۱۰ مطالبه بازار ملک از وزیر جدید تشریح شد
سوزنبان مسکن یا حامی رکود؟
گزارش «دنياياقتصاد» از تفاوت «برنامه» با «حرف» در سياستگذاري بخش مسكن
10 مطالبه مهم طیف فعال بازار مسکن از دولت سیزدهم، با تشریح ماموریت‌های اصلی وزیر جدید راه‌و شهرسازی، تفاوت «برنامه عملیاتی» با «حرف» را در سیاستگذاری بخش مسکن مشخص می‌کند.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون مجموعه فعالان بازار مسکن اعم از کارشناسان، سمت عرضه، متقاضیان، واسطه‌های بازار مسکن، سرمایه‌گذاران و ... دست‌کم 10 مطالبه جدی از دولت سیزدهم در این بخش دارند که نحوه برخورد وزیر جدید راه وشهرسازی با این مطالبات سمت‌وسوی سیاستگذار بخش مسکن را نسبت به آینده پیش‌‌روی این بازار مشخص می‌کند.
جهت‌گیری سیاستگذار بخش مسکن و نحوه برخورد وی در ارتباط با این مطالبات مشخص خواهد کرد که آیا وزیر جدید بخش مسکن برای رفع مشکلات این بخش برنامه خواهد داشت یا صرفا دوره جدید مدیریتی در این وزارتخانه براساس وعده‌های انتخاباتی آغاز خواهد شد؟
گزینه پیشنهادی برای تصدی وزارت راه وشهرسازی که در نهایت با اخذ رای اعتماد از مجلس سکان وزارت راه وشهرسازی را در اختیار خواهد گرفت در وهله اول باید مشخص کند که آیا قرار است در نقش سوزنبان مسکن وارد عمل شود یا حامی رکود خواهد بود؟
دوره مدیریتی جدید در وزارت راه وشهرسازی در حالی آغاز خواهد شد که دولت با چند مساله مهم در این بخش مواجه است که از مهم‌ترین آنها می‌توان به طرح‌های ناتمام دو طرح مسکن‌سازی دولتی یعنی مسکن مهر و مسکن ملی اشاره کرد.
از سوی دیگر، این دوره جدید در حالی آغاز خواهد شد که بازار معاملات مسکن بعد از سه سال جهش قیمتی پی‌در پی وارد فاز رکود عمیق شده است. همچنین بازار عرضه و فعالیت‌های ساخت مسکن نیز برای ششمین سال متوالی شرایط رکودی را تجربه می‌کند. از این رو دوره جدید مدیریتی در وزارت راه‌وشهرسازی در شرایطی ویژه و غیرمعمول آغاز خواهد شد که این وضعیت ضرورت اقدام براساس برنامه‌های عملیاتی و موثر را نسبت به گذشته بیش از پیش نمایان می‌کند.
نخستین مطالبه فعالان بازار مسکن از وزیر جدید راه‌وشهرسازی در دولت سیزدهم، مربوط به «تعیین تکلیف طرح تجزیه وزارت راه وشهرسازی» است. اخیرا، طرح تجزیه این وزارتخانه به دو وزارت راه و ترابری و مسکن و شهرسازی مطرح شده است که گروهی از کارشناسان نسبت به اجرای آن نقدهای جدی مطرح می‌کنند.
طرح تجزیه وزارت راه وشهرسازی در شرایطی مطرح شده است که کارشناسان معتقدند این اقدام در شرایط فعلی یک «ابرتهدید» برای شرایط فعلی بازار مسکن محسوب می‌شود. این طرح که یک‌بار خرداد ۹۶ و بار دیگر پاییز ۹۷ مطرح شد پس از بررسی‌های کارشناسی از دستور کار خارج شد. کارشناسان اخیرا هشدار داده‌اند که این طرح زنجیره «توسعه مطلوب شهرها با حمل‌ونقل سریع و ارزان» را متلاشی می‌کند و اهرم متولی مسکن برای «توزیع جمعیت به مناطق دارای ظرفیت» را از او سلب می‌کند. به اعتقاد آنها تصویب آن، حومه کلان‌شهرها را بی‌اعتبار خواهد کرد. بی‌اعتبار شدن حومه شهرها برای سکونت که هم‌اکنون یکی از مهم‌ترین نیازمندی‌های آنها برای سکونت‌پذیر شدن در شکل مطلوب و ایجاد حس تعلق در ساکنان آنها راه‌اندازی حمل ونقل سریع، انبوه و ارزان‌قیمت است از مهم‌ترین تهدیدهای طرح تجزیه وزارت راه وشهرسازی است.
