عواقب حمایتهای دولتی چین از بخش مسکن
بازار مسکن چین، شباهت‌‌‌هایی با بازار مسکن سایر کشورها دارد؛ اما شرایط تاریخی منحصربه‌فرد به تمایز قابل‌توجه میان آن، با بازار مسکن سایر نقاط دنیا منجر شده است. تغییر روند بازار مسکن یکی از جنبه‌‌‌های اصلی اصلاحات و گشایش اقتصادی چین بود. در طول دهه‌‌‌های ابتدایی روی کار آمدن جمهوری خلق چین، خانه یک دارایی خصوصی محسوب نمی‌‌‌شد؛ اما این رویه از آوریل ۱۹۸۰ تغییر کرد. دنگ شیائوپینگ، رهبر نخبگان نسل دوم جمهوری خلق چین، اصلاحاتی را ارائه کرد که به افراد اجازه می‌‌‌داد نسبت به خرید خانه اقدام کنند. درواقع ساختار کنونی بازار مسکن چین به سال ۱۹۹۸ بازمی‌گردد؛ زمانی که نخست‌وزیر ژو رونگجی، تجاری‌‌‌سازی مسکن در این کشور را قانونی دانست و اعلام کرد و به سیستم مسکن رفاهی سوسیالیستی پایان می‌دهد.
در همان سال، بانک خلق چین، بانک‌های تجاری این کشور را تشویق کرد تا ۱۵درصد از وام‌‌‌های جدید خود را به وام‌‌‌های مسکن اختصاص دهند.در چهار دهه گذشته، همواره توجه به بخش مسکن و تامین مالی آن جزو دستور کارهای ضروری بانک خلق چین بوده است. درواقع استفاده از پتانسیل بخش مسکن و تامین مالی آن جزو راهکارهای بانک خلق چین در اجرای سیاست‌‌‌های پولی، حفظ ثبات مالی در این کشور و جلوگیری از بروز ریسک‌‌‌های مالی بوده است.
طی ۱۲ماه منتهی به پایان مارس ۲۰۲۳، بانک خلق چین، ابزارهای سیاستی جدیدی را در پاسخ به چالش‌های بی‌سابقه در بازار مسکن چین معرفی کرده است. ژانویه گذشته، بانک خلق چین سیاست تعیین کف نرخ بهره وام مسکن به شکل شهری را کنار گذاشت. هدف از تغییر رویکرد دولت چین در بازار مسکن چین، مهندسی فرود نرم بازار املاک چین در شرایطی بود که برخی شرکت‌های توسعه‌‌‌دهنده املاک در این کشور در وضعیت نامطلوب بوده و سرمایه‌گذاران تمایلی به ورود به این بازار پرریسک نداشتند؛ سیاستی که تا حدی نیز موثر واقع شد، اما پیامدهای ناخواسته‌‌‌ای را نیز به بار آورد.
ضرورت حفظ بازار مسکن برای چینی‌‌‌ها
حفظ بازار مسکن سالم برای چین بسیار مهم است. خانه مهم‌ترین دارایی برای بسیاری از خانوارهای چینی است. در یک بررسی که بانک خلق چین در سال ۲۰۱۹ انجام داد، مشخص شد که مسکن ۵۹درصد دارایی یک خانواده شهری در چین را تشکیل می‌دهد، این در حالی است که وام‌‌‌های رهنی ۱۲درصد دارایی‌‌‌ها را به خود اختصاص داده است. این ارقام کاملا مشابه داده‌‌‌های بازار مسکن آمریکا در سال ۲۰۰۸ و در آستانه بروز بحران اقتصادی در دنیاست که جرقه آن از بحران وام‌‌‌های مسکن آغاز شد. همچنین این داده‌‌‌ها شباهت زیادی به وضعیت بازار مسکن ژاپن در دهه ۱۹۸۰ و پیش از ترکیدن حباب بازار املاک و مستغلات دارد.
در عین حال، آمارهای رسمی نشان می‌دهد که بخش املاک و مستغلات ۶ تا ۷درصد از تولید ناخالص داخلی چین را تشکیل می‌دهد. البته سهم این حوزه با احتساب فعالیت‌‌‌های وابسته در اقتصاد چین به حدود ۲۹درصد می‌‌‌رسد. وابستگی قابل‌توجه اقتصاد چین به بخش مسکن و سهم بالای این بازار از دارایی‌‌‌های شخصی، می‌‌‌تواند به پاشنه‌آشیل سلامت اقتصادی چین تبدیل شود.
