کاغذهای ملکی بدون کد رهگیری

صدیقه نژادقربان:  تشریفات سامانه‌ای که به‌منظور تنظیم قراردادهای ملکی بین متعاملین مسکن و واسطه‌های ملکی در دو دهه‌اخیر در راستای برنامه دولت الکترونیک شکل‌گرفت، طی روزهای گذشته به‌دلیل قطعی اینترنت سراسری و کیفیت پایین اینترنت داخلی و اختلال در سامانه پیامکی، معاملات مسکن را در خطر بازگشت به دهه‌80 یعنی عصر غیرالکترونیک قرار داد و آسیب جدیدی را به بازار مسکن کشور وارد کرد، به‌طوری‌که علاوه‌بر عقبگرد به قراردادهای ملکی در کاغذهای سه رنگ معمولی 18 سال‌پیش، دو پیامد «رکود بیشتر معاملات» و «زیان معامله‌گران» را به‌همراه داشته‌است.

 بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از واسطه‌های ملکی و معامله‌گران در بازار مسکن حاکی از بازگشت قراردادهای ملکی به دوران قبل از سال‌1387 است که قراردادهای کاغذی در سه رنگ معمولی و بدون دریافت کد رهگیری منعقد می‌شد و در اکثر مواقع، به‌دلیل تخلفات و کلاهبرداری‌های متعدد، دعواهای قضایی متعددی در حوزه امور ملکی و معاملات وجود داشت، از این‌رو در اواسط سال‌1387، شکل معاملات مسکن از قراردادهای سه رنگ معمولی به قرارداد الکترونیک و پرینت آن تغییر یافت و برای اولین‌بار به «سامانه ثبت الکترونیک خرید و و فروش ملک» مجهز شد. سامانه «مدیریت املاک و مستغلات کشور» در اواخر دهه‌80 برای ملزم‌کردن مشاوران املاک به‌ثبت قراردادهای اجاره و فروش در این سامانه و دریافت کد رهگیری و ارائه آن به طرفین معامله اجاره و بیع با 4 هدف راه‌اندازی شد. 

هدف اول «شفافیت‌بخشی به بازار معاملات ملکی» بوده که تا حدودی توانست، حجم سوءاستفاده و کلاهبرداری‌های ملکی را کاهش دهد و منجر به افزایش اطمینان معامله‌گران در این بازار شود. هدف دوم، «امکان رصد آماری نبض معاملات مسکن» بوده که سامانه «رهگیری معاملات مسکن» علاوه‌بر نقش بازدارنده در افزایش قیمت‌ها، امکان ارائه منظم و دقیق از بازار مسکن را به شکل روزانه و در سطح محله‌ها و مناطق فراهم کرده‌بود که تا پیش از آن دسترسی به داده‌های جامع و کامل از معاملات مسکن وجود نداشت. از آن سال ‌به بعد، برای اولین‌بار، امکان انتشار آمار «قیمت مسکن و حجم معاملات» توسط دولت، بانک‌مرکزی و مرکز آمار به شکل ماهانه و منظم فراهم شد.

سومین هدف راه‌اندازی سامانه به‌منظور «جلوگیری از فروش یک ملک به دو نفر از طریق رهگیری الکترونیکی» بود که تا پیش از این به‌دلیل عدم‌ثبت کدپستی برای واحدها، امکان فروش یک واحد به چندین نفر وجود داشت. در واقع، ثبت قراردادها در سامانه کد رهگیری و امضای دیجیتالی، منجر به برخورد آگاهانه با چندین معامله برای یک ملک شد، زیرا با ثبت معاملات در سیستم تخلف به‌وضوح برای مجری و ناظر سامانه قابل‌مشاهده است و می‌تواند از آن جلوگیری کند.

در نهایت این سامانه با هدف «پایان کار بنگاه‌های املاک فاقد مجوز صنفی» راه‌اندازی شد، زیرا تا پیش از این، شرایط برای سوءاستفاده و تخلف‌ بنگاه‌های غیرمجاز فراهم بود‌ که با دریافت کد رهگیری 18 رقمی امکان کپی‌برداری از قراردادها برای فروش دوباره ملک تقریبا وجود ندارد. در واقع از سال‌87 به بعد، متعاملین مسکن با استفاده از «کدرهگیری 18 رقمی معامله ملکی»، نسبت به خریدوفروش خود، «اطمینان نسبی» پیدا کردند. اما از سال‌1401، تشریفات الکترونیکی معامله ملک در بازار مسکن بسیار حجیم شده و خریدار و فروشنده باید مسیر طولانی را برای معامله از طریق چندین سامانه طی کنند. در واقع از سال‌1400، دولت با پیشنهاد و تصویب راه‌اندازی سامانه‌های دیگر، باعث شد تا سامانه کد رهگیری به شکل «نیم‌بند» کارکرد خود را از دست بدهد.

