سرنوشت اقتصادی پروژه ساختمانی پیش از کلنگ‌زنی رقم می‌خورد
به باور او، پروژه‌ای که امروز با گردش مالی چندصد میلیارد تومانی تعریف می‌شود، باید از روز نخست به چشم یک کسب‌وکار جدی دیده شود.
سایکو؛ چند شرکت زیر یک برند علمی
به گفته مومن‌زاده، پیش از شکل‌گیری سایکو چند شرکت ساختمانی، از جمله «طرح و سازه» و «پیشگامان» و «عرفان پارسی»، به‌صورت مستقل یا مشترک فعالیت می‌کردند. حدود شش سال پیش تصمیم گرفته شد این شرکت‌ها در قالب یک گروه منسجم و زیر برند واحد «سایکو» فعالیت کنند. این نام از ترکیب دو واژه Scientific و Company ساخته شده و بر رویکرد علمی و استاندارد مجموعه تاکید دارد. نخستین پروژه این برند یکی از شاخص‌ترین پروژه‌های مرکز و جنوب کشور بود. تعهدات سنگین و پیچیدگی های همین پروژه باعث شد مجموعه از همان ابتدا با انسجام و برنامه‌ریزی قوی‌تری کار کند.
مجوز ساخت به معنای تعریف صحیح پروژه ساختمانی نیست
مومن‌زاده می‌گوید بارها پیش آمده که پروژه‌ای از نظر ضوابط و فنی قابل ساخت باشد، اما برای سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده انتخاب درستی نباشد. این حساسیت در پروژه‌های دو تا پنج هزار متر به بالا بیشتر است. به تعبیر او، اینکه چه مجوزی می‌توان گرفت یک مسئله است و اینکه پروژه چگونه باید درست تعریف شود مسئله‌ای کاملاً متفاوت. او از مشتری‌ای مثال می‌زند که در یک خیابان تجاری پرتردد، پروژه را با کاربری تجاری و اداری ساخت و در مرحله بهره‌برداری با چالش‌های جدی روبه‌رو شد. دلیلش این بود که پیش از طراحی، بازار، مخاطب و نیاز او به‌درستی شناخته نشده بود.
امکان‌سنجی واقعی؛ فراتر از یک گزارش مالی
به باور مدیرعامل سایکو، طرح امکان‌سنجی و بیزینس مدل در اغلب صنایع امری شناخته‌شده است، اما در صنعت املاک این موضوع معمولا توسط سرمایه گذاران فراموش می‌شود. امکان‌سنجی باید بر پایه واقعیت بازار، اهداف سرمایه‌گذار، موقعیت پروژه و سناریوهای مختلف انجام شود. هدف، پیدا کردن نقطه‌ای بهینه است که در آن سه چیز هم‌زمان محقق شود: بیشترین بازده اقتصادی، مقرون‌به‌صرفه‌ترین هزینه ساخت، و پاسخ به نیازهای واقعی ساکنان مانند نور طبیعی و فضاهای کاربردی.
مزیت سایکو: نگاه چندبعدی در یک تیم واحد
مومن‌زاده تاکید می‌کند که سپردن امکان‌سنجی فقط به چند اقتصاددان یا فعال بازار، پروژه را لزوماً به منطق اقتصادی نمی‌رساند. تعریف درست پروژه نیازمند ترکیب دانش اقتصاد و بازار با معماری، سازه، تاسیسات، هزینه ساخت، بهره‌برداری و بازگشت سرمایه است. به گفته او، تمرکز سایکو از ابتدا بر همین حوزه‌های تخصصی بوده که در صنعت ساختمان ایران کمتر به آن پرداخته می‌شود. در این مجموعه امکان‌سنجی و اقتصاد مهندسی، طراحی و اجرا زیر یک سقف و با منطقی مشترک پیش می‌رود.
