اجارهبها در اقتصاد تورمی
مسکن، صرفنظر از ویژگیهای خاص خود، یک کالای اقتصادی است و نمیتواند به طور کامل از تحولات سایر بخشهای اقتصاد و اقتصاد کلان کشور جدا باشد. هنگامی که قیمت کالاها و خدمات مختلف مانند مواد غذایی، آب، برق، گاز، تلفن، حملونقل، عوارض شهری، خدمات عمومی و سایر هزینههای زندگی افزایش مییابد؛ طبیعی است که بازار اجاره نیز از این روند عمومی تاثیر بپذیرد. انتظار ثابت ماندن اجارهبها در شرایطی که اکثر هزینههای اقتصادی رشد قابلتوجهی داشتهاند، با منطق اقتصادی بههیچوجه سازگار نیست. اقتصاد شبکهای از روابط متقابل است و افزایش قیمت در یک بخش معمولا آثار خود را به بخشهای دیگر نیز منتقل میکند. از این رو، هنگامی که سطح عمومی قیمتها به طور قابلتوجهی افزایش مییابد، انتظار اینکه اجاره مسکن بهطور کامل از این روند جدا بماند، چندان واقعبینانه نیست.
هزینه اجارهداری چقدر است؟
یکی از استدلالهای رایج این است که چون ارزش ملک در اثر تورم افزایشیافته، مالک دیگر نیازی به افزایش اجاره ندارد. این استدلال نیازمند تامل بیشتری است. افزایش ارزش یک دارایی الزاما به معنای افزایش «درآمد نقدی» برای صاحب آن نیست. همانگونه که افزایش قیمت یک خودرو تا زمانی که فروخته نشده درآمدی برای مالک ایجاد نمیکند، افزایش ارزش ملک نیز بهخودیخود هزینههای جاری زندگی مالک را تامین نمیکند. بسیاری از موجران، بهویژه بازنشستگان و افرادی که درآمد ثابت یا حقوق محدودی دارند، بخشی از هزینههای زندگی خود را از محل اجاره دریافتی تامین میکنند.
علاوه بر این، مالکیت یک واحد مسکونی تنها به معنای برخورداری از افزایش ارزش دارایی نیست، بلکه با مجموعهای از هزینههای مستقیم و غیرمستقیم نیز همراه است. هزینههای تعمیر و نگهداری ساختمان، بازسازیهای دورهای، تاسیسات، لولهکشی، برقکشی، آسانسور، نمای ساختمان، پمپ آب، مشاعات، بیمه، مالیات، عوارض و سایر هزینههای مرتبط با حفظ و نگهداری ملک، همگی تحتتاثیر تورم افزایش مییابند. حتی در مواردی که بخشی از این هزینهها بر عهده مستاجر است، هزینههای اساسی حفظ و بازسازی سرمایه همچنان بر دوش مالک باقی میماند.
در بسیاری از موارد، اگر درآمد اجاره متناسب با افزایش هزینههای نگهداری و نرخ تورم تعدیل نشود، ارزش واقعی درآمد موجر کاهش مییابد و حتی امکان نگهداری مناسب ملک نیز با مشکل مواجه میشود. همانگونه که هر فعالیت اقتصادی برای استمرار نیازمند پوشش هزینهها و حفظ ارزش سرمایه است، در بازار اجاره نیز باید هزینههای نگهداری، استهلاک دارایی و ریسکهای سرمایهگذاری مورد توجه قرار گیرد. بنابراین باید میان «افزایش ارزش دارایی» و «درآمد حاصل از دارایی» تفاوت قائل شد. رشد قیمت ملک ممکن است ثروت اسمی مالک را افزایش دهد، اما لزوما به معنای افزایش جریان درآمدی او نیست. به همین دلیل، استناد به افزایش ارزش ملک بهعنوان دلیلی برای ثابت ماندن اجارهبها، از منظر اقتصادی استدلال کاملی محسوب نمیشود.
واقعیتهای اجارهنشینی
در عین حال، واقعیت آن است که بسیاری از مستاجران در سالهای اخیر با کاهش قدرت خرید، رشد ناکافی دستمزدها و افزایش مداوم هزینههای زندگی مواجه بودهاند. در چنین شرایطی، حتی افزایش اجارهای که از منظر اقتصادی و متناسب با تورم منصفانه و قابلتوجیه باشد، ممکن است برای بسیاری از خانوارها بسیار سنگین و دشوار باشد. بنابراین، اینکه افزایش اجارهبها از نظر اقتصادی قابلتوضیح باشد، لزوما به این معنا نیست که برای مستاجران قابلتحمل است.