با راه‌اندازی سامانه خودنویس در سال‌1401، به‌منظور ثبت قراردادهای اجاره و دریافت کد رهگیری، ثبت قرارداد خرید و فروش ملک به این سامانه جدید منتقل شد. سال‌گذشته نیز سامانه سومی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک ایجاد شد که این تشریفات سامانه‌ای، منجر به کور‌شدن چراغ آماری معاملات مسکن شد. با وجود تلاش گسترده برای تسهیل معاملات و جلوگیری از تخلفات ناشی از غیرشفاف‌بودن آن همانند سال‌های قبل از الکترونیکی شدن، اما‌ قطعی اینترنت سراسری و کیفیت پایین اینترنت داخلی و اختلال در سامانه پیامکی طی روزهای گذشته، معاملات مسکن را با خطر  بازگشت به روال دهه‌80 یعنی بازگشت به قراردادهای ملکی کاغذی 18‌سال‌پیش مواجه کرد. براساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» امکان معاملات الکترونیک‌ در بازار مسکن به‌دلیل ضعف اینترنت داخلی یا اختلال در اتصال به سامانه‌های ملکی، برای معامله‌گران «غیرممکن» یا «سخت» شده‌است و این بازگشت به عصر غیرالکترونیک احتمال کلاهبرداری ملکی برای خرید آپارتمان بدون «ثبت الکترونیک‌» را می‌تواند همانند دوره قبل از سال87 به‌همراه داشته‌باشد.

اما نکته قابل‌توجه اینکه بازگشت معاملات مسکن به قراردادهای آفلاین، با دو پیامد همراه بوده‌است؛ در واقع در شرایط فعلی، بازیگران بازار مسکن نسبت به قطعی یا سختی ورود به سامانه‌های معاملاتی دو نوع واکنش نشان‌داده‌اند. پیامد اول، انصراف از انجام معامله است که منجر به «رکود بیشتر مسکن» و آسیب بیشتر بخش ساختمان می‌شود و دوم اینکه، استفاده از «قراردادهای کاغذی» که تا قبل از راه‌اندازی مبایعه‌نامه‌های الکترونیکی ممهور به کدرهگیری یعنی 18سال‌پیش وجود داشت، ممکن است، آسیب‌های اقتصادی یا حقوقی را به‌همراه داشته‌باشد. در این راستا، «دنیای‌اقتصاد» در گفت‌وگویی با دو کارشناس حقوقی در حوزه ملک به این سوال پاسخ می‌دهد که آیا این اختلالات به مانعی بر سر راه فعالیت سامانه‌های معاملات مسکنی تبدیل می‌شود؟ یا آیا اساسا این سامانه‌ها کارکرد و نقشی در بهبود و تسهیل معاملات مسکن داشته‌اند که حالا در شرایط کنونی این  اختلالات دسترسی به این سامانه‌ها، بر رفتار معامله‌گران تاثیر گذاشته باشد؟

الزام رهگیری اشتباه بود

نصیر مشایخ، مدرس حقوق ثبت اراضی و املاک معتقد است؛ الزام به رهگیری از اول نسبتا اشتباه بوده‌است. به گفته او، اگرچه سامانه‌ مدیریت املاک و مستغلات در سال‌۸۷ راه‌اندازی شد، اما مطابق با هدف درنظر گرفته‌شده پیش‌نرفت و حتی در برخی موارد برخلاف آن عمل کرد، از این‌رو این سامانه چندان کمکی به موضوع ثبت معاملات و مشکلاتی که پیش از آن وجود داشت نکرد، زیرا منجر به ایجاد معضلات متعددی شد. علت این اتفاق را باید در دو مورد بررسی کرد. نخست اینکه مبنای پایگاه داده‌ای آن اشتباه بود؛ یعنی در معاملات پلاک‌ثبتی را ملاک رسمیت بخشیدن به معاملات درنظر می‌گرفتند و در واقع، معامله را بر پلاک‌ثبتی منعقد می‌کردند، نه کدپستی واحد مسکونی. این در حالی است که متولی اصلی ثبت معاملات ملک، سازمان ثبت اسناد رسمی کشور است و معاملات باید از این طریق صورت بگیرد.

