدوین میشوند نیز باید مجددا در کمیته فقهی مطرح شوند تا انطباق متن دستورالعمل با مجوز کمیته فقهی، مورد تایید قرار گیرد. وی ادامه داد: اوراق سلف مسکن ابزار جدیدی نیست و در گذشته در قالب اوراق سلف موازی استاندارد از کمیته فقهی مجوز گرفته بود و تصمیم بر انتشار آن نیز گرفته شده بود؛ اما از آنجا که دارایی پایه آن یک دارایی پایه خاص بود، ابهامات فقهی درخصوص آن مطرح شد. بنابراین انتشار این اوراق بر پایه دارایی مسکن مجددا در کمیته فقهی سازمان بورس مطرح شد که خوشبختانه این کمیته با آن موافقت کرد. در ادامه، متن دستورالعمل انتشار اوراق سلف استاندارد مسکن در بورس‌کالا تدوین و سپس تقدیم سازمان بورس و اوراق بهادار شد. دستورالعمل تدوین‌شده در کمیته تدوین مقررات سازمان مورد بررسی قرار گرفت و پس از انجام اصلاحات برای معاملات سلف مسکن در بورس‌کالای ایران در سازمان بورس نهایی شد. در حال حاضر لازم است این دستورالعمل نیز در کمیته فقهی سازمان بورس مطرح شود و این کمیته نظر و پیشنهاد نهایی را در خصوص آن ارائه کند.
اطمینان خاطر خریداران در پیش‌خرید اوراق سلف مسکن
مدیر توسعه فیزیکی بورس‌کالای ایران در خصوص مزایای تعریف اوراق سلف استاندارد مسکن در بورس‌کالای ایران گفت: عملکرد این اوراق، مانند پیشفروش مسکن در بازار سنتی است که در حال حاضر نیز انجام می‌شود؛ با این تفاوت که این پیشفروش در چارچوب بازار سرمایه انجام می‌شود، بنابراین اتاق پایاپای بازار سرمایه بر اساس ریسکی که ممکن است متوجه قراردادها باشد، از عرضه‌‌‌‌کننده این اوراق، تضامین اخذ خواهد کرد و این تضامین خیال خریدار را از بابت عدم‌نکول در سررسید یا جبران خسارت در صورت نکول مطابق قرارداد راحت می‌کند. این اطمینان خاطر یکی از مزایای مهم این روش نسبت به روش سنتی پیشفروش است.
فلاح افزود: مزیت دیگر تعریف اوراق سلف استاندارد مسکن، برقراری امکان معامله خرد است. در بازار سنتی پیشفروش لازم است هر فردی یک واحد مسکونی کامل را پیش‌خرید کند. با توجه به قیمت‌های فعلی مسکن در کشور، بخش قابل‌توجهی از افراد توانایی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و پیش‌خرید را ندارند؛ اما با تعریف این اوراق، این امکان به وجود میآید که افراد در ابعاد کوچک و حتی کمتر از یک مترمربع از یک ملک را به شکل اوراق مسکن خریداری کنند. در نتیجه خریدار می‌تواند با خیال راحت از اینکه در سررسید، تعهدات فروشنده ایفا خواهد شد وارد این بازار شود؛ بنابراین امکان خرید در ابعاد کوچک مزیت بعدی راه‌‌‌‌اندازی این معاملات است.
رونق ساخت مسکن به کمک ابزارهای مالی بورس‌کالا
فلاح اظهار کرد: در این روش، وقتی فردی اقدام به پیشفروش می‌کند، این امکان وجود دارد که منابع افراد و نهادها را در بازار سرمایه برای پروژه مدنظر جذب کند و به این ترتیب، جذب سرمایه سهل‌‌‌‌تر خواهد شد.
مدیر توسعه فیزیکی بورس‌کالای ایران در ادامه به مزایای راه‌‌‌‌اندازی این ابزار برای اقتصاد کشور اشاره کرد و گفت: با راه‌‌‌‌اندازی این ابزار ساخت مسکن، تحرک خوبی در تولید مسکن کشور ایجاد می‌شود که به رونق ساخت مسکن می‌انجامد. از آنجا که ساخت خانه یکی از پیشران‌‌‌‌های اقتصاد در کشور است و سهم زیادی در اشتغال‌زایی دارد، با راه‌‌‌‌اندازی این ابزار انتظار بهره‌‌‌‌مندی اقتصاد از مزایای آن می‌رود. فلاح در خصوص تاثیر این ابزار بر نرخ مسکن، بیان کرد: با توجه به اینکه بازار مسکن ساخته‌شده در هر منطقه بسیار قوی و فعال است، قیمت پیشفروش نیز تابع آن خواهد بود؛ بنابراین فردی که قصد خرید اوراق سلف استاندارد مسکن را دارد، می‌تواند قیمت را از بازار سنتی استخراج کند. بنابراین قیمت‌گذاری این اوراق و برآورد ارزنده بودن آن بسیار ساده است و به این ترتیب از شکل‌‌‌‌گیری حباب قیمتی در این بخش جلوگیری می‌شود.
وی تصریح کرد: در این روش، ملک موجود به فروش نمی‌رود، بلکه واحدی که قرار است ساخته شود، پیشفروش می‌شود. در بازار ملک، پیشفروش تابع بازار نقدی است، بنابراین این بازار نمی‌تواند برای بازار مسکن قیمت‌‌‌‌ساز شود؛ برعکس قیمت در بازار سنتی به این بازار جهت می‌دهد.
