مکانیسم‌های تشویقی در سمت عرضه و تقاضا
بخشی از این عوامل به واسطه تصمیمات جدید دولت است. به‌عنوان مثال دولت سال گذشته دو شرط را از مجموعه شرایط دریافت تسهیلات صندوق یکم با هدف تسهیل در پرداخت وام به متقاضیان در محدوده بافت فرسوده حذف کرد. به واسطه مصوبه دولت، از یکسو شرط خانه اولی بودن و از سوی دیگر شرط عمربنای ساختمان برای متقاضیان دریافت وام در بافت فرسوده حذف شد. همچنین به واسطه تصمیم دولت میزان نرخ سود بانکی تسهیلات صندوق یکم ۵/ ۱ درصد نسبت به سایر نقاط شهری کاهش پیدا کرد. نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بافت فرسوده معادل ۸ و در سایر نقاط شهری معادل ۵/ ۹ درصد است. بخش دوم عوامل تاثیرگذار در افزایش تیراژ ساختمانی به ایجاد شرایط تسهیل‌گری از سوی شهرداری و شورای شهر مربوط می‌شود. مدیریت شهری برای تسهیل شرایط ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده از یکسو مصوبه‌ای را در حوزه خدمات زیربنایی ارائه و از سوی دیگر تخفیفاتی در هزینه صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده اعمال کرد. یک نکته لازم به توضیح است که با وجود آنکه طی سال‌های گذشته همواره در زمینه هزینه صدور پروانه ساختمانی بافت فرسوده تخفیفاتی از سوی مدیریت شهری ارائه می‌شد، اما دولت هیچ‌گاه سهم خود را از این تخفیفات به شهرداری پرداخت نمی‌کرد، اما در سال‌جاری دولت تخفیفاتی را که شهرداری در حوزه بافت فرسوده به جای دولت تقبل کرده بود، به شهرداری پرداخت کرد. این موضوع سبب شد تا شهرداری با انگیزه بالاتری به این نتیجه برسد که می‌تواند به تعهدات خود در این زمینه عمل کند و مجددا جریان تخفیف عوارض ساخت‌وساز در بافت فرسوده از ۵۰ تا ۱۰۰ درصد را اعمال کرد. مجموعه این عوامل موجب شد تقاضای مردم به این سمت و سو برای اخذ پروانه نوسازی افزایش پیدا کند.
در این میان به نظر می‌رسد تجربه مسکن مهر هم در نوع دیدگاه مردم موثر بود. به این معنا که در دوره‌های گذشته تجربه سکونت در خارج از شهر در قالب پروژه مسکن مهر پس از گذشت چندین سال مردم را به این نتیجه رساند که به جای اینکه به بیرون از شهر پناه ببرند، باید در داخل شهر به دنبال پاسخگویی به تقاضای خود همراه با استفاده از شرایط تسهیلاتی که دولت پیش‌بینی کرده، باشند. اقبال بخش عرضه و تقاضا به درون شهر در آمارهای رسمی منتشر شده در پنج ماه نخست امسال نیز خود را نشان داده است. هر چند دولت همچنان پیگیر است تا ابزار تشویقی برای حضور همزمان و متوازن عرضه و تقاضا در بافت فرسوده درون شهر را گسترده کند. از این رو در نسخه جدید برای تشویق بیشتر بخش عرضه و تقاضا در محدوده درونی شهر ابزارهایی پیش‌بینی شده است. برای رشد متوازن عرضه مسکن از طریق ابزاری همچون کاهش مدت زمان سپرده‌گذاری، کاهش نرخ سود بانکی و در مقابل افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط امکان‌پذیر است. این ابزارها شرایط ورود متقاضیان به بازار خرید مسکن درون بافت فرسوده را تسهیل می‌کند و در مقابل سازندگان وقتی مشاهده می‌کنند، بستر ورود متقاضیان برای خرید مسکن فراهم شده انگیزه پیدا می‌کنند و به داخل بافت فرسوده مراجعه خواهند کرد؛ چراکه به این نتیجه می‌رسند که می‌توانند به راحتی واحدهای ساخته و تکمیل شده خود را در بافت فرسوده به فروش برسانند.
