«دنیای‌اقتصاد» ضوابط شهرک‌سازی در خارج از حریم شهرها را منتشر می‌کند
مجوز ورود به اراضی موات
ابرچالش «کمبود زمین» در کلان‌شهرها برطرف می‌شود؟
با صدور مجوز ورود به اراضی موات برای سرمایه‌گذاران ساختمانی از سوی دولت، امکان ساختوساز روی زمین‌های واقع در خارج از حریم شهرها فراهم شد. یافته‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات دستورالعمل جدید شهرک‌سازی که به تازگی در دولت-شورای‌عالی شهرسازی و معماری-تصویب شده است نشان می‌دهد براساس ضوابط مصوب، دولت با سه هدف مجوز ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی به اراضی موات را در خارج از حریم شهرها صادر کرده است. نه‌تنها سرمایه‌گذاران ساختمانی بلکه سازندگان بزرگ‌مقیاس دولتی و عمومی نیز از این پس و با رعایت ضوابط و شرایط تعیین شده در این دستورالعمل می‌توانند به اراضی موات خارج از حریم شهرها برای ساخت شهرک ورود کنند.
اراضی و زمین‌های واقع در درون و بیرون از حریم شهرها به سه دسته اراضی دایر، بایر و موات طبقه‌بندی می‌شوند. اراضی دایر به آن دسته از زمین‌هایی گفته می‌شود که روی آنها ساختمان و ابنیه احداث شده و در حال استفاده است. در واقع زمین‌هایی است که بارگزاری روی آن انجام شده است. از سوی دیگر اراضی بایر به زمین‌هایی گفته می‌شود که پیش از این دایر بوده یا قابل دایر شدن هستند، اما هنوز ساخت‌وسازی روی آن انجام نشده است. اراضی موات به بخشی از اراضی داخل و خارج از حریم شهرها گفته می‌شود که فاقد هر گونه سابقه عمرانی هستند. عمده این گروه از اراضی در خارج از حریم شهرها قرار دارند.
دولت با تصویب دستورالعمل جدید شهرک‌سازی روی اراضی خارج از حریم شهرها سه هدف مهم را پیگیری می‌کند. اولین هدف ازتصویب این دستورالعمل عبور از بحران تامین زمین است. به دلیل کمبود زمین قابل ساخت در حریم شهرها به خصوص کلان‌شهرها امکان تامین مسکن برای متقاضیان محدود شده است. از سوی دیگر هزینه تامین مسکن برای خانوارهای کم‌درآمد به دلیل گران بودن زمین و محدود بودن آن در حریم شهرها افزایش یافته است. دولت با تصویب این دستورالعمل هدف دیگری یعنی امکان تامین مسکن ارزان‌قیمت در اراضی واقع در خارج از حریم شهرها در قالب شهرک‌های مسکونی را در پیش گرفته است. رسمیت بخشی به بازار عرضه خانه‌های دوم و اقامتگاه‌های تفریحی مورد استفاده خانوارها در مناطق خارج از حریم شهرها سومین هدف تصویب این دستورالعمل است.
هم‌اکنون علاوه بر دولت که بخش زیادی از اراضی موات خارج از حریم شهرها را در اختیار دارد مالکیت بخش قابل توجهی از این نوع اراضی مربوط به کارخانه‌ها، صنایع و برخی نهادهای عمومی و شبه دولتی است که تاکنون به دلیل آنکه مجوز ساختوساز روی این اراضی را نداشتند ساخت‌وسازی روی آنها انجام نشده است و این زمین‌ها عملا بلااستفاده باقی مانده بودند.
با صدور این مجوز این زمین‌ها به نفع ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت آزاد شده و احداث واحدهای مسکونی روی آنها امکان‌پذیر می‌شود. خود این موضوع باعث کاهش رفت‌و آمد کارکنان شاغل در صنایع، کارخانه‌ها، سازمان‌ها و نهادهای مجاور این اراضی به شهرهای مادر می‌شود و این ظرفیت وجود دارد که بخش قابل‌توجهی از این افراد در اراضی مجاور محل اشتغال‌شان ساکن شوند.
