مصوبه وارونه برای بازار اجاره
روز گذشته، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی اعلام کرد: سقف تسهیلات اجاره‌‌بهای مسکن برای سال ۱۴۰۱ در شهر تهران ۶۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها ۴۵ میلیون تومان و سایر شهرها ۳۵ میلیون تومان تعیین شده است. این در حالی است که سقف این تسهیلات در سال گذشته برای شهر تهران ۷۰ میلیون تومان و برای سایر شهرها نیز بیشتر از سقف‌‌های تازه تصویب شده برای پرداخت به مستاجرهای متقاضی بود. سیاستگذار پولی در حالی سقف تسهیلات ودیعه مسکن را برای سال جاری در مقایسه با مبلغ این تسهیلات در سال گذشته کاهش داده است که یک سوال مهم آن است که مگر اجاره‌‌بهای مسکن در سال جاری کاهش یافته است که کمک هزینه اجاره کمتر از سال گذشته پرداخت خواهد شد؟
پاسخ این سوال را می‌توان در آمارهای رسمی و غیررسمی از وضعیت بازار اجاره مسکن پیدا کرد. براساس آمارهای رسمی به‌طور متوسط اجاره‌‌بهای مسکن در سال جاری در مقایسه با سال قبل حدود ۵۰ درصد رشد کرده است و حتی در برخی محلات و مناطق شهر تهران، هماکنون قراردادهای جدید در برخی موارد با افزایش بیش از ۵۰ درصدی در مبلغ اجاره، منعقد می‌شوند. تورم اجاره در شهرهای کشور نیز شرایطی مشابه تهران دارد و حتی با شیب تندتر رشد کرده است. در چنین شرایطی که مستاجرها نیازمند حمایت بیشتر هستند دولت و سیاستگذار پولی، یک مصوبه وارونه، یعنی کاهش سقف وام ودیعه را به تصویب رسانده و در برنامه اجرا قرار داده‌‌اند. این در حالی است که سال گذشته نیز تنها تعداد کمی از مستاجرها به دلیل محدودیت‌های اعتباری، فرآیند بوروکراتیک و شرایط دشواری که بانک‌ها برای پرداخت این وام در نظر گرفته‌‌اند موفق به دریافت این وام شدند.
«دنیای اقتصاد» دی ماه سال گذشته با انتشار خبر توقف پرداخت وام اجاره مسکن اعلام کرد: آمارها نشان می‌دهد درسال ۱۴۰۰ تنها ۲۵۰ هزار خانوار مستاجر از این تسهیلات بهرهمند شدهاند.
این در حالی است که بنا بر آمارهای رسمی، هماکنون حدود ۹میلیون و ۵۰۰هزار خانوار ایرانی از کل نزدیک به ۲۵میلیون خانوار، اجاره‌‌‌‌‌‌‌‌نشین هستند. در واقع حدود ۳۸درصد از کل خانوارها، مستاجرهای بازار مسکن هستند. از این تعداد هم حداقل ۴۰درصد یعنی حدود ۳میلیون و ۸۰۰هزار مستاجر در کشور، در گروه مستاجرهای کمدرآمد و نیازمند به حمایت قرار دارند. آمارها اما نشان می‌دهند از این تعداد تنها ۲۵۰ هزار نفر یعنی چیزی معادل ۵/ ۶ درصد از خانوارهای مستاجر نیازمند وام اجاره، موفق به دریافت این تسهیلات شدهاند.
