آثار نهادسازی در حوزه املاک و مستغلات
هریک از نهادسازی‌ها و ابزار‌‌‌سازی‌‌‌های نامبرده، خدماتی هستند که بازار سرمایه به اقتصاد کشور و به‌‌‌طور خاص، بخش مسکن، املاک و مستغلات ارائه کرده است. گاهی ممکن است، بعضی از این ابزارسازی‌‌‌ها موفقیت قابل قبولی در تحقق اهداف و نیازهای طراحان مالی و فعالان حوزه مسکن کسب کرده باشند یا در برخی موارد، در تحقق اهداف و رفع نیازها موفقیت‌‌‌آمیز نبوده‌‌‌اند. در هر صورت، وظیفه و رسالت بازار سرمایه این است که با کانالیزه‌کردن پول و منابع مالی، به نیاز صنعت و فعالان اقتصادی پاسخ دهد. در همین راستا، سازمان بورس و اوراق بهادار در سال اخیر، اقدام به معرفی صندوق‌های املاک و مستغلات، به‌‌‌عنوان ابزاری جدید در حوزه مسکن کرد. محصول جدیدی که سازمان بورس و اوراق بهادار آن را معرفی کرده است، میتواند در زمینه «مدیریت دارایی» مسکن مردم ارائه خدمت کند. مزیت و اهدافی که این نهاد مالی جدید به دنبال آن است، شامل موارد زیر است.
۱. ایجاد طبقه جدید سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی
صندوق املاک و مستغلات، به سرمایه‌گذاران، اعم از حقیقی و حقوقی امکان می‌دهد تا ضمن سرمایه‌گذاری ملک و ساختمان، از عواید دریافت اجاره نیز بهره‌‌‌مند شوند. در کشور ما، ملک و ساختمان از داراییهای سنتی قابل سرمایه‌گذاری هستند، به همین دلیل، درصد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران، در حوزه ملک و ساختمان سرمایه‌گذاری می‌کنند. بازدهی واقعی (Real Return) مثبت این حوزه، باعث شده است تا مردم توجه ویژه‌‌‌ای به این طبقه از دارایی داشته باشند. حفظ و نگهداری ساختمان، درگیر شدن در فرآیند اجاره‌‌‌داری، بهای زیاد ساختمان و ملک، مشکلات حقوقی و دادگاهی ملک و ساختمان، پیچیده و پرهزینه بودن نقل و انتقال، هزینه زیاد معاملات و اخیرا نیز مالیات‌‌‌های جدید در بخش ملک و ساختمان از عمده دلایلی هستند که باعث میشوند نتوان مانند گذشته شاهد ورود در این طبقه از دارایی بود یا به‌‌‌تدریج، بازدهی این بخش کاهش می‌یابد. یکی از مزیت‌‌‌های صندوق املاک و مستغلات، بهره‌گرفتن از اصل صرفه به مقیاس و مدیریت کارآتر دارایی است. به عبارت دیگر، یک مدیر صندوق با داشتن تیم حقوقی و مدیریت بهرهبرداری میتواند از چالش‌‌‌های نامبرده در حوزه املاک و مستغلات عبور کند.
۲. معافیت مالیاتی سرمایه‌گذاری در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات
صندوق‌های سرمایه‌گذاری با بهره‌جستن از ظرفیت قانون توسعه بازار، مشمول معافیت مالیاتی میشوند. به عبارتی، سرمایه‌گذاران در صندوق که دارندگان گواهی سرمایه‌گذاری صندوق املاک و مستغلات هستند، مالیاتی بابت خرید و فروش این گواهی پرداخت نخواهند کرد، این در صورتی است که هزینه معاملاتی در نقل و انتقال املاک، وجود دارد. هدف از این مشوق مالیاتی که سیاستگذاران و قانون‌گذاران آن را پیش‌بینی کردهاند، کمک به توسعه ابزارها و نهادهای مالی شفاف در کشور است.
