مسیر هدایت سرمایه‌ها از سفته‌بازی ملکی به بورس چیست؟

احیای سه بازار با یک نسخه

دنیای‌اقتصاد : چالش‌های متفاوت سه بازار می‌تواند با یک نسخه تا حد چشم‌گیر برطرف شود. در حال حاضر، شرایط بیرونی بازار مسکن برای بازگشت قیمت‌ها از اضافه پرش فراهم است؛ اما در داخل این بازار، به‌دلیل «ریسک صفر انجماد آپارتمان» نوعی مقاومت در بین مالکان برای اصلاح قیمتی وجود دارد. بازار ساخت‌وساز نیز پنجمین سال رکود سنگین را پشت‌سر گذاشته؛ به‌طوری‌که پس‌لرزه‌های التهاب قیمت مسکن، حلقه آخر زنجیره سرمایه‌گذاری ساختمانی را مختل کرده است. از طرفی، در بازار سرمایه نیاز به «پول جدید» احساس می‌شود تا رخوت موجود، از مسیر اصلی ورود سرمایه به این بازار از بین برود. این سه مساله، با «اخذ مالیات سالانه از املاک» قابل حل است. دریافت مالیات سالانه از مالکان با نرخ‌های شناور- مالیات تصاعدی بر املاک دوم و چندم - به واکنش صاحبان زمین‌های منجمد و آپارتمان‌های بلااستفاده منجر می‌شود. نتیجه این شوک بزرگ، تصمیم دست‌کم بخشی از ملّاکان به تبدیل دارایی خواهد بود. مکمل مالیات ملکی در نسخه کارگشا، «تسهیل سازوکار راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان» در بازار سرمایه است. تا سرمایه‌ها از سفته‌بازی ملکی -که تخریب این بازار را در پی داشته است- به پیش‌خرید آپارتمان از طریق صندوق‌ها - سرمایه‌گذاری مولد و رونق‌زا- هدایت شود.

اخذ مالیات سالانه از بازار مسکن یک نفع سه‌جانبه برای رفع چالش‌های بازار املاک، ساخت‌وساز و بورس ایجاد خواهد کرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر بازار املاک، سهام و ساخت‌وساز با سه چالش اصلی روبه‌رویند که تمامی آنها از طریق اجرای یک سیاست مشترک حل و‌فصل خواهد شد. این سیاست اخذ «مالیات سالانه» از املاک است که نه تنها سرمایه‌های مخرب را از بازار مسکن خارج و مسیر را برای تخلیه حباب هموار می‌کند بلکه دو بازار دیگر یعنی بازار ساخت‌وساز و سهام نیز از منافع آن بهره‌مند خواهند شد. در حال حاضر عوامل بیرونی موثر بر روند بازار مسکن یعنی انتظارات تورمی و شوک ارزی از مسیر افزایشی تغییرجهت داده و در وضعیتی قرار گرفته‌اند که فضا را برای تخلیه حباب در این بازار فراهم کرده‌اند. با این حال یک نیروی مخالف درون بازار مسکن، یعنی مقاومت مالکان در برابر کاهش قیمت، مقابل این وضعیت قرار دارد. مالکان به دلیل امیدواری به سود بلندمدت ملک که ناشی از قرارگرفتن بازار ملک در حیاط خلوت مالیاتی است (بازار مسکن بازاری است که مالیاتی از فعالیت‌های سوداگرانه و ضدتولید در آن گرفته نمی‌شود) قصد و تمایلی به فروش واحد مسکونی خود در شرایط کنونی ندارند و همچنان برای کسب سود حداکثری در یک دوره زمانی بلندمدت، صبر می‌کنند. از سوی دیگر بازار ساخت‌وساز نیز طی پنج سال گذشته با یک دوره رکود سنگین مواجه بوده به طوری که مطابق با آمار رسمی تیراژ ساخت‌وساز به نصف میزان کف بحرانی عرضه مسکن در کشور رسیده است. اگرچه باید سالانه حداقل ۵۶۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا تعادل نسبی میان عرضه و تقاضای موجود در بازار برقرار شود اما طی سال‌های اخیر حجم ساخت‌وسازهای مسکونی به کمتر از نصف این میزان رسیده است. نکته جالب اینکه بازار ساخت‌وساز در شهر تهران نیز در وضعیتی مشابه سایر شهرهای کشور قرار دارد.

