دوئل موفق بانک‌های مرکزی با حباب ملکی؛ نزول جهانی قیمت واقعی خانه
غول مسکن تسلیم «بهره» شد
تقويم آمريكايي عبور بازار مسكن از «وضعيت قرمز»
نتایج بررسی‌‌های دو رسانه معتبر جهان از اوضاع بازار جهانی مسکن به‌ویژه در کشورهایی که نرخ «بهره» در آنها به شکل تاریخی افزایش پیدا کرده است، نشان می‌دهد، طی دست‌‌کم یک ماه گذشته عطش خرید ملک با این سیاست پولی ضدتورمی فروکش کرده و همزمان قیمت خانه در شهرهای بزرگ 3 تا 4 درصد کاهش پیدا کرده است.
از آنجا که بانک‌های مرکزی آمریکا و اروپا در اقدامی هم‌‌جهت به افزایش نرخ «بهره» و به دنبال آن، «افزایش نرخ بهره وام بلندمدت خرید مسکن» رو آوردند، هم‌‌اکنون سرعت رشد قیمت جهانی مسکن از تورم جهانی کمتر شده بهطوریکه قیمت واقعی خانه براساس شاخص جهانی 4درصد افت کرده است. این در حالی است که طی دو سال گذشته این شاخص رشد واقعی 10 درصد را تجربه کرده بود.
سیاستگذاران پولی در کشورهای مختلف جهان این بازگشت قیمت مسکن از مسیر صعود را نتیجه استفاده از سلاح اصلی مبارزه با تورم و آن را اتفاق خوب و نفع اقتصاد خانوار توصیف می‌کنند.
هدف نبرد؛ تخلیه حباب مسکن
به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل افزایش نرخ بهره سبب شده ترمزهای رونق جهانی مسکن که در طول همه‌‌گیری کرونا فراتر از ایالات متحده هم گسترش یافته بود کشیده شود و فشار مضاعفی بر بانک‌های مرکزی وارد شود، چراکه آنها در تلاش هستند تورم را بدون ایجاد رکود عمیق در اقتصاد مهار کنند. از اروپا گرفته تا آسیا و آمریکای لاتین، بازار املاک مسکونی رونق خود را از دست دادهاند و در برخی موارد شاهد کاهش ارزش مسکن هستیم، چراکه بانک‌های مرکزی با هدف کاهش رشد قیمت مصرفکننده هزینه‌های استقراض را افزایش دادهاند.
به گزارش وال استریت ژورنال، میانگین قیمت فصلی خانه در کانادا در ماه ژوئن نسبت به اوج خود در اوایل سال جاری نزدیک به 8 درصد کاهش داشته است. در نیوزیلند نیز قیمتها در ژوئن 8درصد نسبت به اوج خود در اواخر سال 2021 کاهش یافته است.
قیمتها در بازار مسکن سوئد در ماه مه 6/ 1 درصد نسبت به ماه قبل کاهش داشته است که بزرگ‌ترین کاهش ماهانه از زمان شروع همه‌‌گیری بوده است.
برای بانک‌های مرکزی جهان، از بین بردن حباب در بازار مسکن، بخشی از نبرد آنها برای کنترل تورم است. کاهش قیمت مسکن معمولا منجر به کاهش هزینه‌های مصرفکننده می‌شود، زیرا صاحبان خانه‌ها شاهد از بین رفتن ثروت و کاهش فشار تورمی هستند. فعالیت اقتصادی کل با کاهش ساخت‌وساز کند می‌شود، بانک‌ها وامهای کمتری اعطا می‌کنند و مشاوران املاک فروش کمتری دارند. تیف مکلم، رئیس بانک مرکزی کانادا، ماه گذشته گفت: ما انتظار داریم که در بازار مسکن شاهد تعدیل باشیم. و صادقانه بگویم، این اتفاقی خوب و مفید است، زیرا اقتصاد با مازاد تقاضا و رشد ناپایدار مواجه است.
اما اقتصاددانان معتقدند این خطر وجود دارد که افزایش شدید نرخ‌‌های بهره از سوی بانک‌های مرکزی باعث رکود و کاهش رشد در بازار جهانی مسکن شود که با اثرات غیرقابل پیش‌‌بینی می‌تواند به یک شکست منجر شود. برخی از اقتصاددانان می‌گویند بر اساس معیارهایی مانند سهم املاک از اقتصاد، میزان رونق اخیرشان و حساسیت مالکان خانه به افزایش سریع نرخ بهره، کشورهایی از جمله کانادا، نیوزیلند، استرالیا و سوئد، آسیب‌‌پذیر به نظر می‌‌رسند.