همانگونه که فشار اقتصادی مستاجران نیز بهخودیخود دلیلی بر نادرستی افزایش اجارهبها متناسب با شرایط اقتصادی نیست. به بیان دیگر، هر دو گزاره میتوانند همزمان درست باشند؛ از یک سو، موجر با افزایش هزینههای زندگی، هزینههای نگهداری ملک و کاهش ارزش پول ملی مواجه است و انتظار دارد درآمد اجارهای او متناسب با شرایط اقتصادی تعدیل شود؛ از سوی دیگر، مستاجر نیز با کاهش قدرت خرید و دشواری تامین هزینههای مسکن روبهرو است. در بسیاری از مباحث عمومی، تصویری دوگانه ترسیم میشود که گویی همه موجران افراد ثروتمند و همه مستاجران اقشار ضعیف جامعه هستند؛ درحالیکه واقعیت بسیار پیچیدهتر از این است.
بسیاری از موجران، بازنشستگان یا خانوادههایی هستند که تنها یک واحد مسکونی مازاد دارند و همه یا بخشی از هزینههای زندگی خود را از محل اجاره آن تامین میکنند. در مقابل، همه مستاجران نیز الزاما در زمره اقشار کمدرآمد قرار نمیگیرند. البته در میان مستاجران، گروههای آسیبپذیری نیز وجود دارند که فشار افزایش اجارهبها میتواند زندگی آنان را با مشکلات جدی مواجه کند. ازاینرو، ریشه اصلی تنش میان موجر و مستاجر را نباید صرفا در رفتار یکی از طرفین جستوجو کرد. عامل اصلی، تورم مزمن، کاهش ارزش پول ملی، کمبود عرضه مسکن و برهمخوردن تعادلهای اقتصادی است. تا زمانی که این مشکلات ساختاری پابرجا باشد، اختلافات میان موجران و مستاجران نیز ادامه خواهد یافت.
اختلاف فاحش «نرخ دستوری» با واقعیت بازار
در سالهای گذشته، دولت بدون توجه به عوامل تاثیرگذار اقتصادی در تعیین اجارهبها با تعیین سقفهای دستوری برای افزایش اجارهبها، مانند محدودکردن آن به ۱۵ تا ۲۵درصد، در برخی موارد موجب بروز اختلافات و مشکلاتی میان موجران و مستاجران شده است؛ زیرا این نرخها لزوما با واقعیتهای اقتصادی و نرخ تورم عمومی همخوانی نداشتهاند و بهعنوان یک راهحل نبودهاند. بلکه یک راهکار برای برونرفت موقت از بحران بوده است که بدون تردید نهتنها نتایج رضایتبخشی در آینده بازار اجاره املاک نخواهد داشت، بلکه رفتار بازیگران این بازار را پیچیدهتر خواهد کرد. جدول زیر اختلاف فاحش نرخ تورم و نرخ مصوب اجارهبها در کشور را نشان میدهد.
سیاستگذاری موثر باید ضمن حمایت از مستاجران آسیبپذیر، واقعیتهای اقتصادی را نیز در نظر بگیرد. حمایت از مستاجران زمانی پایدار خواهد بود که از مسیر واپایش تورم، افزایش ساختوساز، توسعه مسکن استیجاری، اعطای تسهیلات هدفمند و افزایش عرضه مسکن دنبال شود، نه صرفا از طریق تعیین دستوری قیمتها. در شرایط تورمی، موجر و مستاجر رقیب یا دشمن یکدیگر نیستند؛ هر دو به شکلی متفاوت از کاهش ارزش پول و بیثباتی اقتصادی آسیب میبینند. موجر تلاش میکند ارزش درآمد خود را حفظ کند، هزینههای نگهداری و استهلاک ملک را پوشش دهد و از کاهش ارزش واقعی سرمایه خود جلوگیری کند؛ مستاجر نیز میکوشد از پس هزینههای روزافزون زندگی و اجاره برآید.
