مشاوران املاک در اصفهان چه می‌گویند؟
دغدغه هایی از جنس واسطه‌گری
از کندی اینترنت تا ناآشنایی کاربران با کاتب
قطعی و کندی اینترنت ،نقص در پوشش اینترنتی و ناآگاهی کاربران ازجمله چالش‌هایی است که تاکنون سامانه کاتب با آن روبرو بوده است.
در برخی مناطق کشور، دسترسی به اینترنت پرسرعت یا پایدار وجود ندارد که می‌تواند مانع از استفاده بهینه از سامانه کاتب شود. همچنین برخی از کاربران، به‌ویژه افرادی که به فناوری‌های جدید آشنا نیستند، ممکن است در استفاده از این سامانه با مشکلاتی روبه‌رو شوند. درنهایت، با توجه به پیچیدگی‌های قانونی و فنی، راه‌اندازی کامل و بی‌عیب و نقص سامانه کاتب نیازمند زمان و به‌روزرسانی‌های مداوم است. اما مشکل دیگر موازی بودن خودنویس و کاتب است سامانه ایران املاک که توسط وزارت صنعت، معدن و تجارت راه‌اندازی شده بود از مدار خارج‌شده است. اما اکنون خودنویس و کاتب برای ثبت الکترونیک معاملات ملکی فعال است که موجب سردرگمی فعالان و مشاوران ملکی شده به‌طوری‌که گفته می‌شود با فعال شدن سامانه کاتب، قرار نیست سایر سامانه‌ها به‌خصوص خودنویس حذف شود.
بنا به گفته مشاوران املاک و کارشناسان این حوزه؛ در حال حاضر، این قشر که کارگزاران مستقیم معاملات ملکی هستند، از تعدد سامانه‌ها دچار سردرگمی شده زیرا زیرساخت‌هایش ناکامل و شفافیتی در این حوزه وجود ندارد. روزنامه دنیای اقتصاد برای بررسی جزئیات کارکرد این سامانه‌ها با دو تن از مشاوران املاک گفت‌وگویی را به انجام رساند که در ادامه به آن پرداخته می‌شود.
خودنویس و کاتب به‌موازات همدیگر
حامد کریمی مشاور املاک در گفتگو با دنیا اقتصاد بیان می‌کند: پیش‌ازاین روال کار ،بر آن بود که قراردادها در سامانه‌ای تحت عنوان ایران املاک تحت نظارت سازمان صمت ، ثبت می‌شد و از همین طریق کد ره‌گیری صادر و به طرفین ارائه می‌شد. اما درهمان شرایط ،عده‌ای قراردادهایی را بین خود ثبت می‌کردند و اشتباهاتی در مسیر به وجود می‌آمد. تا آذرماه ۱۴۰۲ که سامانه قبلی از نظارت سازمان صمت به راه و شهرسازی منتقل و به‌تدریج حذف و سامانه خودنویس ،جایگزین شد .تأکید هم بود زیر ذره‌بین است .مدتی پس‌ازآن نیز بحث قانون الزام، پیش آمد و در تیرماه ۱۴۰۲سامانه کاتب، تحت نظر قوه قضاییه ایجاد شد.
وی تصریح می‌کند :اکنون خودنویس و کاتب به‌موازات همدیگر در حال فعالیت هستند و البته با این تفاوت که کاتب دارای مزیت‌هایی است مثلاً برای ورود به این سامانه نیاز به مجوز است با هر کد ملی امکان کار کردن در این سامانه نیست .همچنین بحث استعلامات در این سامانه مطرح است و قرار بر آن شده تا پایان بهمن‌ماه ۲۸ استعلام ثبتی هم به آن افزوده شود.
و می‌افزاید :درصورتی‌که خودنویس استعلامی را بابت صحت اطلاعات دریافت نمی‌کند و باعث کلاه‌برداری‌های زیادی شده است.
در سامانه خودنویس فروش کد ره‌گیری توسط مردم و کافی‌نت‌ها هم رواج یافته و علاوه بر آنکه معاملات وکالتی در این سامانه تعریف‌نشده است.
