بهار۱۴۰۵بدترین فضای سرمایهگذاری ساختمانی در مقایسه با ۱۳فصل گذشته شکل گرفت؛ اولین تصویر از «نبض ساختوساز» در فصل جنگ
بزرگترین مانع تولید مسکن
تعیین وزن ۵ مولفه رکودساز در بخش ساختمان با شاخص «محیط کسبوکار»
گروه مسکنوشهری: سرمایهگذاران ساختمانی در بهار امسال، «بدترین شرایط تولید» در مقایسه با 13فصل قبلتر را تجربه کردند. گزارش «دنیایاقتصاد» از نتایج بررسی فصلی «فضای کسبوکار» در بخش مسکن و ساختمان که به شکل دورهای توسط مرکز پژوهشهای اتاق بازرگانی ایران انجام میشود، حاکی است: از پاییز سال1401 به بعد، هیچزمان «موانع اقتصادی و سیاستی مقابل ساختوساز» به اندازه بهار1405 «بزرگ» نشده بود. شاخص فضای کسبوکار در بخش ساختمان، بهار امسال به عدد 6.34 رسید؛ این عدد هر چقدر به سمت 10 حرکت کند بیانگر «بدتر شدن فضا و تشدید موانع تولید» است. عدد این شاخص در بالاترین سطح در مقایسه با 13فصل گذشته قرار گرفته است.
جزئیات مولفههایی که در نهایت برآیند آنها، میزان نامساعد بودن فضای تولید در بخش ساختمان را مشخص میکند، حاکی است: در فصل ابتدایی 1405، به ترتیب «تغییرات غیرقابل پیشبینی قیمت مصالحساختمانی، «دشواری دریافت تسهیلات از شبکه بانکی»، «دریافت مالیاتهای ناعادلانه»، «فرآیند اداری اخذ مجوز ساخت» و همچنین «کمبود تقاضا در بازار فروش» نقش قویترین ترمزهای تولید مسکن و ساختمان را بازی کردند. شاخص «سنجش فضای مساعد یا نامساعد» تولید در بخش ساختمان، به دو شکل «دریافت نظرات از فعالان این بخش» و «رصد آمارهای اقتصادی» مورد محاسبه قرار میگیرد. در عین حال، شاخص ملی محیط کسبوکار هم وجود دارد که برآیند «شرایط محیطی» 17 رشته فعالیت اقتصادی از جمله ساختمان است. بهار امسال، فضا برای ساختوساز از «میانگین شرایط کل بخشهای اقتصادی» هم بدتر بود؛ بهطوریکه شاخص ملی محیط کسبوکار در این فصل به 6.24 رسید.
چرا فضای ضدتولید در بازار ساخت شکل گرفته است؟
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از آنچه بهار امسال در بخش ساختمان رخ داد، حاکی است: تبدیل بازار نهادههای تولید مسکن به «بزرگترین مانع» مقابل سازندهها، ارتباط معناداری با وضعیت کشور در ابتدای سال جاری دارد. در بهار 1405، متوسط قیمت مصالحساختمانی در تهران 107درصد نسبت به مدت مشابه در 1404، جهش کرد. بخشی از این جهش بهخاطر «رشد شدید قیمتها نسبت به زمستان» بود که با «تعطیلیهای بازار و کارخانه در ایام جنگ 40 روزه و حملات هوایی به صنایع» بهوجود آمد. در آن مقطع، خیلی از فروشندههای مصالحساختمانی بهخاطر «ابهام نسبت به آینده تولید این نهادهها»، انبار کالا را به فروش ترجیح دادند و بخشی هم با قیمتهای چند برابری اجناس را به سازندهها فروختند. اتفاق سومی هم در فصل ابتدایی امسال تحتتاثیر «فضای روانی مرتبط با جنگ» در بازار مصالحساختمانی افتاد و آن، «رشد تقاضای خرید مصالح نه به قصد استفاده در پروژههای فعلی که با هدف نگهداری برای مصرف آتی» بود.
