تجربه موفق نیوزیلند
برای برنامهریزان شهری در اوکلند که شهری محصور در نوار باریکی از خشکی میان دو بندرگاه است، تنها یک راهکار باقی مانده بود: تغییر جهت رشد از سطح به ارتفاع. مسوولان این شهر که جمعیت آن از ۱.۳میلیون نفر در سال۲۰۱۰ به ۱.۸میلیون نفر در سال۲۰۲۵ رسیده است، در ۱۰سال گذشته قوانین منطقه بندی (زونینگ) ۷۵درصد از اراضی مسکونی را بازنگری کردند. بدین ترتیب، ویلاهای یکطبقه، حیاطدار و دارای پارکینگ جای خود را به خانههای شهرکی (تاونهاوسها) باریکتر، چندطبقه و متراکم دادند. در بسیاری از نقاط جهان، از جمله کلانشهرهای اروپا و آمریکا، نسل جوان برای خانهدار شدن با موانع جدی روبهروست و خانوارها از هزینههای سرسامآور مسکن نالانند. اکنون این سوال مطرح است که آیا الگوی اوکلند میتواند نقشهای راهگشا برای سایر شهرهای جهان باشد؟
نیکول بنتس، مدیر سیاستگذاری موسسه برنامهریزی شهری استرالیا، در این باره میگوید: «اقتصاددانان شهری در سراسر جهان با تحلیل پیامدهای این سیاست، تایید کردهاند که طرح اوکلند در جهش عرضه مسکن کاملا موفق بوده است.»
این اصلاحات ساختاری، چهره اوکلند را دگرگون کرده است؛ شهری جذاب با بندرگاههای پررفتوآمد و شناورهایی که مدام در مسیر جزایر، تاکستانها و سواحل رویایی در حال ترددند. اوکلند اکنون متراکمتر شده و به تعبیر شهروندان، خصلت یک کلانشهر واقعی را پیدا کرده است.
گراهام وال، از فعالان باسابقه املاک در اوکلند، میگوید: «جایی که پیشتر یک خانه ویلایی بزرگ قرار داشت، اکنون ۱۴واحد تاونهاوس قد علم کرده است. مردم با این تغییر کنار آمدهاند و کافههای شهر پررونقتر از همیشهاند.»
از همه مهمتر، به گفته کلوین دیویدسون، ارشدترین اقتصاددان موسسه تحلیل دادههای املاک (Cotality)، «دیگر واژهای به نام «کمبود مسکن» در ادبیات شهری اوکلند شنیده نمیشود.»
تجمیع مدیریت شهری؛ کلید طلایی ساختوساز
در قالب طرح جامع و یکپارچه اوکلند (Auckland Unitary Plan)، ظرفیتسازی برای ساخت ۱.۲میلیون واحد مسکونی جدید پیشبینی شد. ریان گریناوی-مکگریوی، دانشیار اقتصاد دانشگاه اوکلند، میگوید: «دستور کار اصلی، متراکمسازی شهر بود و تنها مسیر پیشرو، بلندمرتبهسازی به شمار میرفت.»
گاری بلیک، اقتصاددان ارشد شورای شهر اوکلند، تاکید میکند که این ابرپروژه تنها در سایه ادغام هشت نهاد محلی موازی در سال۲۰۱۰ محقق شد؛ اقدامی که انسجام فکری و یکپارچگی اجرایی را به همراه آورد.
به باور بنتس، درس اصلی اوکلند برای سایر کلانشهرها این بود که چگونه میتوان «چهلتکه قوانین و طرحهای پراکنده» را به یک افق بلندمدت و واحد تبدیل کرد.
این طرح که تمرکز اصلی خود را بر شعاع ۱۴ کیلومتری مرکز شهر معطوف کرده بود، کاملا با تحولات جمعیتی اوکلند همخوانی داشت. به گفته بلیک، سالمندان تمایل داشتند به خانههای کوچکتر منتقل شوند بدون آنکه مجبور به ترک شهر باشند؛ در مقابل، جوانانی که تجربه زندگی در خارج از کشور را داشتند، متقاضی واحدهای کوچکتر و اقتصادیتر بودند. او درباره استقبال از خانههای متراکم میافزاید: «مردم حاضر شدند از متراژ زمین بگذرند تا در نقاط خوشنام و پرتقاضا زندگی کنند؛ آزمون عرضه و تقاضا موفقیتآمیز بود.»