کارشناسان اقتصادی معتقدند هرچند عامل اصلی رکود در بازار ساخت‌وساز، حلقه آخر فرآیند سرمایه‌گذاری ساختمانی است که حجم فروش واحدهای مسکونی به دلیل نبود قدرت خرید از سوی متقاضیان به شدت کاهش پیدا کرده اما در صورتی که سیاست مشترک پیشنهادی اجرایی شود، زمینه برای تخلیه حباب از سوی عوامل درونی بازار نیز فراهم می‌شود و حلقه آخر سرمایه‌گذاری ساختمانی یعنی متقاضیان نیز امکان خرید در بازار را پیدا می‌کنند و در نتیجه ساخت‌وساز نیز رونق پیدا می‌کند.  علاوه بر این دو بازار، بازار سرمایه نیز در وضعیت کنونی از یک مشکل اصلی یعنی رکود معاملاتی رنج می‌برد که البته بخشی از آن به دلیل ساختار داخلی بازار سرمایه و سیاست‌های نادرست اجرایی است که مهم‌ترین آن دامنه نوسان است اما در کنار این عامل، فعالان بورسی وضعیت کنونی بازار را این‌طور عارضه‌یابی می‌کنند که بازار سرمایه نیازمند تزریق سرمایه است. درواقع باید یک نوع تحریک تقاضا از مسیر صحیح صورت گیرد تا سرمایه‌های جدید به بازار سهام وارد شود و مسیر آن را از رکود خارج کند.  برای تحریک تقاضا، دو گزینه وجود دارد: گزینه اول اینکه یک تقاضای واقعی ایجاد شود و گزینه دوم مسیر انحرافی است که با پول‌پاشی ایجاد می‌شود و می‌تواند تبعاتی را برای بازار سهام به دنبال داشته باشد. کارشناسان اقتصادی معتقدند در این بازار نیز اجرای سیاست مشترک پیشنهادی باعث می‌شود که تقاضای جدید برای سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه ایجاد شود.

آن‌طور که کارشناسان پیشنهاد می‌دهند این سیاست مشترک که می‌تواند بخش مهمی از چالش‌های هر سه بازار را رفع کند «مالیات سالانه بر املاک» است. این مالیات در گام اول منجر به تخلیه حباب در بازار مسکن خواهد شد. در صورتی که این مالیات با نرخ جهانی ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ و نرخ تصاعدی برای ملاکان (بیش از یک خانه‌ای‌ها) اخذ شود، هزینه‌ای برای بلااستفاده گذاشتن و احتکار ملک که تاکنون برای مالکان صفر بوده به وجود می‌آید و احتکار ملک در این بازار برای مالکان ریسک پیدا می‌کند. در نتیجه گروهی از مالکان اقدام به فروش واحد مسکونی و گروهی دیگر اقدام به عرضه ملک در بازار اجاره خواهند کرد. اثر ثانویه اجرای این سیاست در بازار ملک این است که مانع از ورود سرمایه جدید (ملک‌بازی جدید) می‌شود که مخرب بازار ملک است و در شرایطی منجر به ایجاد رکود، جهش قیمت یا اضافه‌پرش خواهند شد؛ چراکه تا حدود زیادی این سرمایه‌ها از بازار ملک خارج و به سمت بازار سرمایه هدایت می‌شوند. البته مهم آنکه این سرمایه‌ها اگرچه از بازار ملک خارج می‌شوند اما برای اینکه مسیر حرکت بعدی آنها به سمت بازار سرمایه تضمین شود به اجرای یک سیاست مکمل نیاز است. این سیاست مکمل تسهیل شرایط و ضوابط راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در بازار سرمایه است.

