گزارش بانک‌ها و پیمانکاران از فرجام «یک‌میلیون مسکن»
قفل خانهدولتی کجاست؟
مثلث «زمین»، «سامانه» و «آورده» به ترمز ساختوسازهای تحت سفارش دولت تبدیل شده است
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با گذشت بیش از یکسال از آغاز طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، آمارهای شبکه‌‌‌بانکی و اظهارات برخی از پیمانکاران نشان از عدم‌تحقق اهداف تعیین شده در این طرح دارد. آمارهای بانک مرکزی حاکی است تاکنون یک‌میلیون و ۳۰۰هزار نفر به عنوان متقاضی واجد شرایط مسکن دولتی به شبکه بانکی معرفی شده‌‌‌اند اما این موضوع به معنای رسیدن همین تعداد پروژه به مرحله دریافت وام و تسهیلات نیست.
بر اساس مقررات بانکی وضع شده در ارتباط با اجرای طرح مسکنسازی دولتی، شرط پرداخت تسهیلات ساخت به این خانه‌‌‌ها، پرداخت سهم آورده نقدی متقاضیان است. آمارهای بانک مرکزی حاکی است از بین یک‌میلیون و۳۰۰هزار نفری که دولت به شبکه بانکی معرفی کرده است تنها ۳۳۳هزار نفر اقدام به واریز سهم آورده خود کرده‌‌‌اند که متوسط مبلغ واریزی این افراد نیز کمتر از ۳۰میلیون تومان بوده در حالی که اولین قسط از سهم آورده متقاضی ۴۰میلیون تومان تعیین شده است.
ضعف مالی پیش خریداران
اگرچه بانک‌مرکزی در گزارش خود تحلیلی در این باره ارائه نکرده است اما آمار ۳۳۳هزار نفری متقاضیان قطعی که آورده اولیه خود را واریز کرده‌‌‌اند در برابر یک‌میلیون و۳۰۰هزار نفری که دولت به عنوان متقاضی واجد شرایط به بانک‌ها معرفی کرده به معنای ضعف مالی مشارکت پیش‌‌‌خریداران در این طرح است که می‌تواند آینده این پروژهها وروند ساخت، تکمیل و تحویل آنها را تحت‌تاثیر قرار دهد. علت تعیین این شرط از سوی بانک مرکزی یعنی پرداخت تسهیلات به شرط واریز سهم آورده متقاضی آن است که بانک‌مرکزی به عنوان نهاد ناظر وسیاستگذار پولی، مسوول کنترل تورم، مهار رشد نقدینگی وپایه پولی، قصد دارد از این طریق از اینکه تسهیلات درنظر گرفته شده برای ساخت یک‌میلیون مسکن به طور قطع به هدف اصابت کرده و مانع از صرف منابع برای ساخت خانه‌‌‌های بدون خریدار با استفاده وام شود، اطمینان حاصل کند.
تصویر وضع موجود با آمار بانکی
در گزارشی که در این باره از سوی بانک مرکزی منتشر شده است عملا به دو قفل در مسیر اجرای طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال اشاره و مختصات آن نیز اعلام شده است. قفل اول مربوط به تعداد کم متقاضیان پای کار یا همان پیش‌‌‌خریداران قطعی است که اقدام به واریز سهم آورده نقدی خود کرده‌‌‌اند. از بین یک‌میلیون و۳۰۰هزار نفری که به عنوان واجد شرایط به بانک مرکزی معرفی شده‌‌‌اند تنها ۳۳۳هزار نفر اولین قسط از آورده خود را واریز کرده‌‌‌اند که حتی برخی از آنها نیز قسط اول را به طور کامل واریز نکرده و واریزی آنها کمتر از ۴۰میلیون تومان بوده است. قفل دوم مربوط به سامانه این طرح است.
دولت برای اجرای این طرح، سامانه‌‌‌ای تعریف کرده که اضلاع درگیر در آن بتوانند فعالیت‌های مختص خود را در قالب این سامانه انجام دهند. آن طور که بانک مرکزی اعلام کرده است تا همین یکی دو ماه قبل بسیاری از بانک‌ها به این سامانه دسترسی نداشته‌‌‌اند و حتی همین الان هم بانک مرکزی به عنوان نهاد ناظر، فاقد داشبورد نظارتی در این سامانه است. در گزارش بانک مرکزی به صراحت اعلام شده است که عملکردها نشان می‌دهد این طرح هنوز به معنای واقعی به مرحله پرداخت تسهیلات نرسیده است. این در حالی است که بانک تامین‌کننده تسهیلات بخش مسکن نیز در آخرین گزارش خود از روند تامین مالی طرح مسکنسازی دولتی اعلام کرده است تنها برای ساخت ۱۶۵هزار واحد تا الان تسهیلات پرداخت کرده است. این آمارها نشان می‌دهد این طرح هماکنون تنها ۳۳۳هزار پیش‌‌‌خریدار دارد و زیر ۲۰۰هزار واحد پیش‌‌‌فروش شده است.