۳. قابلیت نقدشوندگی داراییهای ثابت هلدینگ‌‌‌ها، نهادهای مالی و بانک‌ها
با توجه به اینکه بخش قابل‌توجهی از دارایی هلدینگ‌‌‌های اقتصادی کشور و بانک‌ها، مربوط به املاک و مستغلات است، این صندوقها می‌‌‌توانند قابلیت نقدشوندگی برای این قبیل دارایی‌‌‌ها فراهم کنند. در واقع، با انتقال املاک و مستغلات این اشخاص به صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، امکان فروش و واگذاری آن یا امکان توثیق نزد اعتباردهندگان برای دریافت اعتبار فراهم می‌شود. این ابزار با توجه به اینکه در بازار معاملاتی بورس امکان فروش دارد، باعث می‌شود شرایط سرمایه‌گذاری برای نهادهای متعددی جذاب شود و اشخاصی که به خروج از املاک و مستغلات خود تمایل دارند، می‌‌‌توانند از طریق عرضه عموم یا عمده، به‌‌‌راحتی مشتری و خریدار پیدا کنند. هرچند در اساسنامه این صندوقها، برای نحوه خروج در سال‌های ابتدایی فعالیت برای موسسان محدودیت تعیین شده؛ اما این فرصت، کماکان با رعایت شرایط اساسنامه فراهم است.
۴. مولدسازی داراییهای منجمد بانک‌ها و هلدینگ‌‌‌ها
بانک‌ها از ملاکان بزرگ کشور به شمار می‌‌‌آیند که به دلیل سیاست‌‌‌های سرمایه‌گذاری خود یا بر اثر تملک دارایی تسهیلات‌‌‌گیرندگان در زمان نکول، اقدام به ورود به این طبقه دارایی کردهاند. این دارایی که عمدتا نقد نیست یا بانک تمایلی به واگذاری دائمی آن ندارد، هنگام کمبود نقدینگی، به گزینه‌‌‌ای برای فروش و نقد کردن تبدیل می‌شود. بنابراین نهادسازی، این فرصت را به بانک و سایر هلدینگ‌‌‌های اقتصادی می‌دهد که با فروش واحدهای صندوق سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه، بتوانند با مدیریت وجوه نقد و نقدینگی خود، از تنگنا رهایی یابند. در نتیجه، نهادسازی در بازار سرمایه، فرصت‌‌‌های جدیدی را پیش‌روی نهادهای مالی قرار می‌دهد.
۵. مدیریت و بهرهبرداری کارآتر از املاک و مستغلات در کشور
صندوق‌های سرمایه‌گذاری به دلیل داشتن رکن «مدیر بهرهبرداری» این فرصت را برای دارندگان صندوق ایجاد می‌کنند که دارایی تحت مدیریت صندوق را با بیشترین بازدهی مورد استفاده قرار دهند. شاید خیلی از اشخاص حقیقی و حقوقی، به‌‌‌دلیل پیچیدگی قراردادهای حقوقی و همچنین هزینه‌‌‌بر و زمان‌بربودن فرآیند مدیریت املاک و مستغلات، علاقه‌‌‌ای به عرضه املاک و مستغلات خود در بازار نداشته نباشند و دارایی ارزشمند آنها بدون استفاده و صرفا برای حفظ ارزش در مقابل تورم، نگهداری شود. این در حالی است که صندوقها با به‌‌‌کارگیری شخصیت حقوقی به‌‌‌عنوان مدیر بهرهبرداری، این فرصت را برای سرمایه‌گذاران این حوزه فراهم می‌‌‌آورند که ضمن پوشش ریسک کاهش ارزش دارایی، عواید حاصل از اجاره دارایی را نیز دریافت کنند. امید است که ابزار جدید حوزه مدیریت دارایی در املاک و مستغلات بتواند تجربه موفقی برای سرمایه‌گذاران و موسسان ایجاد کند.