این فعال می‌گوید:در این حال علی‌رغم یکسری از مزایای کاتب ، سامانه خودنویس هم همچنان فعال ،ظاهراً هم با رای و نظرات ارائه‌شده قرار بر آن است هردو سامانه در کنار یکدیگر فعال باشند و این موضوع موجب چالش‌هایی شده است. به‌عنوان‌مثال برای دریافت وام ودیعه ،بانک مرکزی قراردادی را می‌پذیرد که در خودنویس به ثبت رسیده و اگر قرارداد در کاتب ثبت‌شده باشد امکان دریافت وام برای مستأجر نیست و می‌بایست قرارداد منتقل شود.
وی در پاسخ به اینکه هدف اصلی از ایجاد سامانه کاتب چه بوده است توضیح می‌دهد :درمجموع بر طبق تبلیغات و اظهارات مسوولان ،سامانه کاتب توانسته است کلاه‌برداری‌ها را کاهش دهد اما به نظر می‌رسد هدف اصلی از شکل‌گیری چنین سامانه‌ای حذف واسطه‌ها است.
دولت حذف دلالی را از بحث املاک موردنظر قرار داده چون براین باور است فساد در بخش واسطه‌ها است.
درحالی‌که به‌غیراز یک درصد خطا اما تقریباً ۹۹ درصد از مشاوران به دنبال حل مشکلات طرفین بوده و با برگزاری جلسات، توانسته‌اند درگیری‌هایی را حل نمایند.
کریمی بیان می‌کند : قانون‌گذار مشخص نکرده است تکلیف بنگاه‌داری که ملک مربوطه را معرفی می‌کند چه می‌شود فقط مشخص‌شده که مشاوران ،پیش‌نویس را تهیه کنند درصورتی‌که دفترخانه‌ها هم امکان تهیه پیش‌نویس رادارند. درصورتی‌که بر طبق قانون ماده ۳۴۸ تجارت گفته می‌شود دلالان نمی‌توانند حق دلالی را طلب نمایند مگر آنکه معامله به راهنمایی و با وساطت او تمام شود. اما هیچ اشاره‌ای به ثبت معاملات در سامانه‌هایی مانند خودنویس و کاتب نشده است پس تکلیف این قانون چه می‌شود؟ و تکلیف بیکاری ۱۸۰ هزار مشاور املاکی که در کشور فعال هستند چیست و چه ارگان و نهادی پاسخگو خواهد بود ؟
این فعال می‌گوید ::قانون‌گذار با توجه به مسوولیت‌های سنگین مشاوران در همه دنیا باید بداند که اگر تکالیف بیشتری را بر عهده مشاوران بگذارد بر درآمد آن‌ها هم تأثیرگذار خواهد بود واینگونه می‌تواند بخشی از مسوولیت‌ها را از عهده خود خارج و به فعالان ملکی بسپارد.
وی تأکید می‌کند :باوجودآنکه چنین وانمود می‌شود مشاوران در افزایش قیمت‌ها نقش دارند اما برخلاف تصورات، اغلب این فعالان تمایل دارند با تخفیف های بیشتر،معاملات سر گرفته شود .چون گرانی وعدم انجام معامله ،به زیان خودشان هم تمام می‌شود.
به نظر می‌رسد با این روند، احتمال افزایش دعواها و درگیری‌ها و افزایش پرونده‌های دادگستری قوی‌تر شود.به‌علاوه قیمت‌ها هم نابسامان‌تر می‌شود.
کریمی در ارتباط با استقبال مشاوران اصفهان از این سامانه می‌گوید : در اصفهان ،اخیراً آموزش‌های استفاده از سامانه کاتب توسط اتحادیه مشاوره املاک برای اعضای اتحادیه راه‌اندازی شده است تا همکاران با آموزش‌هایی بتوانند وارد این سامانه شوند.
درواقع فعالان دچار سردرگمی شده از سویی هم اگر معاملات وارد این سامانه نشود جریمه‌هایی را به دنبال دارد. علاوه بر آنکه در صورت عدم ثبت معامله در سامانه ، دعوا و یا مشکلات بین طرفین در مقام قانونی ،بی‌اعتبار و باید از طریق مدارک دیگر طرح دعوی شود.
وی می‌گوید :درنهایت، سامانه کاتب برای اجرای دقیق و صحیح، نیازمند زیرساخت‌ها و شرایطی است که هنوز بخشی از آن‌ها تأمین نشده زیرا قانون‌گذارانی که این سامانه را طراحی کرده اند در بطن کار نبوده و از بیرون اقدام کرده‌اند.
