دولت، خریدار و سازنده مسکن در «چین» با رکود چگونه مبارزه می‌کنند؟
سیاست ملکی برای پساجهش
شروع کاهش قیمت خانه در شهرهای بزرگ چین
انعطاف بازار املاک چین هنگام تغییر فاز از رکود به رونق و برعکس، فقط به «تحول سریع در شرایط نظام پرداخت تسهیلات خرید» محدود نمی‌شود بلکه «رفتار بازیگران و بازی‌سازها» نیز متناسب با حال و اوضاع اقتصاد مسکن دچار دگرگونی بازدارنده می‌شود. بررسی‌ها درباره وضعیت جدید بازار مسکن چین نشان می‌دهد: شهرهای بزرگ و حتی شهرهای پرجمعیت اما گمنام در این کشور، با عبور از فاز جهش (انفجار) قیمت مسکن، در دوره تخلیه حباب قیمتی قرار گرفته‌اند و تحت تاثیر این تغییر فاز بازار معاملات، از یکسو نسبت خانه‌های رسوب شده در بازار فروش افزایش پیدا کرده و از طرف دیگر حجم سرمایهگذاری ساختمانی توسط سازنده‌ها کاهش یافته است. این وضعیت صنایع و کسب و کارهای مرتبط با رونق معاملات خرید مسکن را نیز در پی بروز علائم رکود اولیه کساد کرده است.فعالان بازار مسکن چین اما با مشاهده «علائم رکود»، مبارزه سه وجهی –عملیات مشترک- را برای بازدارندگی در برابر رکود سنگین آغاز کرده‌اند.شرکت‌های ساختمانی به دو شکل برای حفظ نبض معاملات مسکن در دوره کاهش قیمت‌ها تلاش می‌کنند. شکل اول شامل «تامین یک سوم از پیش‌پرداخت نقدی مورد نیاز خریدار که باید در کنار وام خرید مسکن توسط متقاضی پرداخت شود» است و در شکل دوم، تخفیف‌های تا ۲۰ درصد در قیمت فروش نسبت به سال قبل اعمال می‌کنند.
دولت چین به‌عنوان مجموعه سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن نیز موفق شده با اعمال «محدودیت خرید» برای سفته بازها به نوعی از انفجار بیشتر قیمت مسکن جلوگیری کند. سیاست «افزایش هزینه دسترسی به وام مسکن برای مالکان بیش از یک خانه»، مهم‌ترین اقدام در این مسیر بوده است. این محدودیت در قالب نیاز به پیش-پرداخت بالاتر و افزایش نرخ بهره وام برای این گروه از خریداران اعمال می‌شود.در دوره پساجهش مسکن در چین، متقاضیان خرید به‌عنوان بازیگر اصلی بازار نیز بدون داشتن هیجان خرید، شرایط بهتر از قبل در پیشنهادی فروش را جست‌وجو می‌کنند.اکنون دوره پساجهش مسکن در بازار املاک چین، به جهنم سفته بازهای پیشین تبدیل شده است. آنها به دنبال ترساندن شرکت‌های ساختمانی برای دست کشیدن از تخفیفات ویژه هستند. رونق خرید مسکن در چین بیش از دو سال به طول انجامید و سرانجام با انفجار قیمت‌ها خاتمه یافت. متوسط قیمت مسکن در چین طی ۲۰۱۳ تا ۲۱۰۸ حدود ۱۰ درصد سالانه افزایش یافت که قابل توجه بوده است.
برای سانگ جین‌گیای حقوقدان از خانواده‌ای متوسط در استان مرکزی هونان چین، آرزوی خرید خانه، تقریبا رویایی دست‌نیافتنی شده است. قیمت‌های سر به فلک کشیده و پیش‌پرداخت‌های سنگین، خانه‌دار شدن را برای او در قلب سرزمین کهن، ماموریتی غیرممکن کرده است. تلاشهای دولت چین برای افزایش نرخ مالکیت خانه و تقویت مخارج مصرف‌کنندگان، بازار مسکن کلان‌شهر ۱۰میلیونی ژنگژو، مرکز استان هونان را در ۲۰۱۶ به انفجار رساند. در حالی که جهش قیمت املاک برای بسیاری در این شهر منبع ایجاد ثروت بوده، اما موجب شده است خریداران بالقوه‌ای همچون سانگ از داشتن مسکن شخصی ناامید شوند. او که فرآیند خرید خانه را در دوره رونق آغاز و در دوره آستانه سقوط اساسی (پساجهش) قیمت رها ساخته است، می‌گوید تصمیم خانه‌دار شدن از ابتدا توهمی بیش نبود.
