«دنیایاقتصاد» نوسان قیمت ملک در هفته ناآرامیها را بررسی کرد؛
معمای فراز و فرود مسکن
شاخص مسکن «دنیایاقتصاد» به ۱۱۷میلیون تومان در مترمربع رسید
«دنیایاقتصاد» در این گزارش علل رشد بالای ۱۰درصدی و نوسان قیمت ملک در پایتخت را بررسیکرده است. براساس شاخص مسکن «دنیایاقتصاد»، میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمانهای تهران در مناطق ۲۲گانه تهران در روز گذشته، به سطح ۱۱۷میلیونتومان به ازای هر مترمربع رسید؛ این در حالی است که این رقم در روز یکشنبه ۱۲۱میلیونتومان بود و رشد قیمت ملک تهران را نسبت به میانگین آذر، به ۱۱.۷درصد رساند که البته با نوسان قیمتها در روز گذشته، این رشد قیمتی به ۸.۳درصد رسیدهاست. با توجه به اینکه در هفته ناآرامیها و قطعی مداوم اینترنت، حجم معاملات مسکن بهشدت کاهشیافت و حتی متوقف شد، اما علت این افزایش قیمت مسکن و فراز و فرودهای آن چیست؟
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از حجم فایلهای عرضهشده به بازار مسکن تهران در روز گذشته از رسیدن این تعداد به ۴۰۰واحد مسکونی حکایت دارد. طی ماههای گذشته ظرفیت روزانه عرضه فایلها حدود ۹هزارواحد بودهاست؛ به استثنای روزهای جنگ ۱۲ روزه و ابتدای دوران آتشبس، روزانه تقریبا در همین حدود فایل جدید به بازار مسکن ارائه میشد. برآیند بررسی یک دههاخیر حاکی از آن است که حجم معاملات مسکن و تعداد فایلهای ارائهشده به بازار، بسیار متاثر از ریسکهای سیاسی، اقتصادی و اجتماعی است که بنا بر شرایط، رفتار متفاوتی را نشان میدهد. حجم معاملات مسکن تا قبل از سال۹۷ بیش از ۱۰هزار مورد در ماه بوده که این رقم پس از آن بهدلیل جهش قیمت مسکن به ۷هزار مورد و طی دو سالاخیر به حدود ۴هزار معامله در ماه رسید که حتی در زمان جنگ ۱۲روزه، کمتر از هزار معامله انجام شد.
در یک هفته اخیر نیز از حجم معاملات نهایی بهدلیل قطعی اینترنت کاسته و حتی متوقف شد. این روند تغییرات در عرضه فایلهای ارائهشده به بازار مسکن نیز کاملا مشهود بودهاست و از عرضه روزانه ۹هزار فایل تا اواسط هفته گذشته، ابتدا به کمتر از ۶هزار فایل و پس از آن به ۲هزارواحد مسکونی رسید؛ اما روز گذشته با ارائه تنها ۴۰۰واحد، پایینترین سطح در عرضه فایل را به خود اختصاص داد. سطح قیمت ۱۱۷میلیونی در روز گذشته برگرفته از همین تعداد فایل ارائهشده به بازار مسکن تهران بودهاست. علت کاهش چشمگیر حجم فایلهای فروش نیز به قطعی و نبود اینترنت برای بارگذاری فایلها برمیگردد؛ و فراز و فرودی که بازار مسکن در هفته اخیر پشتسر گذاشته مربوط به حجم فایلها است، از اینرو این ارقام منعکسکننده واقعیت بازار مسکن تهران نیست.از نظر علم اقتصاد، برای جمعآوری آماری دقیق و قابلاستناد در یک جامعه آماری باید حداقل ۳۰نمونه قابلبررسی را در اختیار داشت. این ظرفیت حداقلی نمونه آماری را میتوان به دو شکل سطح ایدهآل و کف حداقلی مورد بررسی قرارداد.
در وضعیت ایدهآل برای تخمین ظرفیت حداقلی، با توجه به اینکه مناطق ۲۲گانه تهران دارای نزدیک به ۳۳۰ محله است، در بهترین حالت، برای ارائه آماری دقیق از وضعیت قیمت مسکن تهران باید روزانه نزدیک به ۱۰هزارواحد بارگذاری شود. در وضعیت حداقلی نیز که عمدتا در زمان بحران و شرایط خاص اتفاق میافتد، این نمونه آماری میتواند به ۳۰ فایل در هر منطقه محدود شود که تعداد فایلهای فروش آپارتمان را به رقمی در حدود ۷۰۰واحد میرساند، اما روز گذشته تعداد فایلها به ۴۰۰واحد یعنی بسیار کمتر از سطح کف حداقلی رسیدهاست. بنابراین در این فضای کمبود فایلهای فروش، آمارهای فعلی چندان قابلاستناد نبوده و نمیتوان آن را آمار قطعی قیمت مسکن در تهران دانست.
راستیآزمایی میانگین قیمت پیشنهادی زمانی قابلاتکا خواهد بود که روزانه بیش از ۹هزار فایل و در کمترین حالت ۷۰۰واحد به بازار مسکن ارائه شود؛ این در حالی است که اکنون تعداد فایلهای فروش از ۹هزار به ۴۰۰واحد در روز گذشته رسیده که این نشاندهنده میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیست، زیرا وقتی تعداد فایلهای عرضهشده به بازار مسکن، کمتر از کف حداقلی باشد، براساس متغیرهایی همچون سن بنا و منطقه روی قیمت میانگین شهر اثرگذار خواهد بود و افزایش قیمت ملک در هفته اخیر تا حد زیادی ناشی از افت حجم فایلهای روزانه است. حتی فراز و فرود قیمتها در این هفته نیز که از سطح ۱۲۱میلیونتومان به ۱۱۷میلیونتومان در مترمربع رسید، متاثر از همین متغیر است؛ در واقع به هر میزان که فایلهای نوساز در مناطق بالا و بهویژه شمالی به بازار ارائه شود، سطح قیمتهای پیشنهادی نیز رقم بالاتری را نشان خواهد داد و در مقابل اگر عرضه فایلهای فروش از مناطق پایینتر و آپارتمانهای کهنه باشد، میانگین قیمت هاروند کاهشی خواهدداشت.
در مجموع، قیمت نهایی با دادههای حداقلی مانع از ارائه آمار دقیق از وضعیت بازار مسکن تهران شدهاست. علت این فراز و فرودها طی یک هفته اخیر که در روزهای گذشته سطح قیمتها بالای ۱۲۱میلیونتومان در مترمربع بوده، میتواند ناشی از ارائه بیشتر فایلهای نوساز و عمدتا از مناطق شمالشهر باشد و این روند کاهشی در روز گذشته و رسیدن سطح قیمت به رقم ۱۱۷میلیونتومان میتواند تا حدودی بهمعنای ارائه بیشتر فایلهای جدید در جنوبتهران یا با سن بنای بیشتر باشد.