بخش مسکن چین از نیمه دوم سال ۲۰۲۱، نشانه‌‌‌هایی از التهاب و آشفتگی را بروز داد. شیوع کرونا و محدودیت قرنطینه‌‌‌ای باعث کاهش فروش خانه در این کشور شد و این موضوع از جریان نقدینگی ورودی به شرکت‌های توسعه‌‌‌دهنده املاک و مستغلات در چین کاست و استارت بروز بحران مالی یا نمایان شدن این بحران مالی را زد. در ادامه شرکت‌های ساختمانی چین که با بحران مالی مواجه شدند، به‌ناچار برخی پروژه‌‌‌های ساخت مسکن خود را نیمه‌‌‌کاره رها کردند. در بسیاری موارد، متقاضیان خانه‌‌‌ها را با وام مسکن خریداری کرده بودند؛ به این ترتیب با شدت گرفتن بحران در شرکت‌های ساختمانی چینی در تابستان ۲۰۲۲، وام‌‌‌گیرندگان که از دریافت خانه ناامید شدند، در اقدامی سراسری بازپرداخت وام‌‌‌های مسکن خود را تحریم کردند.
دومینوی بروز بحران در شرکت‌های ساختمانی چین و تاثیر منفی آن بر اقتصاد این کشور باعث شد تا بالاخره بانک خلق چین وارد عمل شود و از اعتبار کافی شرکت‌های ساختمانی برای اتمام پروژه‌‌‌های مسکن نیمه‌‌‌کاره خود اطمینان حاصل کند و در ادامه با ارائه مشوق‌‌‌هایی، افراد جدیدی را به این بازار جذب کند. دولت و بانک مرکزی چین، اقداماتی را ظرف ماه‌‌‌های اخیر اجرایی کرد تا از بروز رکود در بازار املاک و مستغلات این کشور بکاهد و درواقع در این زمینه موفق هم شد؛ اما این احتمال وجود دارد که نتایج این اقدامات در بلندمدت به زیان اقتصاد چین باشد.
بازار وام مسکن چین به طور قابل‌توجهی با کشورهای غربی متفاوت است؛ زیرا تقریبا تمام ۶/ ۵تریلیون دلار وام مسکن چین، وام مسکن با نرخ قابل تنظیم است. نرخ بهره موثر در این وام‌‌‌های مسکن یک‌بار در سال و معمولا در ژانویه، مجددا تنظیم می‌شود. به این ترتیب نرخ بهره در چین با احتساب نرخ اصلی وام معیار (LPR) به‌اضافه یک فاصله ثابت محاسبه می‌شود. LPR میانگین نرخ وام‌‌‌های ارائه‌شده توسط ۱۸بانک چینی به بهترین مشتریانشان است. LPR نرخ تسهیلات وام‌‌‌دهی میانمدت (MLF) را به‌دقت دنبال می‌کند؛ چرا که این نرخ تعیین‌‌‌کننده هزینه دریافت وام برای بانک‌ها از سوی بانک خلق چین است. به این ترتیب فاصله میان نرخ MLF و متوسط نرخ بهره موثر وام مسکن، میزان سوددهی اعطای وام برای بانک‌های چینی را مشخص می‌کند. در دسامبر ۲۰۲۱، این فاصله به ۶۸/ ۲درصد رسید؛ اما از آن زمان تا ژانویه ۲۰۲۳ این فاصله به ۵۱/ ۱درصد کاهش یافته است. به این ترتیب در شرایط کنونی حاشیه سود خالص بانک‌های چینی در کمترین میزان پس از سال ۲۰۱۰ قرار گرفته است. تنظیم نرخ بهره به نحوی که سودآوری بانک‌های چینی تحت فشار کاهش قرار دارد می‌‌‌تواند در میانمدت بر اقتصاد چین ضربه جدی وارد کند.