سرمایهگذاران ساختمانی در فصل جنگ، هم با چالش «جهش هزینه ساخت» مواجه بودند و هم «ناپایداری قیمت نهادهها» امکان پیشبینی «قیمت تمامشده» پروژهها را از آنها سلب کرد. از نگاه سازندهها، قدرت تخریب «بحران قیمت مصالحساختمانی» حتی از تاثیر منفی «نبود تقاضای خرید ملک در بازار فروش» نیز بیشتر است. دومین مانع قدرتمند تولید ساختمان، «دشواری تامین مالی از بانکها» اعلام شده است؛ طبق آخرین گزارش شبکه بانکی از روند پرداخت تسهیلات به بخشهای مختلف اقتصاد، سهم بخش مسکن و ساختمان از وامهای بانکی در بهار امسال فقط 3درصد بود که البته حدود نیمی از آن، وامهای خرید و تعمیرات است. رشد واقعی تسهیلات ساخت نیز منفی 17 درصد بود که بیانگر «تشدید خشکسالی اعتباری» در بازار ساختمانسازی نسبت به سال قبل است.
اثر منفی «مالیاتهای بخش مسکن و ساختمان» بر فضای تولید و سرمایهگذاری ساختمانی بهعنوان سومین مانع بزرگ، عمدتا به مالیاتهای علیالحساب بر «تولید مسکن» برمیگردد. سازندهها معتقدند، مالیات علیالحساب، وقتی هزینه تمامشده ساختمان بخاطر ناپایداری قیمتها معلوم نیست و حتی قیمت فروش نیز قابل برآورد نیست، معنا ندارد و اخذ آن در روند ساختوساز «کمبود نقدینگی در اختیار» را تشدید میکند. سرمایهگذاران ساختمانی در شهرهای مختلف، در پیمایشی که توسط اتاق ایران برای سنجش شاخص محیط کسبوکار صورت گرفت، رفتار «مار و پلهای» تا دستیابی به پروانهساختمانی را یکی از موانع تولید و به عنوان مانع چهارم معرفی کردند. در تهران گفته میشود، مدت زمان انتظار برای دریافت پروانه ساختمانی، تا یکسال و حتی بیشتر است.
نه تنها «دریافت مجوز سرمایهگذاری» یک کار فرسایشی است که حتی برای «دریافت پایانکار» نیز سازندهها باید ماهها فقط برای یکی از چندین فقره «امضاهای خانواده بزرگ شهرداری و سایر دستگاههای دولتی» منتظر بمانند. طولانیشدن اخذ مجوزهای تولید و پایانکار باعث میشود پروژه ساختمانی مدت بیشتری در «تله تورم تولید» بمانند. بهعنوان مثال، ماهها انتظار برای اخذ مجوز آتشنشانی باعث خواهد شد سازنده دیرتر برای گرفتن پایانکار مراجعه کند و همین موضوع میتواند او را مشمول «تعرفههای جدید شهرداری» کند.
شدت تخریب بخش ساختمان در جنگ
بخش ساختمان در بهار امسال، چهارمین دسته فعالیت اقتصادی «آسیبدیده از تاثیرات جنگ 40 روزه» شد. اتاق بازرگانی در گزارش شاخص محیط کسبوکار مربوط به بهار 1405، یک دسته اطلاعات جدید به مولفههای قبلی پیمایش اضافه کرد و آن، تاثیر جنگ بر 17نوع فعالیت اقتصادی در سطح کشور بود. بیشترین تاثیر منفی جنگ بر فعالیتهای مرتبط با تامین آب، خدمات فاضلاب و پسماند بوده است که احتمالا آواربرداریها در این فاکتور اثر قابلتوجهی داشته است. دومین دسته از کسبوکارهایی که جنگ در بهار امسال بیشترین اثر منفی را بر روند تولید آنها داشت، خدمات آموزش معرفی شده که این هم ناشی از تعطیلی مراکز آموزشی است. بخش معدن سومین دسته شد و بعد از آن، بخش ساختمان که شاخص محیط کسبوکار در آن عدد 8.37 را نشان میدهد که از شاخص کل با عدد 7.87 که اثر کلی جنگ بر همه کسبوکارها را بازگو میکند، بدتر است.