مورد دوم اینکه وقتی کد رهگیری را به‌عنوان راهکاری برای ثبت معاملات درنظرگرفتند؛ در واقع عاملی برای انحراف از قانون بوده‌است زیرا ماده‌۴۷ قانون اسناد رسمی مبنی‌بر الزام ثبت رسمی را رعایت نکردند. بر اساس این قانون کلیه معاملات باید در دفاتر رسمی ثبت شوند و بنگاه‌ها حق انجام معاملات را ندارند. از همان ابتدا این موضوع به مراجع قضایی راه‌یافت و دیوان عدالت اداری الزام کد رهگیری را برای مردم درنظر گرفت، اما این یک اقدام اشتباه بود، زیرا معاملاتی که توسط بنگاه‌ها صورت می‌گرفت به کدپستی متصل می‌شد که این موضوع با خطاهای بسیار همراه است، زیرا در بسیاری از موارد برای یک ملک دو کد‌پستی تعریف‌شده و گاهی برای دو ملک یک کدپستی.  علاوه بر این مبایعه‌نامه‌های الکترونیکی، هزینه‌های بسیار زیادی را نیز به دو طرف معامله‌ تحمیل می‌کند، اما از سال‌گذشته که قانون الزام ثبت رسمی معاملات تصویب و اجرایی شد، دیگر بنگاه‌ها اجازه ثبت معاملات را ندارند.

از تاریخ ۲۶اردیبهشت ۱۴۰۳ این قانون اجرایی شده‌است. براساس این قانون باید معاملات غیررسمی در بنگاه‌ها حتما در اسناد رسمی سامانه ثبت اسناد و در قالب «پیش‌نویس قرارداد» ثبت شوند و در دفترخانه‌ها اجرایی می‌شوند. مردم نیز الزاما باید برای ثبت معاملات به دفتر اسناد رسمی رجوع کنند، بنابراین افرادی که دست به قلم شده و اقدام به تدوین مبایعه‌نامه و قرارداد کنند به‌معنای تخلف است و باید جریمه آن را پرداخت کنند که چندین‌برابر بیشتر از حق کمیسیونی است که دریافت می‌شود. همچنین این معاهدات اعتبار قانونی نداشته و در دادگاه‌ها نمی‌توان به آن استناد کرد، دادگاه‌ها به این معاهدات ترتیب اثر نداده و قابلیت استناد ندارند. به گفته مشایخ، اما اینکه امکان ثبت معاملات به‌دلیل قطعی اینترنت وجود ندارد، نمی‌تواند درست باشد زیرا در حال‌حاضر سایت‌های ملی در دسترس بوده و امکان ثبت معاملات در سامانه‌ها وجود دارد.

تامین حقوق مردم با دولت الکترونیک

علی حسن‌پور مافی، وکیل پایه یک دادگستری بر تاثیر قابل‌توجه سامانه‌ها بر تامین حقوق مردم تاکید کرد. به گفته او، چند مساله در این سوال قابل‌تامل است. لازمه حکمرانی مناسب برای تامین حقوق مردم و نظم و انضباط در جامعه متکی‌شدن دولت‌ها به سامانه‌ها است. به‌عنوان یکی از موافقان این سامانه‌ها، هر میزان این سامانه‌ها دقیق‌تر و درست‌تر عمل‌کرده و گردش امور داشته‌باشند، مسلما هم به نفع دولت و حکمرانی است و هم برای شهروندان که می‌خواهند از این منافع به نحو مناسبی استفاده کنند. تا پیش از راه‌اندازی سامانه‌ها مردم برای انجام معاملات و کارهای جزئی حتی در حد پرداخت یک قبض باید به‌صورت حضوری اقدام‌کرده و حتی به شهری دیگر سفر می‌کردند، اما اکنون براساس برنامه هفتم توسعه امکان خدمات غیرحضوری تا حد زیادی برای مردم فراهم شده‌است.

