تابلوی جدید «فقر مسکن» در تهران
۴۰متر نشینی رکورد زد
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از افزایش بی‌‌‌سابقه «سهم خانه‌‌‌های زیراستاندارد» در معاملات خرید مسکن
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، جهش بی‌‌‌سابقه قیمت مسکن از سال ۹۷ به بعد مثل یک موج تخریبگر در مسیری که پیمود، خرابی‌‌‌هایی به بار آورد که جبران برخی از آنها سال‌ها به طول خواهد انجامید. یکی از مصادیق این خرابی‌‌‌ها که «دنیای‌اقتصاد» در گزارش روز گذشته به آن پرداخت، ناظر بر سقوط کیفیت خرید خانه به لحاظ گروه سنی املاک بوده است. صعود ۱۸برابری قیمت مسکن در تهران طی هفت سال موجب شد سهم آپارتمان‌‌‌های کلنگی با سن بنای بیش از ۲۰ سال از کل معاملات املاک مسکونی، در مقایسه با سال ۹۵ که بازار شرایط طبیعی داشت، سه‌‌‌برابر شود. در واقع کلنگی‌‌‌نشینی، نتیجه فقدان استطاعت خرید آپارتمان‌‌‌های نوساز و کم‌‌‌سن بود و در نتیجه در همین فاصله زمانی هفت ساله، سهم نوسازها در معاملات مسکن نصف شد و از بیش از ۵۰درصد به ۲۷درصد در حال حاضر کاهش یافته است.
اینکه نبض معاملات مسکن در دست معامله‌‌‌گران املاک پیر و کلنگی است، تنها یکی از جلوه‌‌‌های فقر مسکن در پایتخت است که پس از عصر تاریخی جهش قیمت نمود پیدا کرده است. افزایش آمار حاشیه‌‌‌نشینی و سکونت در سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی چه در حاشیه و چه در میانه مسکن نیز مصداق دیگری از فقر مسکن است که اخیرا در گزارش‌‌‌های رسمی از سوی نهادهای مختلف مثل مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس مورد تاکید قرار گرفته است. از دیگر آثار تخریبی موج تورم سال‌های اخیر مسکن نیز این است که هزینه مسکن در سبد مصرف خانوارهای تهرانی به 70درصد رسیده و در واقع دو‌سوم درآمد خانوارهای مستاجر صرفا بابت پرداخت اجاره مسکن هزینه می‌شود.
از طرفی استناد به آمارهای رسمی از تغییر وزن معاملات مسکن در شمال و جنوب پایتخت از سال 95 تاکنون خبر می‌دهد. بر این اساس مهرماه امسال، وزن مناطق یک تا 5 پایتخت از کل معاملات مسکن از نزدیک 50درصد در سال 95، به 39درصد در حال حاضر کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که در سال‌های قبل از جهش، حدود نیمی از معاملات مسکن شهر تهران در پنج منطقه اول پایتخت انجام میشد اما این سهم هم‌‌‌‌‌‌‌‌‌اکنون به کمتر از 40درصد رسیده است. کاهش سهم معاملات مسکن در پنج منطقه اول شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت به معنای افزایش سهم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت است، کمااینکه وزن مناطق 9 تا 20، نیز در این بازه زمانی یعنی از سال 95 تا مهرماه امسال از 34 به 40درصد رسیده است. بنابراین حتی نسبت معاملات ملکی در شمال و جنوب پایتخت نیز گویای افت کیفیت خرید ملک در پایتخت است.
اما کنکاش در تازه‌‌‌ترین آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی پیرامون نبض قیمت و معاملات مسکن در ماه‌‌‌های اخیر حکایت از آن دارد که مصداق دیگری از آثار تخریبگر موج تورم مسکن به شکل تقلیل مساحت مورد تقاضای سکونت در تهران آشکار شده است.
آمار متراژ مورد تقاضای سکونت که در معاملات ماهانه مسکن پایتخت منعکس شده است، نشان می‌دهد در سال 97 یعنی همزمان با شروع جهش مسکن، تنها 3.3درصد از معاملات در گروه متراژی تا 40 مترمربع انجام میشد. این مقدار در سال 98 به دنبال رکود تورمی و کاهش حجم معاملات به 2.6درصد تقلیل پیدا کرد اما در سال 99 همزمان با اوج‌‌‌گیری تورم ملکی و قله‌‌‌زنی 80 درصدی دوباره افزایش پیدا کرد و به 4.3درصد رسید. در واقع طی سال‌های اخیر همزمان با اوج‌‌‌گیری قیمت‌ها از متراژ مورد تقاضای خریداران در معاملات کاسته شده و رابطه معکوس قیمت و متراژ مورد تقاضا کاملا بدیهی است.