تقلید از همسایه، شکست را تکرار می‌کند
او می‌گوید نگاه کردن به اطراف و تکرار آنچه دیگران ساخته‌اند، فقط یک شکست تازه به شکست‌های قبلی منطقه اضافه می‌کند. بسیاری از پروژه‌هایی که حتی در دهه اخیر به بهره‌برداری رسیده‌اند، با این مشکلات مواجه‌اند: سرعت ساخت پایین، طولانی شدن دوره بازگشت سرمایه، بی‌توجهی به مدیریت انرژی و ناهمخوانی با سبک زندگی مصرف‌کننده. نمونه رایج آن استخر و سونایی است که در پروژه‌های لوکس و متوسط به‌عنوان امکانات تعریف می‌شود و به دلیل هزینه نگهداری، پس از مدتی از کار می‌افتد.
پروژه ساختمانی؛ کسب‌وکاری صدها میلیاردی
به گفته مدیرعامل سایکو، حداقل گردش مالی یک پروژه ساختمانی کوچک امروز حدود ۳۰۰ میلیارد تومان است. حتی یک ساختمان مسکونی ۱۰ واحدی ارزشی بیش از ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیارد تومان دارد و میانگین صنعت به ۵۰۰ تا هزار میلیارد تومان می‌رسد؛ رقمی بیشتر از گردش مالی بسیاری از کسب‌وکارها. او می‌گوید در دیگر صنایع، راه‌اندازی کسب‌وکار با بررسی دقیق عوامل مختلف همراه است. در صنعت ساختمان اما این اهمیت دیده نشده و یک تصمیم اشتباه می‌تواند چند صد میلیارد تومان سرمایه را تحت‌الشعاع قرار دهد.
هرچه سرمایه بزرگ‌تر، هزینه خطا سنگین‌تر
مومن‌زاده توضیح می‌دهد که سرمایه‌گذار تازه‌کار معمولاً از یک پروژه مسکونی کوچک شروع می‌کند، همان‌طور که فرد بدون تخصص سراغ ساده‌ترین کسب‌وکار می‌رود. اما تعریف طرح و پلان اقتصادی به تخصص نیاز دارد. ورود بدون پشتوانه علمی و مشورت، علاوه بر خود سازنده، برای سرمایه‌گذاران خرد بعدی و بهره‌برداران هم مشکل می‌سازد. به گفته او، هرچه سرمایه سنگین‌تر و کاربری تخصصی‌تر باشد، عواقب اشتباه هم بیشتر است.
بازتعریف پروژه؛ ارزش افزوده‌ای که سایکو خلق می‌کند
او می‌گوید بیشتر پروژه‌هایی که سایکو در سال‌های اخیر وارد آنها شده، از پیش تعریف شده بودند و مجموعه با بازتعریف آنها ارزش افزوده ایجاد کرده است. این ارزش افزوده دو وجه داشته است. یکی افزایش کیفیت زندگی ساکنان با دسترسی به نور طبیعی و فضای باز، که به ارزش‌گذاری بالاتر و فروش سریع‌تر پروژه انجامیده است. دیگری کاهش هزینه اجرا با خلاقیت و ابتکار مهندسی در طراحی و ساخت. به گفته او، هرچه تصمیم به بازتعریف زودتر گرفته شود، فرصت جلوگیری از خسارت و خلق ارزش بیشتر است.
کاربری اشتباه می‌تواند پروژه را زمین‌گیر کند
مومن‌زاده از پروژه‌ای تجاری‌ـ‌اداری مثال می‌زند که روی کاغذ سودآوری خوبی داشت. مطالعات سایکو اما نشان داد خواب سرمایه، دشواری بهره‌برداری و افزایش هزینه ساخت در مجموع آن را به گزینه‌ای پرریسک تبدیل می‌کند و تصمیم به تغییر کاربری گرفته شد. به گفته او، نمونه‌های این خطا فراوان است: مراکز تجاری نیمه‌تعطیل، پروژه‌های مسکونی که ترکیب ساکنانشان با هویت تعریف‌شده پروژه همخوان نیست، و پروژه‌های درمانی که هرگز به بهره‌برداری نرسیده‌اند.