ظرفیت در نظر گرفته شده برای این شهرک‌ها در قالب ساخت حداقل ۵۰۰ و حداکثر ۷۵۰۰ واحد مسکونی تعریف شده است.
یک شرط مهم برای احداث شهرک در اراضی موات خارج از حریم شهرها براساس دستورالعمل جدید شهرک‌سازی در نظر گرفته شده است مبنی بر آنکه هر فردی که زمین در اختیار دارد و به دنبال دریافت مجوز شهرک‌سازی روی این اراضی است در وهله اول باید گواهی معتبر امکان تامین آب و برق از ادارات مربوطه برای اراضی مورد نظر ارائه کند و تنها در صورت امکان تامین خدمات زیربنایی است که مجوز ساخت شهرک در اراضی موردتقاضا برای فرد متقاضی صادر خواهد شد. مقامات محلی نیز پس از تامین همه شروط تعیین شده برای سرمایه‌گذار ساختمانی باید حداکثر ظرف ۱۵ روز مجوز تاسیس شهرک را صادر کنند، در غیراین صورت به استانداری‌ها این اختیار داده شده است که به‌صورت مستقیم مجوز احداث شهرک را صادر کنند. یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون و در فاز اول احداث شهرک‌های مسکونی سه نقطه در خارج از حریم شهر تهران و دو نقطه در خارج از حریم شهر شیراز برای ساخت شهرک مشخص شده است و جانمایی‌های اولیه مربوط به ساخت این شهرک‌ها نیز صورت گرفته است.
قرار است در شرق، غرب و جنوب تهران در مناطق حوالی پردیس و بومهن و همچنین حوالی ساوجبلاغ و شهریار شهرک‌های جدیدی احداث شود.
همچنین این شهرک‌ها با اولویت خانه‌های ویلایی و حداکثر در دو تا سه طبقه احداث خواهند شد. هر چند مطابق با ضوابط درج شده در دستورالعمل ساخت شهرک‌ها، امکان ساخت انواع تیپ‌های ساختمانی از ویلایی تا آپارتمانی متناسب با جانمایی، کاربری و موقعیت و ظرفیت‌های شهرک و همچنین نوع تقاضا وجود دارد.
مطابق با دستورالعمل جدید شهرک‌سازی که به تازگی مصوب شده است شهرک مجموعه‌ای سکونتی-فعالیتی تعریف شده است که در خارج از محدوده و حریم شهرها، با حدود معین و محصور، برای پاسخگویی به نیاز سکونت دائم و غیردائم (اقامت)، ارائه خدمات تخصصی یا تولید به همراه فضاهای جانبی موردنیاز، ایجاد و در چارچوب قوانین و ضوابط دستگاه‌های ذی‌ربط،دارای طرح مصوب، پروانه تاسیس و مجوز بهره‌برداری، با مسوولیت و توسط هیات امنایی که وفق مقررات تشکیل شده است اداره می‌شود. شهرک‌ها بر حسب نقش و عملکرد، فرآیند ایجاد،مدیریت و بهره‌برداری به سه دسته کلی شهرک‌مسکونی، شهرک‌تخصصی و شهرک تولیدی تقسیم می‌شوند. شهرک مسکونی شهرکی است که با مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری، در خارج از محدوده و حریم شهر، با محدوده معین و محصور، به منظور تامین نیاز سکونت دائم، فضاهای عمومی و تاسیسات وخدمات پشتیبان فعالیت‌های تولیدی، خدماتی و زیربنایی، اصلاح نظام استقرار جمعیت، پاسخگویی به تقاضای موثر مسکن دائم و سکونت غیردائم یا اقامت موقت در پیرامون شهرها و مناطق دارای قابلیت،به همراه تاسیسات زیربنایی،بناها،فضاها و خدمات عمومی و اجتماعی و رفاهی سکنه و بهره‌برداران، مطابق مقررات جاری و شرایط دستورالعمل مصوب شهرک‌سازی، مکان‌یابی، احداث و اداره شده و دارای طرح مصوب، پروانه تاسیس و مجوز بهره‌برداری است.