نوامبر سال گذشته، از سوی یک بسازبفروش پیشنهادی اغواکننده به سانگ داده شد: قرارداد خرید آپارتمانی که ۳۰ درصد مبلغ پیش‌پرداخت توسط خود او به شکل وام‌رهنی تامین می‌شد. به عقیده کارشناسان، این پیشنهادی ریسکی برای بسازبفروش‌‌ها و علامت هشداری از به نفس افتادن بازار مسکن است، آن هم در زمانی که رشد اقتصاد چین به پایین‌ترین سطح سه دهه اخیر رسیده است. به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه دنیای اقتصاد، به نقل از «رویترز»، پس از دو سال رشد پرشتاب و خطرناک بازار مسکن (تورم ملکی)، سرانجام در اواخر ۲۰۱۸ بازارهای املاک در کلان‌شهرهایی نظیر ژنگژو به نقطه عطف رسید و وارد سرازیری شد. این اتفاق چالش سیاستی بزرگ برای دولت چین است، دولتی که تلاش می‌کرد با سیاست‌های خود ثروت را از استان‌های ساحلی ثروتمند به مناطق مرکزی سرریز کند. چنین تجربه‌ای همچنین نشان داد تاچه حد رسیدگی به چالش‌های بازار مسکن برای سیاست‌گذار دشوار است، آن هم مسکن چین که بزرگ‌ترین در دنیا است. هرچند مسکن نقشی بی‌بدیل در ایجاد رشد اقتصادی دارد، اما پتانسیل ایجاد حباب قیمت حتی در مکان‌هایی همچون استان حنان که مستعد نیستند، واقعیت ترسناک این بخش است. در این رابطه به‌رغم علائم هشداردهنده، حقوقدان جوان چینی اما پیشنهاد وام رهنی برای پیش‌پرداخت را فرصتی طلایی برای خانه‌دار شدن دید. او برای یک آپارتمان دوخوابه در حومه شهر ژنگژو، جایی که در سال‌های اخیر شاهد بالا آمدن ردیف‌های بی‌پایانی از بلوک‌های ساختمانی بوده است، یک‌سوم مبلغ قابل پرداخت از سوی خریدار را به‌صورت تسهیلات پرداخت کرد. با این حال پیش از اینکه دیر شود او متوجه شد قیمت‌های مسکن در بسیاری از بازارهای چین در حال سقوط هستند، از‌جمله شهری که یکی از دوستان او اقدام به خرید خانه کرده بود.
رونق-حباب-شکافت
ژنگژو، این مرکز استان ناآشنا در قلب چین، به لطف بهره‌مندی از موقعیت جغرافیایی مناسب برای حمل‌ونقل و قطب لجستیک، در سال‌های اخیر در کانون توجهات قرار گرفته است. برای مثال، شرکت تایوانی «فاکسکن» در این شهر کارخانه‌ای راه‌اندازی کرده است که بیش از ۲۳۰ هزار نیروی‌کار دارد و در آن محصول آی‌فون اپل را تولید و به نقاط مختلف دنیا صادر می‌کند. رونق پرشتاب مسکن این شهر اما پس از دو سال به حد انفجار رسید.
به عقیده صاحب‌نظران خیز بازار مسکن ژنگژو به دنبال آن بود که دولت چین در سال‌های ۲۰۱۵ و ۲۰۱۶ محدودیت‌های استقراض و اعتبار را تسهیل کرد، سیاستی که هیجان خرید مسکن را در سراسر چین برانگیخت. قیمت‌های ارزان مسکن در استان‌های مرکزی موجب شد تا مشتریان خانه برای خرید به شهرهایی همچون ژنگژو هجوم آورند، خریدهایی که غالبا ظرف چند دقیقه، با پرداخت کامل و به‌صورت نقد جوش می‌خورد. به گزارش «رویترز»، در سپتامبر ۲۰۱۶ اما همه چیز فروخته شد. در آن برهه قیمت‌ها مدام افزایش می‌یافت. در محله اعیان‌نشین بخش شمالی ژنگژو با چشم‌انداز دریاچه مصنوعی، قیمت ویلاهای مجلل ردیف شده به ده‌ها میلیون یوآن می‌رسید، قیمتی که بر مبنای هر متر مربع با نمونه‌های شهر سیدنی برابری می‌کند.