این در حالی است که در همه شهرها دو مفهوم «کیفیت زندگی» و «کیفیت حرکت» در هم تنیده است و اساسا تفکیک این دو موضوع از هم امکان‌پذیر نیست. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و موفق دنیا در حوزه‌های راه و مسکن نیز این دو حوزه به صورت واحد مدیریت می‌شود.
دومین ماموریت مهم وزیر جدید راه وشهرسازی به تعیین تکلیف «خانه‌های منجمد شده» قبل از طرح‌ریزی برای «ساخت خانه‌های دولتی جدید» مربوط می‌شود. اگر چه دولت جدید باید حتما برنامه‌ای عملیاتی برای افزایش عرضه مسکن داشته باشد اما برنامه عرضه جدید به بازار مسکن باید به‌طور قطع فازبندی شود. بدون رفع مشکلات مربوط به املاک منجمد شده اجرای هر طرحی برای عرضه جدید به بازار مسکن، در قالب ساخت پروژه‌های جدید، به منزله یک طرح سمی خواهد بود.
لازم است ابتدا دولت تکلیف انجماد در بازار مسکن و واحدهای احتکار شده را مشخص کند و سپس برای عرضه جدید به بازار برنامه‌ریزی کند. این تکلیف دارای یک راه و یک بیراهه است. استفاده از راهکارهای درست مالیاتی راه‌حل رفع انجماد ملکی از بازار است. این در حالی است که یک بیراهه مالیاتی نیز ظرف سال‌های اخیر به‌ویژه دو سال گذشته از سوی متولی بخش مسکن مورد تاکید قرار گرفته است که وزیر جدید باید در این زمینه نیز تکلیف مربوطه را تعیین کند.
طی دو سال گذشته طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سوی متولی بخش مسکن مورد توجه قرار گرفت اما به دلیل نواقص زیادی که در اجرای این قانون وجود دارد، عملا امکان اجرای آن وجود ندارد و تاکنون نیز حتی مرحله اول این طرح که شناسایی همه واحدهای خالی از سکنه برای معرفی آنها به مراجع مالیاتی است به اجرا درنیامده است.
متولی مسکن در حالی توان خود را صرف پرداختن به بیراهه دریافت مالیات از خانه‌های خالی که عملا امکان‌پذیر هم نیست کرده است که در تمام کشورهای دنیا در حوزه مقابله با احتکار، قانون دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی اجرا می‌شود.
این مالیات که از همه مالکان واحدهای مسکونی با نرخ 5/0 تا 5/1 درصد ارزش روز واحدهای مسکونی در کشورهای پیشرفته دریافت می‌شود با افزایش هزینه احتکار مسکن منجر به بالا رفتن ریسک ملاکی شده و در نتیجه از انجماد آپارتمان‌ها در دست محتکران جلوگیری می‌کند. در قوانین داخلی از جمله قانون نوسازی و عمران شهری مصوبه دهه 40 نیز در ماده اول و دوم، تاکید شده است که شهرداری باید سالانه رقمی معادل یک درصد بهای املاک را به عنوان عوارض سالانه املاک دریافت کند.
این موضوع نشان می‌دهد پیش از این و در دهه‌های گذشته نیز مطالعاتی درباره اثربخش بودن این روش مالیاتی برای رفع انجماد ملکی در کشور انجام شده است. این طرح می‌تواند با دریافت مالیات سالانه کمتر از املاک ارزان‌قیمت واقع در محلات پایین‌تر شهر آغاز شود. در واقع می‌توان به عنوان مثال طرح را با دریافت مالیات 25/0 درصدی از خانه اول افراد یا واحدهای واقع در محلات ضعیف‌تر شهری استارت زد. تعیین تکلیف نقش دولت در طرح‌های خانه‌سازی انبوه روی زمین‌های دولتی، سومین ماموریت وزیر راه‌وشهرسازی در دولت سیزدهم است. همان‌گونه که در ابتدا عنوان شد، وزیر جدید راه‌وشهرسازی که در روزهای پیش‌رو قرار است از مجلس رای اعتماد بگیرد، باید مشخص کند که آیا قرار است در نقش سوزنبان مسکن وارد وزارتخانه شود یا با بی‌عملی یا عملکرد نادرست در برابر مسائل فعلی بازار مسکن، منجر به افزایش عمق رکود در بازار مسکن شود؟
در صورتی که وزیر جدید بخواهد در نقش سوزنبان بازار مسکن وارد عمل شود، لازم است عرضه جدید به بازار را بدون مداخله مستقیم در ساخت واحدهای مسکونی و تنها از مسیر حمایت از بخش خصوصی هدایت کند.