این سیاست مکمل از این جهت به عنوان تضمین‌کننده ورود سرمایه‌ها به بازار سهام محسوب می‌شود که تقاضای سرمایه‌ای بازار ملک از نوع تقاضای سنتی بازار است که ریسک‌پذیر نیست و به ویژگی امن بودن بازار ملک برای سرمایه‌گذاری وابسته است بنابراین اگر سیاست مکمل برای جهت‌دهی سرمایه‌ها در بازار سهام اجرا نشود، ممکن است سرمایه‌های خارج شده از بازار مسکن به دلیل ریسک بالای سرمایه‌گذاری در بورس، به این بازار وارد نشوند.

این در حالی است که اگر صندوق زمین و ساختمان که اتفاقا چاشنی رونق ساخت‌وساز مسکونی در تیراژ انبوه است راه‌اندازی شود آن دسته از سرمایه‌گذارانی که به دنبال ریسک بالا نیستند، با خرید یونیت، اقدام به سرمایه‌گذاری ملکی در بازار سهام می‌کنند.  کارکرد ساده این صندوق، تامین مالی پروژه‌های ساختمانی از طریق جذب سرمایه‌های بورسی است. در بورس ارزش پروژه‌های ساختمانی به واحدهای سرمایه‌گذاری تبدیل و به عنوان یونیت به متقاضیان عرضه می‌شود. درواقع در این مسیر یک نوع پیش‌خرید مدرن مسکن اتفاق می‌افتد. در نتیجه چنین اتفاقی، سرمایه‌گذاری مخرب بازار مسکن به شکل سرمایه‌های با کارکرد مولد و در خدمت عرضه مسکن درمی‌آیند. مهم‌تر آنکه معادل رشد قیمت مسکن، بدون آنکه به بازار مسکن آسیب بزنند، سود نصیب سرمایه‌گذاران آنها خواهد شد. درواقع این گروه از سرمایه‌گذاران از سود سرمایه‌گذاری ملکی از مسیر صحیح بهره‌مند می‌شوند و این اقدام آنها از یکسو مشکل نیاز بازار سرمایه به سرمایه جدید را حل و از سوی دیگر به رونق بازار ساخت‌وساز کمک می‌کند.

با این وجود شرایط و ضوابط کنونی برای راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان از دیدگاه فعالان بازار ساخت‌وساز، غیرمنعطف و ناسازگار با جنس ساخت‌وساز است. یکی از شرایط کنونی این است که اصطلاحا زمین پروژه ساختمانی باید ارزش مشخصی داشته باشد به این معنی که پروژه‌های کوچک‌مقیاس امکان ورود به این صندوق‌ها را ندارند، دوم آنکه براساس ضوابط موجود سازنده ابتدا باید زمین را تامین و درمرحله بعدی اقدام به عرضه یونیت کند این در حالی است که هم‌اکنون بخش مهمی از مشکلات سازنده‌ها هزینه تامین زمین است که حتی در برخی موارد تا ۷۰ درصد هزینه‌های ساخت‌وساز را شامل می‌شود و سومین مشکل در حوزه معرفی سازنده به عنوان مالک زمین است. این در حالی است که بسیاری از پروژه‌های ساخت‌وساز به‌ویژه در تهران، به شکل تخریب و مشارکت انجام می‌شود که سند به نام سازنده نیست. مجموعه این عوامل سبب می‌شود موانعی در مسیر راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان ایجاد شود.

اگر مالیات سالانه بر املاک اخذ شود و مشکلات اولیه در حوزه بازار ساخت‌وساز رفع شود، یک نوع اجبار اولیه برای سازنده‌ها جهت پیوستن به صندوق‌های زمین و ساختمان که می‌تواند به آنها تضمین فروش واحدهای تکمیل شده را بدهد، ایجاد می‌شود اما این شرایط قطعا پس از تسهیل شرایط راه‌اندازی صندوق و زمین ساختمان ایجاد خواهد شد.  صندوق‌های زمین و ساختمان از سال ۹۳ با اخذ مجوز، شروع به کار کردند اما مشکلات راه‌اندازی آنها سبب شده که با وجود ۱۰ تا ۱۵ صندوق، تیراژ واحدهای مسکونی ساخته شده کمتر از ۲۰ هزار است. کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند در صورتی که این دو سیاست اجرایی شود انتظار می‌رود حداقل نیمی از کف عرضه بحرانی مسکن کشور از این مسیر تامین شود.