به گفته بنگاه‌های املاک، سپتامبر سال گذشته اما ناگهان بازار مسکن این شهر رو به وخامت رفت، تا جایی که در پایان سال حجم املاک فروش‌نرفته افزایشی ۵/ ۲۶ درصدی یافت، آماری که در سال ۲۰۱۶ و در اوج رونق، کاهشی ۹/ ۲۶ درصدی را به ثبت رسانده بود. در سطح ملی نیز فروش املاک بر مبنای فضای طبقاتی در سال ۲۰۱۸ رشد ۳/ ۱ درصدی را تجربه کرد، افزایشی که یک سال پیش از آن نرخ ۷/ ۷درصدی را تجربه کرده بود. در استان حنان، البته این روند کاهشی شدیدتر بوده است: از ۸/ ۱۷ درصد ۲۰۱۷ به ۱/ ۵ درصد در سال گذشته. به‌علاوه سرمایهگذاری مستغلات این استان برای اولین بار در ۲۰۱۸ کاهش یافت. به عقیده کارشناسان، هر چند کندی رشد اقتصاد چین اصلی‌ترین مقصر این روند کاهشی است، اما بخشی از آن ناشی از تلاشهای دولت برای کنترل سفته‌بازی‌های گسترده بازار مسکن و پاکسازی نظام مالی ریسکی و آشفته بوده است، حتی با وجود اینکه اقداماتی برای افزایش مخارج و بهبود نرخ مالکیت در استان‌های مرکزی صورت گرفت.
اثر موجی رکود مسکن
فعالان سایر بخش‌های مرتبط، از تبعات سقوط مسکن ژنگژو بی‌نصیب نمانده‌اند. یکی از این افراد ژانگ شن‌شوآن است که برای سال‌ها در این شهر شرکت طراحی داخلی دارد. از سال گذشته تاکنون، با کاهش خریداران جدید خانه، درآمد او حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است. او می‌گوید: «امروز مشتریان مدل‌های ساده و کاربردی را به نمونه‌های لوکس ترجیح می‌دهند، چرا که می‌خواهند پول خود را پس‌انداز کنند. ۸۰ درصد از مشتریان من از بی‌پولی می‌نالند. آنها می‌گویند از پس هزینه‌های مبلمان لوکس بر نمی‌آیند.» البته بنگاهداران می‌گویند به منظور رونق مجدد خرید، مقامات شهر برخی محدودیت‌های خرید و قیمتی که برای ساخت‌وسازهای جدید وجود داشت را برداشته‌اند.
شوچانگ – شهری ۴ میلیونی در جنوب ژنگژو و مرکز تولید موی مصنوعی جهان– از دیگر مناطقی است که رکود مسکن در آن عمیقا احساس شده است همانند ژنگژو، در سال‌های اخیر این شهر شاهد ساخت‌وسازهای گسترده و افزایش چشمگیر معاملات مسکن بوده است. برای تشویق سازندگان و خریداران، مدیران شهری کسب‌وکارهای تولید موی مصنوعی را به حاشیه شهر منتقل، ده‌ها میلیارد یوآن برای پاکسازی خانه‌های از رده خارج هزینه و مجموعه‌ای از پارک‌ها و دریاچه‌های مصنوعی ایجاد کردند، که پارک مرکزی عظیم الگوبرداری شده از مدل نیویورکی یکی از آنها است. چنین تلاش‌هایی موجب شد شرکت‌های بسازوبفروش مشهوری همچون «اورگرند» و «کانتری گاردن» به این شهر کشانده شوند، و نتیجه آن ساخت مجتمع‌های مسکونی عظیم در حاشیه پارک مرکزی بود. اکنون اما هیجان بازار مسکن شوچانگ فروکش کرده است. ماه فوریه یکی از مشاوران املاک مدعی شد ذخایر مسکن شهر (رسوبات ملکی) با نرخی نگران‌کننده در حال افزایش است. بر اساس برآوردهای این کارشناس، خانه‌های فروش نرفته در مجموع به سطح ۷/ ۹ میلیون متر مربع رسیده است، حجمی که در صورت وجود تقاضا، ۵۵ ماه طول می‌کشد فروخته شود. شو بویان ۲۷ ساله می‌گوید خانواده‌اش که صاحب سه ملک در این شهر هستند، با پیشنهاد خرید ملکی جدید با تخفیف ویژه ۲۰ درصدی روبه‌رو شده‌اند. او می‌گوید: «موردی بسیار خوب با قیمت عالی بود. اما من به آنها گفتم بازار سرد شده است، و دیگر ظرفیتی برای افزایش قیمت وجود ندارد.»
به گزارش «رویترز»، این سقوط قیمت منجر به ورشکستگی بسیاری از سفته‌بازهای خریدکرده از بازار (مالکان) شده است. در ماه نوامبر، پس از اینکه شرکت بسازوبفروش «یانگو گروپ» قیمت‌های خود را ۱۵ درصد کاهش داد، مالکان عصبانی با ورود به واحد فروش این شرکت، اقدام به تخریب ماکت پروژه‌ها کردند. هر چند از آن زمان این شرکت کاهش قیمت‌های خود را متوقف کرده است، اما برای جلب مشتری، آپارتمان‌هایی را با عنوان پیشنهاد تخفیف ویژه ارائه می‌کند.
ارسال نظر