به گفته وال استریت ژورنال تحلیلگران معتقدند احتمال وقوع فاجعه در بازار مسکن در مقیاس بحران مالی 2009-2008بسیار کم است و بانک‌ها و وام‌‌گیرندگان امروز در شرایط مالی بسیار بهتری هستند. با وجود این کاهش رشد بیش از انتظار در بازار مسکن می‌تواند به کاهش رشد اقتصادی بیش از هدف‌گذاری بانک‌های مرکزی منجر شود.
کاهش فعالیت در بخش املاک به معنای کارگران ساختمانی اخراج شده و کاهش تقاضا برای فولاد و سایر کالاهای پایه است. کاهش قیمت مسکن همچنین به ترازنامه خانوارها و بانک‌ها آسیب می‌‌زند که بر سایر بخش‌های اقتصاد هم تاثیر می‌‌گذارد و موارد حاد می‌تواند به بحران مالی منجر شود.
در مواجهه با این خطرات، برخی از بانک‌های مرکزی ممکن است نتوانند نرخ‌‌های بهره را به اندازه‌‌ای که سرمایه‌‌گذاران در حال حاضر انتظار دارند افزایش دهند. برخی دیگر حتی ممکن است افزایش نرخ بهره را متوقف یا معکوس کنند تا از گسترش رکود در بازار املاک و مستغلات جلوگیری کنند. نیل شیرینگ، اقتصاددان ارشد در شرکت تحقیقاتی اقتصاد سرمایه در لندن می‌گوید کاهش رشد در بازار مسکن (بروز رکود) به عنوان بهایی که باید برای کاهش تورم پرداخت شود قابل تحمل است؛ با این حال، رکودهای شدیدتر می‌تواند بانک‌های مرکزی را مجبور به تغییر سیاست کند. ایالات متحده با وجود نرخ‌‌های بالاتر وام مسکن، همچنان رشد قوی قیمت مسکن را تجربه می‌کند، چراکه رقابت شدید از عرضه محدود پیشی گرفته است.
بر اساس شاخص قیمت مسکن ملی کیس‌‌شیلر که میانگین قیمت مسکن در مناطق شهری مهم را اندازه‌گیری می‌کند، میانگین قیمت خانه در ایالات‌متحده در ماه آوریل سالانه 4/ 20 درصد افزایش داشته است. از طرفی مقامات فدرال رزرو تصمیم خود را برای کاهش تورم در ایالات متحده، حتی با وجود خطر ایجاد رکود، ابراز کرده‌‌اند.
براساس این گزارش، قیمت جهانی مسکن در سال‌های 2020 و 2021 افزایش یافت، بانک‌های مرکزی نرخ‌‌های بهره را کاهش دادند و دولت‌ها هزینه‌های زیادی را برای حفظ شرکت‌‌ها و کارگران در طول همه‌‌گیری متقبل شدند.
شاخصی از قیمت جهانی مسکن که توسط شرکت مشاوره املاک نایت فرانک گردآوری شده است نشان می‌دهد قیمتها در سراسر جهان در فاصله زمانی سه ماه نخست 2020 تا سه ماه نخست سال جاری 19 درصد (یا 10 درصد پس از تعدیل تورم) افزایش یافته است.
از سوی دیگر، بر اساس این شاخص رشد قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده براساس تورم) در سطح جهان در سه ماه نخست 2022 نسبت به مدت مشابه سال قبل به 9/ 3 درصد کاهش یافته است. تحقیقات نایت فرانک نشان می‌دهد در همین دوره، قیمت واقعی مسکن در کشورهایی از جمله برزیل، شیلی، اسپانیا، فنلاند، آفریقای جنوبی و هند کاهش یافته است.
این کاهش همزمان با سیاست افزایش نرخ بهره در بسیاری از نقاط جهان و انتظار افزایش بیشتر اتفاق افتاده است. پس از افزایش نرخ بهره در اوایل سال جاری، بانک مرکزی کانادا نرخ بهره خود را با یک درصد افزایش به 5/ 2 درصد افزایش داد و اعلام کرد که افزایش بیشتر نرخ‌‌های بهره ضروری است. رئیس بانک مرکزی کانادا گفته است آرام کردن بازار مسکن برای کاهش تورم 7/ 7 درصدی ماه مه که در طول 39 سال گذشته بی‌‌سابقه بوده است ضروری است. طبق گزارش انجمن املاک کانادا، با افزایش نرخ وام مسکن، فروش خانه در این کشور در ماه ژوئن نسبت به سال قبل 24 درصد کاهش یافته است.