مشکل اصلی چیست؟
این آمارها در حالی نماینگر وضع موجود طرح مسکنسازی دولتی بر اساس مراودات مالی پیش‌‌‌خریدها، سازندهها وشبکه بانکی است که یک سوال مهم در این زمینه وجود دارد مبنی بر اینکه آیا آنچه تاکنون از سوی عوامل اجرای این طرح در قالب عدم‌همکاری بانک‌ها و کندسازی از سوی سازندهها، به عنوان مشکلات اصلی ساخت یک‌میلیون مسکن در سال اعلام می‌‌‌شد، تنها مسائل و موانع اصلی اجرای این طرح است؟ با توجه به گزارش بانک مرکزی، آمار اعلامی از سوی بانک پرداخت‌کننده تسهیلات بخش مسکن و همچنین تحقیقات به عمل آمده از پیمانکاران، سازندهها و انبوهسازان، مشکلات اصلی اجرای این طرح عدم‌همکاری بانک‌ها یا کندسازی و عملکرد ضعیف سازندهها نیست. بلکه این طرح با سه مانع اصلی یعنی «زمین»، «سامانه» و «آورده» مواجه است. موضوع سامانه و عدم‌دسترسی برخی بانک‌ها و بانک مرکزی به آن در بالا شرح داده شد.
برداشت از سهم آورده برای زمین
در اقدامی عجیب و قابل تامل برخی از سازندهها اعلام می‌کنند در حالی که قانون به صراحت بر تامین و واگذاری زمین رایگان به سازندهها و واگذاری آنها به صورت ۹۹ ساله به متقاضیان تاکید کرده است، اما در برخی از پروژهها سازندهها مجبور شده‌‌‌اند با دریافت بخشی از آورده متقاضیان، بابت زمین، هزینه پرداخت کنند. هرچند مشخص نیست که آیا این هزینه بابت آمادهسازی زمین بوده یا بابت خرید زمین! ارقامی که در این باره از سوی برخی سازندهها و شرکت‌ها اعلام می‌شود بالاتر از هزینه آمادهسازی زمین است. در برخی دیگر از پروژهها عدم‌تامین زمین متناسب با تعداد پیش‌‌‌خریداران و در برخی دیگر هم وجود معارض برای زمین‌‌‌های درنظر گرفته شده برای سازندهها مشکل‌‌‌ساز شده است. این‌‌‌ها نشان می‌دهد که عملا زمین مناسب برای ساخت این واحدها چندان آماده و در دسترس نیست.
ریزش‌‌‌های اولیه وثانویه متقاضیان
موضوع تامین آورده متقاضیان نیز از مهم‌ترین معضلاتی است که هماکنون در این طرح وجود دارد. تقریبا همه متقاضیان این طرح مستاجر هستند. افرادی که به دلیل جهش اجاره‌‌‌بها و ضعف توان مالی در تامین اجاره‌‌‌بهای محل سکونت خود هم دچار مشکل شده‌‌‌اند بنابراین بخشی از آنها یا از همان ابتدا یا در میانه کار توان تامین سهم آورده متقاضی را ندارند و حتی برخی بعد از پرداخت دو یا سه قسط از آورده از طرح ریزش می‌کنند. تبعات این وضعیت که خود را در شکل ریزش‌‌‌های اولیه وثانویه نشان می‌دهد می‌تواند منجر به توقف پروژهها شود؛ چرا که در بهترین حالت دولت برای جایگزینی متقاضیانی که ریزش کرده‌‌‌اند با پیش‌‌‌خریدار جدید به زمان نیاز دارد. این موضوع می‌تواند منجر به ایست پروژهها، برخورد آنها با تورم ساختمانی و در نهایت افزایش قیمت تمام شده و مشکلات ناشی از آن شود. همچنین می‌تواند تمام اضلاع درگیر در این پروژهها شامل دولت، شبکه بانکی، سازندهها و مردم به عنوان پیش‌‌‌خریدار این واحدها را با مشکلات اساسی روبه‌رو کند.
ماجرای ریزش متقاضیان مسکن دولتی
ایرج رهبر، رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران و عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوهسازان ایران، با اشاره به مشکلاتی که سازندهها و انبوهسازان در پروژه‌های مسکنسازی دولتی با آن مواجهند، به وجود مشکلات متفاوت در پروژه‌های مختلف اشاره کرد. وی در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در هر پروژه می‌توان مسائل مختلفی را مشاهده کرد. به گفته وی عمده مشکلاتی که این روزها سازندهها و انبوهسازان با آن مواجه هستند به مسائل مربوط به تامین زمین، پرداخت تسهیلات، ریزش متقاضیان بعد از یک یا دو مرحله واریز آورده نقدی، تورم مستمر هزینه ساخت و... مربوط می‌شود.