براساس ضوابط تعیین‌شده همچنین مدت اعتبار پروانه برای شروع عملیات اجرایی شهرک، شش ماه از تاریخ صدور پروانه تاسیس است و فقط برای ۶ ماه دیگر به تشخیص رئیس ستاد مدیریت شهرک‌سازی کشور، قابل تمدید خواهد بود. شهرک‌ساز موظف است در این مدت نسبت به شروع عملیات اجرایی شهرک اقدام و موضوع را رسما به اداره کل و دبیرخانه ستاد اعلام کند.براساس این ضوابط همچنین مدت اعتبار پروانه احداث ساختمان در این شهرک‌ها دو سال شمسی از زمان صدور پروانه است و مالکان موظف هستند حداکثر طی سال اول، مطابق با ضوابط و مشخصات نقشه‌های مصوب، عملیات اجرایی را آغاز و تا پایان سال دوم به اتمام برسانند و گواهی پایان کار ساختمان را اخذ کنند. در غیر این صورت باید برای ادامه کار، تمدید مدت اعتبار پروانه را از اداره کل راه‌وشهرسازی استان برای یک دوره دیگر درخواست کنند. از تاریخ صدور پروانه تاسیس شهرک، گروهی سه نفره متشکل از نماینده اداره کل راه و شهرسازی استان، نماینده فرمانداری و شهرک‌ساز تشکیل و مسوولیت هماهنگی و راهبری امور شهرک را بر عهده خواهند داشت. بعد از تشکیل هیات امنای شهرک، رئیس هیات امنا، جایگزین شهرک‌ساز در هیات سه نفره خواهد شد.
همچنین درصورت واگذاری زمین دولتی برای ساخت شهرک، مطابق مقررات مربوط، شهرک‌ساز موظف است معادل ارزش ۲۰ درصد اراضی انتفاعی شهرک را به‌صورت ضمانت معتبر به شرکت عمران شهرهای جدید ارائه کند. شرکت عمران شهرهای جدید براساس این دستورالعمل تنها مرجع ذی‌صلاح برای صدور پروانه تاسیس برای شهرک‌های موضوع این دستورالعمل است. همچنین تعیین تعرفه هزینه و حق نظارت به موجب قانون ایجاد شهرهای جدید و آیین‌نامه اجرایی آن و سایر مصوبات قانونی به پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی به تصویب هیات وزیران خواهد رسید. براساس این دستورالعمل همچنین مسوولیت تامین و احداث کلیه تاسیسات زیربنایی و روبنایی شهرک براساس نوع شهرک بر عهده شهرک‌ساز است. شهرک‌ساز مکلف است پس از آماده‌سازی اراضی و احداث تاسیسات و ساختمان‌ها، براساس ضوابط و مقررات طرح مصوب اراضی، ساختمان و تاسیسات مربوط را با هماهنگی اداره کل و ستاد شهرک‌سازی به دستگاه‌های دولتی مربوط تحویل دهد.
همچنین براساس ضوابط مربوط به شهرک‌سازی، هرگونه تفکیک و فروش اراضی و بهره‌برداری از تاسیسات و خدمات تخصصی در شهرک، قبل از اخذ پروانه بهره‌برداری ممنوع است. پروانه بهره‌برداری مجوزی است که براساس آن تاییدیه مربوط به انجام عملیات مربوط به تامین حداقل عملیات آماده‌سازی و احداث تاسیسات زیربنایی و خدمات روبنایی در شهرک صادر شده و امکان بهره‌برداری کالبدی و عملکردی تمام یا بخشی از شهرک را فراهم می‌کند.