این در حالی است که وزارت راه وشهرسازی در گزارشی که روز گذشته در این باره منتشر کرد اعلام کرده است در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ بیش از ۴۵۰ هزار خانوار از تسهیلات کمک ودیعه مسکن استفاده کرده‌‌اند. درصورتی که نیمی از این میزان در سال ۹۹ و نیمی در سال ۱۴۰۰ پرداخت شده‌باشد، به‌طور میانگین،در هر سال تنها کمتر از ۵/ ۲درصد از کل خانوارهای مستاجر و کمتر از ۶ درصد از مستاجران کمدرآمد و نیازمند به حمایت از این تسهیلات بهرهمند شدهاند. در خبری که روز گذشته از سوی وزارت راه وشهرسازی منتشر شد، با اشاره به اینکه پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستاجران به زودی ابلاغ می‌شود، اعلام شده است: برنامه تعیین سقف افزایش اجاره‌‌بها برای قراردادهای تمدیدی سال ۱۴۰۱ در دستور کار قرار گرفته و پیشنهاد اولیه آن به دولت ارائه شده است. براساس مصوبه جدید، تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستاجران برای شهر تهران، مراکز استان‌ها و سایر نقاط شهری ۶۰، ۴۵ و ۳۵ میلیون تومان برای سال ۱۴۰۱ در شورای پول و اعتبار مصوب شده که اجرای آن به زودی به شبکه بانکی کشور ابلاغ خواهد شد.
این در حالی است که در این گزارش همچنین به اجرای مجدد محدودیت افزایش سقف اجاره‌‌بها در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ اشاره شده است. در این گزارش اعلام شده است که براساس گزارش‌های واصله این اقدام در دو سال اخیر تاثیر قابل ملاحظه‌‌ای در جلوگیری از افزایش بی‌‌رویه رقم افزایش تمدید قراردادهای اجاره داشته است که بر این اساس برنامه تعیین سقف افزایش اجاره‌‌بها برای قراردادهای تمدیدی سال ۱۴۰۱ در دستور کار قرار گرفته و پیشنهاد اولیه آن به دولت ارائه شده است. اما آمارها روایت متفاوتی از آنچه سال گذشته در بازار اجاره رخ داد، ارائه می‌دهند.
وزارت راه وشهرسازی در حالی از اجرای برنامه سقف‌‌گذاری دستوری برای اجاره‌‌بهای مسکن برای سومین سال متوالی خبر داده است که اجاره‌‌بها در تهران و کشور به‌طور متوسط حدود دو برابر بیشتر از سقف مصوب در سال گذشته رشد کرد. براساس آخرین آمار مربوط به اواخر سال گذشته در حالی که سقف دستوری افزایش اجاره‌‌بها برای شهر تهران ۲۵ درصد، برای مراکز استان‌ها ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شده بود متوسط اجاره‌‌بها هم در تهران و هم در کشور حدود ۵۰ درصد افزایش یافت. این در حالی است که با استناد به تحقیقات میدانی از بازار مسکن، اظهارات واسطه‌های ملکی در بازار اجاره و همچنین توصیه‌های کارشناسی، اقدام دستوری در راستای تعیین سقف افزایش اجاره‌‌بهای مسکن در دو سال گذشته نه تنها منجر به مهار تورم شدید در این بازار نشده است بلکه یکی از عوامل موثر در کاهش عرضه به بازار اجاره بوده است.
نتایج بررسی‌‌ها نشان می‌دهد گروهی از موجران که در سال‌های قبل اقدام به عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار اجاره می‌کردند، به دلیل ضوابط سخت‌‌گیرانه در دو سال اخیر، از عرضه مجدد واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کرده و هماکنون این واحدها به صورت خالی نگه داشته می‌شود. این در حالی است که هیچ اهرم بازدارنده موثری برای مقابله با خالی نگه داشتن املاک مسکونی و آپارتمان‌‌ها وجود ندارد. کاهش عرضه به بازار اجاره یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش سرعت رشد اجاره‌‌بهاست و اگرچه هدف سیاستگذار مسکن از این اقدام کنترل و ساماندهی بازار اجاره به نفع مستاجرهاست اما تجربه نشان داده است این اقدام نه تنها به نفع مستاجران نخواهد بود بلکه به دلیل اثرگذاری بر کاهش عرضه مسکن به این بخش از بازار ملک، در عمل به زیان متقاضیان اجاره مسکن است.