اجارهبها نیز صرفا بهای استفاده از یک فضای مسکونی نیست، بلکه بخشی از آن جبران هزینههای نگهداری، استهلاک، ریسک سرمایهگذاری و حفظ ارزش اقتصادی دارایی در طول زمان است. بنابراین، مساله اجاره مسکن را نباید به تقابل میان دو گروه اجتماعی تقلیل داد. راهحل پایدار نه در سرکوب دستوری اجارهبها و نه در رهاسازی کامل بازار، بلکه در مهار تورم، افزایش عرضه مسکن، تقویت قدرت خرید خانوارها و ایجاد تعادل پایدار در اقتصاد نهفته است. تا زمانی که تورم مهار نشود و عوامل دیگر مورد اشاره نیز کنترل نشود، فشار بر هر دو طرف این رابطه ادامه خواهد داشت و مناقشه بر سر اجارهبها نیز همچنان پابرجا خواهد ماند.
تجربه کشورهای دارای تورم بالا
افزایش اجارهبها پدیدهای مختص ایران نیست و در همه کشورها مشاهده میشود؛ اما میزان آن به نرخ تورم و شرایط اقتصادی بستگی دارد. در کشورهایی با تورم پایین، اجارهها معمولا سالانه چند درصد افزایش مییابند؛ درحالیکه در اقتصادهای تورمی، رشد اجاره نیز متناسب با افزایش سطح عمومی قیمتها بیشتر است. تجربه کشورهایی مانند ترکیه و آرژانتین نشان میدهد که بازار اجاره از تحولات کلان اقتصادی جدا نیست. در ترکیه، با وجود اعمال موقت سقفهای دستوری برای افزایش اجاره، در نهایت نرخهای اجاره مجددا بر مبنای شاخص تورم تعیین شد و محدودیتهای دستوری نیز موجب ایجاد شکاف میان اجاره قراردادهای تمدیدی و نرخ بازار شد. در آرژانتین نیز همزمان با تورمهای سهرقمی، اجارهبها افزایشهای بسیار شدیدی را تجربه کرد. این تجربهها نشان میدهد که حل پایدار مشکلات بازار اجاره بیش از آنکه به تعیین سقفهای دستوری وابسته باشد، به مهار تورم، افزایش عرضه مسکن و ایجاد ثبات اقتصادی نیاز دارد.
چرا انگیزه عرضه مسکن استیجاری پایین است؟
در پاسخ به این پرسش دلایل زیادی وجود دارد که شاید مهمترین آن عدم ساختوساز کافی مسکن، فرآیند طولانی ساخت، کمبود زمین، احتکار مسکن از طریق برخی از مالکان حقوقی و... است. اما از همه مهمتر، میتوان به بازده ناکافی بازار اجاره اشاره کرد.
محاسبه بازده اجارهای فعلی در تهران و شهرهای بزرگ؛ اغلب بین یک تا ۳درصد ارزش است؛ این میزان بازده نشان میدهد که بهرغم فشار فزاینده بر مستاجران، در مقایسه با نرخ تورم سالانه و نرخ سود سرمایهگذاری در بازارهای مالی، هزینهفرصت سرمایه در بازار اجاره کافی نیست و بازده اجاره هزینهفرصت این سرمایه را جبران نمیکند و در نتیجه در بسیاری از موارد بازده املاک استیجاری برای موجران منفی است؛ درحالیکه سرمایهای که در بازار اجاره سرمایهگذاری شده است، میتوانست در بازارهای دیگر به کار گرفته شود و بازدههای بسیار بیشتری به ارمغان بیاورد. بازده اجاره باید حداقل بخشی از هزینهفرصت این سرمایه را جبران کند. علاوه بر بازده پایین، برخی ریسکهای حقوقی و اجرایی نیز انگیزه سرمایهگذاری را در بازار اجاره کاهش میدهد.
تجربه سایر کشورها موید آن است که دولتها از طریق کمکهزینه مسکن، معافیتهای مالیاتی یا مسکن اجتماعی تلاش میکنند فاصله میان اجاره بازار و توان پرداخت خانوارها را کاهش دهند. پرداخت وام اجاره بدون بهره و یارانه اجاره مستقیم به مستاجران دهکهای پایین، ساخت مسکن استیجاری توسط نهادهای عمومی، اصلاح قوانین مالیاتی برای کمک به موجران و مستاجران از جمله دیگر راهکارها است ضمن آنکه تا زمانی که تورم مزمن مهار نشود، نه موجر از درآمد خود رضایت خواهد داشت و نه مستاجر از هزینه مسکن؛ زیرا هر دو، به شیوهای متفاوت، هزینه بیثباتی اقتصادی را میپردازند.
* پژوهشگر اقتصادی