بازار مسکن چین دارای طبقات مختلف است و طبقات مختلف از نظر موقعیت مکانی، توسعه اجتماعی-اقتصادی و کیفیت مسکن متمایز می‌‌‌شوند. طی سال گذشته، بازار مسکن چین به طور فزاینده‌‌‌ای از هم گسیخته شد و روند قیمت مسکن در شهرهای مختلف آن متفاوت است. میانگین ملی قیمت مسکن ثابت مانده و بسیاری از شهرها با عرضه مستمر و بیش از تقاضا مواجه شده‌‌‌اند که این موضوع باعث شده است قیمت مسکن محلی در آنها کاهش یابد. با این حال داده‌‌‌های اداره ملی آمار چین از وضعیت بازار مسکن متاثر از روند بازار مسکن در شهرهای درجه‌یک و بزرگ از واقعیت منحرف شده است. درواقع در شرایطی که وضعیت تقاضا برای مسکن در شهرهای درجه‌دوم و سوم در چین همچنان کاهشی است، رشد تقاضا در شهرهای بزرگ، این رکود را در آمار کلی پوشش داده است.
سیاستگذاران چینی به دنبال تحریک مجدد بازار مسکن برای حمایت از سرمایه‌‌‌های مردم و بازگرداندن اقتصاد به مسیر رشد هستند؛ اما داده‌‌‌های جمعیتی مانع از آن می‌‌‌شوند که بازگشت تقاضا در این بازار ادامه‌‌‌دار شود. نرخ شهرنشینی چین به اوج خود رسیده و در حال کاهش است. داده‌‌‌ها نشان می‌دهد که از سال ۲۰۱۷ نسبت شهرنشینان جدید به کل جمعیت به طور مداوم کاهش یافته است. در سال ۲۰۲۲، تعداد افراد جدیدی که در چین شهرنشین شدند به کمترین میزان ظرف ۴۲سال قبل رسید. تشکیل خانواده جدید در چین از سال ۲۰۱۳ وارد روند کاهشی شد؛ این افت نتیجه افت نرخ ازدواج و چند دهه سیاست تک‌فرزندی در چین است. شیوع کرونا و محدودیت قرنطینه‌‌‌ای در چین روند کاهش نرخ ازدواج و روند منفی جمعیتی در این کشور را تشدید کرد.
بانک خلق چین به دنبال تحریک بازار مسکن به منظور حمایت از اقتصاد این کشور است؛ اما رویکرد آن پیامدهای ناخواسته‌‌‌ای را نیز رقم زده است. در شرایط کنونی بسیاری از صاحبان خانه‌‌‌هایی که قبل از حذف کف نرخ بهره، وام مسکن دریافت کردند، در مقایسه با وام‌‌‌گیرندگان جدید، متحمل هزینه بیشتری در بازپرداخت می‌‌‌شوند و این موضوع باعث نارضایتی آنها شده است. درواقع به نظر می‌‌‌رسد که آنها برای خرید زودتر خانه مجازات می‌‌‌شوند. تامین مالی مجدد از طریق وام برای خرید خانه در چین موضوعی نادر است. در این شرایط خانواده‌‌‌های چینی به دنبال دریافت وام جدید شخصی برای تسویه‌حساب وام مسکن قبلی خود هستند. ادامه این روند قطعا بر سودآوری بانک‌های چینی تاثیر منفی می‌‌‌گذارد.
در عین حال دریافت وام جدید برای پرداخت اقساط وام دیگر رویه‌‌‌ای پرخطر است که می‌‌‌تواند موجب بدهکار شدن بیشتر خانوارها شود. این موضوع ظرف پنج‌سال اخیر در چین به‌شدت در حال گسترش است. در پایان سپتامبر ۲۰۲۲ نسبت بدهی خانوارهای چینی به تولید ناخالص داخلی به ۴/ ۶۱درصد رسید که این رقم کمی بالاتر از این داده برای میانگین کشورهای گروه۲۰ بود. البته نرخ فعلی نگران‌‌‌کننده نیست، اما در صورتی که سرعت رشد اقتصادی چین مطابق انتظار افزایش نیابد یا افزایش نرخ بهره در این کشور از توانایی خانوارهای چینی در بازپرداخت بدهی خود بکاهد، مانع دیگری در مقابل انتقال اقتصاد چین بر اقتصاد مبتنی بر مصرف به وجود می‌‌‌آید.