در واقع لازم است دولت نقش خود را از سازنده بزرگ واحدهای مسکونی دولتی‌ساز به سیاستگذار و تسهیلگر عرضه در بخش مسکن تغییر دهد. اما در صورتی که سیاستگذار مسکن بخواهد بار دیگر در نقش سازنده بزرگ و انبوه وارد شود و نقش بسازوبفروش و انبوه‌ساز را ایفا کند به جای آنکه قفل بازار مسکن را بازگشایی کند عملا قفل دیگری نیز به بازار اضافه خواهد کرد. متولی بخش مسکن باید این نکته را مدنظر داشته باشد که اگر بازار به درستی کار کند، سرمایه‌گذار ساختمانی از ساخت و عرضه مسکن استقبال می‌کند و فرآیند عرضه متناسب با نیاز جامعه به مسکن انجام خواهد شد. همان‌گونه که تا قبل از رکود ساختمانی اخیر- تا قبل از 6 سال اخیر- این رویداد در بازار ساخت وساز مشاهده می‌شد و سالانه به‌طور متوسط حدود 800 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور احداث می‌شد. اما در نتیجه بروز رکود در بازار معاملات مسکن و اختلال در عملکرد بازار، این میزان به ساخت سالانه حدود 300 هزار واحد مسکونی تقلیل یافت.
مهم‌ترین مانعی که در سال‌های اخیر مقابل سازنده‌های مسکن قرار داشت و منجر به بروز رکود عمیق در این بازار شد نبود، خریدار پایدار و مصرفی در بازار به دلیل جهش قیمت مسکن بود. از آنجا که هیچ ابزار کارآمد و موثری برای مقابله با احتکار و سوداگری در بازار مسکن در سال‌های اخیر طراحی و به کار گرفته نشد در نتیجه جهش قیمت مسکن نیز ادامه یافت و گروه عمده متقاضیان مصرفی بازار مسکن به اجبار و به دلیل ضعف قدرت خرید به بیرون از بازار رانده شدند.
بررسی‌ها و تجارب قبلی نشان می‌دهد طرح‌های مستقیم خانه‌سازی دولتی چیزی جز انحراف سیاستگذار از راه اصلی و به بیراهه رفتن نیست.
از این رو و در قالب ماموریت چهارم مرور دقیق کارنامه 15 ساله «مسکن مهر» و کارنامه دو ساله «مسکن ملی» برای درس گرفتن از تجربیات گذشته به وزیر جدید پیشنهاد می‌شود. لازم است نقاط قوت و ضعف این دو طرح خانه‌سازی دولتی به دقت مورد بررسی قرار بگیرد تا سیاستگذار جدید بخش مسکن با دید روشن‌تری به سیاستگذاری در این زمینه بپردازد.
شاید مهم‌ترین نقطه ضعف این طرح‌های خانه‌سازی دولتی آن بود که سیاستگذار بخش مسکن بدون حل مسائل و مشکلات اصلی و ریشه‌ای بازار مسکن اقدام به اجرای این طرح‌ها کرد. در عین حال این طرح‌ها یک مزیت مهم از بابت استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت و عرضه مسکن داشت. اما باید به این سوال هم پاسخ داده شود که این زمین‌ها در چه مناطقی می‌تواند عرضه مفیدی را رقم بزند؟ یا اینکه این زمین‌ها به چه شکلی باید در خدمت عرضه و آبادانی قرار بگیرد؟
تجارب کشورهای موفق دنیا نشان می‌دهد اغلب این کشورها به جای واگذاری مالکیت زمین به سرمایه‌گذاران، اراضی را برای عمران و آبادانی و ساخت مسکن، به سرمایه‌گذاران به صورت بلندمدت اجاره می‌دهند. آنها نیز پس از انجام فعالیت‌های سازنده روی این اراضی و پس از برداشت عایدی ناشی از سرمایه‌گذاری، ضمن ایجاد ارزش افزوده زمین‌ها را به دولت‌ها بازمی‌گرداندند. زمین‌هایی که بعد از سال‌ها انجام اقدامات عمرانی و سازنده دیگر زمین خام نیست و با ارزش افزوده فراوانی همراه شده اما مالکیت آنها همچون گذشته در اختیار دولت باقی مانده است.
وزیر جدید راه‌وشهرسازی از سوی دیگر باید برنامه‌های خود را به گونه‌ای اولویت‌بندی کند که نوسازی هسته فرسوده و مستعد شهرها در راس برنامه‌های وی قرار بگیرد. نبود مشوق برای هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در این بخش‌ها برنامه‌های مهم و ضروری نوسازی در سال‌های اخیر را به کندی پیش برده است. افزایش هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی در مناطق اشباع از ساخت وساز و محل تمرکز واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کنار ارائه مشوق‌های تسهیلاتی و معافیت‌های عوارض به سازنده‌های فعال در بافت فرسوده از یک سو و همچنین ایجاد اطمینان در مالکان برای ساخت به موقع واحدهای فرسوده و رفع مشکلات حقوقی و مالکیتی آنها از مهم‌ترین الزامات اجرای این ماموریت مهم است.