به گفته او، اما در رابطه با اینکه در شرایط قطعی‌های اینترنت باید چه اقداماتی صورت بگیرد که گردش امور بتواند به‌درستی انجام شود، باید گفت؛ با توجه به اینکه کشور ما در منطقه‌ای قرار دارد که به‌صورت مداوم در معرض خطر قرار می‌گیرد، از این‌رو در سال‌۱۴۰۱ قانونی تحت‌عنوان مدیریت داده‌ها و اطلاعات ملی تصویب شد. براساس این قانون، یک سیاستگذاری کلی مبنی‌بر چگونگی نگهداری اطلاعات حکمرانی در قالب یک قانون کلی پیش‌بینی شده‌است که دسترسی به اطلاعات، نگهداری، تولید، پردازش و یکپارچه‌سازی آن را تعیین کرده‌است. در چنین فضایی، نهادی تحت‌عنوان شورای‌عالی فضای‌‌مجازی شکل‌گرفت. این شورا فقط مربوط به موضوع اینترنت نبوده بلکه کلیه مباحث تبادل داده‌ها و حفظ امنیت بین دستگاه‌های حاکمیتی را برعهده دارد. در آنجا با تعیین سازوکارهایی اقدام به پیاده‌سازی دولت الکترونیک کردند که در بسیاری از موارد توسعه پیدا کرد. به‌طور مثال حتی برای باز‌کردن یک حساب بانکی نیز تا اطلاعات اقامتی در سامانه املاک و اسکان ثبت نشده باشد، امکان انجام عملیات بانکی وجود ندارد. به این معنا که اطلاعات و داده‌ها به یکدیگر متصل شده‌اند. 

حسن‌پور مافی معتقد است؛ کلیت قضیه اقدام مفیدی بوده اما در مواقع خاص، مشکلاتی از قبیل قطعی اینترنت و اختلال در روند سامانه‌ها به‌وجود می‌آید که نیازمند تدابیری است، اما برای دسترسی مردم به خدمات باید در مرحله اول، هم آگاهی بخشی صورت بگیرد و هم تدابیر لازم اتخاذ شود. البته در حال‌حاضر اختلالی در دسترسی به این سامانه‌ها وجود ندارد و اگر مشکلی هم وجود دارد در آموزش‌ها است، یعنی در صورت ارائه آموزش مناسب به مردم امکان دسترسی راحت به سامانه‌ها در جهت انجام عملیاتی چون معاملات وجود دارد.

در حال‌حاضر با اینترنت ملی، سامانه‌ها کاملا در دسترس بوده و دو طرف قرارداد ملکی، می‌توانند با مراجعه به سامانه‌های خودنویس و... اقدام به امضای قراردادهای خود و ثبت آن کنند. حتی برای دیگر درخواست‌های قضایی، همچون دادخواست، کارنامه و... که ‌بار حقوقی سنگینی دارند، سامانه‌های لازم در حال فعالیت هستند و مشکلی به لحاظ دسترسی وجود ندارد. تنها زمانی دسترسی به این سامانه با مشکلات جزئی همراه خواهدشد که افراد از طریق مرورگرهای خارجی برای یافتن آدرس سامانه‌ها اقدام کنند بنابراین، مساله فقط محدود به موارد خاصی است آن‌هم به‌دلیل عدم‌آگاهی و آموزش کافی مردم در وضعیت بحرانی. در بحث مدیریت بحران، باید برای شرایط اضطراری آماده بود تا مردم بتوانند در موارد خاص امکان دسترسی به سامانه‌ها را داشته‌باشند.

غایب سامانه‌‌‌‌‌‌‌های الکترونیکی خدمات ملکی

موضوع پلتفرم‌ها و سامانه‌های‌مجازی برای ارائه خدمات بهتر به مردم سال‌هاست که در کشور به‌عنوان یک اولویت در حال پیگیری و انجام است. در طول سالیان گذشته، سامانه‌های بسیاری ایجاد شدند که به علت عدم‌طراحی مناسب، فقدان زیرساخت‌های لازم در اجرا یا عدم‌الزام به استفاده، دچار مشکل شده و در واقع از رده خارج شدند. تعداد معدودی نیز به‌دلیل طراحی عملکرد مناسب با ارتقای نرم‌افزاری و به‌روز‌شدن با نیازهای جدید جامعه ادامه حیات پیدا‌کرده و به خدمات‌رسانی خود ادامه دادند. یکی از سامانه‌های مزبور که در حوزه‌های معاملات مسکن نقش اساسی ایفا کرد، سامانه کد رهگیری املاک و مستغلات کشور بود. با توجه به مشکل اساسی مسکن در دهه‌هشتاد و در نیازسنجی که در اواسط دهه‌هشتاد انجام شد، دو سیاست کلان در حوزه مسکن پیگیری شد: 

