ویترین داغ املاک تهران

فرید قدیری: معاملات مسکن در تهران طی اولین ماه از سال، هم به‌خاطر «تعطیلی عید و رفتار سنتی معامله‌گران ملکی در فروردین» و هم تحت‌تاثیر «شرایط جنگی»، تا حد تعطیلی بازار خرید و فروش آپارتمان راکد شد؛ اما برخلاف این جهت معاملاتی، سطح قیمت صعود کرد.

شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» که متوسط «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان را سنجش می‌کند، سطح میانگین قیمت در فروردین1405 را مترمربعی 163‌میلیون و 700هزار تومان نشان می‌دهد که 17درصد ظرف یک ماه افزایش پیدا کرده است.

این نرخ تورم ماهانه ملکی هم کم‌سابقه و هم با نبض از کار افتاده معاملات ملک ناسازگار است.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از فضای معاملاتی در بازار مسکن تهران طی اولین ماه سال جدید حاکی است، اکثر واسطه‌های ملکی در فروردین به‌خاطر نبود مشتری،  مبایعه‌نامه‌ای تنظیم نکردند و با توجه به نبود آمار رسمی به احتمال خیلی زیاد حجم معاملات صورت‌گرفته بسیار ناچیز بوده است. ضمن آنکه  به ‌احتمال خیلی زیاد، همان قراردادهایی هم که در فروردین امسال منعقد شدند، توافق قیمتی طرفین معاملات آن در هفته‌های آخر سال گذشته و حتی قبل از شروع جنگ 40 روزه بوده است. به این ترتیب می‌توان گفت، سطح فعلی «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران که جهش 17درصدی نسبت به اسفند پارسال و 60درصدی نسبت به فروردین سال گذشته از خود نشان می‌دهد، هنوز روی «قیمت قطعی» منعکس نشده است. با این حال، صعود قیمت فروشنده در بازار بدون خریدار، خود یک پرسش کلیدی است.

 علل سه‌گانه جهش «قیمت‌های ویترینی» آپارتمان

 رشد قیمت،‌ آن هم «قیمت اعلامی»، بدون حضور «حجم حداقلی تقاضای موثر» در بازار خرید مسکن، می‌تواند ناشی از 3 فاکتور باشد.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، طی ماه‌های اسفند و همچنین فروردین، حجم فایل فروش آپارتمان در تهران تا یک‌هشتم «شرایط نرمال بازار» سقوط کرد.

طی سال‌های گذشته، در شرایط طبیعی بازار معاملات مسکن، منظور شرایطی که شوک‌های بیرونی یا درونی باعث توقف فعالیت بازارهای مختلف و کسب‌وکارها نشود، روزانه میانگین 6 تا 8هزار فایل جدید برای فروش آپارتمان به بازار آنلاین عرضه می‌شد.

طی دو ماه گذشته، حجم روزانه فایل فروش آپارتمان، در اغلب روزهای ابتدایی جنگ بین 500 تا 700 مورد و بعد از آن، تا 1000 مورد بود. با این حال بعد از اعلام آتش‌بس، روند صعود بسیار خفیف عرضه فایل شروع شد و طی دو روز پایانی فروردین، حجم عرضه‌ها به 7هزار در روز رسیده است. افت 88درصدی فایل فروش آپارتمان طی ماه گذشته از یک‌سو و سنجش قیمت از روی «قیمت فروشنده‌ها» از سوی دیگر به معنای «خطای برآوردی در محاسبه قیمت میانگین» می‌تواند باشد.

به شکل نرمال، روزانه لازم است از همه مناطق و همچنین همه دست‌کم 300 محله شهر تهران، فایل فروش آپارتمان در گروه‌های سنی و متراژی مختلف به بازار آنلاین عرضه شود تا رقمی که به‌عنوان میانگین «قیمت پیشنهادی» از فایل‌ها به‌دست می‌آید، بتواند نبض بازار مسکن کل شهر تهران را نمایندگی کند.

این در حالی است که «عرضه فایل در حجم یک هشتم همیشگی» به معنای فراوانی بیشتر در برخی محله‌ها و کمتر در دیگر محله‌ها و همچنین تعداد زیاد واحدهای مسکونی از یک گروه سنی و نبود سایر گروه‌ها و حتی گروه‌های متراژی است که به شکل طبیعی، قیمت میانگین به‌دست‌آمده به‌دلیل این مخدوش بودن اطلاعات داده‌ای سوگیری خواهد داشت. از این رو، احتمالا بخشی از رقم 163.7‌میلیون تومانی قیمت مسکن در فروردین 1405 جای خطای محاسباتی است.