آژانس املاک ریلوسوفی تورنتو می‌گوید فروش مسکن در تورنتو در ماه مه نسبت به سال گذشته 40 درصد کاهش یافته است و اکنون به پایین‌‌ترین حد در 20 سال گذشته رسیده است. متوسط قیمت یک خانه در تورنتو، بدون احتساب مجتمع‌‌های مسکونی، تقریبا 20 درصد نسبت به اوج خود در ماه فوریه کاهش یافته است.
اقتصاددانان در حال کاهش انتظارات خود از رشد اقتصادی کانادا هستند، چراکه رشد بازار مسکن که حدود یک‌پنجم رشد تولید ناخالص داخلی در سال گذشته را به خود اختصاص داده بود، اکنون کند شده است.
بانک تسویه‌‌حساب‌‌های بین‌المللی (BIS) که بسیاری از بانک‌های مرکزی برتر جهان را گرد هم می‌‌آورد، اعلام کرد که ممکن است مدتی طول بکشد تا کشورهایی مانند ایالات متحده که در آنها اکثر وامهای مسکن دارای نرخ‌‌های ثابت هستند، تاثیر نرخ‌‌های بهره بالاتر را احساس کنند.
اما این امر درباره کشورهایی که وامهای مسکن با نرخ شناور رایج‌‌تر است، صادق نیست. در استرالیا 85درصد وامهای مسکن با نرخ شناور هستند و در لهستان، 98 درصد وامهای مسکن این‌گونه است.
بانک مرکزی استرالیا با سرعت بالایی در حال افزایش نرخ بهره است. قدری کاهش در قیمت مسکن می‌تواند مشکلات قدرت خرید را بهبود دهد، اما اقتصاددانان می‌گویند هر علامتی مبنی بر سقوط بازار در آینده باعث می‌شود بانک مرکزی استرالیا سیاست افزایش نرخ بهره را متوقف کند. اقتصاددانان می‌گویند دلایلی برای خوش‌‌بینی به بازار مسکن وجود دارد.
افزایش قیمت عمدتا ناشی از نرخ‌‌های پایین و ترجیحات خریداران برای فضای بیشتر بوده است، نه کاهش استانداردهای وام‌دهی یا ریسک‌‌پذیری بیش از حد، که در بحران 2009-2008 به اوج خود رسید. عرضه مسکن نیز محدود است.
بازارهای کار پررونق و محرک‌‌های اقتصادی کرونا به این معنی است که بسیاری از خانوارها در وضعیت مالی مناسبی هستند، گرچه تورم بر درآمدهای واقعی اثرگذار بوده است.
شارون زولنر، اقتصاددان ارشد گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند (ANZ) می‌گوید تا زمانی که نرخ بیکاری پایین بماند، نرخ‌‌های بهره باید برای اکثریت خانوارها قابل مدیریت باشد؛ فروشنده‌های زیادی نخواهید داشت که مجبور باشند هر پیشنهادی را که در آن روز به آنها داده می‌شود بپذیرند با این حال، تاثیر کاهش رشد بازارها همچنان محسوس خواهد بود.
در نیوزیلند، که قیمت مسکن در طول 2020 و 2021 حدود 45 درصد افزایش یافت، میانگین قیمت مسکن در ژوئن حدود 8 درصد نسبت به بالاترین قیمت خود در ماه نوامبر 2021 (925 هزار دلار نیوزیلند) کاهش یافت. این تغییر پس از آن اتفاق افتاد که بانک مرکزی نیوزیلند از اکتبر شروع به افزایش نرخ بهره معیار کرد و وام‌دهندگان قوانین را تشدید کردند.
کاهش بی‌‌سابقه قیمت مسکن آمریکا
افزایش نرخ وام مسکن و تورم باعث شده است تقاضای مسکن در آمریکا در ماه ژوئن به‌شدت کاهش یابد و قیمتها کاهش پیدا کند. بر اساس گزارش بلک نایت، که یک شرکت خدمات مالی آمریکایی است، قیمت مسکن همچنان بالاتر از یک سال قبل است، اما قیمتها با سرعت بالایی در ژوئن کاهش یافته است. نرخ سالانه افزایش قیمت با 2 درصد کاهش از 3/ 19 درصد به 3/ 17 درصد رسیده است. طبق جدیدترین گزارش سی‌‌ان‌‌بی‌‌سی از بازار مسکن آمریکا، با وجود عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، روند افزایش قیمت همچنان ادامه دارد. بازار مسکن سال‌هاست که با کمبود شدید مواجه بوده است. از طرفی تقاضای شدید برای مسکن در طول همه‌‌گیری کرونا، این کمبود را تشدید کرده است. حتی زمانی که قیمت مسکن در رکود 2009-2007 به‌شدت سقوط کرد، بیشترین کاهش ماهانه 19/ 1 درصد بود. با توجه به قوی‌‌تر شدن بازار مسکن، انتظار نمی‌‌رود قیمتها در سطح ملی کاهش پیدا کند، اما افزایش نرخ وام مسکن اثر خود را خواهد گذاشت.