طراحی؛ جایی که DNA پروژه شکل می‌گیرد
از نگاه مدیرعامل سایکو، ژن پروژه در مرحله طراحی شکل می‌گیرد و کوچک‌ترین تصمیم‌ها می‌توانند بازده و بهره‌برداری آینده را پیچیده کنند. او محاسبه ترافیک آسانسور را مثال می‌زند. خطایی کوچک در این محاسبه، به‌ویژه در مجتمع‌های مسکونی پرواحد و ساختمان‌های اداری و درمانی، دسترسی کاربران را مختل می‌کند. نتیجه، کاهش ارزش پروژه‌ای چند صد میلیاردی هم برای سرمایه‌گذار و هم برای مصرف‌کننده نهایی است.
پیش‌فروش، پایان ریسک نیست
مومن‌زاده این تصور برخی سازندگان را که با پیش‌فروش ریسک پروژه تمام می‌شود، نادرست می‌داند. او پروژه‌ای ۶۰۰ واحدی را مثال می‌زند که بخشی از بهای آن به‌صورت اقساط قطعی شده است. با یک شوک تورمی، این اقساط ارزش خود را از دست می‌دهند و تامین مالی متوقف می‌شود. تاخیر به بدنامی پروژه می‌انجامد و در این وضعیت نه سازنده توان ادامه دارد و نه سازنده دیگری حاضر به پذیرش ریسک آن است. به گفته او، صنعت ساختمان صنعتی دهان‌به‌دهان است و این تجربه‌ها در بازار باقی می‌ماند. سیاست واگذاری واحدها هم اگر با تعریف پروژه همخوان نباشد، در زمان بهره‌برداری مشکل‌ساز می‌شود.
اجرای نادرست، دستاوردهای طراحی را از بین می‌برد
به گفته او، حتی پروژه‌ای که درست تعریف و دقیق طراحی شده، با اجرای نادرست به نتیجه نمی‌رسد؛ از مصالح بی‌کیفیت گرفته تا تیم اجرایی که برخلاف طراحی عمل می‌کند. انتخاب پنجره بدون توجه به مدیریت انرژی نمونه‌ای از همین خطاهاست. با گران‌تر شدن انرژی، هزینه استفاده از چنین واحدهایی بالا می‌رود و جذابیت آنها برای خرید و اجاره کم می‌شود.
مصرف‌کننده آگاه‌تر، معیارهای تازه‌تر
مومن‌زاده می‌گوید با گسترش دسترسی به اطلاعات از طریق شبکه‌های اجتماعی و هوش مصنوعی، مصرف‌کنندگان به رفاه و تجربه زندگی و کار در ساختمان اهمیت بیشتری می‌دهند. به باور او، پروژه امروز باید هم به این نیازها پاسخ دهد و هم از منظر هزینه ساخت، بازگشت سرمایه و حفظ ارزش بلندمدت، منافع سازنده و سرمایه‌گذار را تامین کند.
بهره‌برداری؛ شناسنامه واقعی هر سازنده
مدیرعامل سایکو بهره‌برداری را آغاز دوباره پروژه می‌داند. به باور او، اگر ابعاد بهره‌برداری از ابتدا دیده نشود، بیش از نیمی از اهداف بهره‌بردار دست‌نیافتنی می‌ماند. او معتقد است کارنامه واقعی سازندگان را باید در پروژه‌های بهره‌برداری‌شده سنجید. یکی از تاکیدهای سایکو، تحویل نقشه دقیق تاسیسات، شبکه برق و امکانات به تیم بهره‌بردار یا هیات‌مدیره ساختمان است، چون بدون آن زحمات مراحل قبل از بین می‌رود. مومن‌زاده جمع‌بندی می‌کند که سیاست‌گذاری در این مرحله، شروعی تازه برای آینده یک پروژه است.
ارسال نظر