در سال 1400 که آرامش نسبی در بازار برقرار و تورم یکساله مسکن زیر 20درصد بود، سهم آپارتمان‌‌‌های تا 40 مترمربع از معاملات مسکن به 2.9درصد کاهش یافت و نتیجه ثبات قیمت به شکل خرید از گروه‌‌‌های متراژی بزرگ‌تر منعکس شد. در سال 1401 نیز این سهم درجا زد و با همین مقدار در آمارهای رسمی منعکس شد، چراکه دو سوم از ایام آن سال نیز آرامش نسبی همچنان در بازار حاکم بود و از آذرماه به دنبال جهش ارزی یکباره شرایط بازار تغییر کرد. این در حالی است که اکنون بر اساس تازه‌‌‌ترین آمارهای منتشر شده توسط بانک مرکزی، سهم خرید از گروه متراژی تا 40 مترمربع در تهران به 5.2درصد افزایش یافته و یک رکورد بی‌‌‌سابقه را ثبت کرده است.
نکته قابل‌توجه این است که رکورد جدید «نقلی‌‌‌نشینی» در تهران درست در زمانی به ثبت رسیده که تورم مسکن نیز رکورد تازه‌‌‌ای را ثبت کرده است. در تمام سال‌های سپری‌شده از عصر جهش مقدار تورم سالانه مسکن قابل‌توجه بود و بیشترین مقدار آن نیز در سال 99 با مقدار 80درصد ثبت شد. به عبارت دیگر 99 بدترین سال تورم ملکی طی عصر تاریخی جهش مسکن بود که در یک سال میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در تهران نسبت به یکسال قبل از آن 80درصد رشد کرد. اما امسال در طول هفت ماهه گذشته رکورد قبلی شکسته شده و در همین مدت سپری شده از سال میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به مدت مشابه پارسال 87درصد رشد کرده است. بنابراین اوج تقاضای سکونت در خانه‌‌‌های نقلی و با متراژ حداقلی درست در زمانی رخ داده که تورم ملکی نیز رکورد تازه‌‌‌ای را ثبت کرده است.
حداقل متراژ استاندارد سکونت
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برنامه اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) حداقل سرانه متراژ فضای سکونتی به ازای هر فرد را 17 مترمربع اعلام کرده و با توجه به اینکه بعد خانوار در تهران در حال حاضر حدود 3 نفر است، قاعدتا حداقل مساحت مناسب سکونت خانوار در تهران در حال حاضر معادل 51 مترمربع است. به این ترتیب واحدهای تا 40 مترمربع فاقد حداقل استاندارد سکونتی برای تهرانی‌‌‌هاست. در واقع بر اساس چارچوب سیاستی درستی که هبیتات برای تامین مسکن مناسب و استاندارد تعریف کرده است، در حال حاضر بیش از پنج‌درصد از خریداران مسکن از این استاندارد حداقلی محروم هستند.
بر اساس آمارهای رسمی در حال حاضر 18درصد از معاملات مسکن در گروه تا 50 مترمربع انجام می‌شود که نشان می‌دهد از هر پنج خانواری که خانه خریداری می‌کنند، یکی کمتر از حداقل استاندارد مورد انتظار هبیتات خانه می‌‌‌خرد. این مقدار در سال 96 یعنی قبل از شروع جهش بی‌‌‌سابقه قیمت مسکن کمتر از 10درصد بود و به عبارتی از هر 10 خانوار، یکی ناگزیر به خرید واحد نقلی تا 50 مترمربعی بوده است. اما هر چه قیمت مسکن افزایش بیشتری پیدا کرده، خانه‌‌‌های با متراژ متوسط بیش از پیش از دسترس تقاضای مصرفی خارج شده و به همان نسبت خرید از گروه‌‌‌های متراژی کوچک‌تر رایج‌‌‌تر شده است. در این بین معادل نیم‌درصد از معاملات آپارتمان‌‌‌های مسکونی نیز زیر 30 مترمربع است و این در حالی است که در سال 96 سهم واحدهای مذکور معادل 0.3درصد بوده است.