طبق این گزارش متوسط 30 ساله نرخ وام مسکن در ژوئن 2022 از 6 درصد عبور کرد. ولی از آن زمان به محدوده کمتر از 5 درصد کاهش یافته است، اما هنوز به‌طور قابل توجهی بالاتر از نرخ‌‌های محدوده 3 درصدی است که در ابتدای سال جاری بوده است.
بن گرابوسکه، رئیس گروه تجزیه و تحلیل بلک نایت، می‌گوید کاهش قیمتها در 50 بازار برتر در سطح کلان‌شهرها، به‌طور گسترده‌‌ای اتفاق افتاده است، بهطوریکه برخی از مناطق کاهش آشکارتری را تجربه کرده‌‌اند. در واقع، 25 درصد از بازارهای اصلی ایالات متحده شاهد کاهش تا 3درصدی رشد در ماه ژوئن بودند و چهار بازار شاهد کاهش 4 درصدی یا بیشتر در این ماه بوده‌‌اند. با این حال، در حالی که این شدیدترین کاهش ثبت‌شده در سطح ملی بوده است، بازار باید 6 ماه دیگر شاهد این نوع کاهش باشد تا رشد قیمت به میانگین بلندمدت بازگردد. بن گرابوسکه تاکید می‌کند که حدود 5 ماه طول می‌‌کشد تا تاثیرات نرخ بهره به‌طور کامل در قیمت مسکن منعکس شود.
براساس این گزارش، بازارهایی که شدیدترین کاهش را داشتهاند، بازارهایی هستند که قبلا بالاترین قیمتها را ثبت کرده بودند. میانگین ارزش مسکن در سن خوزه کالیفرنیا، در دو ماه گذشته 1/ 5 درصد کاهش یافته است، که بیشترین کاهش در میان بازارهای بزرگ است، بهطوریکه قیمتها را 75 هزار دلار کاهش داده است. در سیاتل، قیمتها در دو ماه گذشته 8/ 3 درصد معادل 30 هزار دلار کاهش یافته است. سان‌فرانسیسکو، سن دیگو و دنور نیز با کاهش قیمت مواجه بوده‌‌اند.
به گزارش بلک نایت، کاهش قیمتها همزمان با جهش شدید در عرضه خانه‌های فروشی است که طی دو ماه گذشته 22 درصد افزایش یافته است. با این حال، موجودی هنوز 54 درصد کمتر از سطح 2019-2017 است.
گرابوسکه معتقد است با کمبود بیش از 700هزار خانه فروشی، بیش از یک سال طول می‌‌کشد تا سطح موجودی به‌طور کامل به حالت عادی بازگردد. سی‌‌ان‌‌بی‌‌سی معتقد است کاهش قیمتها به اندازه دوران رکود بزرگ روی صاحب‌خانه‌های متوسط تاثیر نمی‌گذارد، زیرا امروزه صاحبان خانه دارای دارایی بسیار بیشتری هستند. ضمانت‌‌های قوی و روند چند ساله افزایش قیمت سبب شده سطوح دارایی مسکن به بالاترین حد خود برسد.
با وجود این تقاضای بالا در بازار می‌تواند برای برخی مشکل ایجاد کند. حدود 10درصد از املاک رهنی در سال گذشته خریداری شده است، بنابراین کاهش قیمت می‌تواند باعث کاهش ارزش دارایی وام‌‌گیرندگان شود.
واکنش فروشندگان مسکن آمریکا
درست یک روز پس از اینکه فدرال رزرو نرخ بهره را افزایش داد، نرخ‌‌های وام مسکن در آمریکا با کاهش شدیدی مواجه شده است.
براساس گزارشی از خبرگزاری سی‌‌ان‌‌بی‌‌سی، پس از آخرین افزایش نرخ بهره از سوی فدرال رزرو که چهارشنبه گذشته اعلام شد، میانگین نرخ وام مسکن آمریکا از 54/ 5 به 22/ 5 درصد کاهش یافت. این نرخ روز جمعه کاهش بیشتری را هم تجربه کرده و به 13/ 5 درصد رسیده است.