این موضوع طی چهار سال گذشته نیز از سوی صاحب‌نظران و کارشناسان بخش مسکن که منتقد تامین مسکن اقشار کم‌درآمد از طریق ساخت وساز در محدوده خارج از شهر به شکل طرح مسکن مهر هستند، عنوان شده است. به نظر می‌رسد هر چند ممکن است اجرای طرح مسکن مهر در مقطعی کوتاه جوابگو باشد اما نمی‌تواند موتور محرکه رونق مسکن باشد. از این رو معتقد هستیم موتور محرکه رونق مسکن درون شهر است. آغاز جریان رونق ساخت وساز در بافت میانی شهر برعکس ساخت مسکن در بافت خارج از محدوده شهری است. به این معنا که شکل‌دهی ساخت وساز در بیرون از شهر اگرچه شروع راحتی دارد و استمرار آن دشوار است، اما درون بافت شهری شروع سختی به‌دلیل موضوع مالکیت‌های مختلف، همراهی مالکان و... دارد. با وجود این اگر این موتور با اهرم‌های مختلف شروع به حرکت کند می‌تواند استمرار داشته باشد.
البته اشتباهاتی در جریان نوسازی بافت فرسوده در دوره‌های گذشته وجود داشت که به نوعی رویکرد ساخت وساز در بیرون از شهر را تکرار می‌کرد. در الگوی گذشته، مداخله مستقیم و گسترده دولت برای نوسازی پلاک‌های متعدد ملک کلنگی منجر به نیمه کاره ماندن جریان نوسازی طی سال‌ها و اخراج اجباری ساکنان قدیمی از درون بافت به سایر نقاط شهری شد. این نکته به معنی نبود عملکرد مناسب در محدوده بافت قدیمی شهر نیست، اما به نظر می‌رسد روش مناسبی انتخاب نشده بود.بنابراین به نظر می‌رسد مدل بهینه نوسازی بافت فرسوده که بتواند به رونق بخش مسکن هم منجر شود، کاهش هزینه‌های ساخت وساز از طریق حذف برخی فاکتورهای هزینه همچون بیمه است و همچنین ورود توسعه‌گران با حمایت دولت به این حوزه بسیار ضروری است. چراکه معتقد هستیم بخش مهمی از تصمیماتی که در نسخه جدید بافت فرسوده آمده با نظر نهایی دولت قابلیت اجرایی پیدا می‌کند. یکی از مهم‌ترین مواردی که دولت می‌تواند ورود کند، تسهیل شرایط اخذ وام برای ساکنان بافت فرسوده است.
چراکه شهروندان ساکن این منطقه از درآمد ماهانه چندان بالایی برخوردار نیستند و دهک ۴، ۵ و ۶ جامعه محسوب می‌شوند و حتی در برخی نواحی دهک ۳ جامعه نیز هستند. بنابراین میزان اقساط ماهانه آنها برای دریافت تسهیلات خرید مسکن باید کاهش پیدا کند. به نظر می‌رسد کاهش اقساط ماهانه از دو روش امکان‌پذیر است. نخست کاهش نرخ سود بانکی از ۸درصد به ۷ یا ۶ درصد و دوم افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط از ۱۲ سال به ۲۰ سال است. طبق آمار اخذ شده میانگین درآمد ماهانه ساکنان این مناطق تقریبا یک میلیون تا یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است. اگر ۶۰ درصد این حقوق ماهانه برای هزینه‌های مسکن در نظر گرفته شود، به رقمی در حدود ۶۰۰ هزار تومان می‌رسیم. به نظر می‌رسد در نظر گرفتن اقساط ماهانه تسهیلات خرید مسکن در این محدوده می‌تواند ابزار تشویقی مناسبی برای متقاضیان محدوده بافت فرسوده محسوب شود. از طرف دیگر جریان سپرده‌گذاری هم هست. پیشنهاد ما این است که دوره سپرده‌گذاری متقاضیان وام مسکن یکم به جای یک‌سال به ۸ ماه کاهش پیدا کند. این تقاضایی است که حدود ۲ ماه پیش ارائه شده و در حال حاضر طی رفت و برگشتی بین وزارت راه و تیم اقتصادی دولت است تا به یک نقطه مشترک دست پیدا کنیم. چراکه معتقد هستیم پس از ورود متقاضیان، طرف عرضه نیز تقویت می‌شود.
ارسال نظر