با این حال، در کنار این فاکتور اثرگذار روی میانگین «قیمت‌های ویترینی» بازار مسکن، آنچه می‌تواند باعث رشد سطح قیمت در فروردین شده باشد، «جاماندگی تاریخی» قیمت واقعی مسکن در سال گذشته است. سال گذشته قیمت واقعی مسکن –سطح قیمت پس‌از تعدیل تورمی- در تهران 28درصد افت کرد؛ این میزان رشد واقعی منفی قیمت آپارتمان طی سه دهه گذشته در مقیاس سالانه،‌ بی‌سابقه بوده است. ضمن آنکه، سال قبل از آن،‌ یعنی در سال 1403 نیز قیمت واقعی مسکن افت چشم‌گیری کرده بود؛ منفی 16 درصد. به این ترتیب، دو سال پیاپی، رشد واقعی منفی زیاد، یک پتانسیل برای «اعلام قیمت‌های بالا» می‌تواند باشد. در کنار این دو علت، فاکتور «تورم تولید مسکن» که در دو ماه گذشته به سطح بسیار بالایی صعود کرده، در «قیمت‌گذاری فروشنده‌های آپارتمان» اثر معناداری داشته است. تورم تولید مسکن در فروردین امسال به 55درصد رسید که بخشی از این رشد قیمت مصالح‌ساختمانی ناشی از شرایط جنگی بوده است.

در عین حال، «انتظارات تورمی» که در فضای بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن ناشی از تعطیلی برخی صنایع، زمین‌‌گیر شدن بخشی از کسب‌وکارها و همچنین چشم‌انداز اوضاع آتی به‌وجودآمده روی رفتار «قیمت‌گذاری» صاحبان کالا از جمله ملک اثر مستقیم داشته است.

چه کسانی می‌خرند؟

 حجم پایین معاملات خرید آپارتمان طی ایام جنگ در تهران، به تقاضای مصرفی «خارج‌شده» از یک بازار دارایی اختصاص داشته است.

برخی واسطه‌هایی که در این ایام مجری تنظیم قرارداد خرید و فروش آپارتمان برای افراد حاضر در بازار مسکن بودند، به «دنیای‌اقتصاد» گفتند: خریدار با تبدیل سرمایه طلایی که پیش‌تر در بازار طلا سرمایه‌گذاری کرده بود و در این شرایط امکان فروش آن را داشت،‌ مشتری خرید آپارتمان شد. همان‌طور که پیش‌تر در همین صفحه گزارش شد، تعطیلی بازار سرمایه و همچنین تعطیلی نسبی بازار دلار مانع از رفت‌وآمد همیشگی سرمایه‌گذاران و مصرف‌کننده‌ها بین بازارهای دارایی شده است. در عین حال، در حجم بسیار معاملات مسکن در فروردین، تقاضای سرمایه‌ای تقریبا حضور معناداری نداشته است. پیش‌بینی می‌شود، در صورتی که توافق در اثر مذاکرات احتمالی به‌دست بیاید، با تاخیر یک تا سه‌ماهه، تحرک در بازار معاملات مسکن دیده شود. رشد غیرقابل انتظار «هزینه ساخت» در دو ماه گذشته که به‌‌دلیل «شرایط جنگی» به‌وجود آمد، اکنون یکی از فاکتورهای موثر در معادله بازار معاملات مسکن است.

در صورت ادامه وضعیت آتش‌بس، سطح فعلی قیمت‌ها که متاثر از تورم تولید مسکن است، برای مدتی مانع از شکل‌گیری جریان محسوس معاملات خرید آپارتمان خواهد شد.

رشد 17درصدی «قیمت‌های ویترینی» آپارتمان یا همان «قیمت پیشنهادی»،‌ ظرف یک‌ماه آن هم در شرایطی که بازدهی سایر بازارهای دارایی منفی بوده است، تاییدکننده آن است که عملا خرید و فروشی در بازار مسکن صورت نمی‌گیرد و رکود فعلی این امکان را که «قیمت قطعی» الزاما با نبض «قیمت ویترینی» منطبق شده باشد، ضعیف کرده است.

در ماه‌های آینده، تقابل سنگین بین «قدرت خرید» و «قیمت پیشنهادی»، خود به مانع جدیدی در مسیر «عبور از رکود معاملات» بدل خواهد شد.