اراضی دولتی واگذار می‌شوند؟

اخیرا نیز با توجه به وضعیت جدید در بازار اجاره که وضعیت سختی را برای اقشار اجاره‌نشین با توجه به نرخ تورم عمومی به وجود آورده دولت را مصمم برای ارائه الگوی جدید برای ساماندهی این بازار کرده است. طی مدت اخیر نیز طرح‌ها و الگوهای مختلفی از سوی دستگاه‌ها و نهادهای مختلف برای کنترل نرخ تورم در بازار اجاره مطرح شده است. از تعیین سقف برای افزایش نرخ اجاره بها تا اعطای کمک هزینه تامین ودیعه مسکن برای مستاجران از جمله طرح‌هایی بوده که از سوی برخی مسوولان دولتی یا نمایندگان مجلس عنوان شده است. اما طرحی که اخیرا از سوی رئیس‌جمهوری به‌عنوان نسخه جدید ساماندهی بازار اجاره اعلام شده، به شکل یک فراخوان برای حضور شهرداری در بازار عرضه مسکن استیجاری است. بنا بر آنچه از زوایای این پیشنهاد مشخص شده، دولت پیشنهاد داده تا شهرداری تهران و سپس سایر کلان‌شهرها از طریق املاک و مستغلات خود و موجودی اراضی ذخیره که در اختیار دارند به حوزه ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری با اجاره‌بهایی معادل حدود ۳۰ درصد ارزان‌تر از نرخ عرف اجاره مسکن ورود ‌کنند؛ آنچه در این طرح به‌عنوان طول دوره اجاره واحدهای مسکونی استیجاری در نظر گرفته شده اجاره بلندمدت به‌طور متوسط برای یک دوره چهارساله است و ضوابط این طرح به‌گونه‌ای تدوین شده که واحدها به‌صورت نوبتی در اختیار متقاضیان واجد شرایط قرار بگیرد.

با توجه به مفاد قانونی که در ابتدا به آن اشاره شد زمینه قانونی حضور شهرداری‌ها در بازار مسکن استیجاری وجود دارد. اما به‌طور کلی برای حضور اثرگذار شهرداری‌ها در این حوزه، باید همراه با واگذاری موضوع تولید مسکن به این مجموعه، اختیار‌داری اراضی شهری که تاکنون بر عهده وزارت راه و شهرسازی بوده، از این دستگاه دولتی منتزع و به شهرداری ارائه شود چراکه اجرای این طرح یعنی تولید مسکن استیجاری مستلزم ایجاد خیابان، معبر، پارک، ایستگاه آتش‌نشانی و سایر کاربری‌های موردنیاز در سطح شهر است که نیازمند تخصیص زمین است. از آنجاکه بخش مهمی از اراضی شهری در مالکیت دولت است، واگذاری این اراضی به شهرداری‌ها جهت تامین خدمات و کاربری‌های موردنیاز می‌تواند زمینه اجرایی شدن این طرح را فراهم کند. این در حالی است که هم اکنون اختیار این اراضی با دولت و در مقابل براساس پیشنهاد رئیس‌جمهوری، مجری این طرح شهرداری‌ها انتخاب شده‌اند. به تعبیری دیگر می‌توان گفت شرط لازم برای موفقیت شهرداری‌ها برای تولید مسکن استیجاری آن است که اختیار اراضی شهری از دولت منتزع و به شهرداری‌ها واگذار شود.