طبق گزارش پژوهشی سال ۲۰۲۵ که توسط گریناوی-مکگریوی، جیمز آلن جونز و کریس کرو منتشر شد، پس از یک دهه جهش ساختوساز، موجودی مسکن اوکلند به ۶۱۸۸۴۹واحد رسیده که نشاندهنده رشد ۱۹.۵درصدی (افزایش ۱۰۱هزارواحدی) نسبت به ۱۰سال قبل است.
در همین حال، میانگین قیمت مسکن در اوکلند با ثبت رقم کمی بیش از یکمیلیون دلار نیوزیلند (۵۸۷هزار دلار آمریکا)، ۲۵درصد از اوج خود عقبنشینی کرده است؛ کاهشی که حتی از میانگین کشوری نیز فراتر رفته است. اگرچه افت قیمتها راه را برای ورود خریداران جدید هموار کرده، اما برخی کارشناسان هشدار میدهند که دهها واحد مشابه همچنان در بازار بیمشتری ماندهاند. همچنین محاسبات گریناوی-مکگریوی و یون سو نشان میدهد که رشد اجارهبها در سایر شهرهای جزیره شمالی نیوزیلند بین سالهای ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۴، تا ۲۳درصد بیشتر از اوکلند بوده است.
آیا نسخه اوکلند همهجا پیچیدنی است؟
تحلیلگران بر این باورند که الگوبرداری کامل از تجربه اوکلند چندان ساده نیست؛ چراکه این شهر بافت تاریخی متراکمی نداشت و در مقایسه با کلانشهرهایی چون سیدنی، مانند «بوم نقاشی سفیدی» در دست برنامهریزان بود.
تیم هلم، اقتصاددان مستقل، با زیر سوال بردن آنچه «افسانه طرح یکپارچه اوکلند» مینامد، معتقد است رونق ساختوساز پس از سال ۲۰۱۶ صرفا پاسخ اجباری بازار به عقبماندگی از تقاضا بوده است.
هلم میگوید: «اصلا مشخص نیست که آیا رونق ساختوساز حاصل اصلاح قوانین بوده یا صرفا واکنش بازار جامانده از رشد سریع جمعیت.»
از سوی دیگر، تغییر چهره سریع برخی محلهها بیهزینه نبوده است. ساکنان قدیمی از ترافیک سنگین و سایه انداختن سازههای ۱۱ متری بر حریم خصوصی خانههایشان شاکیاند.
در غرب اوکلند، برخی شهروندان میگویند سرصدا و ساختوسازهای بیوقفه، زندگی را کلافهکننده کرده است. سازندگان با پیشنهاد ارقام وسوسهانگیز، بلوکهای مسکونی را خریداری و تخریب میکنند تا دهها واحد جدید بهجای آنها بسازند.
در محلههای مرفه و اعیاننشین نیز با گسترش این طرح، نگرانیها از افزایش تراکم بالارفته است. وال میگوید: «تمام همسایگان من از آینده نگرانند.»
با این همه، فاز جدید توسعه با محوریت ساخت برجهای مسکونی در امتداد شریانهای حملونقل عمومی کلید خورده و سقف ظرفیتسازی جدید را از ۱.۲میلیون به ۱.۴ تا ۱.۶میلیون واحد افزایش داده است.
با تمام این نقدها، شتاب تغییرات خیرهکننده است؛ مسافرانی که یک دهه پیش از فرودگاه وارد اوکلند میشدند، با عبور از خیابانهای فرعی، بافت یکنواخت و قدیمی از خانههای ویلایی یکطبقه متعلق به عصری دیگر را مشاهده میکردند. دیویدسون میگوید: «این نخستین تصویری بود که یک گردشگر میدید و نماد جذابی برای کشور ما نبود. اما امروز همان مسیرها پر از تاونهاوسهای مدرن و چشمنواز شده است. اگرچه زیبایی امری سلیقهای است، اما بافت مسکونی شهر نیازمند بازآفرینی بود و این اقدام کاملا منطقی و اقتصادی است.»
* خبرنگار فایننشال تایمز