نرخ وام مسکن در روزهای گذشته قبل از برگزاری جلسه فدرال رزرو تغییر چندانی نداشت، ولی نسبت به نرخ 6 درصد در اوایل ماه ژوئن به آرامی شروع به کاهش کرده بود.
این کاهش پس از انتشار گزارش تولید ناخالص داخلی اداره تجزیه و تحلیل اقتصادی آمریکا اتفاق افتاد که نشان داد اقتصاد ایالات متحده برای دومین سه ماهه متوالی با کاهش رشد مواجه شده است. کاهش رشد تولید ناخالص داخلی از نشانه‌های پذیرفته‌شده رکود است. براساس برآوردهای قبلی، تولید ناخالص داخلی کاهش سالانه 9/ 0 درصدی را تجربه کرده است. این درحالی است که اقتصاددانان شرکت‌‌کننده در نظرسنجی داوجونز انتظار رشد 3/ 0 درصدی داشتند. پس از انتشار این خبر، سرمایه‌‌گذاران با عجله به سمت امنیت نسبی بازار اوراق هجوم بردند که کاهش بازدهی را به دنبال داشت. نرخ‌‌های وام مسکن از بازدهی اوراق خزانه‌‌داری 10ساله ایالات‌متحده پیروی می‌کنند. متیو گراهام مدیر اجرایی وب‌‌سایت مورتگیج نیوز دیلی، می‌گوید: «این یک افت فوق‌العاده سریع است! شاید جالب‌‌تر این واقعیت باشد که نرخ‌‌های وام مسکن سریع‌‌تر از بازدهی خزانه‌‌داری کاهش یافته است.
این اتفاق معمولا برعکس است، زیرا سرمایه‌‌گذاران ابتدا به سراغ ابتدایی‌‌ترین اوراق قرضه بدون ریسک می‌روند. گراهام در ادامه می‌گوید که تغییر در نرخ‌‌ها در ماه گذشته باعث ایجاد شرایطی شده است که سرمایه‌‌گذاران به‌شدت ترجیح می‌‌دادند وام مسکن با نرخ‌‌های پایین قبلی را حفظ کنند. به نوعی، سرمایه‌‌گذاران وام مسکن در تلاش هستند تا از بازی جلوتر باشند. اگر آنها وامهای مسکن را با نرخ بالاتری نگه دارند، در صورتی‌‌که شرایط وام تغییر کند، ضرر خواهند کرد.
اکنون سوال این است که آیا بازار در محدوده جدیدی قرار دارد و نرخ‌‌ها در همان جایی که هستند ثابت خواهند شد. گراهام هشدار می‌دهد که اگر مسیر نرخ‌‌ها تغییر کند، نوسانات می‌تواند به همان اندازه بزرگ باشد که در جهت دیگر حرکت می‌کند. او همچنین خاطرنشان می‌کند که اگر داده‌های اقتصادی ناامیدکننده و تورم تعدیل شود، نرخ وام مسکن می‌تواند حتی بیشتر کاهش یابد. در حال حاضر، به نظر می‌‌رسد نرخ‌‌های پایین‌‌تر تاثیری جزئی بر خریداران بالقوه مسکن داشته باشد. شرکت مشاورین املاک «ردفین» به تازگی گزارش داده است که در ماه گذشته شاهد افزایش جزئی در جست‌وجوها برای خانه بوده است، زیرا نرخ‌‌ها نسبت به سطح بالای اخیر خود کاهش داشتهاند.
«داریل فیرودر» اقتصاددان ارشد شرکت ردفین می‌گوید به‌‌نظر می‌‌رسد با کاهش تقاضا بازار مسکن درحال رسیدن به یک تعادل است. به گفته او ممکن است هنوز درباره تورم و افزایش نرخ بهره از سوی فدرال رزرو با شگفتی‌‌هایی مواجه باشیم، اما درحال حاضر کاهش در نرخ‌‌های وام مسکن باعث آرامش خریدارانی شده است که از افزایش نرخ در ماه گذشته دچار مشکل شده بودند.
با این حال، افزایش علاقه خریداران، به انعقاد قراردادهای جدید و فروش بیشتر تبدیل نشده است. عرضه خانه‌های فروشی به آرامی در حال افزایش است و گزارش‌هایی از کاهش بیشتر قیمت‌‌های درخواستی توسط فروشندگان وجود دارد.