تعیین تکلیف سیاستگذار و نهاد نظارتی شهرداری‌ها از دیگر موضوعات مهم و کلیدی است. سال‌هاست که طرح‌های مهم شهری مانند طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها از سوی وزارت راه وشهرسازی به شهرداری‌ها ابلاغ می‌شود و در واقع نهاد بالادست سیاستگذار در حوزه شهری وزارت راه وشهرسازی است اما تامین منابع مالی و فرآیندهای نظارتی شهرداری‌ها، بر عهده وزارت کشور است. همین دوپارگی عملا موجب عدم اجرای درست طرح‌ها و ضوابط شهری تعیین‌شده از سوی متولی مسکن شده است. لازم است وزیر جدید تعیین تکلیف این مشکل چند ساله را نیز در دستور کار خود قرار دهد.
برنامه‌ریزی برای رونق پایدار و همه‌جانبه در بخش مسکن بعد از تعیین تکلیف خانه‌های منجمد شده از دیگر ضرورت‌های مهم است. از این رو لازم است سیاستگذار بخش مسکن یک گام دو‌منظوره برای دستیابی به رونق پایدار در بخش مسکن بردارد. نخستین قدم افزایش وام خرید مسکن از 100 میلیون به حداقل 500 میلیون تومان است. با این قابلیت که این وام ابتدا به سازنده پرداخت شده و با یک دوره بازپرداخت دست کم 20 ساله به خریدار منتقل شود. اخیرا در آمریکا به دلیل مواجهه با جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در 30 سال اخیر، دوره بازپرداخت وام خرید مسکن از 20 سال به 30 سال افزایش یافته است. این در حالی است که هم‌اکنون نیز در این کشور طرح افزایش دوره بازپرداخت وام مسکن به 40 سال برای کاهش رقم اقساط ماهانه وام در دستور کار قرار دارد.
ماموریت مهم دیگر متولی بخش مسکن، تعیین تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان است. از ابتدای دهه 90 و همزمان با تصویب قانون مبهم پیش‌فروش ساختمان، بازار دوم معاملات مسکن قفل شد. هم‌اکنون به دلیل فاصله بسیار زیاد قدرت خرید متقاضیان مصرفی با قیمت واحدهای مسکونی آماده، بسیاری از متقاضیان تمایل به پیش‌خرید مسکن دارند اما قفلی که با تصویب قانون پیش‌فروش، مسیر ورود به این بازار را هم برای سمت عرضه و هم برای متقاضیان مسدود کرد عملا مانع از این موضوع است.
تعیین تکلیف شرایط سکونتی در شهرهای جدید و ارتقای سرانه‌های خدماتی در آنها از دیگر ضرورت‌ها است. در این زمینه پیگیری اتصال شهرهای جدید به شهر مادر از طریق حمل و نقل سریع، انبوه و ارزان (مترو) و همچنین ایجاد جاذبه‌های سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید از مهم‌ترین اقداماتی است که باید از سوی وزیر جدید راه وشهرسازی در دستور کار قرار بگیرد.
در آمریکا و برخی کشورهای اروپایی، به دلیل جذابیت سکونتی شهرهای جدید، تورم مسکن در شهرهای حومه‌ای در دوره شیوع کرونا که عمده مشاغل و فعالیت‌ها به حالت دورکاری تغییر وضعیت دادند، نسبت به شهرهای اصلی پیشی گرفت.
تعیین تکلیف اختلال در بازار اجاره از طریق طراحی سیاست‌های برد- برد در این بازار از دیگر ماموریت‌های مهم وزیر جدید است. در حالی که در سال‌های اخیر عملا سیاست‌های مقطعی و ناکارآمد اتخاذ شده در این زمینه عملا باخت-باخت بوده است. اجرای سیاست‌هایی مانند تعیین سقف اجاره‌بها منجر به کاهش عرضه به بازار اجاره شد و در نهایت هم به زیان موجران و هم به زیان مستاجران تمام شد. به دلیل منع موجران از افزایش اجاره‌بها بیش از سقف مصوب، بسیاری از موجران اقدام به تخلیه ملک خود برای اجاره آن با نرخ بالاتر به مستاجر جدید کردند؛ از سوی دیگر به دلیل محدودیت‌های در نظر گرفته شده برای موجران بدون در نظر گرفتن مشوق‌های موثر، حجم عرضه به بازار اجاره نیز کاهش یافت. دود اجرای این سیاست نه تنها به چشم موجران بلکه در نهایت به چشم مستاجران رفت و عملا نتیجه عکس در بازار بر جا گذاشت.