جنس متقاضیان خانه‌‌‌های تا 40مترمربعی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حدود یک دهه قبل عمده تقاضای خرید آپارتمان‌‌‌های نقلی از ناحیه سرمایه‌گذاران بود و در واقع خرید خانه‌‌‌های نقلی پناهگاهی برای حفظ ارزش سرمایه‌‌‌های خرد به شمار می‌‌‌آمد. اما به تدریج از نیمه دهه 90 به بعد و مشخصا با شروع عصر جهش یعنی از سال 97 تاکنون، رفته رفته بر میزان تقاضای مصرفی خانه‌‌‌های نقلی در تهران افزوده شد. تحقیق میدانی از واسطه‌‌‌های ملکی حاکی است در حال حاضر خریدهای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن به حداقل رسیده است و حتی اگر این جنس از تقاضا در تعداد خیلی محدود وجود داشته باشد نیز، متراژ استاندارد را برای خرید ترجیح می‌دهد. بنابراین گروه اصلی متقاضی خانه‌‌‌های تا 40مترمربعی در بازار مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و به طور کلی متقاضیان مصرفی خرید ملک هستند که برخی از آنها نیز با وام قصد خرید خانه دارند.
بررسی موجودی فایل‌‌‌های نزد واسطه‌‌‌های ملکی نشان می‌دهد شرایط بازار مسکن در حال حاضر پاسخگوی نیاز متقاضیان خرید خانه‌‌‌های نقلی است و یافتن آپارتمان فروشی تا 40 مترمربع در محله‌‌‌های مختلف آن‌‌‌قدرها دشوار نیست. متوسط قیمت یک واحد مسکونی زیر 40 مترمربعی در تهران در فایل‌‌‌های موجود حدود 2 میلیارد تومان است و حتی قیمت‌های زیر 2 میلیارد تومان نیز وجود دارد. از طرفی پراکندگی جغرافیایی فایل‌‌‌های نقلی موجود نیز نسبتا مطلوب است و از شرق تا غرب و جنوب و حتی شمال پایتخت می‌توان واحدهایی از این گروه متراژی را در موتورهای جست‌‌‌وجوی آگهی‌‌‌های ملکی مشاهده کرد. البته طبعا دامنه سن بنای فایل‌‌‌های فروشی نقلی متفاوت است اما پیدا کردن واحدهای نوساز، کم‌‌‌سن و سالخورده در این محدوده متراژی ناممکن نیست؛ البته طبعا قیمت نوسازها از چندساله‌‌‌ها بیشتر است.
به عنوان مثال یک واحد مسکونی 35 مترمربعی نوساز و کلید نخورده واقع در خیابان انقلاب اسلامی به قیمت سه میلیارد و 700 میلیون تومان برای فروش عرضه شده است؛ در حالی که در همین خیابان واحد 20 سال ساخت دیگری با قیمت یک میلیارد و 800 میلیون تومان فایل شده است. در غرب تهران نیز واحد مسکونی نقلی دیگری به قیمت 900 میلیون تومان برای فروش عرضه شده که بررسی جزئی‌‌‌تر آن نشان‌‌‌دهنده قولنامه‌‌‌ای بودن وضعیت سند این ملک است.
ارقام مذکور به روشنی نشان می‌دهد خرید از گروه سنی تا 40 مترمربع برای خانه اولی‌‌‌ها تا حدودی ممکن به نظر می‌رسد اما به محض اینکه متراژ مورد تقاضا افزایش پیدا کند، محدوده قیمت‌های پیشنهادی نیز به بالای چهار میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند و عملا تامین مالی برای تملک این واحدها از استطاعت متقاضیان خرید اولین خانه خارج می‌شود. با توجه به اینکه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران در حال حاضر 76 میلیون تومان است، برای خرید یک واحد مسکونی با متراژ متعارف (حدود 70 مترمربعی) بودجه بیش از پنج میلیارد تومانی لازم است. همچنین خرید یک واحد 60 مترمربعی با بودجه چهار تا پنج میلیارد تومانی میسر خواهد بود. بنابراین بدیهی است که پرداخت ارقام چند میلیاردی از استطاعت یک زوج خانه اولی که خالص وام پرداختی به آنها نیز در بهترین حالت و با احتساب جعاله زیر یک میلیارد تومان خواهد بود، خارج بوده و آنها چاره‌‌‌ای به جز اینکه به سراغ گزینه‌‌‌های قیمت‌‌‌مناسب موجود در بازار به لحاظ «قیمت کل» بروند، نخواهند داشت.