البته به‌طور طبیعی چنان‌که در حوزه اجرای طرح بازآفرینی شهری نیز مشاهده شد، دستگاه‌های دولتی برای واگذاری این اراضی مقاومت خواهند کرد. این نوع مقاومت در پیگیری و تصویب لایحه مدیریت شهری نیز که مبنای آن واگذاری برخی مسوولیت‌ها و اختیارات دستگاه‌های دولتی به شهرداری‌ها برای تشکیل مدیریت یکپارچه شهری است، دیده شده است. چراکه مطابق با آخرین اخبار، با وجود گذشت چندین سال از تدوین، این لایحه همچنان در پیچ و خم کمیسیون‌های دولت برای تایید و تصویب نهایی باقی مانده است. اما به‌طور مسلم و با توجه به تجربه سایر شهرهای دنیا در تشکیل مدیریت  شهری یکپارچه، شرط موفقیت در اجرای چنین طرح‌هایی و واگذاری مسوولیت‌ها به شهرداری، تقویت مدیریت محلی به همراه واگذاری اختیارات است.

نکته مهمی که در پیشنهاد رئیس‌جمهوری برای ورود شهرداری‌ها به این حوزه یعنی عرضه مسکن استیجاری وجود دارد، آن است که مهم‌ترین دستگاه اجرایی که می‌تواند با توجه به حوزه مسوولیت‌های خود در این زمینه فعالیت کند شهرداری‌ها هستند چراکه مجموعه شهرداری‌ها، بیشترین ابزار در اختیار نسبت به سایر دستگاه‌های دولتی برای تولید و عرضه مسکن ارزان‌قیمت را در اختیار دارند. چنان‌که مشخص است، این مجموعه، مرجع صدور پروانه ساختمانی، اخذ عوارض ساخت وساز و تعیین‌کننده ضوابط و مقررات احداث است. به‌طوری‌که مطابق با اسناد فرادست شهری، این مجموعه اعلام می‌کند که هر سازنده‌ای می‌تواند در کدام منطقه، چه میزان و چگونه بنای خود را احداث کند.

این در حالی است که تجربه ورود مستقیم دولت به حوزه تولید مسکن ارزان‌قیمت طی سال‌های گذشته با محدودیت‌هایی روبه‌رو بوده است. وسیع‌ترین تجربه حضور دولت در این حوزه، به تجربه مسکن مهر باز می‌گردد که اثرات گسترده‌ای بر اقتصاد کشور گذاشت. اجرای این طرح نیز با توجه به مطالعات طرح جامع مسکن بود. در این طرح ۱۰ برنامه اصلی برای محدوده وظایف دولت در حوزه مسکن طراحی شد. با این حال در آن دوره، فقط به یکی از محورهای طراحی شده، یعنی تولید مسکن ارزان‌قیمت توجه شد. این محور از برنامه به‌صورت ناقص و بدون توجه به سایر برنامه‌های تعریف‌شده اجرایی شد. یکی از مهم‌ترین اشکالات اجرای این طرح، عدم توجه به تامین زیرساخت‌های اولیه، عدم جانمایی مناسب و... بود. بنابراین تجربه اجرای چنین طرحی نشان می‌دهد مسوولان برای اجرای هر نوع برنامه جدید در حوزه تولید مسکن، اگر به پشتوانه‌های مطالعاتی همچون طرح جامع مسکن مراجعه کنند، نتیجه اجرای طرح پخته‌تر و مناسب‌تر خواهد شد.

از این رو، موضوع ورود شهرداری‌ها به این حوزه می‌تواند با توجه به تجربیات اخیر آنها در حوزه نوسازی و بازآفرینی هسته فرسوده شهرها موثرتر باشد، به شرط آنکه برای کاهش مشکلات پیش روی آنها در این مسیر، همراه با واگذاری مسوولیت، اختیارات موردنیاز نیز به آنها داده شود. در مجموع می‌توان گفت شهرداران کلان‌شهرها می‌توانند طرحی برای اجاره ارزان مسکن به اقشاری که تحت‌فشار اقتصادی هستند، داشته باشند. از این رو لازم است با فراهم کردن بسترهای مورد نیاز به منظور تنظیم بازار اجاره و کاستن از فشار مالی مستاجران در بازار مسکن، شهرداری‌ها به‌عنوان متولی اجاره‌داری حرفه‌ای در کلان‌شهرها وارد عمل شوند.