فروشنده و خریدار در بلاتکلیفی
محسن عبائیان دیگر مشاور املاک نیز در گفتگو با دنیای اقتصاد اظهار می‌کند : کاتب چندمرحله‌ای پیشرفته‌تر از خودنویس و دارای نکات مثبت زیادی است اما یکسری معایبی مانند قطعی و کندی سامانه وجود دارد .
و ادامه می‌دهد :همچنین عمده‌ترین مشکل سامانه کاتب به‌پیش نویس هایی بازمی‌گردد که در دفاتر املاک تهیه کرده و فاقد وجه حقوقی هستند. به‌طوری‌که مرحله پس‌ازآن ثبت رسمی پیش‌نویس در دفترخانه‌ها است .
وی یادآور می‌شود : زمانی که بازار مسکن تحرکی پیدا کند معاملات بیشتر و در چنین شرایطی ،فروشنده و خریدار در بلاتکلیفی قرار می‌گیرد. ممکن است معامله‌ای انجام شود پیش‌نویس آن‌هم در بنگاه نوشته شود اما تا زمانی که برای ثبت رسمی به دفترخانه برود فروشنده یا خریدار منصرف گردد.
در این میان تکلیف متضرر شدن یکی از طرفین معامله و همچنین مشاور املاک چه می‌شود؟
این فعال بیان می‌کند :به نظر می‌رسد بزرگ‌ترین مشکل سامانه کاتب این موضوع است که البته در همین چند ماه اخیر که از راه‌اندازی آن می‌گذرد خبرهایی از این نوع مشکلات هم شنیده‌شده است. به گفته عبائیان بدون شک علی‌رغم مزایای سامانه کاتب،نیازمند اصلاح است چون مشاوران را بلاتکلیف نگه‌داشته و احتمال برهم خوردن بخشی از معاملات را شدت بخشیده است. بنابراین لازم است این نقطه‌ضعف آن رفع شود این‌چنین که پیش‌نویس ارایه‌شده در بنگاه به حالت بیع نامه درآید و وجه التزام داشته باشد.این فعال می‌گوید :گرچه این قانون در زمان‌ها و شرایطی مانع کلاهبرداری می‌شود و دست واسطه‌ها را هم تا حدودی می‌بندد. اما اینکه تصور شود واسطه‌ها حذف گردند امکان‌پذیر نیست. زیرا اگر ممکن بود با ورود سامانه دیوار، چنین اتفاقی می‌افتاد درحالی‌که بسیاری از کلاهبرداری ها از طریق یکی از پلتفرم های معروف انجام‌گرفته و همواره مشاوران املاک مانع این کلاه‌برداری‌ها بوده‌اند.
وی تاکید می‌کند :کاتب در اصل طرح قابل قبولی است اما هنوز به مرحله پختگی نرسیده و لازم بود ابتدا در شهر کوچکی اجرا می‌شد نقاط قوت و ضعف آن سنجیده ،معایبش حذف و سپس به‌طور سراسری اجرایی می‌شد.
این سامانه هنوز نوپا است
قطعا نقش بسیار مهم سامانه کاتب به‌عنوان یک سامانه الکترونیکی پیشرفته، در بهبود و دیجیتالی شدن فرآیندهای ثبت‌اسناد رسمی و مالکیت املاک ،قابل‌انکار نیست.یک سامانه که علاوه برافزایش سرعت، دقت و شفافیت در فرآیندها، به کاهش هزینه‌ها، افزایش امنیت اطلاعات و جلوگیری از جعل اسناد کمک زیادی را می‌کند. بااین‌وجود، سامانه کاتب به‌عنوان یک ابزار دیجیتال نوین گرچه پایه‌گذار تحول در نظام ثبت‌اسناد و املاک کشور بشمار می‌آید اما خواه‌ناخواه به دلیل نوپا بودن ،دارای ایراداتی است .
و برای بهره‌برداری کامل از این سامانه و رفع چالش‌های موجود، نیازمند به اصلاح ، بهبود زیرساخت‌های فنی و اینترنتی و آموزش بیشتر است.