۱- سیاست افزایش عرضه مسکن که از سال‌۱۳۸۶ با طرح مسکن مهر شهری و روستایی کلید خورد و در نهایت با وجود اینکه دولت‌های بعد اهتمام لازم را در تکمیل واحدهای باقی‌مانده نداشتند، حدود ۴‌میلیون واحد مسکونی شهری و روستایی به موجودی مسکن در کشور اضافه شد.

۲- سیاست کنترل بازار که با توجه به نبود یک بانک اطلاعاتی جامع در حوزه املاک و اسکان کشور و نیز معاملات آن و وجود معاملات صوری در این حوزه که یکی از علل افزایش قیمت کاذب در حوزه مسکن بود، سیاست شفافیت در حوزه معاملات مسکن در دستور کار قرارگرفت. 

در این حوزه با همکاری سه ضلع وزارت راه و شهرسازی، وزارت بازرگانی و اتحادیه کشوری مشاوران املاک در کشور، سامانه کد رهگیری املاک و مستغلات کشور شکل‌گرفت که حدود ۱۱۰‌هزار مشاور املاک در کشور در این طرح ساماندهی شده و معاملات مسکن به‌صورت برخط ثبت و دارای کد رهگیری شدند. در آن طرح مبایعه‌نامه از حالت سنتی و نوشتاری خارج و در یک طرح مشخص به‌صورت تایپی و پرینتی ارائه شد.

این تحول در حوزه معاملات مسکن در کشور، نقش بسزایی در شفافیت در حوزه املاک و مستغلات و جلوگیری از معاملات صوری در این حوزه داشت. از سال‌۱۴۰۰ این سامانه با ارتقای نرم‌افزاری و ساختاری تبدیل به سامانه املاک و اسکان و سامانه خودنویس شد که در حال‌حاضر نیز روند روبه‌رشدی را طی می‌کند. اما آنچه در الزامات این سامانه‌ها در کشور دیده نشده‌است، اتفاقات غیرمترقبه است که منجر به قطع اینترنت و سیستم برخط‌بودن سامانه‌های مزبور می‌شود؛ به‌طور مثال در حال‌حاضر بعد از اتفاقات ناگواری که در کشور طی دوهفته گذشته شکل‌گرفت، ابتدا این سامانه‌ها به‌طور کامل از دسترس خارج شدند و بعد از آن، با به‌اصطلاح ملی‌شدن اینترنت همچنان سامانه‌های مزبور با مشکلات عدیده به‌واسطه عدم‌دسترسی مناسب به اینترنت مواجه هستند. این امر باعث شده‌است که مردم و مشاوران املاک به‌عنوان واسطه‌های معاملات مجددا برای حل مشکل خود به سیستم سنتی و قدیمی خود که استفاده از مبایعه‌نامه‌های کاغذی بزرگ و... روی بیاورند.

این مشکل کمابیش برای سایر سامانه‌های دیگر نیز به‌وجود آمده است؛ با توجه به اینکه اتفاق‌هایی از این دست یا هر مشکلی که باعث قطع یا اختلال در اینترنت جهانی شود، ممکن است در آینده نیز بیفتد، لازم است مسوولان ذی‌ربط با ایجاد زیرساخت‌های لازم نسبت به مستمر‌بودن ارائه خدمات توسط سامانه‌های مزبور در شرایط بحرانی اقدامات لازم را انجام دهند. «ارائه خدمات به‌صورت آفلاین» برای مراحلی که نیاز به برخط‌بودن ندارد و «انجام امور یک فرآیند» تا حدی که ممکن است و نیز «تقویت زیرساخت‌های اینترنت ملی» برای انجام فرآیندهای سامانه بدون‌اختلال؛ دو راهکاری هستند که می‌توانند اعتماد مردم را نسبت به استفاده همیشگی و هر زمان به این سامانه به‌دست آورند.

*  عضو اصلی تیم راه‌‌‌‌‌‌‌اندازی سامانه «رهگیری معاملات مسکن» در سال‌۸۶