وی با بیان اینکه مشکل تامین زمین در تعدادی از پروژهها به اشکال مختلف وجود دارد و در برخی مناطق با وجود متقاضی و تعریف پروژه، دولت قادر به تامین زمین نیست، خاطرنشان کرد: در وهله اول زمینی که برای ساخت درنظر گرفته می‌شود و به انبوه‌‌ساز برای ساخت مسکن دولتی سپرده می‌شود باید فاقد معارض باشد؛ اما هماکنون در برخی پروژهها با معضل تامین زمین بدون معارض رو به رو هستیم. به عنوان مثال در سال 1399 انجمن انبوهسازان استان تهران در تفاهمی با اداره کل راه وشهرسازی تهران مسوولیت ساخت 20 هزار واحد مسکونی را در قالب طرح اقدام ملی مسکن بر عهده گرفت؛ بعد از تغییر دولت نیز این پروژهها به نهضت ملی تغییر نام داد اما از این 20 هزار واحد به دلیل عدم تامین زمین تنها 3 هزار واحد عملیاتی شده است. این 3هزار واحد هم تاکنون 60 درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌‌اند.
وی یکی دیگر از معضلات روند کند پیشرفت فیزیکی پروژه‌های مسکنسازی دولتی را مسائل مربوط به تامین مالی این پروژهها عنوان کرد. وی گفت با وجود آنکه وزارت راه وشهرسازی اعلام کرده بود در استان تهران وام ساخت مسکن دولتی 450 میلیون تومان خواهد بود، اما این وام تنها در شهر تهران پرداخت می‌شود در حالی که سایر پروژهها با توجه به ضعف قدرت مالی متقاضیان با وام‌‌های 300 میلیون تومانی با مشکل برخورد می‌کنند. از سوی دیگر بسیاری از متقاضیان بعد از پرداخت یک تا دو قسط از سهم آورده ریزش کرده و توان پرداخت ندارند. به‌طور متوسط در این پروژهها نهایت توان مالی بسیاری از متقاضیان تا سقف 120 میلیون تومان است و بعد از آن قادر به تامین سهم آورده نیستند که این موضوع، معضلات بسیاری را برای این پروژهها به همراه خواهد داشت.
رهبر همچنین با بیان اینکه دولت مکلف به تامین زمین 99 ساله برای متقاضیان است و نباید مبلغی از سازنده یا متقاضی در ازای تامین زمین گرفته شود، گفت: یکی دیگر از معضل‌‌های مهم، مشکل برخورد پروژهها با تورم مستمر هزینه‌های ساخت است. هماکنون در حالی متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در طرح مسکنسازی دولتی 4 میلیون و500 هزار تومان است که قیمت روز ساخت مسکن به ازای هر مترمربع در حال حاضر حداقل 8 میلیون تومان است. البته قرار است ضرایب تعدیل فصلی در این باره اعمال شود. وی تاکید کرد: هر چقدر به دلیل وجود این مشکلات پروژه دیرتر به سرانجام برسد، به ضرر متقاضیان است و به‌طور قطع هزینه‌ها و قیمت تمام‌شده افزایش می‌‌یابد.
رهبر افزود: با توجه به اینکه نمی‌توان تنها با اتکا به آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی در زمان مناسب این پروژهها را به سرانجام رساند، به دولت پیشنهاد داده‌‌ایم زمینه مشارکت با بخش خصوصی را در این طرح ایجاد کند. در واقع با توجه به ریزش متقاضیان و ناتوانی آنها در تامین سهم آورده باید از روش جذب سرمایه بخش خصوصی و مشارکت در قبال تهاتر زمین و واحد استفاده شود تا پروژهها در زمان مناسب به سرانجام برسند و بیش از این با تورم ساختمانی و رشد هزینه تامین شده مواجه نشوند.
وی یکی از معضلات مهم در این زمینه را تصمیم‌گیری برای حذف متقاضیانی اعلام کرد که بعد از یک یا چند مرحله پرداخت آورده، به دلیل ناتوانی، قادر به تامین مابقی سهم آورده نیستند؛ وزارت راه وشهرسازی اعلام کرده بعد از سه مرحله اخطار این متقاضیان حذف خواهند شد اما مساله این است که نمی‌توان وسط کار متقاضی را که پروژه برای او تعریف شده و در حال ساخت است و از همه مهم‌تر یک یا چند قسط از سهم آورده خود را پرداخت کرده به راحتی حذف کرد؛ از سوی دیگر هم نمی‌توان انتظار کشید و پروژه را متوقف نگه داشت تا زمانی که فرد بتواند سهم آورده خود را تکمیل کند. از این رو باید به دنبال راه چاره بود و در این زمینه جذب مشارکت و سرمایه بخش خصوصی پیشنهاد می‌شود.
